Alterações visam acelerar a reabilitação urbana.
Com cerca de 700 mil fogos devolutos, uma nova lei
para a reabilitação urbana, a disponibilização de vários instrumentos de
financiamento e a quebra nos preços do imobiliário, estão reunidas as condições
para os promotores apostarem mais no negócio da reabilitação urbana.
O Executivo a par da proposta para reformar o mercado
de arrendamento, também está a alterar as regras da reabilitação urbana com o
objectivo de as simplificar. Entre as alterações que estão agora a ser
planeadas está a possibilidade de os proprietários fazerem obras sem ser
necessária uma licença: com o novo regime especial de reabilitação urbana, os
proprietários de prédios com mais de 30 anos ou que estejam situados numa área
de reabilitação urbana podem fazer obras bastando para tal uma comunicação prévia.
Por outro lado, aqueles que se recusarem a fazer obras
podem ser obrigado a vender a casa. A ideia não é inédita - foi introduzida
pelo Governo de José Sócrates, em 2009 -, mas agora deixará de haver um valor
mínimo de base para a venda forçada. Esta penalização soma ao já previsto
agravamento do IMI para proprietários que mantenham os seus imóveis fechados e
devolutos.
A este nível, outras das alterações introduzidas pelo
Governo é a possibilidade de os municípios assumirem a reabilitação das casas
(alternativa à expropriação e à venda forçada), caso os proprietários não
realizarem as obras. Nesse caso, o proprietário tem de ressarcir a Câmara do
montante das obras. Mas se o valor não for pago, o município pode recorrer ao
arrendamento forçado, ficando com o valor das rendas. Até aqui a lei permitia
ao proprietário contestar o contrato de arrendamento e pedir a expropriação ou
venda forçada.
O Ministério da Agricultura, do Mar, Ambiente e
Ordenamento do Território (MAMAOT) introduziu ainda novidades no regime de
expropriações. Até aqui a lei obrigava a que se especificassem os bens a
expropriar, mas a proposta de lei afirma apenas que "podem ser
expropriados os terrenos, os edifícios e as fracções que sejam necessários à
execução da operação de reabilitação urbana".
No âmbito da reforma do arrendamento, com a criação do
Balcão Nacional do Arrendamento, que permitirá acelerar os despejos de forma
extrajudicial, o proprietário poderá garantir o despejo de um inquilino em
apenas um mês, após dois meses de incumprimento no pagamento da renda ou caso o
proprietário decida fazer obras de reabilitação no imóvel.
Para fazer as obras de reabilitação os proprietários
podem contar com o financiamento da banca, com os fundos de reabilitação, que
poderão juntar proprietários, autarquias e empresários, ou ainda, em
alternativa, recorrer a fundos comunitário, como por exemplo dos fundos
Jessica, desde que tenham alguns recursos próprios permitir fazer face à
componente que é da responsabilidade do promotor do projecto.
A Fundação Eugénio de Almeida foi a primeira a receber
financiamento no âmbito do Programa Jessica. O projecto de 3,3 milhões de
euros, financiado através do BPI, tem por objectivo a requalificação de um
conjunto de imóveis e interesse histórico, no centro da cidade de Évora. Mas,
neste momento, estão em carteira 91 projectos de reabilitação nos três fundos
do Jessica, totalizando um volume global de investimento de 382 milhões de
euros.
Estes fundos têm uma capacidade de investimento
directo de 335 milhões.
O Programa Jessica foi lançada conjuntamente pela
Comissão Europeia, pelo Banco Europeu de Investimento e pelo Banco de
Desenvolvimento do Conselho da Europa e visa apoiar os Estados-membro a
utilizar mecanismos de engenharia financeira para financiar investimentos de
reabilitação urbana, com recurso a fundos QREN e alavancados pelos Fundos de
Desenvolvimento Urbano e da Direcção Geral de Tesouro e Finanças. Todos os
projectos devem ter, contudo, uma perspectiva de rentabilidade económica.
O que muda na reabilitação!?
Obras avançam sem licença.
Com o novo regime especial de reabilitação urbana, os
proprietários de prédios com mais de 30 anos ou que estejam situados numa área
de reabilitação urbana podem fazer obras sem que seja necessária uma licença,
bastando para isso uma comunicação prévia. Concluída a obra é necessário apenas
um termo de responsabilidade assinado por um técnico. Os prédios que não
estejam localizados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) podem beneficiar dos
incentivos fiscais que as câmaras podem conceder.
Coimas para quem não cumpre.
Os responsáveis pelas obras que não cumpram o
estipulado na lei estarão sujeitos a penas severas. As multas também foram
alteradas na versão final do documento e variam entre 500 e os 600 mil euros,
consoante os casos.
Para elevadores e gás basta maioria simples
A colocação de elevadores e a instalação de gás
canalizado em prédios com mais de oito condóminos só precisa de uma maioria
simples para que as obras possam ser feitas. Até aqui era necessário uma
maioria de dois terços.
Rampas de acesso facilitadas
A colocação de rampas de acesso será ainda mais
facilitada do que na versão que esteve em discussão pública. Na primeira versão
era necessária a maioria dos condóminos e agora basta que um dos membros do
agregado familiar tenha mobilidade reduzida para que o condómino possa instalar
uma rampa de acesso ou uma plataforma elevatória, mediante comunicação ao
administrador. Neste caso, o condómino suporta os custos de colocação.
Câmaras podem reabilitar
As autarquias podem assumir a reabilitação das casas
(alternativa à expropriação e à venda forçada), se os proprietários não
realizarem as obras. Nesse caso, o proprietário tem de ressarcir a Câmara do
montante das obras.
Necessidades
- 1,9 milhões de fogos necessitam de intervenção (32%
dos alojamentos).
- 820 mil casas exigem obras profundas de
reabilitação.
- 335 mil são imóveis muito degradados e que exigem
intervenção urgente.
- A reabilitação tem um peso muito pequeno no mercado
nacional da construção (apenas 6,2%).
Fonte: DE
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