Peritos avaliadores, a nomear pelas Câmaras Municipais.

Não está errado de todo!

A gestão urbanistica tem uma correlação forte com as mais valias imobiliárias e idealmente ambas as coisas devem estar integradas. A independência profissional e a capacidade de promover a equidade é que é será muito duvidosa. Vamos ver de que forma  a legislação/ regulamentação a sair o pretende assegurar. 

Diz a notícia, sic:

"A transferência da avaliação de imóveis para as autarquias, prevista na proposta de descentralização de competências do Governo, merece oposição da Associação Lisbonense de Proprietários, que receia um aumento da carga fiscal através do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) “opõe-se à intenção de transferir as competências da Autoridade Tributária (AT) para as câmaras municipais em matéria de avaliação de imóveis para efeitos de IMI”, afirma esta organização, com mais de dez mil proprietários, em comunicado.

Para a ALP, é evidente que esta nova alteração ao código do Imposto Municipal sobre Imóveis, que visa acomodar a transferência de competências da AT para os órgãos municipais, se traduzirá num novo aumento da carga fiscal sobre o património imobiliário”, salienta a associação.

A organização receia um novo aumento fiscal, “depois de a cobrança de IMI já ter disparado duas vezes e meia entre 2002 e 2015, ou 41% em apenas cinco anos (dos 1.088 milhões de euros de 2010 para os 1.533 milhões em 2015)”, lê-se no comunicado.

A associação salienta que “o património habitacional tem sido o alvo preferencial de toda a política de saque fiscal do Governo e das forças políticas de esquerda que o sustentam”.

Além do aumento dos coeficientes de localização dos imóveis para efeitos de cálculo do IMI, o Governo “tentou taxar o sol e as vistas em sede do mesmo imposto”, mas como não conseguiu, perante a oposição da opinião pública, introduziu um imposto adicional ao IMI, do qual “isentou o comércio e o lóbi dos grandes grupos económicos”, denuncia a ALP.

A medida levou a que se tenha “triplicado para os proprietários urbanos particulares a taxa de 0,3% que tinha apresentado inicialmente na proposta de Orçamento [do Estado] para uma taxa adicional que pode variar entre os 0,7% e 1%.”, aponta a associação.

A falta de isenção das autoridades locais, que são as beneficiárias das receitas de IMI, é o primeiro atentado grosseiro deste diploma”, considera a associação, acrescentando que a medida, a concretizar-se, “vai produzir um conjunto de arbitrariedades e de regras e critérios distintos de concelho para concelho”.

A mesma entidade nota que “mais de 75% dos portugueses são proprietários da sua habitação própria permanente” e informa que “vai bater-se nas instituições próprias contra esta delegação de competências” para as autarquias.

A Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) também considerou esta sexta-feira, em comunicado, que “a descentralização de competências atualmente exercidas pela administração central, designadamente no que respeita à avaliação e reavaliação de património imobiliário para efeitos fiscais, é uma matéria sensível que carece de análise aprofundada”.

A transferência da avaliação e reavaliação de imóveis dos serviços de finanças para os municípios está prevista na proposta de lei do Governo de descentralização de competências para as autarquias, entregue na quarta-feira no parlamento.

A proposta de lei, se for aprovada, autoriza o Governo “a introduzir, no prazo de 180 dias, alterações no código do Imposto Municipal sobre Imóveis”.

As alterações a concretizar no prazo de seis meses, após a aprovação do diploma, vão no sentido “de transferir as competências em matéria de avaliação e reavaliação de imóveis dos serviços de finanças para os órgãos municipais, nomeadamente no que concerne à iniciativa para avaliação, designação de peritos avaliadores e decisão de reclamações”.

A cobrança do IMI manter-se-á na esfera do fisco, que continuará a transferir os montantes deste imposto para os municípios, que já definem o valor das taxas a aplicar aos imóveis.

O parlamento marcou para dia 16 a discussão na generalidade das propostas de descentralização do Governo e dos partidos, incluindo PSD, BE e PCP."

Fonte: http://observador.pt/2017/03/03/proprietarios-contra-transferencia-da-avaliacao-de-imoveis-para-as-camaras/

O Factor Localização

Localização e Valor da localização.

A localização de um imóvel é determinada pela sua delimitação espacial única no espaço urbano. Se considerado um sistema de coordenadas geográficas ou geodésicas que identifica cada ponto da superfície terrestre com um conjunto de valores de coordenadas correspondentes, a localização de um imóvel pode ser definida por meio das coordenadas que delimitam fisicamente o imóvel. Se considerarmos apenas a representação plana dos imóveis, ou seja, a sua projecção sobre uma superfície bidimensional, pode representar-se a localização do imóvel como o conjunto de pontos que delimitam o imóvel ou até como um único ponto situado dentro do lote ao qual pertence o imóvel, por meio de um par de coordenadas planas.

A localização de um imóvel define-se conceitualmente também, além das coordenadas no sistema definido, pela sua relação espacial ou interacção com toda a estrutura urbana próxima ao imóvel, ou seja, com a vizinhança. Além das suas coordenadas absolutas, as características da vizinhança e a relação e proximidade aos centros comerciais, culturais, económicos e de transporte fazem parte da definição e caracterização de uma localização.

O valor de uma localização pode ser definido como a parte do valor de um imóvel que depende apenas da sua localização, descontando do seu valor total os componentes devidos ao tipo e às características construtivas do imóvel. 

Deveres de reporte dos peritos avaliadores de imóveis à CMVM

o Regulamento da CMVM n.º 1/2017, que estabelece os deveres de reporte à CMVM dos peritos avaliadores de imóveis, pode ser consultado no sítio da CMVM, separador regulamentação/legislação nacional/regulamentos, aguardando publicação no Diário da República.

 Os peritos avaliadores de imóveis (PAI) registados na CMVM devem comunicar, por correio eletrónico (peritos@cmvm.pt), até 31 março de 2017, a informação referente à atividade de avaliação de imóveis prestada no ano de 2016, nos termos do anexo II, conforme regime transitório previsto no artigo 5.º do referido regulamento.

Pode ler-se na página online da CMVM,

Artigo 3.º

Conteúdo e forma da informação

1. O reporte da atividade é feito nos termos previstos no Anexo I no caso de:

a) Peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas;

b) Peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares cujo montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja superior a €10 000.

2. O reporte da atividade é feito nos termos previstos no Anexo II no caso de:

a) Peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares cujo montante anual de faturação direta a entidades do sistema financeiro nacional pelos serviços de avaliação de imóveis seja inferior ou igual a €10 000;

b) Peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares cuja atividade tenha sido unicamente exercida em nome e por conta de um ou mais peritos avaliadores de imóveis pessoas coletivas;

c) Peritos avaliadores de imóveis pessoas singulares registados na CMVM que, no período coberto pelo reporte, não tenham faturado serviços de avaliação de imóveis diretamente a entidades do sistema financeiro nacional nem prestado serviços de avaliação de imóveis a peritos avaliadores pessoas coletivas.

Somos da opinião  de que o controle que agora se inicia nos serviços da CMVM pode e deve resultar numa melhor percepção e controle para esses serviços das características absolutamente atípicas do actual mercado de serviços de avaliação imobiliária em Portugal. E que a partir dessa informação seja mais fácil despoletar medidas que o tornem mais transparente, mais digno e mais credível para todas as partes interessadas.

 De facto não é possível continuar a fazer de conta que nada se passa, num sector com interesse vital para a “salubridade” de toda a economia nacional.

Ligado com a gestão de capitais e  actividade bancária, e por essa via com o mercado imobiliário,  mexem muitos e enviesados interesses, mas também com as “nossas poupanças” e economias familiares. O valor do imobiliário  interessa a muitíssimos sectores da actividade económica de qualquer país e  é presumível que diversos interesses, muitas vezes "enviesados"  se  instalem “imponham e dominem”, contornando regulamentos e propósitos de transparência e credibilidade de processos  que quem os gere e fiscaliza  deve pugnar pela fiabilidade.

Reiteramos votos de um bom e consequente trabalho.

Metodologias Clássicas de Avaliação de Bens Imobiliários

Curso sobre a temática das Avaliações de Bens Imobiliários com o objetivo de proporcionar aos participantes conhecimentos básicos de Engenharia de Avaliações em relação aos diversos métodos previstos em normas Nacionais e Internacionais (CMVM, ISP, ABNT), nomeadamente: Quantificação de Custos para avaliação de Benfeitorias; Rendimento na avaliação de Empreendimentos; Evolutivo para avaliação de Terrenos com Benfeitorias; Involutivo para avaliação de Terrenos e Comparativo de Dados de Mercado, utilizando Inferência Estatística Básica, para avaliação de bens em geral.
Após as sessões lectivas em sala, os formandos serão convidados a desenvolver um trabalho prático de forma a consolidar os conhecimentos adquiridos.
 Dias 3, 10, 17 e 24 de Março de 2017, das 15:00 às 21:00 (sextas-feiras); - Dias 4, 11 e 18 de Março de 2017, das 15:00 às 21:00 (sábados). 

Os formandos que frequentem no mínimo 80% da acção de formação, receberão gratuitamente uma licença do software CastleR®, com um crédito de 400,00€ para utilização durante e após o curso em qualquer prazo e em quaisquer avaliações.

O uso de informações georreferenciadas nas avaliações em massa.

Nos últimos anos, o crescente uso de Sistemas de Informações Geográficas (SIG) no gerenciamento das informações cadastrais municipais tem possibilitado a utilização de ferramentas de análise espacial e de técnicas geoestatísticas que os SIG disponibilizam.

Estas ferramentas, até agora escassamente utilizadas na área de avaliação imobiliária e na elaboração das Plantas de Valores Genéricos, podem contribuir grandemente na qualidade dos resultados alcançados, atingindo de forma mais adequada algumas das metas almejadas pelas administrações municipais, de administrar e gerir as receitas tributárias garantindo uma maior justiça e equidade fiscal (Liporoni, 2003).

A nível nacional e internacional, existe uma tendência crescente em relação ao uso das capacidades de análise dos SIG na consideração de fenómenos espaciais de todo o tipo.

Internacionalmente, inclusive na área de avaliação imobiliária, como mostram os trabalhos de Rodriguez et al. (1995), Bible e Hsieh (1996), Clapp et al. (1997), Can (1998), Thrall (1998), Anselin (1998a), Gonzalez (2000), Rivero e Velazquez (2002), McCluskey et al. (2002), Caballer et al. (2002), Silva et al. (2004), Michael (2004). Os SIG permitem realizar diversas análises exploratórias dos dados, descobrindo padrões espaciais, possíveis agrupamentos, regiões homogéneas, pontos atípicos e, no apoio à modelagem, permitem construir variáveis geograficamente definidas por meio de operações, como medição de distância a pólos de valorização, criação de regiões espacialmente definidas, entre outras variáveis que podem ser integradas nos modelos de inferência estatística. 

Nova alteração ao Método Cimi

Aviários, vacarias, pocilgas, viveiros ou cimenteiras, petrolíferas e metalúrgicas, roulottes e contentores vão passar a ser avaliados pelo custo de construção juntamente com o valor do terreno para efeitos do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

A notícia foi avançada na edição desta quarta-feira do “Jornal de Negócios” e indica que o Governo estendeu a lista e juntou-lhe prédios que até podendo cair na afetação comercial, serviços ou industrial não faria sentido serem avaliados pela fórmula tradicional.

“Estão em causa as instalações de atividades pecuárias ou de aquicultura, os postos de abastecimento de combustíveis e as instalações de lavagens de automóveis, as instalações destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica ou as instalações afetas a indústrias extrativas”, escreve o diário.

Há dois modos de avaliação dos imóveis, segundo o código do IMI: a que usa como critério a área, o preço por metro quadrado e o conforto do prédio; e a que avalia o custo de construção juntamente com o valor do terreno.

O advogado Silvério Mateus explicou ao jornal que “do ponto de vista fiscal, esta uniformização de procedimentos é mais segura, já que há uma melhoria da certeza do imposto quanto à determinação do seu valor”. Ao “Jornal de Negócios”, o responsável sublinhou que “até agora, em teoria, a aplicação desta regra dependia de cada perito”.

Fonte: Jornal Económico

Método especial de avaliação fiscal será aplicado a 26 tipologias de prédios urbanos.

 Foi publicada no dia 9 de janeiro, em Diário da República, a Portaria n.º 11/2017, que aprova a lista de prédios urbanos que serão avaliados de acordo com o «método do custo adicionado do valor do terreno», para efeitos de determinação do respetivo Valor Patrimonial Tributário (VPT). 

A fórmula geral da avaliação, constante do artigo 38.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), permite a determinação do VPT da generalidade dos prédios urbanos.

 Assim, o apuramento do VPT resulta da ponderação do valor base dos prédios edificados, da área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, bem como dos coeficientes de afetação, localização, qualidade e conforto, e vetustez. 

Todavia, face à natureza e às características específicas de alguns prédios urbanos, a aplicação desta fórmula avaliativa geral «tem vindo a revelar-se desajustada» em determinados casos, e «não permite satisfatoriamente o apuramento do valor patrimonial tributário» de alguns tipos de prédios, pode ler-se no preâmbulo da Portaria n.º 11/2017.  Esta constatação levou a que, o ano passado, fosse alterado o artigo 38.º do CIMI, através da Lei n.º 7-A/2016, de 30 de março, que aprovou o Orçamento do Estado para 2016, no sentido de alargar a aplicação do «método do custo adicionado do valor do terreno», previsto no n.º 2 do artigo 46.º do CIMI, a alguns tipos de prédios da espécie comercial, industrial ou para serviços.

Ficou então previsto que a definição das tipologias de prédios aos quais se aplicaria aquele método especial, seria concretizada através de Portaria do Ministério das Finanças, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, a qual foi agora publicada.

 Os 26 tipos de prédios urbanos que passam a ser avaliados de acordo com o referido método especial são identificados no Anexo I da Portaria n.º 11/2017. Em vigor desde o dia 10 de janeiro, o disposto na Portaria n.º 11/2017 aplicar-se-á às avaliações dos prédios urbanos cujas declarações modelo n.º 1 (declaração para inscrição ou atualização de prédios urbanos na matriz) sejam entregues a partir dessa data.

Fonte: IMOjuris

Análise de performance nas avaliações em massa

As avaliações em massa de imóveis devem cumprir algumas condições de performance para serem consideradas de boa qualidade. Estas condições estão evidentemente relacionadas com o grau de aderência que os valores calculados pelo modelo e os valores reais de mercado apresentam. Quanto mais próximos estejam os valores calculados pelo modelo dos valores observados no mercado melhor será a qualidade da avaliação. Geralmente, as medidas de performance referem-se pelo menos a dois tipos de qualidade: medidas de performance global da avaliação e medidas relacionadas com a equidade e uniformidade.

Segundo Davis (2001), o parâmetro mais usado como medida de performance global de uma avaliação é a mediana das razões de avaliação. Dada uma observação com valor de mercado (P_O) e valor calculado pelo modelo (P_C), chama-se razão de avaliação ou ratio de avaliação ao quociente:

R = P_C/P_O

Segundo este autor a mediana das razões é a medida recomendada pela IAAO (International Association of Assessing Officers) para monitorar a performance global de uma avaliação. Outro parâmetro que pode ser usado é a média ponderada das razões, que é obtida dividindo a soma dos valores calculados pela soma dos valores observados.

Em relação aos parâmetros de dispersão da avaliação, a medida mais comummente usada para avaliar a uniformidade de uma avaliação é o chamado Coeficiente de Dispersão ou COD.

O COD é obtido da seguinte maneira:

1) diminui-se de cada razão de avaliação a mediana de todas as razões;

2) é tomado o valor absoluto das diferenças anteriores;

3) calcula-se a média dos valores absolutos;

4) divide-se a média anterior pela mediana das razões de avaliação;

5) multiplica-se por 100.

Como o COD é afectado sensivelmente por valores extremos das razões de avaliação, a amostra deve ser saneada dos elementos extremos. Segundo Davis (2001), quando esta medida começou a ser utilizada era calculada sobre o intervalo interquartil dos ratios da amostra (50% central dos dados), não sendo portanto necessário eliminar pontos atípicos. Posteriormente, foi utilizado um intervalo ampliado, calculado, multiplicando o intervalo interquartil por 1.5 ou por 3 para definir os valores limites de ratios a considerar na análise.

O COD é referido como uma medida de dispersão horizontal. Ele proporciona informação sobre a uniformidade da avaliação dos imóveis em toda a área de estudo.

Um outro índice especializado pode ser definido para medir a equidade vertical da avaliação. Ele é chamado de Diferencial Relativo ao Preço ou PRD (sigla de Price Related Differential) e serve para detectar diferenças sistemáticas na forma como são avaliados os imóveis de alto e de baixo valor. Quando os imóveis de baixo valor são avaliados como uma percentagem maior do valor de mercado do que os imóveis de alto valor, a avaliação é chamada regressiva. No caso contrário, a avaliação é chamada progressiva. O PRD é calculado dividindo a média das razões de avaliação pela sua média ponderada.

Os valores recomendados para a mediana das razões de avaliação (Davis, 2001) estão no intervalo de 0.90 e 1.10. Quanto aos valores considerados ideais para o coeficiente COD, são recomendados valores menores a 10 para imóveis residenciais em áreas muito homogéneas, menores a 15 para imóveis residenciais em áreas heterogéneas e menores a 20 para terrenos baldios. Quanto ao parâmetro PRD, o intervalo recomendado é entre 0.98 e 1.03. Valores menores a 0.98 sugerem progressividade e valores maiores que 1.03 sugerem regressividade na avaliação.