Modelos de valor. Factores influenciadores do valor.

Modelos de valor. 

Factores influenciadores do valor. 

Tradicionalmente, na literatura de avaliação de imóveis, são considerados como principais factores influenciadores da explicação do valor dos imóveis os factores de vizinhança, de acessibilidade e as características próprias construtivas do imóvel (Can, 1990). Além desses factores principais também são considerados como importantes outras informações como a época da avaliação, a economia geral da região, as leis vigentes (tributárias, de planeamento e gestão urbana) e a situação legal do imóvel, entre outras.

Os modelos de valor, que expressam a relação do valor como variável dependente com os factores influenciantes como variáveis independentes, têm sido tradicionalmente tratados por métodos econométricos e são chamados modelos hedónicos de preços, onde o peso relativo de cada variável explicativa no valor total do imóvel é modelado por regressão múltipla.

Segundo Goodman e Thibodeau (1995 e 1997), a equação geral de preços hedónicos de imóveis pode ser expressa da seguinte forma:

V = f(L,S,N,P,t)

Onde V é o valor estimado de mercado, L representa as variáveis características do lote, S corresponde às variáveis estruturais ou construtivas do imóvel, N representa as variáveis correspondentes à vizinhança, P corresponde as variáveis de proximidade ou distância a pontos de valorização importantes e t corresponde ao período de tempo em que a avaliação é realizada.

Hipóteses

A combinação de modelos permite tratar as características de valorização dos imóveis nas suas duas classes principais: as características construtivas e as características de localização. Estas duas classes de variáveis geram comportamentos diferenciados nos dados de mercado considerando estes como dados geográficos ou espacialmente distribuídos. As hipóteses a verificar são:

Hipóteses:

1. O valor da localização de um imóvel, que pode ser definido como a interacção ou o efeito combinado de todos os factores que influencim na vizinhança do imóvel, pode ser considerado como uma variável regionalizada e modelado por meio da aplicação de métodos geoestatísticos sobre uma amostra de dados de mercado.

2. Os factores de localização que influenciam no valor dos imóveis de uma região actuam sobre todos os tipos de imóveis de forma semelhante, e a influência específica deles para cada tipo de imóvel pode ser modelada por métodos econométricos a partir dos dados de mercado.

3. Os modelos de regressão espacial e em particular o modelo espacial do erro permitem estimar o efeito das variáveis construtivas e das características físicas dos imóveis, possibilitando a sua homogeneização para reduzir a heterogeneidade em relação a estas variáveis numa amostra de dados de mercado.

4. A definição e especificação da matriz de vizinhança utilizada nos testes e modelos de regressão espacial podem ser auxiliadas com o uso das técnicas geoestatísticas, especialmente a função semivariograma, a partir de critérios objectivos baseados nos dados de mercado.

5. Na modelagem do valor dos imóveis podem ser utilizadas em forma combinada as duas técnicas de análise espacial: os modelos de regressão espacial e a krigagem, permitindo estimar de forma adequada os dois tipos de factores que influenciam no valor dos imóveis: as suas características físicas e construtivas e as suas características de localização. 

Análise Espacial

Há duas correntes de experimentaçãoem avaliação imobiliária, sobretudo no mundo anglosaxónico e no Brasil, a análise de regressão espacial e a análise geoestatística, senão mesmo, por vezes, uma combinação entre ambas as técnicas, aproveitando as potencialidades de cálculo de ferramentas SIG como o GEODA e outras entretanto cada vez mais disponíveis.

Há contudo neste contexto universal, de vasta experimentação de novos modelos hedônicos de análise e determinação do valor da habitação, um trabalho que para nós se destaca, que granjeámos conhecer, inicialmente a partir de um resumo científico e, mais tarde, de forma completa a partir de uma generosa cedência do seu autor, Professor  Doutor Eng. Civil Peruzzo Triveloni.

Ao trabalho de Mestrado de Rosemeri Michael, sob o título “Uso da Inferência Estatística e Análise de Superfície de Tendência para a Avaliação em Massa de Imóveis” (2004), orientado pelo Professor Peruzzo Triveloni, havia de seguir-se um outro, da autoria deste último sob o título “Utilização de Métodos de Análise Espacial na Avaliação em Massa de Imóveis” (2006) que lhe serviu como dissertação de tese para doutoramento. E foi este último trabalho “Método Para Determinação do Valor da Localização com Uso de Técnicas Inferenciais e Geoestatísticas na Avaliação em Massa de Imóveis” (Universidade Federal de Santa Catarina – Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil) que, na nossa opinião, pelo seu carácter inovador e congregador do melhor desenvolvimento da “arte de avaliar”, combinando técnicas de análise espacial com análise geoestatística,  nos despertou o interesse para um exercício prático de repetição e confirmação das conclusões aí alcançadas, e de que falaremos em futuras partilhas.

Interesse que se justifica, no desiderato do método proposto, que, “de uma só vez”, realiza dois dos principais objectivos, sempre perseguidos por quem trabalha profissionalmente na avaliação imobiliária: (1) a avaliação em massa e (2) o valor da localização. Elegemo-lo assim como desafio e processo de aprendizagem, testando e confirmando a sua validade e simultaneamente, modestamente procurando melhorar a sua performance.