domingo, 22 de março de 2015

VALOR DE MERCADO E PREÇO

O valor de mercado é definido como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.
Segundo Dantas (1998), o mercado imobiliário compõe-se de três elementos: os bens levados a mercado, as partes desejosas em vendê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

Para Gonzalez (1996a e 1996b), as características próprias de imobilidade e a baixa elasticidade na produção e renovação dos bens imóveis fazem do mercado imobiliário um mercado claramente imperfeito. Dantas (1998) argumenta que, em relação aos participantes do mercado, compradores e vendedores, o mercado imobiliário é geralmente dominado por uma grande parte de agentes, investidores, empreendedores, que concorrem entre si, formando um oligopólio.


Estas características fazem com que os preços praticados num mercado sejam mais distantes do valor de mercado quanto mais oligopólico for o mercado. 

Valor de Mercado e Preço

O preço, segundo a Associação Brasileira De Normas Técnicas NBR 14653-1 (2001), é a quantia pela qual se efectua ou se propõe efectuar uma transacção envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

Segundo Dantas (1998), é comum confundir o valor de mercado com o preço de um bem imóvel. O preço pode ser inferior ou superior ao valor de mercado, dependendo de circunstâncias particulares da negociação, como a urgência do vendedor ou do comprador para realizar a transacção. Contudo, como os preços praticados pelo mercado podem estar ora abaixo ora acima do valor de mercado, na prática, estima-se o valor de mercado como a média dos preços.

O método comparativo de dados de mercado, usado prioritariamente na Engenharia de Avaliações, busca encontrar uma relação entre os preços que são praticados no mercado e as diversas características dos imóveis que determinam o valor dos mesmos.

Porém, esta relação não é determinística senão aleatória. Imóveis com características individuais semelhantes podem ter preços de venda diferentes por diversas razões. Portanto, para um mesmo elemento do domínio da função do valor, poderiam existir vários elementos da imagem da mesma, o que torna a relação entre os preços e as características influenciantes de carácter aleatório.

O valor de mercado pode ser considerado uma variável aleatória cuja estimação pontual é feita pela média dos preços praticados no mercado.

A condição fundamental para a aplicação do método comparativo de dados é a existência de um conjunto de elementos que possa ser tomado, estatisticamente, como uma amostra representativa do mercado.

A principal informação de referência ou base de comparação do valor de mercado dos imóveis é a dos preços de venda efectivamente realizados num determinado período de tempo e numa determinada região.

As ofertas de imóveis à venda também fazem parte da base de dados de comparação, porém, elas contêm um factor de diferença em relação ao eventual valor de venda no mercado, que é a margem de negociação embutida no preço de oferta. Toda a oferta inclui uma margem do valor sujeita a negociação que será explorada pelos eventuais interessados.

A literatura de Engenharia de Avaliações aponta a preferência pelo uso de dados de vendas reais em vez do  uso de ofertas, por serem considerados melhores indicadores do verdadeiro valor de mercado dos imóveis. No entanto, a falta de acesso a informações reais deste e a falta de confiança nos valores declarados nas transacções leva, na maioria dos casos, ao uso de dados de ofertas como massa de dados principal nas avaliações.

Os valores de ofertas podem ser considerados aproximações do valor de mercado dos imóveis, mas para isto deve ser considerada a margem de erro contida neste tipo de dados. As ofertas geralmente têm embutidas no seu valor duas possíveis fontes de diferença em relação ao valor de mercado. Uma delas é a estimação pelo vendedor do valor de mercado do imóvel; a outra é o valor adicionado na oferta como margem de negociação entre vendedor e comprador. Nenhuma destas duas possíveis fontes de diferença pode ser conhecida a priori pelo avaliador que utiliza esta informação de mercado como parte da sua amostra. Elas dependem de factores subjectivos como o grau de conhecimento do mercado e as expectativas do vendedor, a sua urgência em realizar a venda, entre outros factores. Um vendedor, necessitado de vender de forma rápida, colocará uma margem de negociação menor, para a oferta resultar mais atractiva face a outras. Um vendedor sem urgência na venda pode colocar uma margem maior, procurando maximizar o seu lucro.

Qualquer venda efectivamente realizada inclui uma negociação particular entre vendedor e comprador, onde também operam vários factores subjectivos. Desta negociação resultará o preço final da venda. Por esta razão, o preço de venda e o valor de mercado podem ser diferentes.

Apesar das possíveis diferenças entre o valor de oferta e o valor de mercado, na prática de avaliação imobiliária muitas vezes devem ser usados como fontes de informações os dados de oferta de imóveis como informação de referência do seu valor de mercado, devendo considerar-se e estimar também a margem média de negociação embutida no seu valor.

Os dados de oferta são uma fonte de informação pública e numerosa e que reflecte as tendências reais do mercado imobiliário.Pode dizer-se então que o preço de oferta de um imóvel é uma variável proxy do seu valor de mercado.