quinta-feira, 31 de maio de 2012

HOMOGENEIZAÇÃO EMPÍRICA DE DADOS


A homogeneização permite comparar propriedades que entre si apresentam características diversas em relação à forma de pagamento, idade, estado de conservação, área, tipologia, áreas acessórias, tipo de uso, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos, nível de equipamentos, exposição solar, manutenção/exploração etc…, ponderações de que se apresentam, para melhor compreensão, alguns exemplos:

exemplo 1)
Utilizando o conceito de Valor Actual :
- Factores de capitalização sobre valores passados

                                   VHoje = VPassado (1 + Ti)ⁿ
- Factores de actualização sobre valores futuros

                                   VHoje = VFuturo
                                                   (1 + Ti)ⁿ

exemplo 2)
Utilizando o Factor Oferta  (FF) :

                        FF = Valor de Transacção  ≈ 0.90
                                  Valor de Oferta

exemplo 3)
O Factor Localização (FL) :

                        FL = Valor do Imóvel na Zona A
                                 Valor do Imóvel na Zona B

Homogeneização de muitas outras características são possíveis: frentes, superfícies,  acessibilidades, infra-estruturas, etc…

ESCRITÓRIO VIRTUAL - MODELO DE FUTURO


Carlos Gonçalves: “O escritório virtual é o modelo de futuro”

No âmbito da conferência "Mercado de Escritórios - Sustentabilidade, Gestão de Espaços e Tecnologias de Informação", Carlos Gonçalves, diretor-geral do Avila Business Centers, explicou ao OJE como o escritório virtual é o novo paradigma e de que forma a sustentabilidade é uma aliada das empresas.

Qual a relação entre sustentabilidade e escritórios virtuais?
O escritório virtual é um verdadeiro exemplo de modelo de trabalho orientado para a sustentabilidade e claramente um modelo de futuro do mercado, a par de outras soluções, como o coworking, por exemplo. Como contraponto ao escritório tradicional, em que os colaboradores têm praticamente a obrigatoriedade de se apresentarem no mesmo, o que obriga a deslocações diárias, no caso do escritório virtual, o trabalho é realizado à distância, eliminando, à partida, estas deslocações diárias, podendo o trabalho ser realizado em qualquer lugar e a qualquer hora. Empresas como a Oracle poupam, por ano, cerca de 300 milhões de dólares (236 milhões de euros) em despesas com o imobiliário, refletindo-se naturalmente em poupanças a nível energético. Nesta empresa tecnológica, 50% dos trabalhadores estão em regime de teletrabalho, poupando recursos energéticos e de combustível, tornando este modelo bastante sustentável e também atrativo para os colaboradores. Trata-se de um novo paradigma e a conferência "Mercado de Escritórios - Sustentabilidade, Gestão de Espaços e Tecnologias de Informação" pretende apresentar alguns casos de estudo neste domínio, não deixando de analisar o mercado de escritórios tradicional, a eficiência energética, as plataformas colaborativas e o cloud computing. Em Portugal, estamos a acompanhar as tendências que se verificam tanto nos EUA como no resto da Europa.

Em relação aos centros de escritórios existentes no País - ainda há um grande trabalho a fazer para atingir a sustentabilidade, de que forma terá de ser feito?
Há claramente muito ainda a fazer nos centros de escritórios ditos "tradicionais". Hoje deverá haver a preocupação de ter um espaço bem dividido, com zonas comuns e com iluminação e climatização adequados à dimensão e que respondem às necessidades de conforto dos clientes, tanto os que usufruem do espaço físico como os que utilizam o escritório virtual e de coworking. Deverá existir a preocupação de utilizar iluminação LED, ter um excelente isolamento térmico, o que está inerente ao conceito de sustentabilidade, para além de sistemas inteligentes de consumo energético, com vista a maximizar a sustentabilidade dos espaços. Muitas empresas estão a incentivar a utilização de veículos não-motorizados, como o caso de bicicletas. Por exemplo, os clientes de coworking deslocam-se habitualmente de bicicleta até ao escritório.

A longo prazo, os edifícios de escritórios mais antigos e menos sustentáveis, apesar das rendas mais baixas, tornam-se mais dispendiosos? Que oportunidades irão gerar os velhos edifícios?
Sim, é uma realidade. Temos o nosso caso particular: há uns anos, tivemos de transitar para instalações modernas, pois a reabilitação das instalações antigas pressupunha um investimento por parte dos senhorios que não se concretizou, provocando custos acrescidos a cada ano que passava. Este é um caso que acontece recorrentemente em espaços de escritórios tradicionais e que faz com que as empresas gastem muito dinheiro a nível energético, sobretudo devido ao fraco isolamento térmico de que esses escritórios padecem, o que leva sempre a enormes gastos a nível de climatização. Atualmente, os centros de escritórios já estão sensibilizados para as vantagens da eficiência energética e da sustentabilidade, investindo nas mais recentes tecnologias neste campo, o que se reflete naturalmente no preço final e real da utilização de um escritório físico ou virtual, revelando-se na opção mais correta na altura de escolher o escritório.

A sustentabilidade é uma preocupação de quem procura escritórios no mercado português ou o preço é o último argumento?
Ambos são importantes e o preço também está diretamente relacionado com a sustentabilidade. Como referimos acima, é a fatura final que conta e não o aluguer por metro quadrado. Tudo tem impacto nas contas do aluguer, como a luz, a climatização, o condomínio, etc. Na conferência, iremos abordar as vantagens de as empresas utilizarem o modelo de centros de escritórios, nomeadamente na vertente de serviço chave-na-mão, onde todas estas variantes estão incluídas, para além do apoio de secretariado e atendimento telefónico, pelo que o cliente sabe exatamente o que vai pagar, não tendo surpresas inesperadas, como acontece nos centros tradicionais. No contexto atual, o cliente continua a valorizar o preço acima de tudo, mas é um pacote completo que ele pretende. Se existir um pacote de aluguer que reúna as duas vertentes - sustentabilidade e preço -, de certo vai captar a sua atenção. Acima de tudo, o cliente procura uma relação preço/benefício equilibrada.

Mercado em debate
A segunda edição da "Your Office Anywhere" é subordinada ao tema "Mercado de Escritórios - Sustentabilidade, Gestão de Espaços e Tecnologias de Informação". Organizada pela empresa de aluguer de espaços físicos de trabalho chave-na-mão e escritórios virtuais Avila Business Centers, em parceria com o OJE, tem lugar no dia 25 de maio, no Auditório da Microsoft, Parque das Nações, em Lisboa.

O atual contexto de recessão exige uma nova abordagem ao mercado de escritórios. Por um lado, há uma contração na procura de novos espaços, por outro, há novos desafios, como a sustentabilidade, a tecnologia e os novos modelos de gestão de espaços de trabalho. Como tem reagido o mercado português? Quais as oportunidades para 2012 no mercado de escritórios? Quais as estratégias que estão a ser adotadas na escolha e conceção do espaço de trabalho? Quais as oportunidades na reabilitação de edifícios e das tecnologias de informação? Os desafios do arrendamento e da reabilitação urbana, a sustentabilidade dos edifícios (eficiência energética e racionalização de espaços), o escritório virtual como solução para a internacionalização das empresas portuguesas, cloud computing e o acesso ao escritório "any time, anywhere", entre outros modelos que representam o escritório do futuro, são algumas das questões que vão estar em debate, fomentado por um painel de especialistas em consultoria imobiliária, arquitetura, centros de negócios e tecnologias de informação ou eficiência energética.

Fonte: OJE

EFICIÊNCIA ENERGÉTICA - ARGUMENTO DE VENDAS


A eficiência energética é um argumento de vendas

Ultrapassada a crise, a reabilitação urbana - até agora um flop no País - ganhará cada vez mais peso e a eficiência energética será uma tendência nos escritórios, de acordo com as conclusões da segunda edição da "Your Office Anywhere", promovida pelo Avila Business Centers e o OJE. O escritório virtual é uma solução para a internacionalização das empresas portuguesas.

A reabilitação urbana tem sido um flop em Portugal. Só um município o faz verdadeiramente, o Porto, com projetos concretos no terreno", afirma Miguel Marques dos Santos, advogado, sócio da Garrigues. O responsável pelo departamento de imobiliário e urbanismo da Garrigues Portugal fala com conhecimento de causa, uma vez que coordenou o grupo de trabalho que apresentou a actual proposta de lei do arrendamento, tendo levado a cabo um estudo sobre o regime de arrendamento e de reabilitação urbana, com análise e soluções para os problemas existentes. As alterações à reabilitação urbana pretendam facilitar numa lógica de "fazer a reabilitação urbana, simplificando". Para o advogado, a nova legislação, que abrange o arrendamento, obras e reabilitação, "vai criar mais mercado no segmento de escritórios, assim que haja investimento para tal". Foi com esta apreciação pela óptica jurídica que Miguel Marques dos Santos abriu a segunda edição da "Your Office Anywhere". Subordinada ao tema "Mercado de Escritórios - Sustentabilidade, Gestão de Espaços e Tecnologias de Informação", organizada pelo Avila Business Centers, em parceria com o OJE.

Jorge Bota, managing partner da consultora imobiliária B. Prime, frisou que, na certificação energética, "a legislação criou maior pressão nos promotores, para terem a melhor qualificação possível nos seus projetos". Hoje, "cerca de 14% dos edifícios novos têm classificação A e A+ e a maioria tem certificação B e C". Isto porque atingir o patamar "A" envolve "um investimento muito pesado". E se, no passado, a certificação energética máxima era considerada por poucos, "hoje, as empresas, sobretudo as multinacionais, começam a ter algumas preocupações neste sentido para os seus espaços, embora ainda não estejam muito disponíveis para pagar". Jorge Bota defende que a "eficiência é um argumento de vendas - não há inquilinos dispostos a pagar mais por tal, mas é um argumento diferenciador". Diz ainda que "o investimento inicial nos edifícios com eficiência energética pode ser compensador e, ultrapassada a crise, vai ser uma tendência".

Em relação à mudança de instalações, "é importante para as empresas, na medida em que permite discutir e colocar muitos processos em causa", segundo Jorge Bota. A venda de escritórios "gera sempre dinamismo e tem resultados positivos se for bem gerida e tratada - o nível de satisfação das pessoas é muito elevado e reflecte-se numa maior produtividade". O managing partner da B. Prime admite que "os ocupantes empresariais são cada vez mais exigentes, querem ter mais por menos, além de que há uma redução na dimensão dos espaços". E, falando especificamente de Lisboa, apesar de não haver soluções "no centro da cidade, o que levou ao êxodo nos últimos anos para Oeiras e, mais recentemente, o Parque das Nações", considera que a reabilitação urbana vai ganhar cada vez mais peso.

Raquel Santana, responsável pela supervisão do serviço de escritório virtual, coworking e arrendamento de escritórios do Avila Business Centers, explica como o escritório virtual é uma solução para a internacionalização das empresas nacionais. A business center manager, que tem a seu cargo a plataforma myOffice (aplicação de escritórios virtuais orientada para dispositivos móveis) e a criação da myOffice International Network, enumera as vantagens deste serviço chave na mão customizável, como a morada para recepção de correspondência, o atendimento telefónico personalizado ou a disponibilização de espaços equipados para reuniões e acções de formação. Acrescenta que este tipo de solução flexível evita a deslocação ao país onde a empresa quer estar presente para procurar e alugar um espaço, demora 24 horas a ser instalada, no idioma local e "numa morada de prestígio, a um custo muito reduzido". E, apesar de ser ideal para empresas de pequena dimensão ou em início de actividade, Raquel Santana dá os exemplos da multinacional americana Starbucks, em Portugal com um escritório virtual, e da gigante da Internet Google, que entrou no Brasil com solução idêntica.

Rui Pereira da Silva, managing director de public services na Reditus Consulting, descreveu como um office center no Espaço Ávila foi a solução ideal na altura da criação da sua empresa em 2009, a SolidNetworks. "Por uma questão de custos de entrada - não tínhamos capital para investir num escritório próprio, a equipa era reduzida, e pelo serviço chave na mão", resume o responsável da start up, entretanto adquirida pela Reditus Consulting.

Pedro Aniceto, product & marketing manager na GMS Store, e Marcos Santos, diretor da divisão de negócio office na Microsoft Portugal, demonstraram as potencialidades das soluções tecnológicas como forma de facilitar o ambiente de trabalho - e o trabalho em si - dos profissionais em constante mobilidade. Para Pedro Aniceto, "o iPad mudou a forma de trabalhar, é uma desmaterialização do escritório. Além de que não há um igual: cada utilizador tem as suas aplicações e utilizações diferentes", consoante as necessidades profissionais e de lazer. Marcos Santos adianta que as plataformas colaborativas - as soluções "cloud" - permitem a "integração das comunicações" e tornam "os trabalhadores mais independentes, podendo trabalhar onde quiserem, desde que tenham ligação à Net".

Fonte: OJE

REABILITAÇÃO URBANA - ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS


Alterações visam acelerar a reabilitação urbana.

Com cerca de 700 mil fogos devolutos, uma nova lei para a reabilitação urbana, a disponibilização de vários instrumentos de financiamento e a quebra nos preços do imobiliário, estão reunidas as condições para os promotores apostarem mais no negócio da reabilitação urbana.

O Executivo a par da proposta para reformar o mercado de arrendamento, também está a alterar as regras da reabilitação urbana com o objectivo de as simplificar. Entre as alterações que estão agora a ser planeadas está a possibilidade de os proprietários fazerem obras sem ser necessária uma licença: com o novo regime especial de reabilitação urbana, os proprietários de prédios com mais de 30 anos ou que estejam situados numa área de reabilitação urbana podem fazer obras bastando para tal uma comunicação prévia.

Por outro lado, aqueles que se recusarem a fazer obras podem ser obrigado a vender a casa. A ideia não é inédita - foi introduzida pelo Governo de José Sócrates, em 2009 -, mas agora deixará de haver um valor mínimo de base para a venda forçada. Esta penalização soma ao já previsto agravamento do IMI para proprietários que mantenham os seus imóveis fechados e devolutos.

A este nível, outras das alterações introduzidas pelo Governo é a possibilidade de os municípios assumirem a reabilitação das casas (alternativa à expropriação e à venda forçada), caso os proprietários não realizarem as obras. Nesse caso, o proprietário tem de ressarcir a Câmara do montante das obras. Mas se o valor não for pago, o município pode recorrer ao arrendamento forçado, ficando com o valor das rendas. Até aqui a lei permitia ao proprietário contestar o contrato de arrendamento e pedir a expropriação ou venda forçada.

O Ministério da Agricultura, do Mar, Ambiente e Ordenamento do Território (MAMAOT) introduziu ainda novidades no regime de expropriações. Até aqui a lei obrigava a que se especificassem os bens a expropriar, mas a proposta de lei afirma apenas que "podem ser expropriados os terrenos, os edifícios e as fracções que sejam necessários à execução da operação de reabilitação urbana".

No âmbito da reforma do arrendamento, com a criação do Balcão Nacional do Arrendamento, que permitirá acelerar os despejos de forma extrajudicial, o proprietário poderá garantir o despejo de um inquilino em apenas um mês, após dois meses de incumprimento no pagamento da renda ou caso o proprietário decida fazer obras de reabilitação no imóvel.

Para fazer as obras de reabilitação os proprietários podem contar com o financiamento da banca, com os fundos de reabilitação, que poderão juntar proprietários, autarquias e empresários, ou ainda, em alternativa, recorrer a fundos comunitário, como por exemplo dos fundos Jessica, desde que tenham alguns recursos próprios permitir fazer face à componente que é da responsabilidade do promotor do projecto.

A Fundação Eugénio de Almeida foi a primeira a receber financiamento no âmbito do Programa Jessica. O projecto de 3,3 milhões de euros, financiado através do BPI, tem por objectivo a requalificação de um conjunto de imóveis e interesse histórico, no centro da cidade de Évora. Mas, neste momento, estão em carteira 91 projectos de reabilitação nos três fundos do Jessica, totalizando um volume global de investimento de 382 milhões de euros.

Estes fundos têm uma capacidade de investimento directo de 335 milhões.

O Programa Jessica foi lançada conjuntamente pela Comissão Europeia, pelo Banco Europeu de Investimento e pelo Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa e visa apoiar os Estados-membro a utilizar mecanismos de engenharia financeira para financiar investimentos de reabilitação urbana, com recurso a fundos QREN e alavancados pelos Fundos de Desenvolvimento Urbano e da Direcção Geral de Tesouro e Finanças. Todos os projectos devem ter, contudo, uma perspectiva de rentabilidade económica.

O que muda na reabilitação!?
Obras avançam sem licença.
Com o novo regime especial de reabilitação urbana, os proprietários de prédios com mais de 30 anos ou que estejam situados numa área de reabilitação urbana podem fazer obras sem que seja necessária uma licença, bastando para isso uma comunicação prévia. Concluída a obra é necessário apenas um termo de responsabilidade assinado por um técnico. Os prédios que não estejam localizados numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) podem beneficiar dos incentivos fiscais que as câmaras podem conceder.
Coimas para quem não cumpre.
Os responsáveis pelas obras que não cumpram o estipulado na lei estarão sujeitos a penas severas. As multas também foram alteradas na versão final do documento e variam entre 500 e os 600 mil euros, consoante os casos.
Para elevadores e gás basta maioria simples
A colocação de elevadores e a instalação de gás canalizado em prédios com mais de oito condóminos só precisa de uma maioria simples para que as obras possam ser feitas. Até aqui era necessário uma maioria de dois terços.
Rampas de acesso facilitadas
A colocação de rampas de acesso será ainda mais facilitada do que na versão que esteve em discussão pública. Na primeira versão era necessária a maioria dos condóminos e agora basta que um dos membros do agregado familiar tenha mobilidade reduzida para que o condómino possa instalar uma rampa de acesso ou uma plataforma elevatória, mediante comunicação ao administrador. Neste caso, o condómino suporta os custos de colocação.
Câmaras podem reabilitar
As autarquias podem assumir a reabilitação das casas (alternativa à expropriação e à venda forçada), se os proprietários não realizarem as obras. Nesse caso, o proprietário tem de ressarcir a Câmara do montante das obras.
Necessidades
- 1,9 milhões de fogos necessitam de intervenção (32% dos alojamentos).
- 820 mil casas exigem obras profundas de reabilitação.
- 335 mil são imóveis muito degradados e que exigem intervenção urgente.
- A reabilitação tem um peso muito pequeno no mercado nacional da construção (apenas 6,2%).

Fonte: DE

LEI DAS RENDAS : O QUE MUDA

Actualização das rendas.

A nova lei prevê uma atualização das rendas congeladas, num espaço de cinco anos. Os que beneficiarem de rendas antigas e não provarem a sua incapacidade financeira vão ver a sua renda a ser atualizada.
Negociação
A iniciativa de actualização do valor da renda partirá do senhorio, cabendo ao inquilino dizer se aceita o novo valor ou fazer uma contraproposta. A média dos valores propostos por ambas as partes servirá para calcular a nova renda ou, caso não haja acordo, o valor da indemnização que o senhorio terá a pagar para ficar com a casa livre. Este indemnização será equivalente a 60 rendas, ou seja cinco anos.
Despejos
Os inquilinos que falharem o pagamento de duas rendas seguidas serão despejados. O Ministério da Agricultura e ainda não definiu o critério para as rendas que não forem pagas intervaladas (com meses pagos pelo meio).
Despejo com indemnização
Em caso de indemnização, o despejo não será imediato, uma vez que o novo regime do arrendamento urbano dará um prazo de seis meses para a pessoa ou família abandonarem a casa. Se existirem estudantes no agregado (com idade até 26 anos) este prazo é prolongado por um ano.
Aumento mais suave das rendas
Os agregados familiares mais carenciados vão ter um aumento de renda mais suave. As famílias com rendimentos até 500 euros vão ter uma renda de 50 euros no máximo. Os agregados com rendimentos entre 500 e 1500 euros vão pagar 255 euros no máximo, segundo a proposta de lei. Entre 1500 e 2425 euros, o último escalão, a renda não pode ultrapassar os 606 euros. Estes mecanismos são válidos para os contratos anteriores a 1990 com rendas normalmente muito baixas.
Salvaguarda dos arrendatários
A prevista actualização das rendas antigas vai ter em conta os recursos económicos dos inquilinos e será gradual. Quem tiver + 65 anos, invalidez acima de 60% ou não tiver condições económicas terá salvaguardas. Haverá um período de cinco anos de transição para estes casos. No final deste período, a renda é actualizada e o Estado pode subsidiar a diferença.
Ajustamento anual
Nesse período de cinco anos de transição, o ajustamento anual nunca poderá ser superior a 25% do rendimento dos inquilinos. Para quem ganha até 500 euros mensais, a taxa de esforço fica limitada a 10%.
Seguro de renda
O presidente da autarquia lisboeta propôs este seguro com o objectivo de garantir os pagamentos em atraso sempre que estiverem a decorrer processos de despejo. Assim pretende-se proteger os proprietários de situações de incumprimento dando uma segurança extra aos contratos de arrendamento.
Realização de obras profundas ou demolição
Os senhorios vão ainda poder desalojar os seus inquilinos desde que citem a necessidade de realizar obras profundas na casa ou mesmo a demolição do imóvel. O memorando da troika já incluía este mecanismo - que favorece a reabilitação urbana - mas só ontem foram conhecidos mais pormenores.
Balcão de arrendamento
Será criado um balcão de arrendamento, onde os senhorios se podem dirigir quando considerarem que têm razões para terminar o contrato com o inquilino. Será esse balcão que informará o inquilino, que pode recusar sair. Nesse caso, o processo é resolvido em tribunal.
Recurso a tribunais
A lei, apesar de facilitar os despejos, continua a dificultar a resolução do conflitos, permitindo que a solução para os conflitos se arrastem em tribunal. A ministra da Justiça, Paula Teixeira da Cruz, bateu o pé e não quis que os despejos ficassem de fora dos tribunais, contrariando assim a celeridade desejada pela troika.
Mais tempo para abandonar a casa
Os inquilinos incumpridores vão ter mais tempo para abandonar a casa do que o inicialmente proposto pelo Governo: 15 dias. Também os prazos para a oposição ao despejo aumentaram dos dez para os 15 dias. Em caso de se opor ao despejo, o inquilino deverá pagar a taxa de justiça e uma caução de seis meses sobre as rendas. 
Regime fiscal
O Governo quer aproximar o regime fiscal dos rendimentos prediais aos impostos cobrados ao capital. Na prática, isto pode implicar uma taxa liberatória mais baixa para quem arrende casas. “Queremos incentivar que mais pessoas coloquem as suas casas no mercado”, garantiu em Dezembro a ministra da tutela Assunção Cristas.
IMI
A actualização das rendas está presa por outro processo que corre em paralelo: a actualização do valor patrimonial dos imóveis antigos para efeitos de IMI.

Fonte: Dinheiro Vivo

ALGUÉM QUER PAGAR AS AVALIAÇÕES?

Autarcas resistem à cedência de 5% do IMI

A direcção da Associação Nacional de Municípios (ANMP) vai hoje recomendar que os autarcas retirem as providências cautelares interpostas para travarem a retenção de 5% do IMI por parte do Estado para custear as reavaliações de imóveis. No entanto, há quem recuse a ideia, o acordo no seu todo e até quem exija a convocação de um congresso extraordinário. "Não vou retirar a providência cautelar. Só em função de um congresso extraordinário o poderei fazer. Se a direcção tem medo do congresso que se demita", diz António José Correia, presidente da Câmara Municipal de Peniche.

Certo é que entre as 53 autarquias em situação considerada de desequilíbrio estrutural, há 24 que no próximo ano terão de passar a cobrar o máximo permitido por lei, segundo dados recolhidos junto da Direcção Geral das Autarquias Locais (DGAL). Aumentos que serão sentidos em todos os municípios, visto que a taxa máxima passou de 0,7% para 0,8% do valor do imóvel.



Fonte: Diário Económico

quarta-feira, 30 de maio de 2012

A IMPORTÂNCIA DE UMA AVALIAÇÃO CORRECTA


O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis de uma região interessa a muitos participantes da sociedade, senão mesmo a toda  sociedade.

Desde os próprios participantes individuais no mercado como compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos públicos do Estado e Municipíos que têm parte da sua receita originada no valor de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem influenciar naquele mercado.

Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal Sobre Imóveis – IMI, e o IMT Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes impostos precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.

Cardoso da Silva, em “Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:

 A Metodologia CIMI aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade pretendida.

O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação, associado à debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº 1427/2004, e a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática leva à diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.

Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo correctivo para as desigualdades que fomenta.

Constatou uma completa incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial,  de diferentes fracções dentro do mesmo prédio e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.

Face à amplitude do erro detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego do método CIMI e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se nos casos em que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos contribuintes, já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem de injusto, – ter um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis que o próprio mercado não confirma, deveria nesses casos, estar assegurado ao contribuinte o direito de defesa e demonstração do erro, ou a resolução comercial com o Estado, dado que de um bem essencial de equipamento social se trata. Numa economia de mercado, em regime democrático, não se afigura correcto permitir-se o Estado o lançamento de impostos sobre valores que o próprio mercado ou o próprio Estado não assegurem. Tratar-se-á de um verdadeiro confisco, sempre que o proprietário seja colocado perante tal situação, de se lhe retirar (algo a alguém) contribuições, como forma de castigo ou devido à existência de “regras” que “proíbem” o uso desse património.

O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a consagração  do direito de contestação com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria que sabe-se, ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para utentes e proprietários finais.

Situação que se tem verificado de forma cada vez mais incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando seriamente  industriais e proprietários, favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas, revestindo na prática o carácter de um confisco.

O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere ao método CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente incontestável), carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir tal presunção. Quem, com mais credibilidade, melhor e mais eficazmente o poderá fazer que o meio académico?

Em países  como os Anglo-Saxónicos e América do Sul, onde a engenharia de avaliações está regulamentada, é  reconhecida a importância para uma tributação patrimonial equitativa, de contar com Plantas de Valores Genéricos (PVG), que têm um carácter público. No entanto segundo Peruzzo Triveloni (2006) a sua implementação prática apresenta importantes dificuldades técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia aplicada, de disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio de ferramentas de análise e modelagem apropriadas.

Vários agentes sociais e económicos, o País e o próprio Estado estão portanto,  interessados em conhecer o correcto valor de mercado dos imóveis de uma vila, cidade ou região. Os métodos usados e suas garantias de acerto, equidade e justiça,  mantendo actualizada essa informação é um processo que interessa a todos.

terça-feira, 29 de maio de 2012

PRESSUPOSTOS PARA DADOS DE MERCADO


Propalado por todos como o método mais empregue em avaliações de imóveis, o método comparativo direto de dados de mercado, é restrito a um determinado contexto, sendo impraticável sua extrapolação para um contexto diverso.

Para a correta aplicação deste método é necessário muita experiência e conhecimento por parte do  Avaliador, mormente quanto aos preços praticados na região, que devem ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificável.Na coleta de amostras de imóveis semelhantes ao imóvel a avaliar poderemos utilizar, tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado tipificado como de livre concorrência.

Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém, este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, locatários e  compradores, pois baseia-se unicamente na observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.

Na opinião de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James (1998), este método tem tido uma utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedónicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível.

Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condições de mercado correntes, ela é, no entanto, pouco adequada para a determinação dos valores das propriedades de longo prazo. Curiosamente, no entender desta autora, a utilização do método de comparação de dados de mercado não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores. Isto representa, no seu entendimento, um ponto fraco deste método, pois se não se entenderem as motivações dos agentes intervenientes, é difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional, se a base para comparação for reduzida, o que torna difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança.

Segundo Wolverton (1998) o método é limitado, pois o facto de identificar a existência ou não, de determinado atributo na propriedade, não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.
Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que, levando-se em consideração a área do imóvel a avaliar, busca-se chegar a um preço provável de mercado.

O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores de mercado de propriedades similares, porém, ocorre que a comparação de preços baseia-se numa relação directa e se o preço não é linear, o método comparativo peca por traduzur um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.

Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do método comparativo devido ao facto das suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender, este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse.

Características do método comparativo
1. O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.
2. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.
3. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis.
4. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os critérios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que, em cada caso, influem no valor segundo a observação do mercado.
5. Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando.


Vantagens do Método Comparativo:
1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
2. É o método de avaliação mais objectivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).
5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedónicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).
6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável.

Desvantagens do método comparativo:
1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).
2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).
3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).
4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).
5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).
6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).
7. O facto de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).
8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).
9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).

 Conclusão
O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.

A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.

Pressupostos do Método Comparativo de Dados de Mercado
É de importância fulcral o seguinte procedimento:
-  A vistoria do imóvel a avaliar com a caracterização cuidadosa interna e  externamente, do fogo, do tipo e do contexto urbano.
-  Identificação das variáveis influenciáveis do valor.
-  Levantamento de dados do Mercado, de propriedades similares.
-  Homogeneização de valores
                      
A homogeneização pode ocorrer de duas formas:
            -  fórmulas, modelos e ponderações arbitrárias, de consagração empírica.
            -  modelos resultantes de métodos sustentados pela inferência estatística.


Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, publicado porEconomia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações.

segunda-feira, 28 de maio de 2012

ILEGALIDADE NA COBRANÇA DO IMI


O Tribunal Fiscal do Porto declarou que há um erro formal nas notas de liquidação do IMI, o que pode pôr em causa a receita fiscal relativa a sete milhões de imóveis, segundo o advogado que defendeu o caso.
Pedro Marinho Falcão disse à Lusa que o tribunal considerou que a nota de liquidação que os contribuintes recebem é "insuficiente" porque "não explica a origem do valor que está ser cobrado", o que pode levar à anulação das liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
"Se houver mais contribuintes a queixarem-se pode estar em causa a cobrança de imposto de cerca de sete milhões de imóveis em Portugal porque as notas de liquidação são todas iguais", acrescentou o fiscalista.
Segundo Pedro Marinho Falcão, esta decisão data de fevereiro e já é a segunda que dá razão aos contribuintes em casos semelhantes.
"A decisão vai ser reapreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça. Se o Supremo validar esta decisão haverá jurisprudência mais consistente", considerou.
A nota de liquidação é enviada anualmente aos proprietários de bens imóveis, indicando o valor a pagar e o imóvel a que diz respeito.
A cobrança de IMI rendeu aos cofres do Estado 1.159 milhões de euros em 2011.

FONTE:http://www.rtp.pt/noticias/index.php?article=557709&tm=6&layout=121&visual=49

RUAS, MENTIROSO OU INCOMPETENTE !?

"O presidente da Associação Nacional de Municípios disse à troika que o corte que tem sido feito nas transferências não é compensado pelas receitas extraordinárias do IMI. Fernando Ruas disse ainda às instâncias internacionais que as autarquias têm sido "uma almofada na resposta à questão social" e que se os cortes continuarem essa ajuda pode ficar em causa."


A “Troika” quer certezas. A soma dos valores patrimoniais tem de produzir, pelo menos, mais 150 milhões de euros de imposto por ano. Fácilmente se estima que produzirá cerca de dez vezes mais.

O Governo porfia em provar que vai além da “Troika”. Só não diz quantos milhões, dezenas ou centenas de milhões pensa colher a mais, dos (pseudo) proprietários das casas. Ao olharmos para os colossais milhões da dívida das autarquias, agora revelados, com benevolência somos levados a pensar que o melhor será o Governo criar mais uma "almofada". Quem paga mais 30 euros também paga mais 60. Ou mais cem.

A.Magalhães Pinto, jurista e fiscalista, no ano de 2000, no congresso da APAE , na sua comunicação alertava para a falácia de que se revestia o novo código de avaliação, que então se perspectivava em projecto lei. Por por diversas razões, mas sublinhava o facto de, a essa reavaliação não corresponder nenhuma contrapartida nova a prestar pelo Estado e  ironizava com os montantes previstos pela nova arrecadação que estimava passarem dos então, em média cobrados, sessenta e quatro milhões de contos, para quase cento e noventa milhões de contos. A números de hoje novecentos e cinquenta milhões de euros. Números redondos mil milhões de euros. E acrescentava: “um número não diz nada. Para se ter a noção do dinheiro, será preciso dizer que, se  começasse a rasgar notas de conto à razão de uma por minuto, sem comer, sem dormir, sem ter fins-de-semana e sem sequer ir à casa de banho, gastaria cerca de duzentos e trinta e oito anos para as rasgar todas”. E rematava, o Estado consegue rasga-las muito mais depressa.

Cinco milhões de imóveis, a uma média de duzentos euros por ano, "rendem" aproximadamente mil milhões de euros, no minimo, este ano.

Em 2015, quando já não houver o limite máximo de sudiba de  75 € por contribuinte, a APAE contas feitas, estima um acréscimo de 128% face as mil e cem milhões de euros de receita anual. Ou seja mais de 2,3 mil milhões anuais.



sexta-feira, 25 de maio de 2012

QUEBRA DE 4% NO MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL






.O mercado imobiliário em 2011 teve uma quebra estimada de 400 pontos base face a 2010, situando-se nos 0,46%, face aos 4,26% conseguidos em 2010”. 


Estes são dados do índice Investment Property Databank (IPD) – um índice que analisa o retorno do investimento institucional directo em activos imobiliários, assumindo-se como uma ferramenta de benchmarking ao nível dos principais mercados mundiais, “cujo portfólio se estima representar cerca de 65% do mercado de investimento imobiliário nacional”.


A Cushman & Wakefield (C&W) produz o Business Briefing – Análise IPD 2011, que por sua  vez analisa os resultados deste índice em 2011 à luz da actual conjuntura económica e do enquadramento do mercado imobiliário, concluindo sobre o comportamento do sector em 2011 e traçando expectativas sobre a sua evolução futura.


De acordo com uma nota de imprensa da consultora “o sector de retalho protagonizou o pior resultado do ano, sendo o único com retorno global negativo, (-1,62%), quando em 2010 teve uma rentabilidade próxima dos 4%”.

Quanto aos activos de escritórios no portfólio IPD, “foram os segundos mais afeCtados em termos de desempenho, registando um retorno total de 2,38%, face aos cerca de 3,5% conseguidos em 2010”.

Já o sector industrial “teve um desempenho semelhante ao verificado para o sector de escritórios, atingindo um retorno total de 2,31%, mas registou a segunda maior quebra do portfólio, comparando com uma rentabilidade em 2010 de 6,2%”.

A categoria de “outros activos”, que engloba os imóveis residenciais do portfólio, e de outros sectores como a hotelaria, parques de estacionamento ou equipamentos, “teve o desempenho mais favorável de todo o portfólio, com um retorno total de 3,71%, representando ainda assim uma quebra face a 2010, ano em que registou uma performance positiva de 5,48%”.