QUAL É HOJE O VALOR EM USO DE UM IMÓVEL ARRENDADO (?!)

Sidónio Pardal, urbanista e professor universitário, em entrevista ao Expresso, afirma que com o IMI estamos face a (sic) "uma alteração profunda dos direitos da propriedade e perante a construção de um regime quase feudal, em que o Estado já não está a cobrar um imposto mas uma renda. E então, nesse caso, o Estado apropriou-se do direito dominial".

Uma outra forma, bem elaborada, de dizer o que já se sabe, que o Estado não apenas cobra impostos sobre o rendimento mas confisca também os bens dos seus cidadãos. Esta é uma opinião,que subscrevemos e que em nossa opinião se faz importante divulgar. Acresce uma nota, para se perceber a mudança alterada entre o tempo do Código de Contribuição Predial de Oliveira Salazar até 1989,...e os tempos modernos, e é: o imposto era calculado sobre o rendimento do imóvel e não sobre o presumido valor de mercado, como se faz actualmente. É aliás à luz do presumível direito ao rendimento, conjugado com o consagrado direito constitucional á habitação, que surge a isenção na habitação própria,...entretanto sucessivamente reduzida.

Importa sobretudo  atender ao facto central em toda a argumentação de Sidónio Pardal, de há uns anos a esta parte sobre o tema, e que é justamente a destrinça entre colecta sobre rendimento patrimonial e colecta sobre posse onerosa,....e quão onerosa, ela é!?

Soubesse a maioria dos proprietários o valor do que efectivamente  cedem ou "emprestam" quando alugam um imóvel á taxa média de actualização corrente e perceberiam que antes mesmo de quaisquer impostos, eles não arrendam nada, antes  subsidiam a habitação de quem não tem casa própria ,...e na verdade estão a empobrecer tão ou mais depressa que a anterior geração de proprietários, que viu as rendas prediais urbanas congeladas a seguir à revolução dos cravos. 

Há alguns dias descobrimos, num sítio da Internet, de uma empresa "especializada" em gestão de activos imobiliários ,  a seguinte informação sobre rendimento patrimonial médio na cidade do Porto.

Atente-se que neste quadro, (porventura com um somatório de despesas exagerado) falta contudo contabilizar o valor essencial de um arrendamento. Que é exactamente o valor em uso pelo locatário e (financeiramente) cedido temporariamente pelo proprietário.

Imaginemos então um investidor  que compra  um apartamento com 25 anos de existência por 100.000,00 €, para o alugar nos 5 anos seguintes por forma a obter um rendimento liquido sobre o capital investido. Qual deverá ser o valor da renda mensal a cobrar?

Amiúde é costume pensar-se que o investimento em imobiliário a prazo garante sempre o retorno que advém da sua valorização ao longo do tempo. Então,  admitindo uma valorização média de 2.0% ao ano ( equivalente à inflação conhecida), esse imóvel adquirido por 100.000,00 € valerá depois de capitalizado  ao fim de 5 anos , algo à volta de 110.408,00 €.

Esta é a ideia mais ou menos implícita no conceito generalizado de que "a vaca" vai engordar, e é verdade.!

Contudo, "a vaca" também vai envelhecer! Essa realidade escapa à maioria dos raciocínios expeditos sobre o valor patrimonial diferido no tempo. Se deitarmos mão da universalmente consagrada depreciação Ross-Heideck, e considerando a hipótese mais ou menos feliz, de que no fim do arrendamento de 5 anos desse imóvel, o mesmo apresenta uma situação de conservação entre " regular e reparos simples" , isso pressupõe uma depreciação do valor do imóvel já capitalizado em 21.50%, obtendo-se para valor do imóvel no fim do arrendamento de 5 anos, 86.670,00 € ! Considerada uma entrada em Ross-Heideck a um tempo de vida de 30 anos, para uma vida útil máxima de 100 anos,  algo extraordinariamente improvável actualmente.

Resulta para uso pelo arrendatário a diferença entre a capitalização esperada para o imóvel 110.408,00 € e a depreciação do mesmo já capitalizado 86.670,00 €, num valor próximo de 23.737,00 € de valor em uso.

Conclui-se assim,  que para cobrir o valor em uso pelo arrendatário, a taxa de actualização antes de consideração de quaisquer despesas e/ou impostos, mencionados em cima, deveria situar-se neste exemplo em 4.74 % ao ano. Muito acima dos 1.74% de rentabilidade implícita e por outros anunciada, aquando da consideração só dos custos e impostos associados ao direito dominial.

O Estado não só se apropriou do direito dominial, como às taxas médias de actualização corrente, os proprietários subsidiam fortemente a habitação de quem não tem casa própria e  com isso  aceleradamente  empobrece outra geração.

TAXA NOMINAL E TAXA EFECTIVA

Tem ainda valor e resultados diferentes considerar-se uma taxa nominal, ou uma taxa efectiva.

Diz-se que uma Taxa é Nominal: Quando o período de capitalização difere do representado por ela, por exemplo,    t = 12% a.a.( ao ano) com capitalização mensal. Isto é o mesmo que uma capitalização de 1% a.m.., que representa mais que 12% a.a..

Diz-se que uma Taxa é Efectiva: Quando o período de capitalização coincide com o representado por ela.

 Questões – Problema do Método:

- Determinação do Prémio de Risco ou taxa de atractividade.

- Existência de um mercado de arrendamento capaz de fornecer valores médios de renda. 

TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

A taxa de actualização visa actualizar valores monetários futuros, isto é, procura determinar que valor tem no momento presente, determinado capital que se irá consumir ou receber no futuro.

No estabelecimento da taxa de actualização dever-se-á atender às seguintes realidades:

a)       “1Euro” aplicado hoje, não poderá obviamente ser consumido hoje noutro investimento.

b)      “1 Euro” hoje, vale mais do que “1 Euro” amanhã, pois que o primeiro pode ser aplicado hoje e ser remunerado e deste modo supera em valor o segundo.

c)      “1 Euro” aplicado hoje num activo de maior risco, terá menor valor do que “1 Euro” aplicado num investimento de menor risco ou sem risco.

As realidades referidas poderão ser traduzidas pela soma das seguintes taxas:

tact = ts + ti + tr

ts = representa uma remuneração real mínima sem qualquer risco. – (pretende pagar a privação do capital).

ti = representa o índice de preços no consumidor ou inflação. – (pretende pagar a inflação).

tr = representa a rendibilidade adicional ou prémio de risco. – (pretende pagar o risco assumido).

Sendo possível na conjugação destas três taxas, considerar diferentes tipos de taxas de actualização:

Taxa de actualização sem risco  tsr = ts + ti 

( na prática corresponde à taxa de remuneração de Obrigações do   Tesouro)

Taxa de actualização com risco tn = tsr + tr 

(correspondente à taxa de Obrigações do Tesouro mais uma taxa Prémio de Risco)

Taxa de actualização real   treal = ts + tr 

(na prática correspondente a um cenário de inflação  generalizada e homotética)

TAXA DE CAPITALIZAÇÃO, CONCEITO

Admitindo um cenário de inflação       homotética e  em que o       rendimento predial seja      proporcionado    perpetuidade,      virá para    uma  propriedade produtiva   ou   passível de ser     arrendada,  a determinado valorde Renda com base nos “cash-flow” gerados o seguinte  valor do prédio:    V = R / ( T real)

Se compararmos o valor actual de um recebimento perpétuo, com o valor actual de um recebimento a concretizar-se durante um período de tempo não perpétuo teremos: 

Em perpetuidade  S = 1/ T real

Em não perpetuidade S = 1 / Treal - 1 / ( Treal * (1+ Treal) ^n

Para um valor frequente de Treal = 8% para prédios habitacionais, verifica-se no quadro que para o período normalmente considerado de vida útil da habitação ( aproximadamente 40 anos), que os valores correspondentes são muito próximos do valor obtido à perpetuidade.

Por simplificação pode-se assumir que :

            V (valor do prédio) = R (Rendimento Anual) / T (taxa ) 

MÉTODO DO RENDIMENTO - PRESSUPOSTOS

A avaliação de um bem imobiliário com recurso a esta metodologia engloba basicamente as seguintes duas tarefas: 

             1. Estimação do rendimento liquido proporcionado pelo imóvel dado pela equação seguinte:

                        RL = RB – D         

em que RL é o rendimento liquido ; RB é o rendimento bruto e D as despesas de manutenção e exploração.

            2. Fixação da taxa de actualização ou de capitalização adequada que no caso de prédio arrendado se obtém da seguinte forma:                                                                                     

                        Taxa de capitalização bruta = RB(anual) / v                                                                                      

                        Taxa de capitalização liquida = RL(anual) / v

em que “V” é o valor de mercado do prédio.

A taxa de capitalização deverá traduzir a relação entre os mercados de arrendamento e de venda, num dado lugar e momento e  tornar indiferente para o proprietário do imóvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção (30 a 40 anos).

Num cenário de mercado imobiliário “extremamente perfeito” estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o valor de mercado seria o valor de investimento e teríamos:

Taxa de Actualização, igual a TIR ( Taxa Interna de Rentabilidade)  que torna VAL (Valor Actualizado Liquido) igual a zero, com :

                           I = Capital Investido

                        Ru = Rendimentos Obtidos na Vida Útil do Prédio

                        Du = Despesas Ocorridas na Vida Útil do Prédio

                          n = Período de Vida Útil (30 a 40 anos)

                       Vr = Valor Residual

                         r = Taxa de Actualização = TIR  (Taxa Interna de Rendibilidade)

                                          n

            VAL = Ø = - I +  Σ    Ru – Du  +    Vr   

                                      u = 1   (1 + R)ⁿ   (1 + r)ⁿ

Com a nova Lei do arrendamento, surgem novos e diferentes desafios para os avaliadores imobiliários que terão que estimar o valor de um imóvel arrendado, habituados a estimar o valor de um imóvel arrendado dividindo a renda anual por uma "yield", ou a calcular o rendimento bruto de quinze anos. Valores que no comum das situações está abaixo ou acima dos valores de mercado para esses imóveis , quando não mesmo com um VAL negativo.

MÉTODO DO RENDIMENTO

O Método do Rendimento tem especial enfoque em torno do conceito de “taxa de actualização”, comparando-o com  outros conceitos operativos paralelos utilizados na “arte de avaliação”como a taxa de capitalização, a taxa interna de rentabilidade, e outros.

O “Método do Rendimento”, também conhecido pelo “Método da capitalização do Rendimento”, “Método Analítico”, “Método Indirecto” ou “Método de Exploração”, é especialmente adequado para a estimativa dos valores de propriedades produtivas que podem ser arrendadas por determinado valor de renda, isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual.