POUPANÇA ENERGÉTICA EM EDIFÍCIOS

Por estes dias temos observado uma procura crescente na internet por soluções conducentes à redução de consumos elétricos em edifícios. Testemunha-nos isso, o post noticia sobre Telemetria, até agora e por estes dias o mais lido deste blog.

Convém dizer que não há soluções fáceis, muito menos prontos-a-vestir. A singularidade de cada edifício, casa ou apartamento, exige uma análise aturada sobre o existente e a a ponderação de medidas corretivas sustentáveis que não serão encontradas sem o auxílio e a abordagem de um técnico profissional especializado.

Para o comum da resolução das situações de intervenção possíveis em habitação, comércio ou serviços deve procurar um Perito Certificado pela ADENE. Não embarque em despesas com novos equipamentos, só porque sim, ou porque quem lho vende promete milagres…Tão pouco deve obter um certificado, pelo certificado. Exija como objetivo uma efetiva redução na fatura de eletricidade.

A melhoria do desempenho ambiental de edifícios já existentes, desenvolvidos sob normas menos rigorosas do que as atuais, é de momento uma prioridade para responder aos desafios das alterações climáticas. Assim, para melhorar a sustentabilidade de um edifício torna-se necessário ter como base uma norma consistente e fidedigna.

Os aspetos principais do uso de um edifício avaliam-se mediante indicadores tangíveis e mensuráveis: energia, emissões, água, resíduos, saúde e transporte.

Durante uma auditoria devem analisar-se três níveis de rendimento:

1) Intrínseco: avaliação referente à envolvente do edifício e às suas instalações como foram desenhadas e tendo em conta um uso convencional.

2) Potencial: em relação ao valor intrínseco após um investimento limitado (menor ou igual a 5 anos) e otimizações-chave

3) Real: desempenho avaliado com os ocupantes e gestão atuais

O rendimento intrínseco de um edifício (ligado ao desenho da envolvente e das instalações) separa-se dos aspetos operacionais (gestão da propriedade assim como uso e comportamento dos ocupantes) e climáticos locais. Isto possibilita uma comparação consistente do comportamento dos edifícios, qualquer que seja o seu uso, estratégia de operação ou localização geográfica.

GESTOR/MEDIADOR IMOBILIÁRIO

A exemplo de concepções de trabalho em países europeus com forte tradição no mercado de arrendamento imobiliário  e   noutras latitudes onde esse mercado do arrendamento é mais expressivo,  na mediação imobiliária a função de gestor imobiliário é muitas vezes cumulativa, em diferentes variantes que poderão coexistir em simultâneo, ou não. É provável que esses serviços prestados no imobiliário sejam uma tendência nos próximos anos em Portugal. As funções mais correntes  e cumulativas com a mediação são:

Gerente de condomínio.

Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais. Este tipo de gerente forma um elo essencial entre os residentes e o gerente de propriedades, pois ocupa uma posição que lhe dá flexibilidade para supervisionar as operações diárias do imóvel. O gerente de condomínio lida não apenas com os aspetos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais. Isso pode dar-se através de encontro com pessoas que querem alugar um apartamento, até a efetiva coleta do aluguer. Para essa função, é necessário que o candidato saiba comunicar-se bem, além de gostar de interagir com pessoas. Entre outras responsabilidades, a pessoa que ocupa esse cargo deve avaliar o desempenho financeiro do imóvel, medido através dos registros de receitas e despesas da propriedade. 

Gerente de propriedades.

A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. O gerente de propriedades é primeiramente responsável pelo bem tangível, fazendo a gestão da propriedade enquanto bem físico. Ele garante a execução das atividades diárias dos gerentes de condomínio e de outros empregados, ou dos trabalhos sendo executados por terceiros. O gerente de propriedades desenvolve e segue um plano administrativo aprovado pelo proprietário. Tal plano rege todos os aspetos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade. Os gerentes de propriedade são diretamente responsáveis por manter e adicionar valor ao imóvel por meio do aprimoramento da renda operacional líquida, utilizando procedimentos operacionais eficazes e otimizando o aluguer e outras rendas.

Gerente de bens.

A pessoa que exerce essa função representa o proprietário e tem como responsabilidade gerir a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que irão adicionar valor para cada unidade gerida. As funções operacionais são exercidas e controladas pelos gerentes de propriedade e de condomínio, já que cabe ao gerente de bens cuidar da valorização a longo prazo da propriedade, como também do fluxo de caixa imediato. Em muitos casos, as metas de performance para a propriedade são estabelecidas pelo gerente de bens e depois implementadas pelo gerente de propriedades. O papel do gerente de bens ainda está sendo definido dentro de muitas organizações, e suas responsabilidades podem variar enormemente de um ambiente para outro. Em geral, o gerente de bens acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gestão diária, e venda do imóvel. Isso requer que o profissional esteja sempre atualizado sobre as oscilações do mercado e os fatores económicos que podem levar a alterações na estrutura física ou financeira do projeto.

POUPANÇA ENERGÉTICA, TELEMETRIA

O BES e a empresa tecnológica portuguesa ISA estão a desenvolver um projeto de redução dos consumos energéticos considerado pioneiro no sector bancário europeu pela inovação, dimensão, abrangência e forma integrada como gere diferentes estruturas em diferentes ambientes e geografias.

Através de um sistema de equipamentos de monitorização energética e ambiental e de um software de gestão de energia, o banco passou a ter a capacidade de visualizar e gerir em tempo real todos os consumos energéticos da sua rede de edifícios e agências.

O projeto chama-se Programa Interno de Eficiência Energética, arrancou em 2011 e através deste sistema o banco gere diariamente 358 agências e os 19 edifícios do Grupo BES e centraliza toda a informação sobre o seu consumo energético.

A solução encontrada permite agregar informação, ver e analisar consumos, tendências, detetar oportunidades, desperdícios, averiguar poupanças e cumprimento de objetivos.

A ISA (Intelligent Sensing Anywhere), afirma que o projeto é pioneiro "porque os projetos existentes na Europa incidem sempre na troca de equipamentos por outros mais eficientes que desempenham a mesma tarefa".

A abordagem da empresa de telemetria e telegestão é diferente, uma vez que "não incide nos equipamentos mas na mudança de comportamentos dos utilizadores e na gestão integrada de todo o processo".

Por isso o banco sensibilizou os seus colaboradores para comportamentos e atitudes mais eficientes, através de normas reforçadas por campanhas de comunicação interna e inquéritos de satisfação, o que levou a uma poupança de 10% no consumo de energia em 2011.

No fim de 2012 prevê-se que o banco reduza em 15% os seus consumos de energia, o que representa uma poupança de mais de 500 mil euros por ano. Com um investimento de um milhão de euros, o retorno está assim assegurado no prazo de dois anos.

Pedro Mendes revela, entretanto, que "a ISA pretende replicar este projeto noutros bancos portugueses e em países e regiões do mundo onde tem escritórios, como Espanha, França, EUA, Brasil e Médio Oriente".

Ler mais: http://expresso.sapo.pt/poupanca-energetica-chega-ao-sector-bancario=f725911#ixzz1v34qVD00

GESTÃO IMOBILIÁRIA , O QUE É ?

Falar de Gestão Imobiliária, é um desafio e uma temática igualmente longa e complexa, habitualmente sectorizada em diferentes componentes, ao longo da vida útil e do tipo de exploração de um imóvel, quase nunca ou raramente explicitada numa perspectiva integrada.

Gestão do Projecto - é uma gestão em termos de estratégia, de qualidade, do custo, do risco, dos recursos humanos, dos materiais do modo e tempo de execução. Numa perspectiva de organização, do planeamento, da coordenação de diferentes categorias de profissionais, (arquitectos, engenheiros de diversas especialidades, juristas, economistas, etc,…) e da concepção do projecto, do Produto Imobiliário.

Gestão da Construção - é uma gestão da execução da obra. A indústria da construção requer profissionais bem qualificados capazes de gerir a crescente complexidade técnica e operativa deste sector. Coordena os grupos profissionais (arquitectos, engenheiros, capatazes, provedores, serventes, etc.) que participam numa obra e examina os recursos (dinheiro, maquinaria, material e trabalhadores) necessários para executar um projecto de construção, ao menor custo e máxima qualidade. Analisa a estimativa de orçamentos, controle de custos, análise do progresso da construção.

Gestão dos Imóveis (Edifícios) – é uma gestão que estabelece políticas de monitorização dos edifícios adaptadas aos seus requisitos. Gerirá ou assistirá na determinação das especificações do mesmo, a optimização da qualidade e controlos de custos, auditorias de manutenção e monitorização do serviço. Faz a gestão das actividades das empresas especialistas em manutenção e prestadoras de serviços, contratadas externamente. A Gestão da manutenção em edifícios é hoje incontornável, não só por garantir a disponibilidade e longevidade dos equipamentos, o conhecimento dos custos e necessidades, o conforto e segurança dos seus ocupantes (sejam pessoas, sejam máquinas), como também pela necessidade, cada vez maior, de melhorar a eficiência  e sustentabilidade dos diversos equipamentos e sistemas que aí operam.

Gestão Patrimonial  (dos Imóveis, - Financeira) – é a gestão e análise de rentabilidade e principais indicadores de um portfólio imobiliário. Principais veículos utilizados, fiscalidade associada e fontes de financiamento. Faz a análise do mercado imobiliário e correlação com os indicadores macroeconómicos. Definição das estratégias de investimento, análise de rentabilidade e gestão dos riscos associados. Modelização de análises financeiras em função da estratégia de investimento.

Aproveitaremos este blogue, como uma oportunidade para compilar conhecimentos e actualidades sobre Gestão Imobiliária, nestas quatro perspectivas: Gestão do Projecto, Gestão da Construção, Gestão dos Edifícios e Gestão Patrimonial.