OS IMÓVEIS COMO DADOS ESPACIAIS.

Na literatura de avaliação imobiliária existem duas grandes escolas para o tratamento espacial dos dados de mercado: por um lado, alguns autores têm proposto a utilização das técnicas de econometria espacial e seus modelos de regressão espacial, enquanto outros têm proposto o uso de técnicas geoestatísticas. A discussão sobre qual das duas escolas tem fundamentos teóricos e metodológicos mais adequados para a área específica de modelagem dos dados imobiliários continua em aberto.

 Anselin (2002) sugere fundamentar teoricamente a escolha de um ou outro método, a partir da taxonomia proposta por Cressie (1993) para a análise estatística espacial, que distingue entre  análise de padrões pontuais, modelos geoestatísticos ou análise espacial de superfícies e modelos de regiões ou análise espacial de áreas. Anselin (2002) incorpora os conceitos relacionados com a modelagem de dados espaciais e suas representações computacionais mais comummente utilizadas, especialmente nos Sistemas de Informações Geográficas (SIG). Os modelos de dados geralmente distinguem dois tipos de dados: objectos e campos ou geocampos e geobjectos. Os objectos são entidades discretas que são geralmente representadas nos SIG como pontos, linhas e polígonos nos chamados SIG vectoriais. Na análise económica, estes objectos correspondem a agentes económicos ou jurisdições com localização bem definida espacialmente tais como endereço, código postal, bairro e município. Em contraste a estes, os geocampos pertencem a uma distribuição espacial contínua, representada como superfícies nos SIG raster. Na análise económica podem ser consideradas geocampos as superfícies de preços ou de risco, por exemplo, do valor da terra e qualidade do ar. 

Ainda segundo o mesmo autor, os tipos de dados que podem ser relacionados ao conceito de objectos espaciais ou dados de área são adequados aos tratamentos estatísticos dos modelos de econometria espacial, enquanto os tipos de dados correspondentes ao conceito de campo ou dados de superfície devem ser analisados com modelos geoestatísticos ou de superfície. Porém, o autor comenta que, no caso da análise do mercado imobiliário, os dados podem apresentar simultaneamente comportamentos identificáveis como objectos ou como campo, abrindo a possibilidade de análise espacial por ambas as metodologias.

 Esta aparente ambivalência tem a sua causa nos factores que influenciam no valor dos imóveis. Enquanto alguns destes factores, como os factores construtivos, variam de imóvel para imóvel independentemente da sua localização espacial, dando aos dados a característica de objectos, outros factores, os de localização, influenciam imóveis próximos de forma semelhante, produzindo uma variação no valor da localização de forma contínua no espaço, dando ao valor dos imóveis o comportamento de um geocampo. Desta maneira, diferentes factores influenciantes dão aos imóveis e seus valores de mercado o comportamento ao mesmo tempo de objectos e de campos espaciais. 

A nossa abordagem habitual e proposta  defende a utilização simultânea dos métodos de econometria espacial para modelar as características de objecto dos imóveis e dos métodos geoestatísticos para modelar as características de geocampo.

A PORTABILIDADE DAS AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

Na sequência,... ainda não é a  assunção política clara do caminho que é preciso percorrer , mas este projecto de lei do Grupo parlamentar do Partido Socialista, insinuasse como percursor de uma nova visão e novo ambiente para a actividade profissional dos avaliadores imobiliários.

Do blogue do colega João Fonseca, repescámos o apontamento abaixo:

"Por enquanto, quando um cliente bancário quer usufruir de um crédito à habitação tem que suportar os custos da avaliação imobiliária bancária. Apesar de suportar estes custos, o relatório de avaliação raramente lhes é facultado (eventualmente é facultado um resumo do mesmo). Por fim, se quiser pedir uma proposta de empréstimo em três instituições bancárias distintas tem de suportar os custos de três relatórios de avaliação.

Supostamente, esta situação vai modificar-se. De facto, o Partido Socialista apresentou esta semana na Assembleia da República o Projeto de Lei 624/XIII/3ª que visa terminar com esta situação. Resumidamente, o que pretende o Partido Socialista (passamos a citar):

“- O consumidor é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas expensas, devendo ser-lhe entregue um original dos mesmos no prazo de 5 dias contados desde a data da sua emissão.

-O mutuário ou candidato a mutuário pode propor à instituição de crédito mutuante que utilize um relatório de avaliação que tenha sido realizada a expensas do mutuário ou candidato a mutuário desde que o mesmo:

a) Tenha sido emitido há menos de seis meses na data em que o mutuário ou candidato a mutuário realizam a sua proposta;

b) Tenha sido efetuado por perito avaliador de imóveis registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro.

c) Caberá à instituição de crédito mutuante suportar os custos da avaliação caso esta não aceite a proposta apresentada nos termos do número anterior.”

Esta proposta deverá encerrar alguma polémica por acarretará uma diminuição de receitas de dois tipos de entidades com forte implantação e que ganham com a situação atual. Senão vejamos:

- As entidades bancárias deixam de ganhar mais-valias nos relatórios de avaliação, o que acontece neste momento;

- As empresas de avaliação podem ver, drasticamente, reduzidas as suas fontes de receita.

Existe ainda um grupo que, em nossa opinião, poderá vir a ganhar com este processo. É o caso dos peritos avaliadores de imóveis. Não havendo a obrigatoriedade da banca liderar o processo de avaliação, talvez as mais-valias possam ser melhor redistribuídas. De facto, os honorários dos peritos avaliadores poderão ser superiores aos que atualmente usufruem, sem que os consumidores finais sejam prejudicados. Eventualmente, até pagarão menos pelas avaliações aos imóveis que pretendem adquirir.

Finalmente, não podemos deixar referir as empresas de mediação imobiliária. Será que poderão passar sugerir avaliadores externos aos seus clientes, não dependentes da banca e das empresas de avaliação existentes? Como é que os códigos deontológicos se vão adaptar?

Resta saber qual vai ser a soberana decisão da Assembleia da República. É que “a procissão ainda vai no adro”!"

TIPOS DE DADOS E MODELOS EM ANÁLISE ESPACIAL

A taxonomia mais utilizada para caracterizar os problemas de análise espacial considera três tipos de dados (Câmara, 2002):

• Eventos ou padrões pontuais, quando os fenómenos são expressos por meio de ocorrências identificadas como pontos localizados no espaço, denominados processos pontuais;

  

• Superfícies contínuas, quando os fenómenos são estimados a partir de um conjunto de dados de campo, regular ou irregularmente distribuídos e que podem ser considerados como seguindo uma variação contínua no espaço;

• Áreas com contagem e taxas agregadas, quando se trata de dados associados a indivíduos localizados em pontos específicos que são agregados em unidades de análise, usualmente delimitadas por polígonos fechados (lotes, quadras, distritos, bairros, sectores censitários).

A partir da taxonomia dos tipos de dados usados nos modelos de análise espacial, Cressie (1993) classifica os tipos de modelos usados em estatística espacial em três tipos:

• Modelos de padrões pontuais;

• Modelos geoestatísticos;

• Modelos de área.

A finalidade dos modelos de estatística espacial é a escolha de um modelo inferencial que considere explicitamente os relacionamentos espaciais presentes no fenómeno (Câmara, 2002).

No caso de análise de padrões pontuais, o objecto de interesse é a própria localização espacial dos eventos em estudo, se é aleatório ou apresenta-se em aglomerados ou regularmente distribuídos.

Para a análise de superfícies por meio de modelos geoestatísticos, o objectivo é reconstruir a superfície da qual se retiraram as amostras. O modelo inferencial tem por objectivo quantificar a dependência espacial entre as amostras e utiliza o conceito de estacionariedade, que supõe um comportamento homogéneo da estrutura de correlação espacial na região de estudo. Estes modelos estão baseados na Teoria das Variáveis Regionalizadas (Chica Olmo, 1994).

No caso da análise de áreas, o objectivo é a modelagem das relações entre as variáveis que representam o fenómeno, sendo a localização uma destas variáveis. Estes modelos encontram-se agrupados como pertencentes à chamada Econometria Espacial. 

ESTATÍSTICA ESPACIAL

A abordagem estatística tradicional para o tratamento de dados económicos, sociais e ambientais utiliza técnicas bem estabelecidas, lidando com parâmetros como média, variância, desvio-padrão, testes de hipóteses e modelos lineares. Estas técnicas, embora úteis e relevantes, não permitem considerar adequadamente o espaço geográfico como variável relevante dos modelos estatísticos. A estatística tradicional trabalha com a suposição de independência entre os dados usados para representar um fenómeno. No entanto, quando uma determinada propriedade varia de um local para outro com uma certa continuidade, expressa através da dependência espacial entre as amostras, ou quando a localização relativa entre os dados pode ser uma variável de interesse, outros tipos de técnicas são necessárias para modelar estes fenómenos, as chamadas técnicas de estatística espacial ou análise espacial de dados geográficos.

A ênfase da análise espacial é mensurar propriedades e relacionamentos levando em conta a

localização espacial do fenómeno de forma explícita, incorporando o espaço na análise que se deseja fazer.

Do Ministro da Economia para S.E. das Finanças

Pelo menos, o Ministro da Economia leu a Petição e,..... despachou para trabalho, aqui fica a partilha de reconhecimento e boa vontade de Manuel Caldeira Cabral:

Avaliação de imóveis: DECO exige fim do monopólio dos bancos.

Início

Quando contrata um crédito à habitação, a avaliação da casa é um fator fundamental para determinar o valor e as condições do empréstimo. Em regra, esta avaliação é encomendada pelo banco a um avaliador independente. O cliente paga, mas não tem qualquer garantia de que o empréstimo seja concedido. Caso não seja, tem de se dirigir a uma segunda instituição e pagar novamente.

A DECO exige que o consumidor possa escolher o avaliador e usar uma única avaliação em várias instituições, à semelhança do que se passa na vizinha Espanha. Faremos chegar as nossas reivindicações à CMVM, ao Banco de Portugal, ao Ministério das Finanças e aos grupos parlamentares. Passados seis anos desde a nossa última reivindicação sobre o tema, quase tudo continua na mesma. No processo de concessão de crédito, os bancos ainda exigem a avaliação do imóvel e impõem a entidade que faz o serviço.

Negócio da China para os bancos

Em maio, a PROTESTE INVESTE realizou um estudo sobre a disparidade de preços praticados nas avaliações, para particulares e para os bancos, para diversas tipologias. Enviámos um questionário a 127 empresas de avaliação de imóveis registadas na CMVM e obtivemos 21 respostas válidas. Em paralelo, consultámos o preçário de 14 instituições bancárias para saber quanto cobram pelo serviço de avaliação aos consumidores aquando do pedido de crédito à habitação. 

Os bancos cobram € 232, em média, mas só pagam às empresas avaliadoras 112 euros. Estamos a falar de uma margem de mais de 100 por cento. Quando contratadas diretamente pelos consumidores, as avaliadoras cobram € 163, em média. Em 2011, fizemos este estudo e também verificámos que as empresas avaliadoras cobravam aos consumidores duas vezes mais do que ao banco.

Mas há mais. Como a avaliação não é garantia para selar um negócio, o crédito pode não ser aprovado; se o consumidor recorrer a outro banco, tem de pagar uma nova avaliação. A que tinha feito anteriormente não serve, apesar de estar prevista na lei a chamada portabilidade da avaliação, mas, na prática, esse relatório não será aceite por uma segunda instituição bancária.

À conta desta imposição, assumindo que foi efetuada pelo menos uma avaliação em todos os 5122 contratos mútuos com hipoteca realizados em Portugal, em 2015, os bancos faturam anualmente, em média, mais de um milhão de euros. Acreditamos que a portabilidade dos relatórios de avaliação traria o poder de negociação para o lado dos consumidores e que os preços cobrados seriam mais baixos.

Espanha é um bom exemplo

Em Espanha, tal como cá, a avaliação de um imóvel para efeitos de crédito hipotecário é efetuada por um técnico avaliador certificado e sempre que os encargos da avaliação sejam por conta do cliente, este tem direito ao relatório. Mas a a lei obriga as instituições de crédito a aceitar qualquer avaliação certificada e válida que o consumidor já tenha. 

Ou seja, a portabilidade existe. No nosso país, o Banco de Portugal sugere apenas a execução de boas práticas e, na última circular publicada sobre o tema, em 2014, não aborda sequer o tema da portabilidade. Queremos que vá para além das recomendações e das intenções.

Fonte:https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/comprar-vender-casa/noticias/avaliacao-de-imoveis-deco-exige-fim-do-monopolio-dos-bancos#

METODOLOGIAS CLÁSSICAS DE AVALIAÇÃO; 3 DE NOVEMBRO-ITECONS

Curso sobre a temática das Avaliações de Bens Imobiliários com o objetivo de proporcionar aos participantes conhecimentos básicos de Engenharia de Avaliações em relação aos diversos métodos previstos em normas Nacionais e Internacionais (CMVM, ISP, ABNT), nomeadamente: Quantificação de Custos para avaliação de Benfeitorias; Rendimento na avaliação de Empreendimentos; Evolutivo para avaliação de Terrenos com Benfeitorias; Involutivo para avaliação de Terrenos e Comparativo de Dados de Mercado, utilizando Inferência Estatística Básica, para avaliação de bens em geral.
Após as sessões lectivas em sala, os formandos serão convidados a desenvolver um trabalho prático de forma a consolidar os conhecimentos adquiridos.
Neste contexto, o ITeCons irá promover a 2ª Edição desta acção de formação, leccionada pelo Eng.º José Cardoso da Silva, a decorrer nas instalações do ITeCons, às sextas e sábados, no seguinte horário:

Dias 3, 10, 17 e 24 de Novembro de 2017, das 15:00 às 21:00 (sextas-feiras)
Dias 4, 11 e 18 de Novembro de 2017, das 15:00 às 21:00 (sábados)

Os formandos que frequentem no mínimo 80% da acção de formação, receberão gratuitamente uma licença do software CastleR®, com um crédito de 400,00€ para utilização durante e após o curso em qualquer prazo e em quaisquer avaliações.
Isncreva-se aqui:http://www.itecons.uc.pt/index.php?module=formacao&id=55