O valor de mercado é definido como a quantia mais provável
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
Segundo Dantas (1998), o mercado imobiliário compõe-se de
três elementos: os bens levados a mercado, as partes desejosas em vendê-los e
as partes interessadas em adquiri-los.
Para Gonzalez (1996a e 1996b), as características próprias
de imobilidade e a baixa elasticidade na produção e renovação dos bens imóveis
fazem do mercado imobiliário um mercado claramente imperfeito. Dantas (1998)
argumenta que, em relação aos participantes do mercado, compradores e
vendedores, o mercado imobiliário é geralmente dominado por uma grande parte de
agentes, investidores, empreendedores, que concorrem entre si, formando um
oligopólio.
Estas características fazem com que os preços praticados
num mercado sejam mais distantes do valor de mercado quanto mais oligopólico for
o mercado.
Valor de Mercado e Preço
O preço, segundo a Associação Brasileira De Normas Técnicas
NBR 14653-1 (2001), é a quantia pela qual se efectua ou se propõe efectuar uma
transacção envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Segundo Dantas (1998), é comum
confundir o valor de mercado com o preço de um bem imóvel. O preço pode ser
inferior ou superior ao valor de mercado, dependendo de circunstâncias
particulares da negociação, como a urgência do vendedor ou do comprador para
realizar a transacção. Contudo, como os preços praticados pelo mercado podem
estar ora abaixo ora acima do valor de mercado, na prática, estima-se o valor
de mercado como a média dos preços.
O método comparativo de
dados de mercado, usado prioritariamente na Engenharia de Avaliações, busca
encontrar uma relação entre os preços que são praticados no mercado e as
diversas características dos imóveis que determinam o valor dos mesmos.
Porém, esta relação não é
determinística senão aleatória. Imóveis com características individuais semelhantes
podem ter preços de venda diferentes por diversas razões. Portanto, para um
mesmo elemento do domínio da função do valor, poderiam existir vários elementos
da imagem da mesma, o que torna a relação entre os preços e as características
influenciantes de carácter aleatório.
O valor de mercado pode ser
considerado uma variável aleatória cuja estimação pontual é feita pela média
dos preços praticados no mercado.
A condição fundamental para
a aplicação do método comparativo de dados é a existência de um conjunto de elementos
que possa ser tomado, estatisticamente, como uma amostra representativa do
mercado.
A principal informação de
referência ou base de comparação do valor de mercado dos imóveis é a dos preços
de venda efectivamente realizados num determinado período de tempo e numa
determinada região.
As ofertas de imóveis à venda também fazem parte da base de
dados de comparação, porém, elas contêm um factor de diferença em relação ao
eventual valor de venda no mercado, que é a margem de negociação embutida no
preço de oferta. Toda a oferta inclui uma margem do valor sujeita a negociação
que será explorada pelos eventuais interessados.
A literatura de Engenharia
de Avaliações aponta a preferência pelo uso de dados de vendas reais em vez do uso de ofertas, por serem considerados
melhores indicadores do verdadeiro valor de mercado dos imóveis. No entanto, a
falta de acesso a informações reais deste e a falta de confiança nos valores
declarados nas transacções leva, na maioria dos casos, ao uso de dados de
ofertas como massa de dados principal nas avaliações.
Os valores de ofertas podem
ser considerados aproximações do valor de mercado dos imóveis, mas para isto
deve ser considerada a margem de erro contida neste tipo de dados. As ofertas
geralmente têm embutidas no seu valor duas possíveis fontes de diferença em
relação ao valor de mercado. Uma delas é a estimação pelo vendedor do valor de
mercado do imóvel; a outra é o valor adicionado na oferta como margem de
negociação entre vendedor e comprador. Nenhuma destas duas possíveis fontes de
diferença pode ser conhecida a priori pelo avaliador que utiliza esta
informação de mercado como parte da sua amostra. Elas dependem de factores
subjectivos como o grau de conhecimento do mercado e as expectativas do
vendedor, a sua urgência em realizar a venda, entre outros factores. Um
vendedor, necessitado de vender de forma rápida, colocará uma margem de
negociação menor, para a oferta resultar mais atractiva face a outras. Um
vendedor sem urgência na venda pode colocar uma margem maior, procurando
maximizar o seu lucro.
Qualquer venda
efectivamente realizada inclui uma negociação particular entre vendedor e
comprador, onde também operam vários factores subjectivos. Desta negociação
resultará o preço final da venda. Por esta razão, o preço de venda e o valor de
mercado podem ser diferentes.
Apesar das possíveis diferenças entre o valor de oferta e o
valor de mercado, na prática de avaliação imobiliária muitas vezes devem ser
usados como fontes de informações os dados de oferta de imóveis como informação
de referência do seu valor de mercado, devendo considerar-se e estimar também a
margem média de negociação embutida no seu valor.
Os dados de oferta são uma fonte de informação pública e
numerosa e que reflecte as tendências reais do mercado imobiliário.Pode dizer-se então que o preço de oferta de um imóvel é
uma variável proxy do seu valor de mercado.
