Envolvente e Mercado Imobiliário Regional Centro

Envolvente e Mercado Imobiliário Regional

Na Região Centro de acordo com o AHP Tourism Monitors, em Setembro de 2017 há a registar o crescimento muito expressivo da taxa de ocupação, em variação homóloga, nos destinos Oeste (mais 9,5 p.p.), Alentejo (mais 7,7 p.p.) e Leiria/Fátima/Templários (mais 6,9 p.p.). No mês em foco, a taxa de ocupação quarto subiu 2,2 p.p., em comparação com Setembro de 2016, atingindo os 88%. Por destinos turísticos, cabe ao Porto (93%), à Madeira e a Lisboa (92%) a maior taxa de ocupação. O ARR fixou-se nos 101 euros, representando mais 15% do que no período homólogo. Os destinos turísticos Lisboa (mais 27%), Leiria/Fátima/Templários (mais 17%) e Costa Azul (mais 16%) registaram os maiores crescimentos neste indicador.

O RevPAR registou igualmente um crescimento expressivo de 18%, face ao mesmo mês do ano anterior, fixando-se nos 89 euros, com os destinos turísticos Lisboa (124 euros), Algarve (99 euros) e Estoril (93 euros) a registarem os valores de RevPar mais elevados. Em termos de variação, os destinos Oeste (mais 29%), Leiria/Fátima/Templários (mais 28%) e Lisboa (mais 26%) foram os que mais cresceram no mês de Setembro de 2017. Em Setembro de 2017, a receita média por turista no hotel obteve um aumento de 13% face a 2016, fixando-se nos 144 euros. Na análise por destinos turísticos, Lisboa foi novamente o destino que mais cresceu, com mais 28% face a setembro de 2016, seguido de Leiria/Fátima/Templários com mais 23% e de Coimbra com mais 21%.

A Associação da Hotelaria de Portugal, afirma “em termos de taxa de ocupação, estamos a assistir a um grande crescimento de destinos ‘menos maduros’ como o Oeste, Alentejo ou Leiria/Fátima/Templários e que este mês registaram subidas entre os sete e os 10 p.p. e fecharam o mês a rondar os 80%. Destaque também para o ARR, cuja subida acompanhou a maior procura, em todos os destinos. De assinalar, neste indicador, o destino turístico Lisboa com um crescimento de 28%. No RevPar, as grandes subidas verificaram-se em todas as categorias de hotéis e em todos os destinos, com destaque para o Oeste (29%) e Leiria/Fátima/Templários (28%)”.

Por outro lado, vendem-se cada vez mais imóveis. Os dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) são esclarecedores: no terceiro trimestre de 2017, o preço das casas aumentou 10,4% face ao período homólogo, tendo sido transacionados 38.783 alojamentos, o valor mais elevado de que há registo na série (iniciada em 2009) – e mais 23% que no mesmo período do ano passado. Segundo o INE, esta subida homóloga de preços de 10,4%, a mais elevada desde 2009, “foi essencialmente determinada pelo comportamento do preço dos alojamentos existentes, que aumentaram 11,5% em termos homólogos”. “Os preços dos alojamentos novos também cresceram de forma significativa, aumentando 6,9% face ao terceiro trimestre do ano anterior”, conclui o INE. De referir que em termos trimestrais, ou seja, entre o segundo e terceiro trimestres de 2017, comprar casa ficou 3,5% mais caro, com os preços dos alojamentos existentes a aumentarem 4,1% e os dos novos 1,7%.

De acordo com os dados do INE, a Área Metropolitana de Lisboa (AML), o Norte e o Centro “registaram máximos no número de vendas, reunindo as duas primeiras regiões cerca de 64% do total das transações realizadas no terceiro trimestre de 2017”. A região Centro superou pela primeira vez a fasquia das 7.000 transações. No caso da AML ultrapassaram-se, pelo segundo trimestre consecutivo, as 13.000 vendas (34% do total a nível nacional).

Tendências

Segundo os dados mais recentes do INE (Instituto Nacional de Estatística), a região do Centro de Portugal foi a que mais cresceu em todo o país na procura turística durante outubro, tendo sido registado um aumento de 20,4% no total de dormidas em hotelaria, em comparação com o mesmo mês de 2016. No próximo ano espera-se o nascimento de nove hotéis no Centro de Portugal.

Valor de Utilização - Atributos Estruturais, Físicos e Qualidade

O Valor de Utilização terá sempre que ser entendido à luz da “utilidade da habitação para o potencial adquirente”, como o definiu Aellen Meyer e Wiegand. Importa sobretudo identificar e quantificar as diferenças qualitativas entre fogos observados para o que é fundamental, manter na classificação de todos eles uma coerência de critérios.

Em resultado da pesquisa a fazer , agrupam-se os atributos e respectivas notações em complexos de variáveis, na forma mais tradicional:

            – Complexos das variáveis ou exigências do Edifício.

            – Complexos das variáveis ou exigências da Habitação.

            – Complexos das variáveis ou exigências da Qualidade do Projecto e Execução.

Observam-se características de qualidade da construção, abrangendo aspectos como:

            – Qualidade do projecto.

            – Qualidade dos materiais aplicados e execução de obra.

            – Conforto térmico e acústico.

            – Eficiência energética.

            – Segurança contra intrusão, incêndio e funcional.

            – Organização e relacionamento entre espaços da habitação, adequação a deficientes e idosos.

            – Custos de exploração/manutenção.

            – Sustentabilidade.

            – Outros.

Cardoso da Silva (2005) adopta um modelo de Avaliação da Qualidade para auxílio à decisão de aquisição de habitação, tendo em consideração a hierarquização das variáveis ou exigências que mais influem na decisão. Conceptualmente inspirado nos Métodos Sel e Qualitel porquanto analisa funcional e tecnologicamente a habitação e considerando atributos representativos da existência de qualidade. Com base nos critérios de apreciação e da respectiva classificação em níveis de satisfação de mau (1), bom (3) ou muito bom (5), o modelo que permite medir o Valor de Utilização da Habitação. Embora sem descritores de valor para a classificação de cada atributo, a notação pode ser feita procurando sobretudo dar igual valor ao que é semelhante, e diferenciar positivamente o que é evidente qualidade acrescida.

O valor de utilização (Aellen, Meyer, e Wiegand, 1979) representa em termos de medida adimensional a utilidade da habitação para o potencial adquirente, correspondendo à relação de conveniência entre o valor das características e o valor das necessidades e vontades dos utilizadores expressa num único número ou valor global.

 Assim, o Valor de Utilização final determinado não deve ser entendido como uma avaliação de cada fogo, em relação a um Valor de Utilização padrão, mas sim como uma avaliação relativa e comparativa entre todos os imóveis vistoriados que constituem o universo de uma amostra.

Brevemente apresentaremos, a lista de “Atributos de Apreciação de Habitação”, com as notações que devem ser feitas por fogo.

Impacto da saída da Grécia no sector Imobiliário

Impacto da saída da Grécia no sector imobiliário Os últimos meses têm sido férteis em acontecimentos ímpares e muita coisa tem mudado a nível internacional. A saída da Grécia da zona euro parece agora inevitável, sendo apenas uma questão de tempo e de forma. Em relação ao primeiro poderá ser uma questão de semanas ou meses, no máximo um ou dois anos, mas terá tendência para ser no curto prazo, o que acaba por ser relativamente indistinto. Já em relação à forma de uma saída ordenada teria seguramente menos impacto nas economias dos países do sul do que uma saída desordenada cujas consequências poderão ser imprevisíveis e profundas.

 De qualquer forma, um provável abandono da Grécia da moeda única trará problemas a muitas empresas por toda a Europa, ficando, no entanto, Portugal, Espanha e Itália sempre no centro dos problemas. Em Portugal o "contágio" alastrará sob a forma de aumento do défice, aumento das taxas de juro e spreads e novamente maior dificuldade na obtenção de crédito. Nesse sentido o impacto será seguramente negativo para os sectores financeiro, da construção e, também, para o sector imobiliário que esteve e está, ainda no epicentro da crise.

Os últimos meses têm trazido alguma recuperação ao sector com uma assinalável recuperação dos preços nas zonas centrais e forte investimento corporativo e de particulares em propriedade comercial e de habitação em zonas selecionadas. Além disso, mais do que compras de oportunidade, muitos negócios parecem apontar para um investimento de muito longo prazo o que traduz alguma confiança no sector e, assim, indícios que parecem apontar que muitos investidores acreditam na manutenção de Portugal na zona euro.

  Segundo os principais operadores, mais de 80% desse investimento é estrangeiro e direcionado para os segmentos de escritórios, centros comerciais, lojas de rua em zonas nobres e hóteis. Acresce ainda a 'nova' procura residencial para investimento, reabilitação e segunda habitação por parte de particulares e investidores estrangeiros na sequência do recente boom turístico e do sucesso do programa de residentes não habituais e até do ziguezagueante programa dos vistos gold.

De facto, as taxas de retorno prime euro têm descido progressivamente nos últimos trimestres, em quase todos os sectores, forçando os preços em alta e denotando um aumento muito forte da liquidez.

Mas subsiste o eterno problema do endividamento. Qualquer novo perdão de dívida parcial (em caso de saída controlada) ou tendencialmente total (saída desordenada) em relação ao Estado helénico fará também aumentar o malparado na economia nacional e este não tem parado de subir, em especial no sector empresarial.

De facto, no segmento particular, os créditos de cobrança duvidosa atingem já perto de 5,5 mil milhões de euros, com a habitação, principal ativo das famílias, a representar cerca de 47% desse valor. Mais alarmante são os números do crédito às empresas em mora que atinge já 13,5 mil milhões de euros, ou seja, quase 8% do PIB. Em particular nos sectores da construção e imobiliário os números são particularmente alarmantes e representam mais de 55% do total vencido atingindo recordes históricos. Serão necessários muitos anos para recuperar um sector tão sobre-endividado ainda que com crescimentos económicos significativos.

Apesar das boas notícias recentes a prudência aconselha uma análise detalhada dos números do sector que permanece com debilidades estruturais e altamente sensível a qualquer alteração conjuntural.

 Os próximos tempos serão de incerteza e volatilidade. No fim de uma reestruturação profunda em curso do sector imobiliário restarão as dívidas. Quem ficará para as suportar?

Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão Fonte: Expresso

MEDIAÇÃO AINDA POUCO OPTIMISTA

Mediação ainda pouco optimista quanto ao futuro

Segundo o Inquérito Mensal de Conjuntura (IMC) da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação de Imobiliária de Portugal (APEMIP), em Junho a confiança das Empresas de Mediação Imobiliária continua em terreno negativo. O arrendamento continua a estar no cerne do mercado, entre os principais obstáculos ao desenvolvimento da actividade imobiliária salientam-se a contínua restritividade bancária a elevada diminuição de poder de compra e a instabilidade no mercado de trabalho.

Contudo, denota-se à semelhança do mês anterior uma ligeira animação do mercado, ao qual não será alheio, por exemplo o constante ajustamento entre a procura e a oferta, as mudanças de âmbito legal, os designados golden visa.

Mediação imobiliária continua a rejuvenescer

No mês de Junho, tendo por referência base a informação facultada pelos participantes do IMC no que diz respeito à dimensão média das empresas de mediação imobiliária (usando como referência o número médio de colaboradores), era em cerca de 43,6% dos casos constituída por dois ou menos colaboradores, 40% entre três a cinco. De mencionar, que cerca de 16,4% dos inquiridos mencionam um número de colaboradores superior a seis.

Do total de empresas inquiridas durante o mês em análise, cerca de 54,6% menciona que exerce a sua actividade no mercado imobiliário, num período temporal que varia entre cinco a dez anos. O mercado imobiliário lida correntemente com uma multiplicidade de desafios, que se centram em grande escala na esfera económica, não obstante, em Junho (com valores superiores a meses transactos) continuou a verificar-se um contínuo rejuvenescimento deste sector, com 7,3% das empresas a exercer em a sua actividade há menos de dois anos.

A diversificação do produto imobiliário continua a ser uma característica dominante das empresas de mediação imobiliária. No mês de Junho, entre os segmentos com maior nível de incidência, à semelhança de meses anteriores destacam-se o residencial, comércio e terrenos urbanos. A indústria continua a apresentar-se como o segmento com menor representatividade. No mês em análise, apenas cerca de 34,5% dos inquiridos menciona o exercício de actividade na indústria.

Mercado residencial e terrenos rústicos mais estáveis

O mês de Junho, tal como em meses anteriores, teve um sentimento negativo, no que se refere ao desempenho da actividade da sua empresa. Este foi um sentimento verificado nos diferentes segmentos de mercado, à excepção do residencial e dos terrenos rústicos (no qual a percepção de manutenção, foi um traço distintivo no mês em análise). Dos que evidenciaram um comportamento acentuadamente pessimista, destacaram-se os terrenos urbanos (59,5%) e os escritórios (58,1%).

Fonte: Diário Imobiliário

"CONSTRUTORES ACUSAM BANCOS DE AVALIAREM CASAS ABAIXO DO VALOR DO FISCO"

“É um abuso, uma injustiça”. É desta forma que o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) classifica o facto de os bancos estarem a avaliar casas por um valor que “não chega a metade do valor patrimonial tributário”.

Os bancos estão a avaliar casas “em um quarto do valor normal de mercado” e que “não chega a metade do valor patrimonial tributário”, acusa o líder da CPCI, citado pelo “Diário de Notícias”. Em causa estão os imóveis que são dados como garantia de financiamentos bancários.

Reis Campos classifica esta actuação como sendo “um abuso, uma injustiça total”, até porque, defende, “há casos absolutamente escandalosos e quase criminosos”.

“É intolerável que um banco atribua a um imóvel um preço inferior em 75% ao que definiu há apenas três anos”, critica o representante das construtoras. São “práticas lesivas” que “estão a colocar em prática a sobrevivência de muitas empresas”, denuncia Reis Costa.

Não deveria o título ser «Construtores acusam fisco de avaliarem casas acima do valor da Banca»?

Fonte:http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/construtores_acusam_bancos_de_avaliarem_casas_abaixo_do_valor_do_fisco.html

Imobiliário para Chinês, com “VISTO GOLD”

Portugal poderá ser uma "chave dourada" para investidores chineses entrarem na Europa, diz Winner Xinli Xing, presidente de uma agência chinesa de emigração, acerca dos novos "vistos gold" concedidos pelas autoridades portuguesas.

Pelas contas daquele empresário, cerca de 400.000 famílias chinesas possuem "mais de um milhão de dólares em dinheiro" e muitas delas querem ter "um estilo de vida global".

"Em 2012, Chipre vendeu 1.200 casas a clientes chineses", realça Xinli Xing a propósito da autorização de residência naquele país a quem comprar uma casa de pelo menos 300.000 euros.

"Se os promotores portugueses se interessarem pelo mercado chinês podemos chegar às 2.000 casas já este ano", acrescentou.

Em Portugal, a fasquia é mais alta (500.000 euros), mas com uma vantagem que Chipre, que não faz parte do espaço Schengen, não pode oferecer: a possibilidade de viajar por mais 25 países europeus.

Segundo a legislação publicada há dois meses e meio, os estrangeiros que criarem pelo menos dez postos de trabalho ou efetuarem um depósito bancário superior a um milhão de euros também têm direito à Autorização de Residência para Atividades de Investimento (ARI).

"A facilidade de viajar no espaço Schengen e a possibilidade de ter património fora do país são as principais motivações", disse Duarte Pinto Gonçalves, responsável da PG Consulting, uma das três empresas portuguesas representadas na Feira de Imobiliário de Pequim que terminou no passado fim de semana.

Para a PG Consulting, empresa sedeada em Macau e parceira da PLMJ, sociedade portuguesa de advogados com escritório em Pequim, os números falam por si: "Se houver mil famílias chinesas a comprar uma casa de 500.000 euros em Portugal isso representa a entrada de 500 milhões de euros na economia do país".

António Clímaco, da imobiliária Castelhana, que participou há um mês numa feira idêntica em Xangai, constatou que "os chineses são muito rápidos a reagir".

"Quase todas as semanas temos agendadas visitas de prospeção (de clientes chineses). Prevejo mais de 500 operações em 2013", disse.

A Consultan também se mostrou animada: "Num dia atendemos mais de trinta pessoas. As expectativas são boas", disse Guilherme Grossman.

Duas imobiliárias chinesas, uma dos quais com um 'stand' onde sobressaía o retrato de Cristiano Ronaldo, promoviam igualmente o "visto gold" concedido por Portugal.

"É um programa de investimento e não de imigração, dirigido à classe média alta chinesa que viaja com frequência para a Europa. Desde janeiro, já foram a Portugal dezenas de chineses interessados", disse o embaixador Tadeu Soares pouco antes de concluir a sua missão na China, no passado dia 05 de abril.

Nuno Batista, diretor da Soulfato, empresa portuguesa com sede em Hong Kong que está também a explorar as novas oportunidades, referiu que, após uma recente visita a Lisboa, um dos seus clientes mostrou-se "disposto a investir dez milhões de euros na reabilitação de edifícios devolutos".

"Os chineses começam a ver Portugal como um país seguro para investir", disse Nuno Batista.

O primeiro "visto gold" foi entregue há cerca de mês em Nova Deli a um empresário indiano pelo ministro português dos Negócios Estrangeiros, Paulo Portas.

Fonte: iOnline

MAIS RENDAS, MENOS VENDAS

O mercado de arrendamento de habitações em Portugal continua em alta face ao mercado      de compra e venda. Segundo dados avançados pelo  Confidencial Imobiliário,  agosto não foi diferente de meses   anteriores e    as vendas  continuam a perder para os arrendamentos.

O ritmo de procura de casas para arrendar foi mais reduzido em agosto, mas as expectativas continuam positivas. Segundo o Confidencial imobiliário, este mercado continua a beneficiar das quebras nas vendas e pela limitação no acesso ao crédito para a compra de casa, restrição essa que leva as famílias a optar, muitas vezes, pelo arrendamento.

O valor pago pelas famílias tem contudo diminuído e as expectativas quanto à sua evolução são negativas - motivado pela grande oferta do mercado e menos rendimentos disponíveis.

Quanto à compra e venda de habitações, a palavra utilizada pelo Portuguese Housing Market Survey é fragilidade. Tanto as expectativas como a própria atividade se mantêm pouco consistentes, com os preços a cairem bem como o número de transações. 

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Economia/Artigo/CIECO062883.html

IMOBILIÁRIO:TODOS OS MERCADOS PARADOS

O Bem não se identifica com o Dever. O verdadeiro ofício da razão - disse Descartes - é examinar o justo valor de todos os bens.

"O mercado imobiliário português está a atravessar uma das piores fases de sempre. De acordo com um estudo divulgado hoje pela consultora imobiliária Cushman & Wakefield, todos os segmentos do mercado "estão parados".

De acordo com a responsável da área de estudos de mercado da Cuhsman, Marta Costa, "praticamente não há investimento" em ativos imobiliários. No primeiro semestre deste ano apenas foram movimentados 116 milhões de euros, incluindo habitação, menos 37% que no mesmo período do ano passado e "um dos valores mais baixos dos últimos 15 anos".

Já nos centros comerciais, dos três que estavam previstos apenas abriu um e nos escritórios, realizaram-se "muito poucos negócios e principalmente renegociações com as rendas a serem revistas em baixa", acrescentou Marta Costa.

Além disso, adiantou ainda a mesma responsável, não há projetos novos a entrar no mercado, apenas remodelações, até porque a taxa de desocupação é já de 12,5%, a mais alta alguma vez registada, pode ler-se no estudo da Cushman.

As zonas de Miraflores e Algés são onde há agora a maior taxa de desocupação, com cerca de 200 mil m2 de escritórios à espera de inquilinos, ou seja, mais de 35% do total desocupado na Grande Lisboa.

Na hotelaria e turismo, "o que se vê são grupos hoteleiros a cair, como é o caso do grupo CS ou do Parque Alqueva", reparou ainda Marta Costa, acrescentando que, no primeiro semestre, se registou uma quebra muito grande nos proveitos dos hotéis para valores iguais a 2009 e 2010, que foram dos piores ano para o sector em Portugal."

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Empresas/Artigo/CIECO059601.html

IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS À VENDA EM PARIS

A crise  do imobiliário em Portugal pode ser um bom negócio em Fraança. A 1ª Feira do Imobiliário Português em Paris acontece este fim-de-semana, organizada pela Câmara do Comércio e da Indústria Franco-Portuguesa (CCIFP), iniciativa inédita em França. Os grupos económicos portugueses têm novas oportunidades de vendas , "O país tem uma maioria de proprietários, cerca de 80%, mas neste contexto difícil muitos bens imobiliários são colocados à venda no mercado (...), uma oportunidade para investidores franceses" esclarece a página facebook do evento.

Aqui:  http://www.facebook.com/events/110262892451875/

A página também insiste várias vezes na competitividade dos preços baixos, e refere o interesse do negócio para quem tem 3 vezes mais poder de compra em relação a Portugal.

Uma oportunidade para os consumidores franceses e luso-descendentes e uma oportunidade/necessidade para os Bancos. Esta feira junta 90 entidades, a maioria bancos portugueses e agências imobiliárias.Os Bancos tentam agora vender as habitações que a indústria de construção civil não conseguiu colocar no mercado. Reproduzimos a seguir a noticía.

NOUVEAU SALON PORTE DE VERSAILLES 1ère édition du Salon de l'Immobilier Portugais à Paris du 14 au 16 septembre 2012 Paris, le 10 juillet 2012 - La Chambre de Commerce de d’Industrie Franco-Portugaise (CCIFP) organise pour la première fois en France le Salon de l’Immobilier portugais à Paris (SIPP) les 14, 15 et 16 septembre prochains, au Parc des Expositions de la Porte de Versailles. Une initiative de la CCIFP en faveur du secteur immobilier Depuis sa création en juillet 2006, la CCIFP a pour mission de promouvoir les affaires entre le Portugal et la France en aidant les entreprises engagées dans le commerce bilatéral à accéder aux services, aux conseils et contacts adaptés à leurs besoins. Dans un contexte économique difficile, la CCIFP a évalué les différents secteurs prometteurs pour l’investissement au Portugal. Les résultats ont démontré que leurs efforts devaient avant tout se concentrer sur le Tourisme, les hautes technologies, la mer et ses produits dérivés, la santé et l’immobilier. Le secteur de l’immobilier est en crise mais, contrairement à son voisin l’Espagne, la bulle spéculative n’a pas sa place au Portugal. Le pays compte une majorité de propriétaires, près de 80%, mais, dans ce contexte difficile, de nombreux biens immobiliers sont mis en vente sur le marché. Afin de faciliter la présentation de ces opportunités aux investisseurs français, la CCIFP organise à Paris en septembre prochain la première édition d’un salon dédié à l’immobilier portugais. Faciliter l’échange et valoriser les opportunités Des partenaires importants ont déjà confirmé leur participation telles que les banques Banque BCP, BESV, Montepio, Caixa Geral de Depósitos, les assurances Fidelidade Mundial, les promoteurs Paço, Libertas, Wallis, mais aussi les institutions : l’Ambassade du Portugal, l’AICEP Portugal Global, Turismo de Portugal, AIP, SIL. Ces opportunités seront présentées par région et par type de projets facilitant la visite et le choix des investisseurs potentiels. Les exposants – tous francophones – participeront également à une série de conférences et de séminaires qui permettront de développer les avantages fiscaux et financiers, de présenter les projets en détail mais aussi les régions portugaises et leurs atouts. De Lisbonne à l’Algarve en passant par la Vallée du Douro, de nombreuses occasions s’offrent aux investisseurs français, particuliers ou professionnels, seniors à la recherche d’une nouvelle résidence principale ou famille en quête d’un pied à terre pour les vacances. Les avantages pour les investisseurs • 320 jours de soleil par an • La proximité de la France : 30 vols quotidiens au départ des principales villes de France • La garantie de la sécurité, d'excellentes infrastructures de santé, connectivité… • Le pays est membre de la Communauté Européenne : la monnaie est donc l'euro • Un pouvoir d'achat multiplié par 3 pour les séniors français s'installant au Portugal • La grande qualité des biens immobiliers proposés à prix cassés • La richesse de la culture, du patrimoine, et de la gastronomie 7 bonnes raisons de visiter le salon • C’est la 1ère édition du Salon de l’Immobilier Portugais à Paris ! • Les exposants parlent tous français • Une offre adaptée aux particuliers pour des résidences principales ou secondaires • Des opportunités pour investir dans la pierre à des prix très compétitifs pour des biens neufs ou anciens. • A titre d’exemple: une villa standard achetée 520 000€ en 2010 a été mise en vente à 280 000 EUR en 2011 • Les projets seront présentés en images et en vidéos • Des informations sur les moyens de financement sont également mises à disposition: des banques portugaises, implantées en France peuvent, grâce à leur siège au Portugal, proposer des modalités de financement sans contrainte pour l’acheteur d’être à l’étranger. • La mise en place de forfaits, en partenariat avec des compagnies aériennes, facilitera le voyage des futurs investisseurs au Portugal, afin de visiter leur nouvelle acquisition et la région alentour. • La présence de l’office de tourisme du Portugal et des différentes régions portugaises permettront d'avoir une meilleure connaissance du pays. www.sipp.ccifp.fr

CASAS PERDEM VALOR

Se antes comprar casa era um bom investimento porque valorizava, hoje essa situação inverteu-se. Em Junho deste ano, o valor médio de avaliação bancária para habitação desceu 7,9%.

Uma das principais preocupações do setor imobiliário nos últimos tempos tem sido a desvalorização na avaliação bancária dos imóveis. Depois de anos de crescente valorização, os valores das casas começaram a cair. E se comprar um imóvel representava um bom investimento, esse negócio já não é assim tão rentável. Tal como no mercado automóvel, onde o carro que sai do stand começa automaticamente a desvalorizar; também as casas seguem o mesmo caminho.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), no mês de Junho deste ano o valor médio de avaliação bancária para habitação situou-se nos 1.039 euros o metro quadrado, registando uma variação mensal negativa de 0,8%, e um decréscimo homólogo de 7,9%. Em termos de amplitude, considerando os 25% menores e 25% maiores, a avaliação bancária nacional para habitação registou-se entre os 667 euros/m2 e os 1.673/m2.

Algarve com valores mais elevados

Segundo o relatório de Agosto de 2012 do Gabinete de Estudos da APEMIP (Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), numa desagregação por regiões é interessante verificar que no mês de Junho, o Algarve registou o valor médio de avaliação mais elevado (1.332/m2), seguindo a tendência do mês passado.

Já nas Áreas Metropolitanas, de Lisboa e do Porto, o valor médio no mês em análise foi respetivamente de 1.240 euros/m2 e 967/m2. Com valores acima das respetivas médias metropolitanas estão os municípios de Lisboa (1.875/m2), Cascais (1.531/mm2), Oeiras (1.480/m2), Odivelas (1.291/m2), Loures (1.257/m2) e Almada (1.254/m1); e Porto (1.288/m2), Matosinhos (1.139/m2), Espinho (1.123/m2), Póvoa do Varzim (1.105/m2) e Vila do Conde (999/m2).

Apartamentos valem mais

Através do INE é possível observar a variável em análise para cerca de quarenta cidades. Nestas destacaram-se em Junho, com valores acima da média nacional, Faro (1.315/m2), Portimão (1.257/m2), Évora (1.243/m2), Coimbra (1,217/m2) e Olhão (1.062/m2). Numa análise por tipo de habitação, mais concretamente apartamentos vs moradias, no mesmo período o valor médio, no âmbito nacional era 1.065/m2 e 992/m2, respetivamente.

Comparando o mês em análise com o mesmo período em 2011, observou-se uma contração mais acentuada nos apartamentos (-9,5%) do que nas moradias (-5,8%). Também face a Maio houve uma quebra, mas menor, nos apartamentos (-1,2%), e uma ligeira subida nas moradias (0,2%).

Este panorama sugere que, ao decidir a compra de uma habitação, é necessário equacionar muito bem a casa que pretende adquirir. Na altura de escolher, pondere os prós e contras da habitação porque mais tarde, se optar pela venda, poderá não ser pelo mesmo preço que a comprou, mas sim inferior.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/casas-perdem-valor.html

MERCADO IMOBILIÁRIO, CONSUMIDOR COM NOVOS COMPORTAMENTOS

Por muito tempo, para alcançar os seus objetivos de marketing, foram usadas técnicas e estratégia como telemarketing, email’s em massa, mala direta, rádio, impressos e TV visando impactar o consumidor das mais variadas formas possíveis. No cenário atual, em que vivemos uma revolução digital, o uso dessas técnicas e estratégias tem perdido eficácia à medida que o consumidor aprende e começa a evitar essas interrupções.

O novo comportamento

Com a popularização dos mecanismos de buscas como Google, Yahoo e Bing ou de portais e sites que concentram ofertas de imóveis e imobiliárias, o utilizador está aprendendo a se comportar de forma crítica e seletiva. A internet permite ao  utilizador  fazer a sua busca no conforto e comodidade de seu lar, podendo fazer um levantamento completo do imóvel, da região, visualizar fotos e vídeos, pesquisar dados relevantes sobre o bairro e solicitar o agendamento de uma visita, que muitas vezes pode ser feita online diretamente com o agente imobiliário.

Hoje, o consumidor pesquisa e recolhe informações através de mecanismos de buscas. Quem procura alguma informação executa uma pesquisa de dezenas ou centenas de vezes por dia e ao invés de assistir a uma publicidade na TV, ler uma mensagem de spam ou ouvir um representante de vendas, a maioria prefere por intermédio de notebooks, tablets ou smartphones procurar a informação online através de um portal ou blog especializado que encontrou no Google.

Somado a isso temos o efeito da viralização(antes chamado “boca-a-boca”) que tem sido potencializado pelas redes sociais, permitindo ao mediador trabalhar a fidelização de seus potenciais clientes junto da sua marca ou seu nome, através de um continuo relacionamento, seja através de email-marketing ou através das redes sociais.

O nível de confiança adquirido por motores de busca como o Google, bem como de sites e portais imobiliários aliado ao poder de propagação de redes sociais como Facebook, Twitter e Google Plus, permitem aos profissionais do setor imobiliário um alto nível de segmentação, aumentando a relevância para o seu cliente e consequentemente melhorando os resultados de suas ações.

O Marketing tradicional acabou?

É lógico que marketing tradicional continua tendo seu valor...aliás, o marketing online é apenas mais uma das várias estratégias de marketing. O que deve ser feito é a revisão de velhos conceitos e paradigmas, afinal, as pessoas cansaram-se de serem interrompidas através das mensagens tradicionais criando um bloqueio natural que muitas vezes leva à rejeição natural do que está sendo oferecido.

O ponto principal é que as pessoas aprendem e interagem de forma totalmente diferente desde alguns anos atrás e usam a internet para obter informações, comprar e se relacionar, trazendo um novo comportamento pouco conhecido e explorado. Entretanto, a essência do ser humano continua sendo a mesma com os seus desejos, falhas e vontades, o que mudou foi o seu comportamento perante essas necessidades que hoje são potencializadas pelas redes sociais.

O caminho do sucesso é, sem dúvida, o equilíbrio e a combinação certa das estratégias disponibilizadas, procurando sempre integrar as ações tradicionais com as novas ferramentas que hoje estão facilmente acessíveis,  e tentar cada vez mais entender as atividades e relações humanas para conseguir atender seus anseios e desejos.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/o-novo-comportamento-do-consumidor-no.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed:+blogspot/TQXhj+(ImoNews+Portugal)

AVALIAÇÕES BANCÁRIAS, QUEM DEFENDE OS CLIENTES?

Avaliações mais baixas das casas entregues aos bancos estão a  pressionar o valor médio dos imóveis, diminuindo a garantia prestada por quem vai pedir financiamento.

Está a aumentar o número de famílias que, perante a impossibilidade de pagar o empréstimo da casa, vê-se obrigado a entregá-la. Antes da dação, a habitação é avaliada e, regra geral, o valor é reduzido, contribuindo para que a avaliação média dos imóveis esteja a cair a um ritmo acelerado. O que reduz a garantia prestada por quem pretende contrair crédito para adquirir um imóvel, traduzindo-se em custos mais elevados.

Fonte: Negócios

Hoje em dia é vulgar a avaliação de bens imóveis como garantias reais de empréstimos concedidos pela banca a particulares ou empresas. São exemplos recorrentes a avaliação de fracções habitacionais para o crédito à habitação ou de imóveis de empresas para operações de “lease-back” ou ainda da avaliação de imóveis, dados como garantias reais de empréstimos de médio-longo prazo.

O Aviso n.º 5/2007 do Banco de Portugal é inequívoco quando afirma que quer o valor de mercado quer o valor do bem hipotecado devem ser documentados de forma transparente e clara.

Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades bancárias, peritos avaliadores e clientes bancários para analisarem, em conjunto, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada?! 

CONSUMADA A ALTERAÇÃO À LEI DAS RENDAS

Foi hoje publicada a Lei n.º 31/2012 que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Está assim consumada a alteração à lei das rendas.

Foram já vários os artigo votados ao tema que por aqui fomos editando (ver “Nova Lei de Arrendamento Urbano 2012“). Fica aqui um excerto do Artigo 1º da nova Lei:“A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;

b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.”

Contratos mais curtos

É o fim dos contratos por duração indeterminada e também não haverá prazos mínimos, as partes podem estipular o tempo que quiserem. Se nada disserem e o contrato for para habitação, vale por dois anos; se for não habitacional, é por cinco.

Aumento das rendas

Acabaram os coeficientes anuais. Agora vale a negociação: o senhorio propõe uma atualização (bem como o tipo e duração de contrato que pretende). O inquilino ou aceita ou faz uma contraproposta. Aqui o prazo é curto mas importante: inquilino e senhorio têm 30 dias para responder - a falta de resposta equivale à aceitação. Se ambos chegarem a acordo, a renda é atualizada e o contrato passa para cinco anos (se não acordarem outro prazo). Se não, de duas uma: ou o senhorio denuncia o contrato e paga uma indemnização equivalente a cinco anos de renda calculada pelo valor médio das duas propostas (há um agravamento da indemnização se o acordo falhar por pouco); ou, não tendo dinheiro para a indemnização, pode atualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial.

Abandono da casa

Sete meses é o tempo que o inquilino tem para sair de casa, uma vez denunciado o contrato. Havendo crianças ou estudantes a cargo (até 26 anos), o prazo é alargado para 13 meses.

Quem fica salvaguardado?

Durante cinco anos, os inquilinos com mais de 65 anos, ou portador de deficiência superior a uma incapacidade de 60% terão aumentos de renda, mas não poderão ser despejados. Aqui, a renda será atualizada em função de uma nova avaliação da casa, sendo que a lei fixa um limite máximo: 1/15 do valor encontrado. Haverá também três escalões para os mais carenciados: quem ganhe até 500 euros, só pagará no máximo 50; quem ganhe entre 500-1500 pagará um máximo de 225 euros e quem ganhe entre 1500-2500 pagará um máximo de 600.

Despejos acelerados

Bastam dois meses em falta no pagamento da renda para o senhorio pôr fim ao contrato, embora (e apenas por uma vez), o inquilino possa pagar no mês seguinte o atrasado. Mas se se atrasar mais de oito dias, por quatro vezes (seguidas ou interpoladas, durante um ano), o senhorio pode resolver o contrato.

Obras permitem despejo

Sem apelo nem agravo, a realização de obras profundas é motivo para desalojar os inquilinos, mediante uma indemnização de um ano. Ao senhorio basta comunicá-lo por escrito ao inquilino com seis meses de antecedência, juntando confirmação da câmara que o pedido deu entrada. Mas o técnico do projeto é obrigado a um termo de responsabilidade e o senhorio é obrigado a iniciar as obras em seis meses. Se não, terá de pagar uma indemnização ao arrendatário, que sobe para 10 anos. O senhorio será obrigado a realojar o inquilino (a expensas próprias) numa freguesia limítrofe apenas se ele for carenciado (idoso, deficiente ou necessitado) e tendo em conta o seu agregado familiar. Desaparece o conceito de "condições análogas".

Habitação própria

A sua invocação (para o senhorio ou seu descendente direto) é motivo de despejo (devendo dar-lhe essa utilização em três meses e por período mínimo de dois anos). Bastam seis meses de indemnização, não ter casa própria no mesmo concelho ou limítrofe e ser proprietário da casa que se pretende há dois anos.

Balcão de arrendamento

O nome inicial era de Despejo, mas a ministra desistiu devido à carga negativa. Funcionará como uma plataforma informática junto do Balcão Nacional de Injunções, a quem o senhorio se dirigirá tendo motivo legal. O balcão encarregar-se-á de notificar o inquilino, mas, se este se opuser, o processo transita para o tribunal, onde deverá ter uma tramitação mais acelerada.

Microentidades

E também as associações de interesse público sem fins lucrativos terão um regime de transição mais longo (cinco anos).

HOSTELS, DEPOIS DO BOOM A VENDA

Depois do “boom” na construção, “hostels” do Porto começam a ser postos à venda.

A abundância de ofertas leva a que haja quem queira abandonar o negócio . Há vários hostels à venda no Porto através de anúncios de imobiliárias na Internet, um novo fenómeno que se explica pelo facto de ser um produto na moda, mas também pelo rápido aumento da oferta de camas e da concorrência.

“Estou preocupado com a moda dos hostels”, disse em entrevista à Lusa o presidente da Associação Portuguesa de Hotelaria Restauração e Turismo (APHORT), Rodrigo Pinto Barros, recordando que os proprietários estão a perder dinheiro nos seus negócios e sentem a “necessidade de vender o seu imóvel”.

A cidade do Porto registou nos últimos cinco anos um ‘boom’ de hostels e hoje há perto de 30 unidades hoteleiras do género e seis novos pedidos diários na câmara, mas essa “abertura desenfreada”, de mãos dadas com a crise e com uma procura turística que não acompanha a oferta, está a conduzir a um outro fenómeno que é o da colocação à venda daqueles imóveis.

O Tattva Design Hostel, inserido no perímetro de Património Mundial, junto à Sé, abriu há quatro meses e está à venda por 3,1 milhão de euros no sítio da Internet portocity.olx.pt.

O Invictus hostel tem também um anúncio no Trespasse.com, onde se pode ler “Vende-se Hostel na Baixa do Porto -- valor 135 mil euros”.

Na descrição da venda do hostel -- colocado a 11 de abril deste ano, pode mesmo ler-se que o motivo da venda é a “mudança de ramo” e que o volume de negócios, por ano, daquela unidade hoteleira ronda os “100 mil euros”

Na página da Remax, o Garden House Hostel, situado em plena Rua de S. Catarina, está à venda por 1,7 milhão de euros. Na descrição é indicado que o hostel, dedicado a “estudantes universitários”, tem um rendimento mensal de “4600 euros”.

Na imobiliária de Paulo Sérgio, na página da Internet, o Wine Hostel está à venda por 650 mil euros. Na descrição do imóvel informa-se que é um prédio centenário com quatro andares, com 360 metros quadrados de área útil e construção de 2010.

Segundo o presidente da APHORT, a decisão de vender os hostels está também relacionada com o facto de os donos não pertencerem ao ramo hoteleiro e de não terem nem formação, em qualificações para saberem promover e defender o hostel num mercado concorrencial.

“Não é só abrir. Tem que haver qualificação e promoção, porque a oferta é muito maior do que a procura”, alerta Rodrigo Pinto Barros. A explosão de novas unidades hoteleiras explica-se pelo investimento dos empresários da construção civil que viram na hotelaria uma “oportunidade de negócio”, mas também pela “ânsia” de alguns jovens que receberam em heranças familiares casas antigas no centro da cidade e as transformaram em hotéis e hostels, explicou Rodrigo Pinto Barros.

Há, no entanto, hostels à venda porque simplesmente os investidores querem “mudar de ramo”, como é o caso do Invictus Hostel.

A rentabilização do investimento é outro motivo para a venda, como explica à Lusa fonte do Hostel Tattva, afirmando que a venda não é “uma prioridade” e que só se realizará caso apareça uma “boa oferta”. “Vender e ficar como arrendatário” é outra hipótese, comenta.

Fonte:http://www.publico.pt/Local/depois-do-boom-na-construcao-hostels-do-porto-comecam-a-ser-postos-a-venda-1557988

FITCH ATENTA AO MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS

Fitch espera queda de 15% nos preços das casas em Portugal. Quebra total nos preços, tendo em conta as desvalorizações já ocorridas, será de 28%, de acordo com as previsões da agência de notação  financeira.A agência de "rating" Fitch actualizou hoje as suas estimativas para o mercado imobiliário português, no âmbito da análise às obrigações hipotecárias, antecipando agora uma quebra mais pronunciada nos preços, devido à deterioração da economia.

A agência de notação financeira adianta que os preços das habitações em Portugal deverão cair mais 15%, o que tendo em conta as desvalorizações já ocorridas, eleva a queda estimada face ao máximo para 28%. O espaço temporal da estimativa não é referido, sendo que antes a Fitch antecipava uma queda adicional nos preços de 10%.

"A alteração na nossa expectativa de preços reflecte a deterioração das condições macroeconómicas. Esperamos agora que o PIB registe uma contracção de 3,7% este ano e que o desemprego atinja 14% em 2013", refere o relatório da Fitch, divulgado no mesmo dia em que o Eurostat anunciou que a taxa de desemprego em Portugal já está nos 15,4%.

Segundo a Fitch, esta estimativa de queda mais forte nos preços será compensada pela previsão de que os descontos aplicados na venda das casas desça de 39% para 30%, para os casos em que se pretende uma venda rápida dos imóveis.No relatório a Fitch adianta que a queda nos preços está a ser conduzida mais pela redução da procura do que pelo aumento da oferta, dado que a acessibilidade dos portugueses à compra de habitações está agora mais difícil.

Segundo a Fitch, os salários em Portugal têm subido a uma taxa inferior à dos preços das casas. Em 2006, segundo as contas da agência, o preço médio das casas equivalia a sete vezes o PIB per capita português. Agora este rácio caiu para 5,4 e a Fitch espera que novas descidas, ficando ainda acima das 3,7 vezes de 1995.

Também a penalizar os preços das casas está o acesso mais difícil dos portugueses à compra de casa, devido às condições de crédito mais apertadas.

A Fitch nota que o número de habitações em Portugal aumentou em um milhão desde 1998, o que representa um aumento de 21%, sendo que no mesmo período a população não cresceu. A agência diz que actualmente cerca de 13% das habitações em Portugal estão vazias, mas descarta uma forte pressão vendedora, já que a construção de novas habitações está em mínimos de 20 anos.

A Fitch acompanha o mercado imobiliário português uma vez que atribui "ratings" às obrigações sobre crédito hipotecário que são emitidas pelos bancos.

Para e no CIMI, nada acontece !
Fonte:http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=571181

MERCADO IMOBILIÁRIO TRANSPARENTE

JLL: Mercado imobiliario português é considerado “transparente”

Portugal mantém-se na categoria de “transparente” no Global Real Estate Transparency Index de 2012, elaborado bienalmente pela Jones Lang LaSalle (JLL).

Portugal classifica-se na 28.ª posição deste índice que avalia a transparência de 97 mercados imobiliários de todo o mundo, e que revela que “os mercados imobiliários em recuperação deram um ânimo renovado à evolução em termos de transparência”, após a consultora ter registado “um abrandamento no progresso deste indicador durante a crise financeira em 2008 e 2009”.

“Cerca de 90% dos mercados registaram avanços na transparência do sector imobiliário durante os últimos dois anos, impulsionados pela evolução nos dados referentes aos market fundamentals e às medidas de performance, combinados com uma melhor governança de veículos cotados”, explica o comunicado de imprensa da consultora imobiliária.

A JLL afirna ainda que, “tal como os restantes países que se encontram no centro da crise da Zona Euro”, referindo-se a Grécia, Espanha e Irlanda, Portugal “lutou para manter o ritmo de evolução da transparência do mercado imobiliário nivelado com a edição anterior”.

Contudo, o relatório da LaSalle frisa que Portugal também “recuou em alguns componentes de transparência”, citando, como exemplo, o facto de o Índice FTSE EPRA/NAREIT ter deixado de estar activo.

“É reconfortante notar que, apesar das dificuldades que o mercado imobiliário português está a enfrentar, conseguimos manter um nível de transparência cada vez mais alto. Isto reflecte o profissionalismo crescente deste sector e ajuda a dar confiança aos investidores sobre os novos investidores internacionais que estão a analisar o nosso país”, explicou Pedro Lancastre, director-geral da JLL Portugal.

O relatório direcciona ainda uma nota importante para Angola, que entra pela primeira vez no índice, para a 95.ª posição, classificando-se como “opaco”. Os Estados Unidos classificaram-se como o mercado imobiliário mais transparente do mundo em 2012, seguido pelo Reino Unido e pela Austrália. Holanda, Nova Zelândia, Canadá, França, Finlândia, Suécia e Suíça entra na categoria de “elevada transparência”.

Fonte: Construir