segunda-feira, 29 de maio de 2017

“Os honorários de avaliação- 2”

 por Francisco Espregueira in Blog “Out of the Box”



De um modo geral, pode afirmar-se que as tabelas de honorários impostos pelos grandes clientes às empresas de avaliações e, por sua vez, estas aos seus prestadores de serviço externo, são vergonhosas. Lembra-se que, as empresas de avaliações têm sempre que recorrer à subcontratação dada a sua ampla área territorial de acção.
Relativamente a honorários, os Estatutos da Ordem dos Engenheiros (Decreto-Lei nº 119/92, de 30 de Junho), no Título II – Deontologia Profissional, referem (Art.º 87) que “o engenheiro só deve pagar-se pelos serviços que tenha efectivamente prestado e tendo em atenção o seu justo valor” e “deve recusar a sua colaboração em trabalhos cujo pagamento esteja subordinado à confirmação de uma conclusão predeterminada, embora esta circunstância possa influir na fixação da remuneração”.
O regulamento de Deontologia da APAE – Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia, o seu Artigo 8º – Remuneração do avaliador, refere “Qualquer que seja a forma do exercício profissional, o avaliador não poderá aceitar comissões ou quaisquer outros proventos que não a sua justa remuneração paga pelo cliente”.
Como se verifica, os honorários dos engenheiros e dos avaliadores devem ser justos e proporcionais ao trabalho efectivamente realizado, devendo-se recusar situações de excesso, mas também de exploração. Como é evidente, não devem estar dependentes do resultado do trabalho.
Este ano, há uns meses, reencaminharam-me um e-mail de uma conceituada empresa a recrutar avaliadores externos. Nesse e-mail, a empresa anexava a sua tabela de honorários que fixava o valor de 25 euros (vinte e cinco euros) por avaliação para apartamentos e moradias! Outras empresas, muito mais generosas, pagam, por este mesmo trabalho, a módica quantia de menos de 40 euros (quarenta euros)! Lembro que nestes valores estão incluídas despesas de deslocação, isto é, as empresas não pagam deslocações à parte. Estes valores, praticados pelas empresas, estão obviamente condicionados pelo que estas recebem dos grandes clientes.
O próprio Estado Português não é bom exemplo. Lembra-se o teor da Circular nº 4 / 2012 da Autoridade Tributária e Aduaneira, que fixa, por despacho do Ministro das Finanças, o valor das Unidades de Remuneração e respectivas regras de cálculo para remuneração dos peritos avaliadores da Avaliação Geral da Propriedade Urbana. Como todos nós recordamos, houve peritos que não tomaram posse e outros que “fizeram greve” recusando-se a prestar serviço. Recorda-se a crítica activa e veemente que na altura teve a APAE – Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia.
Relativamente a este assunto, há tempos uma pessoa amiga lembrou a conhecida frase: “if you pay peanuts, you receive monkeys”.
No meu ponto de vista, os Clientes regulares de avaliações devem repensar a sua atitude quanto à remuneração dos seus habituais prestadores de serviço. Estes devem ser justamente remunerados. Este é um assunto que deve ser encarado com toda a seriedade de ambas as partes. Neste momento os avaliadores são a parte fraca. É cada vez mais desinteressante trabalhar naquelas condições.
Uma forma de resolver este problema e de acabar com alguma “dependência”, que por vezes poderá existir entre as Empresas de Avaliação e os grandes Clientes, é transferir a responsabilidade das Avaliações para os Clientes Particulares. Estes adjudicavam a Avaliação a Peritos Avaliadores credenciados, com Cédula Profissional, e devidamente registados junto da Ordem Profissional e eventualmente das Entidades Reguladoras – ver Artigo “A ordem que faz falta” de Outubro de 2013. Os Clientes apresentavam a Avaliação à Instituição de Crédito, ou a mais do que uma se assim o entendessem. Estas, com base na Avaliação e no risco do Cliente, definiam a percentagem de financiamento que estavam dispostas a conceder que obviamente poderia ser superior a 100 % (financiamento sem garantia colateral).
O Cliente ficava com a possibilidade de, com a mesma avaliação, apresentar o seu pedido junto de várias Instituições de Crédito evitando assim o pagamento da avaliação, mas não as respectivas comissões de estudo do dossier, a cada uma destas.
Para evitar e controlar “conluio” entre os Clientes Particulares e os Avaliadores, as Instituições de Crédito poderiam solicitar fiscalização e apresentar reclamações à Ordem Profissional e à Entidade Reguladora. Quando um mesmo Perito Avaliador tivesse várias reclamações provadas, ser-lhe-ia retirada ou suspendida a Carteira Profissional estando assim impedido de realizar Avaliações.
O mesmo se deveria passar com os Fundos Imobiliários e outros Institucionais. Os Avaliadores deviam deixar de prestar serviço ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora e passariam a ser aleatoriamente nomeados pela Entidade Reguladora. Deste modo, promovia-se a necessária rotatividade de Avaliadores e acabava-se com a dependência económica do Avaliador ao Fundo e/ou à Sociedade Gestora.
Relativamente a este assunto, as Normas Profissionais de Avaliação do RICS (Red Book de Janeiro de 2014, na PS 2 “Ética, competência, objectividade e divulgações”, no ponto 8.6. “Proporção de remuneração” referem:

“8.6.1 Deverá ser feita uma declaração sobre se a proporção da remuneração completa paga pelo cliente, durante o ano precedente, em relação ao total da receita da firma do membro, durante o ano precedente, é mínima, significativa ou substancial.
8.6.2 Uma proporção de remuneração inferior a 5% pode ser considerada “mínima”; entre 5% e 25% pode ser considerada “significativa”; acima de 25% é considerada “substancial”.

sexta-feira, 26 de maio de 2017

Quem fica com o dinheiro da Avaliação(?!)






Para efeito de crédito hipotecário, as avaliações imobiliárias são  sempre "feitas" pelos bancos! Para saber quanto vai pagar, pergunte no banco onde pretende contrair o empréstimo quais as despesas associadas ao processo, incluindo a avaliação.

Publicamos abaixo informação disponibilizada e obtida através dos Folhetos de Comissões e Despesas remetidos ao Banco de Portugal pelas instituições de crédito, nos termos do Aviso n.º 8/2009 e da Instrução n.º 21/2009... e respeitante apenas a dois dos maiores bancos do Sistema Financeiro nacional, com consulta dísponível no link:

http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/DireitosdosClientes/DireitoInformacao/Precarios/Paginas/Precarios.aspx


Verifica-se que em média o valor base cobrado por estes (e  pelos demais) bancos aos seus  clientes por uma avaliação de imóvel ronda os 525 a 750 Euros.


Em 1982, já lá vão 35 anos... quando começámos a trabalhar para bancos em avaliação imobiliária, estes pagavam em média por avaliação entre 50,00 a 75,00 Euros, ao avaliador. 

Em 2002 , vinte anos depois, os mesmos  bancos estavam a pagar, ao avaliador, em média 120,00 a 150,00 € por relatório de avaliação. Cobravam então aos seus clientes pela mesma avaliação cerca de 250,00 €.  Pagavam portanto ao avaliador, cerca de 50% do valor final cobrado ao cliente.

Por essa altura (2002/04) os Bancos em geral,como o melhor das cartéis, implementaram uma politica de concentração do trabalho de  avaliação das suas carteiras de imóveis, em empresa únicas e dedicadas só a estes serviços de avaliação. Estas empresas por sua vez recrutaram a colaboração da massa de avaliadores externos que então já faziam e continuam a fazer a cobertura do território nacional, nas respectivas zonas de origem que melhor conhecem, e que por norma se circunscreve ao concelho de residência e limítrofes.

Por vezes estas novas empresas concentracionárias das avaliações, clientes e interlocutores únicos dos respectivos bancos, subdividiram-se em extensão territorial por três delegações: centro, norte e sul. 

Chegámos  a participar em Coimbra, chamados que fomos para conhecimento da "nova realidade", a convite de uma dessas empresas, que havia ganho o "concurso para selecção de empresa" aberto para o efeito, pelo BPI.... Era então proposto aos presentes uma nova forma de trabalho, que consistia na "entrega" do relatório do avaliador em ficheiro Excel num portal dedicado e construído pela "nova empresa" intermediária entre o Banco e os avaliadores externos no terreno...

A "expertise" desta(s) empresa(s) descortinava-se no entendimento que faziam de tal procedimento como um sistema de avaliação em massa.
Ainda hoje há entre avaliadores um sentimento de "justificada" repulsa por tudo o que seja anúncio de análise de  avaliação em massa, creio que por o associarem (mal) a este tipo de concentracionismo capitalista. O pior do capitalismo!

O que então foi concentrado, nestas "novas empresas" de avaliação foram as margens de remuneração do avaliador no terreno, passado à designação de externo, retirando-lhe a sustentação  real para um trabalho sério e digno! 

As novas "empresas de avaliação" impuseram então um corte no valor dos serviços prestados pelos "avaliadores externos", que se situou na fixação até hoje  de um valor de remuneração médio por avaliação na ordem 10,00 a 15,00 euros por relatório, quando não mesmo 7.50 ou 5.00 dependendo da "massa de avaliações" a fazer e da capacidade em realizar  estafetas que muitos jovens ansiosos de entrar nesse mercado, estavam e sempre estão dispostos a fazer no terreno, para ganharem curriculum. Por norma aguentam-se 1 a 2 anos e partem para "outra". Há que fazer novas formações, novas fornadas de candidatos...

O valor final  atribuído ao imóvel , também esse ficou mais concentrado e ao dispor das referidas empresas "contratadas" pelos bancos, como interlocutores privilegiados e únicos. Canal de comunicação que passou a ser exclusivo e naturalmente subordinado. Empresas que vivem em exclusivo  e dependentes de grandes clientes ( como os bancos) não têm como não ser subordinadas!

Contas feitas, por volta do ano dois mil (no auge do mercado imobiliário) nós fazíamos, em média duas a três avaliações por dia,...talvez. Nessa altura sabíamos que só na região centro o BPI, por exemplo, contava cerca de 120 avaliadores, em média um por município. 



Agora vejamos, quem fica com o dinheiro da avaliação!

Num cenário hipotético de  todos os avaliadores fazerem (à época) uma média de duas avaliações por dia, resulta um total de 240 avaliações. Nos cinco dias úteis da semana serão 1200 avaliações. 
Admitindo que a grande Lisboa só por si requeria um volume de avaliações idêntico às demais regiões do país , teremos que multiplicar o resultado por quatro regiões e por 50 semanas. O que representará aproximadamente cerca de 60.000 avaliações/ano e por região. Vem para total nacional 240.000 relatórios de avaliação/ano. Isto  só para uma destas entidades bancárias.

Quanto custam estas avaliações aos bancos? Nada, quem as paga são os clientes finais!

Ainda assim, se as referidas "empresas contratadas" receberem  igual valor ao que estas pagam aos avaliadores externos (e é isso que afirmam, para justificar o valor que pagam)....podemos então admitir, sem grande erro, um custo médio final por avaliação, para a entidade bancária , de cerca de 50,00 Euros/ avaliação ( 25,00+25,00 €).

Façamos então um exercício simples: atendendo ás tabelas de valores tabelados e cobrados aos clientes finais e admitindo como valor médio o valor mais baixo aí previsto de 500,00 €/avaliação, conclui-se ter havido uma parte da remuneração da avaliação paga pelo cliente final de cerca de 450,00 €/avaliação que  se perdeu  pelo caminho.

Este "remanescente perdido pelo caminho", num ano representa a módica quantia de :


450,00 € x 240.000 = 10.800.000,00 €

Mas dada a contracção do mercado creditício, que  seja actualmente metade disto. Ainda assim serão:

Cinco milhões e Quatrocentos Mil euros/ Ano

É muito dinheiro para uma qualquer empresa de serviços.

Pois bem, é óbvio que quem  teve essa ideia concentracionária,  fez estas contas e já era administrador de Banco! Por norma o "esperto" é ainda hoje sócio/coadministrador também da referida "empresa de serviços avaliação", para quem você "jovem avaliador" aceita trabalhar ao preço e condições de um  estafeta. Lamento dizê-lo, mas é mesmo a preço de estafeta, não de avaliador, que você trabalha!

Aceitar essas novas  condições propostas no encontro/reunião de Coimbra , sem primeiro perceber quem ia ser o beneficiário final de tal "reforma", não era aceitável para nós. Fosse o beneficiário o cliente final, e talvez ainda hoje fizéssemos avaliações para entidades bancárias.... que remédio se não alinhar  por uma economia de escala nos custos gerais de um financiamento, a quem dele precisa. Mas não, foi isso que aconteceu!Os mesmos relatórios de avaliação que há  época o cliente pagava a 250,00 €, paga hoje 750,00 €. Os avaliadores, esses viram a sua remuneração regredir de 120,00 € para 12,00 €/avaliação em média.

O beneficiário, no caso do BPI (e pai da ideia) chamava-se "M.Leitão", há época também membro do conselho de administração do Banco e "founder" da empresa de serviços de avaliação, que haveria de ganhar o anunciado concurso. Sabemo-lo circunstancialmente e disso fomos avisados por amigo, que sabia estarmos a preparar uma candidatura da nossa empresa esse anúncio,... não valeria a pena,disse!

Hoje trabalhamos sobretudo a fazer contra-avaliações, para os clientes finais. Normalmente no momento em que os mesmos bancos se propõem a executar hipotecas, existe conflito de interesses.


Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades, bancárias peritos avaliadores e clientes bancários e analisar, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada?!

Que dirá o regulador (CMVM e Banco de Portugal)  a isto? 


Chamamos os "bois" pelos nomes, e enviamos a conhecimento por correio electrónico, juntamente com a exigida e renovada apólice de seguro!

A área de avaliação de activos imobiliários mexe com muitos e poderosos interesses, não pode ou não deve  ser compreendida/aceite  de forma tão levianamente concentrada , na medida em que as avaliações para o sistema financeiro, acabam sempre por ter  conhecidos impactos sistémicos na economia.


Só através da implementação de uma nova política e procedimentos/regulamentos de reconhecimento do estatuto profissional  e independencia do avaliador será possível  um novo padrão de exigência, que assuma o carácter económico imprescindível da fiabilidade da informação que uma avaliação imobiliária  deve encerrar  para todos os participantes e em particular para as famílias, seus destinatários últimos.

quarta-feira, 17 de maio de 2017

Valor de Utilização - Atributos Estruturais, Físicos e Qualidade

O Valor de Utilização terá sempre que ser entendido à luz da “utilidade da habitação para o potencial adquirente”, como o definiu Aellen Meyer e Wiegand. Importa sobretudo identificar e quantificar as diferenças qualitativas entre fogos observados para o que é fundamental, manter na classificação de todos eles uma coerência de critérios.

Em resultado da pesquisa a fazer , agrupam-se os atributos e respectivas notações em complexos de variáveis, na forma mais tradicional:

            – Complexos das variáveis ou exigências do Edifício.
            – Complexos das variáveis ou exigências da Habitação.
            – Complexos das variáveis ou exigências da Qualidade do Projecto e Execução.

Observam-se características de qualidade da construção, abrangendo aspectos como:

            – Qualidade do projecto.
            – Qualidade dos materiais aplicados e execução de obra.
            – Conforto térmico e acústico.
            – Eficiência energética.
            – Segurança contra intrusão, incêndio e funcional.
            – Organização e relacionamento entre espaços da habitação, adequação a deficientes e idosos.
            – Custos de exploração/manutenção.
            – Sustentabilidade.
            – Outros.

Cardoso da Silva (2005) adopta um modelo de Avaliação da Qualidade para auxílio à decisão de aquisição de habitação, tendo em consideração a hierarquização das variáveis ou exigências que mais influem na decisão. Conceptualmente inspirado nos Métodos Sel e Qualitel porquanto analisa funcional e tecnologicamente a habitação e considerando atributos representativos da existência de qualidade. Com base nos critérios de apreciação e da respectiva classificação em níveis de satisfação de mau (1), bom (3) ou muito bom (5), o modelo que permite medir o Valor de Utilização da Habitação. Embora sem descritores de valor para a classificação de cada atributo, a notação pode ser feita procurando sobretudo dar igual valor ao que é semelhante, e diferenciar positivamente o que é evidente qualidade acrescida.

O valor de utilização (Aellen, Meyer, e Wiegand, 1979) representa em termos de medida adimensional a utilidade da habitação para o potencial adquirente, correspondendo à relação de conveniência entre o valor das características e o valor das necessidades e vontades dos utilizadores expressa num único número ou valor global.

 Assim, o Valor de Utilização final determinado não deve ser entendido como uma avaliação de cada fogo, em relação a um Valor de Utilização padrão, mas sim como uma avaliação relativa e comparativa entre todos os imóveis vistoriados que constituem o universo de uma amostra.
Brevemente apresentaremos, a lista de “Atributos de Apreciação de Habitação”, com as notações que devem ser feitas por fogo.


terça-feira, 9 de maio de 2017

Macromodelos em Nuvem

Informação de Tecnologia CastleR

A versão 1.8.43 do CastleR traz uma nova ferramenta de publicação de (macro)modelos para usuários empresariais. Os administradores locais poderão gerir facilmente seus modelos e publicá-los automaticamente em nuvem para acesso imediato de todos seus avaliadores internos.

A gestão adequada de (macro)modelos, por parte da instituição convencionada, faz com que a inteligência da elaboração do estudo da engenharia da avaliação permaneça dentro de célula específica, diminuindo custos, prazos, distorções de valores entre imóveis assemelhados e previne fraudes.

A interface é integrada ao sistema e a metodologia utilizada é a de auto-publicação, fazendo com que os modelos sejam automaticamente organizados por tipologia, por tipo de valor a ser inferido e por microrregião de avaliação.

Para saber mais sobre essa ferramenta, a metodologia envolvida e/ou sobre as vantagens inerentes à prática de distribuição de (macro)modelos, entre em contato conosco.