FUNDOS DE REABILITAÇÃO URBANA

"Está em preparação um novo fundo de investimento imobiliário (FII) para reabilitação urbana para intervir no centro da cidade de Leiria. O fundo está a ser preparado pela Fundbox em parceria com investidores privados e com o apoio da autarquia, e a ideia é replicar o modelo que a sociedade gestora lançou em Coimbra, com fundo Coimbra Viva I. De acordo com informação avançada na imprensa regional, os proprietários do edifício O Paço, onde está instalada uma loja Zara, estão a trabalhar com a Fundbox com vista à criação do novo fundo, que englobará capitais públicos e privados. Um processo que já estará a decorrer há dois meses, e que prevê uma candidatura ao programa JESSICA.

Citado pelo jornal Região de Leiria Online, João Safara, vogal da comissão executiva da Fundbox, disse que a sociedade gestora está neste momento a analisar “o melhor modelo financeiro, tencionando colocar o dossiê para aprovação a curto prazo”"

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/10/fundbox-prepara-fundo-de-reabilitacao.html? utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed:+blogspot/TQXhj+(ImoNews+Portugal)

O investimento em Imobiliário é, tradicionalmente, uma forma segura de investimento, capaz de gerar retornos estáveis ao longo do tempo e acompanhar a evolução da inflação.

Provavelmente nos próximos tempos iremos assistir à formação de Fundos Imobiliários deste género, como forma de gestão e recuperação urbana com constituição de sociedade gestoras de capitais mistos, com parceiros com experiência no desenvolvimento e gestão de fundos imobiliários que disponibilizem aos seus clientes a possibilidade de investimento em fundos imobiliários temáticos ou fundos específicos feitos à medida das suas necessidades.

Os fundos de investimento imobiliário surgiram em Portugal na década de 80 com o objetivo de possibilitar aos pequenos aforradores o acesso a investimentos imobiliários, que pela sua natureza, exigem elevados recursos financeiros.

Com a revisão da legislação dos fundos imobiliários (DL 60/2002 e alterações posteriores), o Governo tornou os fundos imobiliários um veículo mais eficiente e flexíveis de captação de investimento para o sector imobiliário. Os fundos possuem uma série de benefícios fiscais, quer ao nível da tributação dos rendimentos dos fundos, quer na distribuição de rendimentos aos participantes  e serão um excelente veículo financeiro para a reabilitação urbana.

GESTOR/MEDIADOR IMOBILIÁRIO

A exemplo de concepções de trabalho em países europeus com forte tradição no mercado de arrendamento imobiliário  e   noutras latitudes onde esse mercado do arrendamento é mais expressivo,  na mediação imobiliária a função de gestor imobiliário é muitas vezes cumulativa, em diferentes variantes que poderão coexistir em simultâneo, ou não. É provável que esses serviços prestados no imobiliário sejam uma tendência nos próximos anos em Portugal. As funções mais correntes  e cumulativas com a mediação são:

Gerente de condomínio.

Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais. Este tipo de gerente forma um elo essencial entre os residentes e o gerente de propriedades, pois ocupa uma posição que lhe dá flexibilidade para supervisionar as operações diárias do imóvel. O gerente de condomínio lida não apenas com os aspetos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais. Isso pode dar-se através de encontro com pessoas que querem alugar um apartamento, até a efetiva coleta do aluguer. Para essa função, é necessário que o candidato saiba comunicar-se bem, além de gostar de interagir com pessoas. Entre outras responsabilidades, a pessoa que ocupa esse cargo deve avaliar o desempenho financeiro do imóvel, medido através dos registros de receitas e despesas da propriedade. 

Gerente de propriedades.

A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. O gerente de propriedades é primeiramente responsável pelo bem tangível, fazendo a gestão da propriedade enquanto bem físico. Ele garante a execução das atividades diárias dos gerentes de condomínio e de outros empregados, ou dos trabalhos sendo executados por terceiros. O gerente de propriedades desenvolve e segue um plano administrativo aprovado pelo proprietário. Tal plano rege todos os aspetos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade. Os gerentes de propriedade são diretamente responsáveis por manter e adicionar valor ao imóvel por meio do aprimoramento da renda operacional líquida, utilizando procedimentos operacionais eficazes e otimizando o aluguer e outras rendas.

Gerente de bens.

A pessoa que exerce essa função representa o proprietário e tem como responsabilidade gerir a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que irão adicionar valor para cada unidade gerida. As funções operacionais são exercidas e controladas pelos gerentes de propriedade e de condomínio, já que cabe ao gerente de bens cuidar da valorização a longo prazo da propriedade, como também do fluxo de caixa imediato. Em muitos casos, as metas de performance para a propriedade são estabelecidas pelo gerente de bens e depois implementadas pelo gerente de propriedades. O papel do gerente de bens ainda está sendo definido dentro de muitas organizações, e suas responsabilidades podem variar enormemente de um ambiente para outro. Em geral, o gerente de bens acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gestão diária, e venda do imóvel. Isso requer que o profissional esteja sempre atualizado sobre as oscilações do mercado e os fatores económicos que podem levar a alterações na estrutura física ou financeira do projeto.

GESTÃO/MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Agora que o boom da promoção imobiliária passou a atividade de mediação, dará cada vez mais lugar à gestão imobiliária. Essa  atividade de mediação, sem deixar de existir deverá verificar uma evolução na perspetiva da gestão imobiliária, trabalhando áreas como administração, operação,  marketing e manutenção de imóveis de forma a satisfazer as expectativas do proprietário.

A gestão imobiliária irá crescer como profissão devido a algumas tendências significativas como, a de uma maior percentagem de imóveis  sendo considerado como investimento e a gestão dessas propriedades será um fator preponderante. É reconhecido o fato de que a gestão imobiliária requer treinamento formal. A natureza mutável do ramo imobiliário continuará a gerar mais empregos e oportunidades de desenvolvimento de carreira para todos aqueles comprometidos com uma melhoria contínua, excelência no desempenho e melhor qualidade na prestação de serviços aos clientes.

O trabalho realizado por gestores imobiliários varia enormemente conforme o cargo que ocupam, a empresa para a qual trabalham e o tipo de imóveis que administram. Dentro do vasto campo imobiliário, a maioria dessas funções encaixa nas seguintes categorias: gestão de condomínio, gestão de propriedades, gestão de bens. Essas são divisões genéricas aplicativas das áreas existentes no ramo de gestão imobiliária. Ao nível da gestão de bens e de propriedades, muitas das responsabilidades se interpenetram. Além disso, o título do cargo e as responsabilidades entregues aos mediadores/gestores imobiliários variam dependendo do tipo de organização e da propriedade administrada.

Voltaremos a este assunto : Mediação/Gestão imobiliária.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS COM 12,2 MIL MILHÕES

O valor sob gestão dos fundos imobiliários cresceu 72,3 milhões de euros em julho, em comparação com julho. No total, estes fundos gerem 12,2 mil milhões de euros, segundo a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).O fundo de investimento imobiliário aumentou 1,1% no mês passado, para 8.840,9 milhões de euros, enquanto o valor sob gestão dos fundos especiais de investimento imobiliário aumentou 0,8%, para 2.720,1 milhões de euros.

Em sentido contrário, o valor sob gestão dos fundos de gestão de património imobiliários caiu 6,5%. Neste campo, a a CMVM não refere outros valores.Segundo o regulador dos mercados financeiros, os países da União Europeia «continuam a ser o principal destino dos investimentos em ativos imobiliários», superior a 99%.

Por setores, são os imóveis destinados ao setor dos serviços o principal alvo das aplicações dos fundos de investimento imobiliário e dos fundos especiais de investimento imobiliário. Já os imóveis do setor do comércio são a finalidade dos fundos de gestão de património imobiliários.

Fonte:http://www.agenciafinanceira.iol.pt/mercados/fundos-imobiliarios-cmvm-fundos-dinheiro-ultimas-noticias/1367775-1727.html

POLITICAS DE INVESTIMENTO DOS FUNDOS E EMPRESAS DE SEGUROS

As abordagens regulamentares das políticas de investimento diferem para cada país. A perspectiva tradicional que muitos países adoptam está assente num conjunto de regras e limites quantitativos, destinados a várias classes de activos com o objectivo de minimizar o risco intrínseco à política de investimento a implementar. Noutros países, tem vindo a ser adoptada uma perspectiva baseada apenas em princípios qualitativos, denominada “prudent person". Esta abordagem, assenta numa lógica direccionada, essencialmente, para uma óptica comportamental, no sentido de que, quem faz a gestão do investimento não será avaliado através do sucesso das suas decisões, mas antes pelo facto de essas decisões terem sido, ou não, tomadas com base em princípios razoáveis e ponderados.

Em Portugal foi adoptada uma perspectiva intermédia na evolução da abordagem tradicional para a abordagem “prudent person", denominada “prudent person plus". Este novo sistema tem como filosofia os princípios da perspectiva da “prudent person" em complemento com um conjunto de regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial. Este novo sistema foi introduzido em 2002 para os fundos de pensões e em 2003 para as empresas de seguros. Com este novo regime pretende-se adoptar uma maior flexibilidade na gestão dos activos, onde os gestores podem beneficiar as suas carteiras pela evolução dos mercados financeiros. Por outro lado, é pretendido reforçar os requisitos de governação através de uma filosofia de gestão orientada para o risco que estimule os gestores a melhor identificar, avaliar e controlar os riscos inerentes ao investimento. A nova regulamentação tem como ponto de partida a exigência do estabelecimento de uma política de investimento. Esta política deve ser adequada às especificações da empresa, no que refere à natureza e duração dos compromissos assumidos e às características da população abrangida.

A definição da política de investimento está também sujeita a um conjunto de princípios, entre os quais se destacam, nomeadamente: a adequada diversificação e dispersão dos activos; a selecção criteriosa das aplicações tendo em conta o seu risco de mercado e o risco intrínseco; a prudência na percentagem das aplicações em activos que apresentem um elevado grau de risco; e limitação a níveis prudentes das aplicações que apresentem reduzida liquidez. Importa acrescentar que, para as referidas regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial do sistema “prudent person plus", existem dois tipos de limites. Os limites “soft", que podem ser ultrapassados através da redução dos riscos de investimento e utilização de técnicas de gestão activo-passivo. Os limites “hard", que incidem no risco de concentração, estabelecendo máximos que não podem ser ultrapassados.

Identificam-se normas que regulam as carteiras de activos dos investidores institucionais, com destaque para o investimento no imobiliário. Os diplomas que regulam o investimento dos fundos de pensões apresentam apenas princípios qualitativos para o investimento no imobiliário, os investimentos em imóveis pertencentes à carteira de investimento das empresas seguradoras regem-se, não só, por princípios qualitativos, mas também quantitativos. 

EMPRESAS SEGURADORAS

As empresas seguradoras são as sociedades de direito português, que cobrem aproximadamente 90% da quota de mercado. Estas empresas são classificadas como “ramo vida" e “ramo não vida", em função da respectiva actividade. Também existem as empresas mistas que actuam nos dois ramos, ou seja, comercializam produtos que permitem a cobertura das responsabilidades de seguros vida e de seguros não vida.À semelhança desta classificação, as carteiras de investimento destas empresas também estão divididas em função da sua actividade, nomeadamente vida e não vida, onde se encontram descriminados os activos que estão afectos respectivamente às coberturas das responsabilidades vida e não vida. Para além destes, existem os activos que se encontram nas carteiras de investimento e que não estão afectos a cobrir responsabilidades de seguros, denominando-se assim por “não afectos" ou activos “livres". De acordo com a o artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 94-B/98, de 17 de Abril, revisto pelo artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 8-C/2002, de 11 de Janeiro, a natureza dos activos representativos das provisões técnicas, os respectivos limites percentuais, bem como os princípios gerais da congruência e da avaliação desses activos, são fixados por norma do Instituto de Seguros de Portugal. Estas regras, relativas às políticas de investimento, estão descritas na Norma Regulamentar n.º 13/2003-R, de 17 de Julho, emitida pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Esta norma impõe que os investimentos em terrenos e edifícios de exploração industrial, apenas possam ser admitidos em situações excepcionais. Relativamente aos limites de investimento imobiliário, esta norma impõe um máximo de 50% que deverá ser representado por aplicações em terrenos e edifícios, créditos decorrentes de empréstimos bancários, acções de sociedades imobiliárias e unidades de participação (UP’s) em fundos de investimento imobiliário. Limita também em 10% a representação por aplicações num ou em vários terrenos e edifícios, suficientemente próximos entre si para poderem ser considerados como um único investimento. De acrescentar ainda que a referida norma apenas incide sobre as provisões técnicas, estando fora deste âmbito os activos não afectos das carteiras de activos.

PLANO POUPANÇA ACÇÕES

Os PPA foram criados em 1995 como um veículo de captação de poupança a longo prazo, capaz de dinamizar o mercado nacional de capitais.

À semelhança do que aconteceu com os PPR e os PPE, o incentivo que motivou o investimento nestes planos foram os benefícios fiscais concedidos a quem subscrevesse unidades de participação destes fundos.

No entanto, a partir de 2005, quando deixaram de existir as benesses fiscais, este tipo de plano perdeu a sua principal fonte de atracção. Relativamente ao investimento em activos imobiliários, é previsível, devido ao tipo de produto, que a exposição ao imobiliário seja exclusivamente de acções pertencentes a sociedades imobiliárias.

PLANOS POUPANÇA REFORMA

(PPR) e Plano Poupança Educação (PPE) A criação dos planos de poupança-reforma (PPR) em 1989, permitiu orientar um volume significativo de capitais para a poupança a médio e longo prazo destinada a satisfazer as necessidades financeiras inerentes à situação de reforma e, bem assim, para o desenvolvimento do mercado de capitais.

Em 1999, seguindo de perto o modelo dos PPR, foram criados os planos de poupança-educação (PPE) vocacionados para a capitalização de poupanças destinadas a fazer face às despesas com educação, especialmente no que concerne ao ensino profissional ou ao ensino superior, do participante ou dos membros do seu agregado familiar.

De modo a possibilitar a que montantes detidos em PPR pudessem vir a ser empregues para fins de educação, dentro de determinadas condições, foram criados os planos mistos de poupança reforma/educação PPR/E. A composição do património destes fundos de poupança está sujeita aos limites fixados em Portaria nº 1451/2002 de 11 de Novembro de 2002, onde um máximo de 20% pode ser representado por aplicações em terrenos e edifícios e em unidades de participação em fundos de investimento imobiliário.

FUNDOS DE PENSÕES ABERTOS

Pelo contrário, considera-se que um fundo de pensões é do tipo aberto quando não exige a existência de qualquer vínculo entre os diferentes aderentes ao fundo, dependendo a adesão ao mesmo unicamente da aceitação por parte da entidade gestora.

 Assim, cada pessoa colectiva ou singular poderá aderir ao fundo por sua própria iniciativa, através da aquisição de unidades de participação (UP’s) respectivas.

Neste tipo de fundos é possível congregar o investimento de diversas entidades, constituindo uma “pool" de investidores e, consequentemente, permitindo a maximização do rendimento. Os fundos de pensões PPR (plano poupança reforma) e os fundos de poupança acções PPA (plano poupança acções) são classificados como fundos de pensões abertos, aos quais só é permitida a adesão individual.

FUNDOS DE PENSÕES FECHADOS

Considera-se que um fundo de pensões (FP) é fechado quando disser respeito apenas a um associado ou, existindo vários associados, quando existir um vínculo de natureza empresarial, associativo, profissional ou social entre os mesmos e que, neste sentido, seja necessário o assentimento destes para a inclusão de novos associados no fundo.

São exemplo destes tipos de fundos, os fundos de pensão do Grupo Banco Comercial Português, do Banco BPI, do Banco Espírito Santo e da Portugal Telecom.

De referir que os referidos fundos fazem parte do ranking Top 4 e no total corresponderam, no ano de 2009, a 53,2 % da quota total dos fundos de pensões. Este tipo de fundos permite o desenvolvimento de uma estratégia de gestão definida para o caso concreto do associado, tendo em conta as características do universo de participantes e o perfil de risco que o caracteriza. 

De realçar que é necessário que o fundo disponha de dimensão mínima que possibilite a implementação de uma estratégia de gestão eficiente. Por esta razão, este tipo de fundos destina-se fundamentalmente a grandes empresas que possuam planos de pensões de benefício definido ou de contribuição definida.

FUNDOS DE PENSÕES

Pode dizer-se que um fundo de pensões consiste no património autónomo exclusivamente afecto ao financiamento de um, ou mais, planos de pensões. Neste sentido, pode dizer-se que os fundos de pensões constituem um conjunto de activos cujo único objectivo é proporcionar aos pensionistas, o pagamento (geralmente no futuro) dos benefícios previstos no plano segundo o qual foram estabelecidos.

O património dos fundos de pensões está exclusivamente afecto ao cumprimento dos planos de pensões e das despesas a ele associadas, não respondendo por quaisquer outras obrigações. Assim, a política de investimento da carteira de activos de um fundo de pensão está definida no respectivo plano de pensões, constantes do contrato constitutivo, regulamento de gestão ou contrato de adesão. No entanto, existe a Norma Regulamentar nº 9/2007-R, de 28 de Junho, emitida pelo Instituto de Seguros de Portugal, onde se integram as regras de investimento, de composição e de avaliação dos activos que compõem o património dos fundos de pensões. A referida norma não estabelece limites de investimento, mas apenas políticas de diversificação adequadas para o nível de risco estabelecido. No entanto, para o caso dos terrenos e dos edifícios, os mesmos deverão estar inscritos no registo predial como integrantes do fundo de pensões, desde que não sejam de exploração industrial ou que não tenham uma vocação de tal forma específica que torne difícil a sua venda pelo fundo. De acrescentar que podem ainda figurar em regime de compropriedade, desde que os outros comproprietários confiram procuração bastante irrevogável, autorizando a entidade gestora, na qualidade de administradora do fundo, a gerir e dispor do terreno e edifício como bem entenda, incluindo a respectiva alienação e, designadamente, em sequência de instruções concretas do Instituto de Seguros de Portugal.

Em termos de fiscalidade imobiliária, estão isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas sobre imóveis (IMT) as aquisições de imóveis dos fundos de pensões e equiparáveis que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional (n.º 2 do artigo 16.º e artigo 49.º do estatuto dos benefícios fiscais - EBF). São isentos de imposto municipal sobre imóveis (IMI) os prédios integrados em fundo de pensões constituídos de acordo com a legislação nacional (artigo 49.º do estatuto dos benefícios fiscais). Os fundos de pensões podem ser geridos por dois tipos de entidades, as sociedades gestoras e as empresas de seguros. As primeiras gerem aproximadamente 98% da quota de mercado. Para além da tipologia referida anteriormente, os fundos de pensões podem ainda ser classificados quanto à forma: os fundos de pensões abertos e os fundos de pensões fechados.

O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

O investimento imobiliário distingue-se dos outros tipos de activos, existentes no mercado, por diversas razões, designadamente, pela elevada durabilidade, pela fixidez espacial, pela heterogeneidade, pelo elevado custo unitário, pela indivisibilidade, pela reduzida liquidez, pelos elevados custos de transacção, pela morosidade de produção de imóveis e pela necessidade de gestão de propriedade (Montezuma, 2007).

Em Portugal, o investimento imobiliário pode ser realizado de três formas: i) directamente em terrenos e edifícios; ii) indirectamente através de fundos de investimento imobiliário; iii) e também indirectamente investindo em acções de sociedades imobiliárias. 

O investimento directo poderá ser subdividido em investimento de rendimento e investimento de serviço próprio, que como facilmente se depreende, tem como finalidade a ocupação pela entidade proprietária. Historicamente, as principais razões que têm motivado o investimento no imobiliário são: a diversificação da carteira de investimentos; os rendimentos constantes ao longo do tempo e a protecção contra a inflação. 

GESTÃO IMOBILIÁRIA , O QUE É ?

Falar de Gestão Imobiliária, é um desafio e uma temática igualmente longa e complexa, habitualmente sectorizada em diferentes componentes, ao longo da vida útil e do tipo de exploração de um imóvel, quase nunca ou raramente explicitada numa perspectiva integrada.

Gestão do Projecto - é uma gestão em termos de estratégia, de qualidade, do custo, do risco, dos recursos humanos, dos materiais do modo e tempo de execução. Numa perspectiva de organização, do planeamento, da coordenação de diferentes categorias de profissionais, (arquitectos, engenheiros de diversas especialidades, juristas, economistas, etc,…) e da concepção do projecto, do Produto Imobiliário.

Gestão da Construção - é uma gestão da execução da obra. A indústria da construção requer profissionais bem qualificados capazes de gerir a crescente complexidade técnica e operativa deste sector. Coordena os grupos profissionais (arquitectos, engenheiros, capatazes, provedores, serventes, etc.) que participam numa obra e examina os recursos (dinheiro, maquinaria, material e trabalhadores) necessários para executar um projecto de construção, ao menor custo e máxima qualidade. Analisa a estimativa de orçamentos, controle de custos, análise do progresso da construção.

Gestão dos Imóveis (Edifícios) – é uma gestão que estabelece políticas de monitorização dos edifícios adaptadas aos seus requisitos. Gerirá ou assistirá na determinação das especificações do mesmo, a optimização da qualidade e controlos de custos, auditorias de manutenção e monitorização do serviço. Faz a gestão das actividades das empresas especialistas em manutenção e prestadoras de serviços, contratadas externamente. A Gestão da manutenção em edifícios é hoje incontornável, não só por garantir a disponibilidade e longevidade dos equipamentos, o conhecimento dos custos e necessidades, o conforto e segurança dos seus ocupantes (sejam pessoas, sejam máquinas), como também pela necessidade, cada vez maior, de melhorar a eficiência  e sustentabilidade dos diversos equipamentos e sistemas que aí operam.

Gestão Patrimonial  (dos Imóveis, - Financeira) – é a gestão e análise de rentabilidade e principais indicadores de um portfólio imobiliário. Principais veículos utilizados, fiscalidade associada e fontes de financiamento. Faz a análise do mercado imobiliário e correlação com os indicadores macroeconómicos. Definição das estratégias de investimento, análise de rentabilidade e gestão dos riscos associados. Modelização de análises financeiras em função da estratégia de investimento.

Aproveitaremos este blogue, como uma oportunidade para compilar conhecimentos e actualidades sobre Gestão Imobiliária, nestas quatro perspectivas: Gestão do Projecto, Gestão da Construção, Gestão dos Edifícios e Gestão Patrimonial.