QUAL É HOJE O VALOR EM USO DE UM IMÓVEL ARRENDADO (?!)

Sidónio Pardal, urbanista e professor universitário, em entrevista ao Expresso, afirma que com o IMI estamos face a (sic) "uma alteração profunda dos direitos da propriedade e perante a construção de um regime quase feudal, em que o Estado já não está a cobrar um imposto mas uma renda. E então, nesse caso, o Estado apropriou-se do direito dominial".

Uma outra forma, bem elaborada, de dizer o que já se sabe, que o Estado não apenas cobra impostos sobre o rendimento mas confisca também os bens dos seus cidadãos. Esta é uma opinião,que subscrevemos e que em nossa opinião se faz importante divulgar. Acresce uma nota, para se perceber a mudança alterada entre o tempo do Código de Contribuição Predial de Oliveira Salazar até 1989,...e os tempos modernos, e é: o imposto era calculado sobre o rendimento do imóvel e não sobre o presumido valor de mercado, como se faz actualmente. É aliás à luz do presumível direito ao rendimento, conjugado com o consagrado direito constitucional á habitação, que surge a isenção na habitação própria,...entretanto sucessivamente reduzida.

Importa sobretudo  atender ao facto central em toda a argumentação de Sidónio Pardal, de há uns anos a esta parte sobre o tema, e que é justamente a destrinça entre colecta sobre rendimento patrimonial e colecta sobre posse onerosa,....e quão onerosa, ela é!?

Soubesse a maioria dos proprietários o valor do que efectivamente  cedem ou "emprestam" quando alugam um imóvel á taxa média de actualização corrente e perceberiam que antes mesmo de quaisquer impostos, eles não arrendam nada, antes  subsidiam a habitação de quem não tem casa própria ,...e na verdade estão a empobrecer tão ou mais depressa que a anterior geração de proprietários, que viu as rendas prediais urbanas congeladas a seguir à revolução dos cravos. 

Há alguns dias descobrimos, num sítio da Internet, de uma empresa "especializada" em gestão de activos imobiliários ,  a seguinte informação sobre rendimento patrimonial médio na cidade do Porto.

Atente-se que neste quadro, (porventura com um somatório de despesas exagerado) falta contudo contabilizar o valor essencial de um arrendamento. Que é exactamente o valor em uso pelo locatário e (financeiramente) cedido temporariamente pelo proprietário.

Imaginemos então um investidor  que compra  um apartamento com 25 anos de existência por 100.000,00 €, para o alugar nos 5 anos seguintes por forma a obter um rendimento liquido sobre o capital investido. Qual deverá ser o valor da renda mensal a cobrar?

Amiúde é costume pensar-se que o investimento em imobiliário a prazo garante sempre o retorno que advém da sua valorização ao longo do tempo. Então,  admitindo uma valorização média de 2.0% ao ano ( equivalente à inflação conhecida), esse imóvel adquirido por 100.000,00 € valerá depois de capitalizado  ao fim de 5 anos , algo à volta de 110.408,00 €.

Esta é a ideia mais ou menos implícita no conceito generalizado de que "a vaca" vai engordar, e é verdade.!

Contudo, "a vaca" também vai envelhecer! Essa realidade escapa à maioria dos raciocínios expeditos sobre o valor patrimonial diferido no tempo. Se deitarmos mão da universalmente consagrada depreciação Ross-Heideck, e considerando a hipótese mais ou menos feliz, de que no fim do arrendamento de 5 anos desse imóvel, o mesmo apresenta uma situação de conservação entre " regular e reparos simples" , isso pressupõe uma depreciação do valor do imóvel já capitalizado em 21.50%, obtendo-se para valor do imóvel no fim do arrendamento de 5 anos, 86.670,00 € ! Considerada uma entrada em Ross-Heideck a um tempo de vida de 30 anos, para uma vida útil máxima de 100 anos,  algo extraordinariamente improvável actualmente.

Resulta para uso pelo arrendatário a diferença entre a capitalização esperada para o imóvel 110.408,00 € e a depreciação do mesmo já capitalizado 86.670,00 €, num valor próximo de 23.737,00 € de valor em uso.

Conclui-se assim,  que para cobrir o valor em uso pelo arrendatário, a taxa de actualização antes de consideração de quaisquer despesas e/ou impostos, mencionados em cima, deveria situar-se neste exemplo em 4.74 % ao ano. Muito acima dos 1.74% de rentabilidade implícita e por outros anunciada, aquando da consideração só dos custos e impostos associados ao direito dominial.

O Estado não só se apropriou do direito dominial, como às taxas médias de actualização corrente, os proprietários subsidiam fortemente a habitação de quem não tem casa própria e  com isso  aceleradamente  empobrece outra geração.