PERFIL QUALITEL

A nota global de uma dada rubrica é sempre condicionada pelos pontos fracos parcelares dessa  rubrica, mesmo que as restantes sejam elevadas.

A síntese do valor da habitação é feita somente ao nível de cada rubrica, neste método não se obtém um valor global de utilização que resulte da contabilização das informações parcelares.

Cada utilizador pode assim, com base nas informações obtidas, e de acordo com os seus interesses e necessidades, fazer uma valorização relativa pessoal.

Este princípio é de grande interesse dando uma contribuição importante para a melhoria da qualidade das construções, uma vez que todos os aspectos são importantes, a qualidade de alguns aspectos não pode “camuflar” a falta ou menor qualidade de outros.

RUBRICAS	Perfil da Habitação
	1	2	3	4	5
J - abastecimento de água/ peças sanitárias
K - electricidade
L - protecção contra os ruídos emitidos no interior do edifício
M - protecção contra os ruídos emitidos no exterior do edifício
P - conforto térmico de verão
Q - custo de manutenção de fachadas e coberturas
S- custo de aquecimento ambiente e de água sanitária
E acessibilidade (opcional)
F- revestimentos das circulações nas zonas comuns do edifício
G- possibilidade de instalação de equipamento doméstico
H- revestimentos de paredes de compartimentos húmidos
I- revestimentos de pavimentos
U- outros elementos influenciado os custos de exploração e manutenção

A APRECIAÇÃO - MÉTODO QUALITEL

Este método com origem em França, permite a avaliação da qualidade de um fogo individual, a partir da avaliação de cada rubrica (actualizadas em revisão temporária do método) através da sua subdivisão em sub-rubricas. Permite avaliar o nível de qualidade de uma faceta em particular da rubrica em análise.

A classificação de cada rubrica é obtida através da combinação das classificações das suas sub-rubricas.O resultado final é expresso sob a forma de um perfil de qualidade, o chamado “Perfil Qualitel”.

O peso de cada rubrica é valorizado segundo o critério, interesse e ou sensibilidade do utilizador.

Rubricas da Certificação -  Intervenção do Qualitel				Grelha da Cotação Qualitel
				1	2	3	4	5
Conforto Acústico	No interior  da habitação		Exame dos ruídos, aéreos (voz, música, televisão, etc.), dos ruídos transmitidos por meio sólido (choque de objectos, etc.), dos ruídos provocados pelos equipamentos e instalações próprias de cada edifício (sist. de aquecimento e ventilação), elevadores, descarga de águas, etc.).				OPÇÃO CONFORTO ACÚSTICO
	No Exterior da habitação		Exame das fachadas e coberturas, em função da sua exposição aos ruídos, a escolha dos elementos da envolvente do edifício (janelas, caixas de estore, etc.)
Conforto Térmico	Conforto térmico de Inverno e consumo de energia		Avaliação das disposições construtivas utilizadas de modo a limitar os consumos energéticos em cada habitação (qualidade dos equipamentos de aquecimento ambiente, e regulação adequada, etc.)				OPÇÃO HPE 2000
	Conforto térmico de verão		Exame em função da zona climática e da inércia do edifício, dos dispositivos de ventilação e sombreamento utilizados.
Qualidade dos Equipamentos	Abastecimento de águas e peças sanitárias		Exame dos desempenhos da produção de água quente, do nível de equipamento em aparelhos sanitários (função ao nível previsível de ocupantes), da qualidade do revestimento das paredes de compartimentos húmidas.
	Electricidade		Exame da potência eléctrica disponível em cada habitação de tomadas e pontos de luz nos vários compartimentos.
Durabilidade de Fachadas e Coberturas			Avaliação realizada em função da durabilidade dos materiais e equipamentos, bem como da natureza das intervenções periódicas de manutenção.
Acessibilidade		Rubrica Opcional	Avaliação das disposições arquitectónicas e construtivas adoptadas de modo a facilitar a acessibilidade das pessoas a pelo menos 20% das habitações do edifício.			OPÇÃO ACESSIBILIDADE

A APRECIAÇÃO

No estado actual da arte ainda não se encontram consagrados modelos  que permitam, de forma objectiva, quantificar a apreciação motivada por razões de natureza funcional, tecnológica, ambiental ou económica, ao nível do usado para a vetustez.

Da mesma forma, não se encontram definidos modelos em Portugal que permitam, de forma objectiva quantificar a apreciação motivada por singularidades arquitectónicas, históricas ou outras.

É muito frequente entre nós, com origem, respectivamente na França e Suiça, a análise de Componentes de Qualidade de inspiração em:

1.  Método Qualitel – exclusivamente no domínio tecnológico-construtivo.

2.  Método Sel – exclusivamente no domínio arquitectónico, modelação de espaços privativos e comuns e inserção urbana.

E a factorização final dessa apreciação num único valor, designado Valor de Utilização.

PREÇOS PARA OBRAS

Preços para obras de construção civil.

Uma ferramenta muito útil para os profissionais da avaliação de imóveis.É um gerador de preços para a construção civil, que poderá ser encontrado em http://www.geradordeprecos.info/ .

Interessante é a forma como a ferramenta está construída, de tal maneira que é acessível a qualquer um de nós, mesmo que não sejamos especialistas. 

Tem ainda a vantagem de ajustar os preços às várias regiões do país e de aconselhar os materiais mais indicados.É uma cortesia da empresa CYPE Ingenieros, SA que gostaríamos que continuasse sempre acessível. Ao registarmos-nos no sitio da "internet" da empresa temos acesso a informações adicionais.

A DEPRECIAÇÃO

O valor de um imóvel determinado    com base na    aplicação do método    do custo, obtém-se adicionando ao valor de mercado do terreno e respectivos encargos de aquisição, o custo da construção eventualmente depreciado em função da obsolescência física e ou funcional, ambiental e ou económica detectadas.

Cálculo da Depreciação Física – Vetustez :

         D = K (Ci – Cr)      em que :

         D = depreciação acumulada

        Ci = custo inicial do imóvel

        Cr = custo residual do imóvel

         K = factor de depreciação acumulada

Esta depreciação que ocorre por desgaste e desactualização é função do tempo de vida útil considerado para o imóvel e da sua idade à data da avaliação, para a qual diferentes autores propõem diferentes formas de cálculo da percentagem de desvalorização devida à Vetustez. São comummente aceites e consagradas as seguintes:

1) Depreciação Linear

                        K = (u/n)           em que :         u = nº de anos do imóvel

                                                                      n = nº de anos de vida útil do mesmo imóvel

2) Depreciação Exponencial (Kwentzle)

                        K = (u/n)²

           

3) Depreciação Média (Ross) – considera apenas a idade

                        K = ½ [u/n + (u/n)²]

4) Depreciação (Ross – Heidecke) – considera a idade e o estado de conservação

K = ½ u/n + (u/n)² + [1 - ½  u/n + (u/n)²]  C        

Sendo os valores de C tabelados e propostos segundo o seguinte descritor de percentagens:

Valores de C – (segundo Ross – Heidecke) :

            0.00%  - novo

            0.32% - entre novo e regular

            2.52% - regular

            8.09% - entre regular e reparos simples

         18.10% - reparos simples

          33.20% - entre reparos simples e importantes    

          52.60% - reparos importantes

          75.20% - entre reparos importantes e sem valor             

             100% - sem valor

TIPOS DE CUSTO

Consideram duas variantes do custo consoante se trate da avaliação do custo de uma obra análoga, ou de uma cópia da obra a ser avaliada.De igual forma se diferencia o custo do promotor construtor, do custo do promotor não construtor.

Custo de Reprodução - Determinação do custo de reprodução de uma obra análoga à propriedade a ser avaliada. Faz-se a avaliação dos custos de construção com base em materiais e tecnologias actuais e de adequação ao uso.

Custo de Substituição - Determinação do custo de uma cópia da  propriedade a ser avaliada. Faz-se a avaliação dos custos de construção com materiais e processos não correntes, de propriedades nunca ou raramente transaccionadas como por exemplo, um castelo, um mosteiro, onde não faz sentido que a avaliação seja feita com base no seu custo de reprodução numa dimensão económica e tecnológica corrente.

Custo do Promotor Construtor (C1):

                                  C1 = CP + IVA

                                       = CP x (1 + TIVA) – Mobra x TIVA = 1,21 CP

Custo do Promotor não Construtor (C2):

                                  C2 = CP + LC + IVA

                                       = (CP + LC) x (1 + IVA)                   se   LC = MI = 20%

                                       = 1,452 CP 

           

Sendo em ambos os casos: CP = Custo de Produção

                                          LC = Lucro do Construtor

                                     Mobra = Custo de mão-de-obra.

VALOR DE VENDA

O valor de venda inclui, além dos encargos de construção da habitação e a sua envolvente no custo final, outros encargos como licenciamento, registos, marketing, actividade de comercialização, impostos, lucros e imprevistos e financiamentos que ainda  é preciso despender antes da venda do edifício.

Cvenda = Cfinal (1 +% comerc. + % finpcon + % lucrocom) + Cdir %legal

Cvenda	Valor de venda da habitação referida ao m² de área bruta
Cfinal	Custo final da construção calculada na expressão anterior
% comerc	Incidência da margem de comercialização no custo final
% finpconc	Incid. nos encargos financ. de pós-conclusão imob. no custo final
% lucrocom	Incid. dos lucros e imprevistos no custo final
Cdir	Custo directo (referido na expressão a) )
% legal	Incid. dos enc. de legalização do processo no custo de produção