O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis
de uma região interessa a muitos participantes da sociedade, senão mesmo a toda
sociedade.
Desde os próprios participantes individuais no mercado como
compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do
mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos
públicos do Estado e Municipíos que têm parte da sua receita originada no valor
de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem
influenciar naquele mercado.
Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação
dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal
Sobre Imóveis – IMI, e o IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes impostos
precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.
Cardoso da Silva, em
“Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:
A Metodologia CIMI
aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude
que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e
exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade
pretendida.
O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da
qualidade construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação,
associado à debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº
1427/2004, e a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática leva
à diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.
Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes
com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e
a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo
correctivo para as desigualdades que fomenta.
Constatou uma completa
incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial, de diferentes fracções dentro do mesmo prédio
e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.
Face à amplitude do erro
detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego do método
CIMI e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se nos casos em
que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos contribuintes,
já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem de injusto, – ter
um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis que o próprio
mercado não confirma, deveria nesses casos, estar assegurado ao contribuinte o
direito de defesa e demonstração do erro, ou a resolução comercial com o Estado,
dado que de um bem essencial de equipamento social se trata. Numa economia de
mercado, em regime democrático, não se afigura correcto permitir-se o Estado o
lançamento de impostos sobre valores que o próprio mercado ou o próprio Estado
não assegurem. Tratar-se-á de um verdadeiro confisco, sempre que o proprietário
seja colocado perante tal situação, de se lhe retirar (algo a alguém) contribuições,
como forma de castigo ou devido à existência de “regras” que “proíbem” o uso
desse património.
O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a
consagração do direito de contestação
com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria
que sabe-se, ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para
utentes e proprietários finais.
Situação que se tem verificado de forma cada vez mais
incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando
seriamente industriais e proprietários,
favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas, revestindo na prática
o carácter de um confisco.
O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere ao método
CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente incontestável),
carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir tal presunção. Quem,
com mais credibilidade, melhor e mais eficazmente o poderá fazer que o meio académico?
Em países como os Anglo-Saxónicos e América do Sul, onde a engenharia de avaliações está
regulamentada, é reconhecida a importância
para uma tributação patrimonial equitativa, de contar com Plantas de Valores
Genéricos (PVG), que têm um carácter público. No entanto segundo Peruzzo
Triveloni (2006) a sua implementação prática apresenta importantes dificuldades
técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia aplicada, de
disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio de
ferramentas de análise e modelagem apropriadas.
Vários agentes sociais e económicos, o País e o próprio
Estado estão portanto, interessados em
conhecer o correcto valor de mercado dos imóveis de uma vila, cidade ou região.
Os métodos usados e suas garantias de acerto, equidade e justiça, mantendo actualizada essa informação é um
processo que interessa a todos.
