AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - Quem Certifica, Controla e Aprova esse Acto de Engenharia?

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- Quem Certifica, Controla e Aprova esse Acto de Engenharia?

Num Grupo de Engenheiros Civis, muito a propósito  e na sequência da partilha da Petição Pública : “Pelo reconhecimento da importância da Peritagem em Avaliação Imobiliária”, publicada ao lado,...o colega Eng. Joaquim de Almeida, deixava essa pertinente e natural  questão, que dá título a este poste.

Pensamos que só com a prévia elaboração/adopção/adaptação de um Regulamento técnico que enquadre métodos e balize os seus resultados se poderá, a par resolver satisfatoriamente a questão dos honorários....É fundamental para a credibilidade dos Avaliadores e das suas avaliações, um Regulamento que credibilize o Acto, à semelhança por exemplo de um REBAP ou RSA, tão conhecido de todos.

No Brasil como quase no resto do mundo Anglo-Saxónico , a par de um Regulamento para o Exercício da Actividade e Honorários dos profissionais , existe ainda um outro Regulamento, prévio que  enquadra e baliza  o Acto (Avaliação Imobiliária) , que  é obrigatoriamente enquadrado em parâmetros definidos por esse Regulamento, que assegura e baliza uma visão critica da qualidade de cada de avaliação, sem o cumprimento do qual a avaliação feita, não passa de uma opinião de valor, sem  qualquer valor legal ou jurídico.

Partilhamos para quem tiver a curiosidade , a seguir um pequeno trecho representativo, do que dizemos do referido Regulamento:

TABELA DE HONORÁRIOS DE PAI NO BRASIL

Porque o problema dos honorários dos PAI´s em Portugal parece ter finalmente  entrado na ordem das preocupações destes profissionais, deixamos aqui um contributo simples. Uma publicação do Regulamento e Tabela de Honorários  do IBAP-SERGIPE a vigorar no Brasil, que de resto segue o que se prescreve e faz no mundo Anglo-Saxónico, e esperamos possa servir de inspiração.

Destacamos. ..."... a conduta vedada  na alínea B do parágrafo do artigo III do código de Ética Profissional de Engenharia, Arquitectura , Agronomia, Geografia e Geologia  a quem  apresentar propostas de honorários com valores vis ou extorsivos ou desrespeitando tabelas de honorários com os valores mínimos aceitáveis "

Peritos Avaliadores Anseiam Por Organização,...e Voz.

Pode ler-se em recente grupo de Peritos Avaliadores Imobiliários, em Facebook:

""Exmos. Senhores,

Dirigimo-nos a V. Exas na qualidade de associados e peritos avaliadores no seguimento das sucessivas alterações que a nossa actividade tem sido alvo, nomeadamente exigências de mercado que nos obrigam a grandes investimentos para a continuidade do desempenho das nossas funções. 

A actividade bancária tem tido um grande foco mediático e legislativo com fortes posições tomadas pelos legisladores e associações sendo que os interesses dos Peritos Avaliadores, que aqui se representam nem sempre foram respeitados ou consultados. Um dos ramos de nossa actividade trata-se da avaliação bancária onde o forte monopólio e gestão autocrática, com total ausência de tomada de posição das associações, tem permitido que pressões e honorários desajustados permaneçam aceites e diminuam a actividade de grande importância e relevância, para o sistema financeiro. Vejamos, a introdução da Lei 153/2015, de 14 de Setembro regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.
Tem como pilares de exigência: 

Artigo 5º

Qualificação e experiência profissional

“ Qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós -graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis”

“ O conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos.”

Consideramos aqui um grande investimento por parte dos interessados no conhecimento intelectual que deve ser ressarcido e reconhecido em cada trabalho que se apresenta.

Artigo 7.º

Seguro de responsabilidade civil

“ No exercício da sua atividade profissional, a responsabilidade civil dos peritos avaliadores de imóveis por danos causados no exercício da sua atividade deve ser garantida por seguro de responsabilidade civil profissional, de duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade “

Mais uma exigência vinculativa, que representa um custo para o Perito avaliador.

Artigo 5.º -A, Portaria n.º 342-B/2016, de 29 de dezembro

Serviços de supervisão contínua da atividade dos peritos avaliadores de imóveis

1 — É devida à CMVM, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, pessoa coletiva ou singular, uma taxa anual, pela supervisão contínua dos serviços por si prestados, no valor de:

a) € 600, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja superior a € 20 000 000;

b) € 300, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja igual ou inferior a € 20 000 000.

Para o desenvolvimento da actividade, a inscrição na CMVM surge como mandatória e mais uma vez tem um custo associado para o perito,  justificado pelo “ (…) contexto regulatório e de evolução dos mercados de instrumentos financeiros, as crescentes complexidade exigência e responsabilidade da atividade da CMVM, implicam a contínua adequação e qualificação dos seus recursos humanos, materiais e financeiros. Situações recentes, nomeadamente em matéria de intermediação financeira, demonstraram a importância de reforçar os meios ao dispor da CMVM, acompanhando o reforço do papel da supervisão a que se vem fazendo apelo.”

De referir sobre este ultimo artigo que temos assistido à realização de avaliações por colegas que não se encontram habilitados e quando recorremos à CMVM, estes pedem que façamos o trabalho de delator, colocando em risco no nosso nome e profissionalismo e justificando a total ausência de acompanhamento e protecção que se pretende da mesma.

Aliado a estes factos, que referimos em supra e são do V/ conhecimentos temos ainda a somar a necessidade de aquisição de material para o desenvolvimento da actividade como veiculo para as deslocações, custos de combustível, seguros e portagens, maquinas fotográficas para a exigências dos relatórios, computador e internet para a entrega dos trabalhos e encargos de telecomunicações para o contacto com os clientes, custos com impressoras para o envio de documentos às empresas que gerem a actividade, dado que nem sempre o cliente entrega a documentação, entre outros. A isto somamos as exigências cada vez maiores na entrega apressada de relatórios perfeitamente desajustados aos diferentes imóveis e complexidade dos mesmos que vêm a denegrir a actividade, diminuição da qualidade dos trabalhos e a prejudicar os principais interessados, que são os cidadão Portugueses ou Estrangeiros que recorrem ao sistema financeiro para verem realizados os seus desideratos de particulares, empresas e outras operações que elevam e permitem o desenvolvimento do nosso País e sociedade. Relembro que em cada relatório realizado para o sistema financeiro bancário é exigido ainda ao perito a representação do banco, a quem o cliente solicita a operação e que tentamos realizar com todo o profissionalismo alimentando assim o sistema que em último não tem consideração pelo trabalho de campo.

O valor médio pago por avaliação para a banca, pelas empresas é de cerca de 35€+Iva, sendo que existem trabalhos pagos por valores inferiores. 

Este conjunto de considerações torna-se ainda mais débil nas dificuldades sentidas no pagamento dos honorários, por parte de algumas empresas aos peritos externos e a diminuição de peritos registados com habilitações, dado o diminuto número de jovens que têm interesse nesta área, quer por acesso à licenciatura compatível quer pelo desinteresse da mesma, pelos baixos honorários e elevada exigência de prazos e custos associados.

Por tudo isto, questionamos qual a V/ agenda relativamente ao controlo ou definição de tabelas de honorários, com vista ao interesse dos associados e Peritos Avaliadores. Ou se existe espaço para uma cooperação na tentativa de agilizarmos um plano de acção com vista a resolução das preocupações que aqui apresentamos por forma a mitigar este desagrado e que interfere com todos que desenvolvem a actividade que poderá levar, num último estágio, a uma paragem da actividade, por um período a definir. 

Gratos por toda a consideração que possam colocar nas preocupações dos associados que se dirigem a V/ Exas de forma respeitosa e cordial e que pretendem uma resposta colaborativa até dia 15 de Março. 

Melhores Cumprimentos ""

Adira aqui:https://www.facebook.com/groups/852107694952268/

In - "Peritos Avaliadores Registados na CMVM

LIVROS - Análise Económica e Financeira de Projectos

Nesta obra os autores materializam a ponte entre Economia e Engenharia visando a racionalidade das decisões de investimento. Formulações de síntese de diversas técnicas da Análise  de  Projectos  numa  perspectiva  financeira  na preparação e avaliação de projectos.

 Conceitos sobre projectos, mercado, investimentos, rendibilidade, risco, avaliação económica e social, capitalização, actualização e outros,…fundamentais ao exercício de avaliador.

 -Fernando Abecassis e Nuno Cabral;1991 “Análise Económica e Financeira de Projectos”

 Palavras-Chave: Projecto; Engenharia; Economia.

Questões – Problema:

·  Análise conceptual pouco dirigida à especificidade da avaliação imobiliária.

LIVROS-Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia

Nesta obra os autores fazem o enunciado dos fundamentos necessários à  compreensão  da aplicação prática da estatística descritiva e inferencial a resultados da análise de regressão sobre atributos da habitação.

É mostrado o enunciado da formulação da regressão linear simples e múltipla.

São descritos os métodos directos e indirectos embasados em casos práticos  e outros exemplos, de aplicação da regulamentação brasileira na actividade de avaliação imobiliária, constituindo-se num curso básico e guia de orientação para profissionais de engenharia de avaliações no Brasil, mas não só.

A obra dedica um último capítulo a tópicos diversos e importantes  para apreciação da qualidade tecnológica construída.

Questões – Problema:

· Tópicos para vistorias a imóveis aquém do desejável e necessário.

Marcelo C. Mendonça e Outros; 1998, “Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia”

Palavras-Chave: Análise de Regressão; Estatística Descritiva; Estatística Inferencial

LIVROS - “ Princípios de Engenharia de Avaliações”

Este livro é uma obra técnica rara, escrita e apresentada de forma didática, em linguagem simples. Para o que  contribuiu decisivamente a experiência profissional do engenheiro Lélio Moreira, no Brasil. Ressaltamos, também, o carácter prático de vários temas do livro, incluindo roteiros que encaminham o raciocínio para a solução lógica de alguns problemas defrontados pelo avaliador no seu dia-a-dia. O estudante é conduzido, por um caminho simples, até a Engenharia de Avaliações e terá uma visão panorâmica da matéria, além da base prática para a elaboração de um relatório de avaliação.

Nesta obra o autor aborda conceitos como valor, custo e preço, princípios e métodos de avaliação como o de valor residual ou involutivo, método da renda, do custo da reprodução, custos directos e indirectos.

Fornece uma série de exemplos de coeficientes de homogeneização e recomendações sobre a forma de recolha de dados. Aborda a matemática financeira aplicada à engenharia de avaliações. Princípios e métodos de cálculo de depreciação de imóveis. Dedica um capítulo à inferência estatística e análises de regressão. Um capítulo à avaliação de propriedades rurais, um capítulo a avaliações para expropriações, outro de servidões. Apresenta um capítulo de avaliações de jazidas minerais, avaliações para fins de seguros e actualização de valores patrimoniais, análise de balanços e avaliação de empresas, avaliação de máquinas e equipamentos, técnica de elaboração de relatórios de avaliação, avaliações em acções judiciais, avaliação de postos de serviço e lavagem automática e normas brasileiras de avaliação.

 - Alberto Lélio Moreira; 1997; “ Princípios de Engenharia de Avaliações”

Palavras-Chave: Métodos; Homogeneização de Valores; Conceitos.

Questões – Problema:

·  Vasta abordagem da disciplina na diversidade de matérias de avaliação e da estatística.

· Reduzida formulação teórica de alguns dos itens abordados.

LIVROS-“Edifícios de Habitação - Caracterização e Estimação Técnico-Económica"

Esta obra é um longo trabalho de investigação, neste caso com o mérito de resultados e aplicação prática profissional imediata na determinação percentual das rubricas mais genéricas dos custos de construção por tipo de edifício, diferenciada em número de pisos e forma estrutural. 

Um trabalho de uma utilidade prática notável, ainda hoje profusamente utilizado pela maioria dos avaliadores e disseminado a partir de formulários de preenchimento obrigatório, distribuídos pelas direcções de avaliação patrimonial bancárias.Muitos o utilizarão sob a forma de excel, poucos conhecerão o trabalho donde tais quadros são oriundos.

Na estrutura de custos, por tipos de trabalhos o autor decompõe por elementos padrão os diferentes trabalhos previstos numa edificação, numa longa amostra de múltiplos projectos,  segundo critérios previamente definidos com vista à homogeneização de dados. Saneia a amostra por meio da estatística descritiva e recorre exaustivamente  à regressão linear simples para encontrar relações de custo por número de pisos em elementos de obra previamente desagregados, por grupos de elementos, por tipos estruturais e por grandes grupos como toscos e acabamentos. Procede à análise de resultados observando parâmetros da inferência estatística.

Dedica ainda um capítulo à explanação de metodologias correntes para garantia da Qualidade na indústria de construção civil.

Curioso para nós, porque “conivente” com parte do nosso trabalho, é o facto de Bezelga ter procurado  uma relação entre Custo e  Qualidade e ter constatado que, citamos: “- os ensaios de regressão linear sobre Q revelaram relações fracas (o valor máximo para o coeficiente de correlação r foi obtido para a variável 16 - «Revestimentos finais exteriores» , com  r2=0,143.”.

Um baixíssimo coeficiente de determinação. Contudo o autor atribui esse  facto às médias amostrais nesse grupo (revestimentos) serem  de Qualidade semelhante.  Registamos que nas conclusões finais o autor abandona quaisquer considerações sobre Qualidade. Pensamos que em consequência  das muitas regressões feitas sem que tenha encontrado nexo de causalidade.

Constata-se que na definição das percentagens finais das respectivas estruturas de custos, Bezelga apresenta propostas de diferenciação quanto ao número de pisos, quanto ao tipo de uso e quanto ao tipo estrutural, mas nunca diferenciadas na  repartição de custos por qualquer ideia de constatação prévia de Qualidade.

Sublinhamos estas anotações sobre Qualidade pela coincidência que constatámos em idênticas ocorrências em parte do trabalho que desenvolvemos "O CIMI Face à Inferência Estatistica". Onde reforçámos  a  convicção que produzimos sobre a fraca correlação do valor de mercado com a Qualidade.

Bezelga repete a metodologia para estimação de quantidades de aço, betão e cofragem por m² e por m³, em estruturas tipificadas. No último módulo propõe métodos de avaliação da Qualidade na fase de projecto e de gestão dos processos do  ambiente interior e exterior de produção na fase de execução. Refere os métodos Sel, Qualitel e Consistência Útil para projectos de edifícios de habitação e propõe o controle estatístico em acções e planos separados da produção, para gestão da Qualidade em execução de obra.

- Artur Adriano Alves Bezelga; 1984; “Edifícios de Habitação - Caracterização e Estimação Técnico-Económica.”

Palavras-Chave: Estruturas de Custos; Quantidades; Qualidade