Apontamentos sobre Engenharia de Avaliações no Mundo

Este artigo revela as diferentes instituições que controlam a actividade da avaliação imobiliária em diferentes países, particularmente na União Europeia, na América do Norte e na América Latina.

A avaliação imobiliária reúne um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados. É a ciência que subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos e é empregue em inúmeras situações, tanto no âmbito económico/politico/social como judicial.

Com a globalização do mercado as organizações profissionais de avaliação imobiliária da maioria dos países, estabeleceram um conjunto de normas e procedimentos comuns para avaliação de bens e certificação de profissionais actuantes na área. 

Comparativamente com o que se vai fazendo noutras partes do mundo, a actividade profissional de Avaliação Imobiliária em Portugal, apesar da enorme relevância de um mercado tradicional nesta área, padece de “enfermidades” e resiste fortemente a um tratamento, que justificaria na plenitude um processo normativo e regulamentar tanto para metodologias como para profissionais, e faz-se em nossa opinião pertinente  uma área de especialização curricular em Engenharia de Avaliações no âmbito dos cursos superiores de engenharia civil, à semelhança das demais áreas de especialização e uma forte componente de gestão de empreendimentos. No Brasil, várias universidades têm já, a par das tradicionais, há longos no curriculum dos cursos de engenharia civil a opção pela especialidade em engenharia de avaliações.

A quase total ausência de regulamentação e normalização  do sector tem-se traduzido na prática, por um significativo atraso generalizado no conhecimento e aplicação das melhores regras de arte desta profissão.

Vejamos a seguir ver como se organiza o resto do mundo em relação à normalização desta arte e técnica e cada uma dessas instituições:

• International Valuation Standards Committee (http://www.ivsc.org)

Criado em 1981, o IVSC – International Valuation Standards Committee (Comitê Internacional de Normas de Avaliação) é uma organização não-governamental, constituída nos EUA com sede operacional em Londres, com status de membro da Organização das Nações Unidas, e que congrega as principais entidades nacionais de normas de avaliação. O IVSC tem atualmente 74 órgãos membros de 54 países, como o Appraisal Institute, o RICS e o Appraisal Institute of Canada, a UPAV, e o IBAPE.

Tem como objetivo inicial promover o desenvolvimento de um conjunto de normas internacionais para avaliação de imóveis, harmonizando as práticas internacionais.

• TEGoVA - The European Group of Valuers' Associations (www.tegova.org)

A TEGoVA é uma associação pan-europeia, de fins não lucrativos, com sede em Bruxelas, composta por 48 associações de avaliadores de 28 países que representam mais de 70.000 avaliadores na Europa, e que tem por objetivo principal a promoção científica e educacional da profissão de avaliador e a harmonização das normas europeias de avaliação.

A TEGoVA foi responsável pela publicação de normas de avaliação desde o início de 1980. A sétima edição foi lançada em 11 de Maio de 2012, na conferência internacional de avaliação, em Cracóvia. O texto, que foi completamente revisto a partir de edições anteriores, está disponível em versão impressa e online.

Baixe o Livro Azul da TEGOVA acessando o link:http://www.tegova.org/en/p4912ae3909e49

• RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org)

O RICS é uma associação profissional que engloba todas as atividades profissionais relacionadas à construção e imóveis. Suas normas são publicadas no documento RICS Appraisal and Valuation Handbook, conhecido como Red Book. Sua existência vem desde 1792, quando foi fundado o Surveyors Club, mas a fundação de sua organização atual data de 1868 quando seu primeiro conselho diretor foi formado. Sendo uma organização global, tem se tornado muito ativa nos Estados Unidos nos últimos anos, através de sua filiação à entidade Counselors of Real Estate, uma seção da NAR-National Association of Realtors.

RICS Valuation - Normas Profissionais, o "Livro Vermelho", contém regras obrigatórias, orientação das melhores práticas e comentários relacionados para todos os membros que realizam avaliações de ativos. A última edição do Livro Vermelho entrou em vigor em Janeiro de 2014 e revisado em Abril de 2015.

Você pode adquirir o Livro Vermelho, através do link:http://www.rics.org/us/shop/categorylisting/?segments=redbook

América do Norte

EUA

Appraisal Foundation (www.appraisalfoundation.org)

A Appraisal Foundation é uma organização de fins não lucrativos, fundada em 1987 com a missão de promover a excelência em avaliações, através do estabelecimento de requisitos para a qualificação dos profissionais avaliadores e do desenvolvimento de normas de avaliação. Seus membros são outras instituições, não admitindo pessoas físicas como associados. É estruturado dois Conselhos Diretores independentes, um Conselho de Qualificação e um Conselho de Normas de Avaliação.

• Appraisal Institue (www.appraisalinstitute.org)

A maior associação profissional norte-americana de avaliadores de imóveis é o Appraisal Institute. Reúne mais de 23.000 profissionais de avaliação em quase 60 países em todo o mundo e foi fundada em 1932 com a missão de apoiar e promover o desenvolvimento de seus associados como opção para as questões imobiliárias e o desenvolvimento da certificação profissional, normas para a prática profissional e princípios éticos condizentes com o bem público.

CANADÁ
Appraisal Institute of Canada (www.aicanada.ca)

A organização nacional dos profissionais de avaliação no Canadá é o Appraisal Institute of Canada. Foi fundada em 1938, tem 5.000 membros em todo o Canadá e ao redor do mundo. Emite certificados de qualificação profissional para os profissionais que atendem aos requisitos exigidos.

É responsável pelo desenvolvimento e revisão das normas canadenses de avaliação, a CUSPAP–Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. Actua também nas áreas de pesquisa, treinamento e educação, e desenvolvimento profissional para seus associados. O escritório AIC está localizado em Ottawa, Ontário, e trabalha em colaboração com 10 organizações afiliadas provinciais.

AMERICA LATINA
UPAV (www.upav.org)

A UPAV é composta por várias associações afiliadas, representando os profissionais de avaliação na Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica Colômbia, República Dominicana, Equador, El Salvador, Estados Unidos, México, Panamá, Paraguai, Peru, Porto Rico, Uruguai e Venezuela.

A UPAV – Union Panamericana de Associaciones de Valuacion, fundada em dezembro de 1949, por ocasião da 1ª. Convenção Pan-americana de Avaliadores, é uma organização formada por instituições atuantes nos principais países americanos, e tem como objetivos a orientação e a promoção do exercício e da prática da atividade avaliatória focadas numa formação técnica especializada e em normas que propiciem a elaboração de trabalhos de alto nível, em consonância com os ditames internacionalmente aceites.

A entidade atua ainda, por atribuição estatutária, como fiscal do exercício e da prática dos Avaliadores em todo continente americano.

BRASIL

• IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (http://ibape-nacional.com.br/)

No Brasil, a instituição que congrega os profissionais e empresas que atuam na área de avaliações e perícias de engenharia é o IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Funciona como uma entidade federativa, com afiliadas em todos os estados brasileiros.

É filiado às principais entidades internacionais de Avaliações e Perícias de Engenharia, destacando-se a CIDADEC - Confedération Internationale Des Associations D'Experts Et de Consells, o IVSC - Internacional Valuation Standards Committee, a SIAE - Societas Internationalis Aestimationum, e a UPAV - Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación).

• ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas (http://www.abnt.org.br/)

Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o órgão responsável pela normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao desenvolvimento tecnológico brasileiro.

É uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como único Foro Nacional de Normalização através da Resolução nº. 07 do CONMETRO, de 24.08.1992.

PORTUGAL
1. APAE

Temos como primeira e mais  antiga A Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE), foi fundada em 22 de Novembro de 1991, por um grupo de Engenheiros Avaliadores tendo como objectivo a melhoria da prática da Avaliação e a dignificação profissional dos Peritos Avaliadores.

A APAE é Membro da EuroExpert - The Organisation for European Expert Associations, em representação do sector das avaliações e das peritagens portuguesas. 

Mas não vai além disso, não se lhe conhece nem filiação nem outro reconhecimento internacional, o que diz muito de como nos vêem lá fora. São requisitos para inscrição, conforme publicitado no sítio online:

Ficha de Inscrição. (Preencha o formulário online)

Cartão de Cidadão.

Registo Criminal.

Fotografia a cores.

Curriculum Vitae.

Comprovativo da inscrição na respectiva Ordem (Engenharia, Engenheiros Técnicos, Economia, Gestão ou Arquitectura), ou caso não esteja inscrito, apresentar certificado de habilitações. 

Trabalhos de Avaliação efectuados.

Outros elementos que considerem relevantes para a apreciação da candidatura (bem como certificados de cursos realizados no âmbito da avaliação imobiliária).

Informação/Comprovativos se pertencer às Listas; CMVM; Ministério da Justiça; Autoridade Tributária; ADENE.

Declaração em como leu e aceita os Estatutos e Regulamentos da APAE, nomeadamente o Regulamento de Deontologia do Perito Avaliador, disponibilizado no site da apae em http://www.apae.com.pt/index.php/area-dos-peritos/deontologia

2.ANA

A Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI) foi criada a 1 de Outubro de 2004, dado o entendimento convito no seio de diversos profissionais que na altura operavam no sector da avaliação imobiliária que a actividade e os avaliadores não se encontravam suficientemente representados e dignificados.

http://anavaliadores.pt/

São requisitos conforme sitio online ANAI – Documentos e condições para adesão:http://anavaliadores.pt/

– Licenciatura relevante – condição “sine qua non”

– Certificado de habilitações académicas (fotocópias)

– Certificado de habilitações académicas complementares (fotocópias)

– Curriculum Vitae

– Cartão de Cidadão (fotocópia) – Pessoas singulares

– Certidão de registo comercial (código de acesso) – Empresas

– Ficha de inscrição devidamente preenchida

Todos os documentos acima mencionados são indispensáveis para apreciação do pedido de inscrição

3.CNAPU

Economia e Finanças

Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU).

Leia mais, (se encontrar alguma coisa) em: http://economiafinancas.com/tag/comissao-nacional-de-avaliacao-de-predios-urbanos-cnapu/#ixzz4QzOUV7O7 

4.CMVM

A CMVM é a entidade responsável pela supervisão e fiscalização do cumprimento dos deveres dos peritos avaliadores de imóveis nos termos previstos na Lei n.º 153/2015, a qual entrou em vigor em 13 de novembro de 2015 e regula o acesso e o exercício da atividade de peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades gestoras de organismos de investimento coletivo, instituições de crédito, sociedades financeiras, sociedades gestoras de fundos de pensões ou empresas de seguros ou de resseguros.

O registo para o exercício da atividade depende da verificação dos requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional. A avaliação da idoneidade e da qualificação e experiência profissional compete à CMVM e é precedida de parecer vinculativo do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

http://www.cmvm.pt/pt/Pages/home.aspx

Concluindo:

Em Portugal temos quatro "entidades com cada uma delas a presumir completa independência e autonomia em relação às demais. Nenhuma delas  filiada nem reconhecida internacionalmente com idoneidade profissional para tutelar , normalizar ou pró-regulamentar a actividade da engenharia de avaliações, nem o acesso à actividade, dado que o exercício da mesma verdadeiramente não obriga à inscrição em nenhuma associação.

Perante este cenário, e muito por imposição dos procedimentos previstos nas directivas de Basileia, a CMVM em Portugal  é hoje e desde da publicação da publicação da Lei n.º 153/2015 a entidade mais exigente relativamente ás qualificações e procedimentos exigíveis aos avaliadores aí inscritos, estabelecendo e bem a obrigatoriedade de uma  qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós -graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis.  É assim o mercado a antecipar e "exigir" uma adequação das ofertas e curriculuns escolares. O ensino da "arte" de avaliar tem em Portugal uma breve e débil história, um dia destes em outro artigo a contaremos.

 Os procedimentos avaliatórios estão convergindo em todo o mundo para padrões internacionalmente reconhecidos e aceites.Isso não acontece em Portugal.

 A substância da avaliação está intimamente ligada à relevância da propriedade para o homem, da sua importância, do peso económico e do papel que ocupa na sociedade moderna. 

Quanto aos bens imóveis, com características e atributos específicos, próprios de sua natureza, e os diversos segmentos de mercado em que estão inseridos, compõem um universo muito particular e para determinar o seu valor, é necessário ao Avaliador, consciente e diligente, o emprego das metodologias mais adequadas para a finalidade da avaliação.

 Enfim, a Avaliação de Imóveis é um fascinante ramo da Engenharia, porém, até os dias actuais ainda é muito pouco conhecido em Portugal. Avaliar é estimar o valor de mercado para situações como: Transferência de Propriedade, Financiamento e Crédito, Justa Indemnização nos casos de expropriação, Tomada de Decisão sobre Bens Imóveis, Base para Taxações de Impostos, Aplicações Securitárias e Justo Valor Locativo. Lembrando sempre, que da confiabilidade das informações e formação de que dispõe o Avaliador, depende a precisão da Avaliação a ser realizada.

A enorme quantidade de dados disponíveis hoje, o avanço tecnológico nas áreas de informática e comunicação, os métodos e ferramentas analíticas e de inferência estatística cada vez mais poderosos, constituem os meios através dos quais se poderá produzir análises globais, das quais resultará um melhor e mais completo entendimento do mercado imobiliário.

A terminar o ano, a todos os que seguem este blogue, os nossos Votos  de um Bom Ano de 2017. Até lá....

ARTIGO AO CONGRESSO CONSTRUÇÃO; COIMBRA 2012 (PARTE_2)

4.1 Regressão por mínimos quadrados

Tomando antilogaritmos na equação de regressão, o valor unitário homogeneizado pode ser calculado a partir da expressão anterior como é mostrado a seguir:

VH= VU / [ e^(10,26075199 / ABCONSTRUÇÃO½+0,5056724753 * MORADIA+0,2649307131 * APARTAMENTO+0,04463118538 * COMERCIO-0,3721095487 * VETUSTEZ+0,02212837202 * PADRÃO²-0,0002694291287 * ATTERRENO)]

A partir da análise do semivariograma omnidirecional de VH observa-se que os dados apresentam grande dependência espacial até uma distância de alcance um pouco superior aos 1302 metros. Nos modelos de regressão espacial, a estimação desta distância de vizinhança é geralmente determinada a priori, de forma externa aos dados. Esta distancia definirá a dimensão da Matriz W. Uma matriz de pesos espaciais ponderada por linha, calculada com base no inverso da distância entre os imóveis, que é a abordagem universalmente recomendada para análise de mercado imobiliário em modelos de preços hedónicos.

                     Fig. 1 Localização dos dados da pesquisa de mercado, veja-se [14]

                   Figura 2 Semivariograma omnidireccional de VH homog.
                               por regressão por mínimos quadrados.

4.2  Regressão espacial

A análise de auto correlação espacial dos residuos do modelo de mínimos quadrados pode ser observada na Tabela 2.

   

INDÍCES DE MORAN I
Moran I	0.05144
Moran I - Estatística	3.97843
Significância	0.00007
Média	-0.01257
Desvio-Padrão	0.01609
INDICES LM ROBUSTO
Erro Espacial	7.08707
Erro (significância)	0.00776
Desfasagem Espacial	4.79497
Desfasagem (significância)	0.02854

     Tabela 2. Diagnóstico de autocorrelação espacial.

Os resultados mostram a existência de forte auto correlação espacial: o teste de Moran e os dois testes do modelo espacial do erro mostram-se fortemente significativos.

	MODELO DE MINIMOS QUADRADOS	MODELO ESPACIAL DO ERRO
Coeficiente de Determinação	0,4777375	0,7640690
Coeficiente de Correlação	0,6174214	0,8642411
Fisher-Snedecor	22,22	60,45
Confiabilidade Mínima	0,99	0,99
Significância	0,01	0,01

         Tabela 3.  Comparação entre modelos de MQ e Espacial

Na análise de sensibilidade do modelo espacial verifica-se que, com o aumento da área bruta de construção, o valor unitário do imóvel  decresce 13.69%. Decresce ainda 13.22% com o aumento da vetustez, cresce 6.46% com o aumento do padrão, cresce 0.24% com o aumento em latitude, decresce 20.02% com o aumento em longitude, cresce 149.29% se se tratar de moradia, cresce 111.91% se se tratar de apartamento, cresce      114.10% se se tratar de comércio, e cresce ainda 7.66% com a área de terreno associado. A análise de sensibilidade é coerente com a realidade.

4.3 Aplicação do método geoestatístico

Tomando antilogaritmos na equação de regressão espacial, o valor unitário homogeneizado VH pode ser calculado como é mostrado a seguir:

VH = VU / (+113,7132577 / ABCONSTRUÇÃO½ +12,76930522 * MORADIA +10,05209251 * APARTAMENTO +10,21754563 * COMERCIO -5,431664172 * VETUSTEZ +1,752486109 * PADRÃO +0,009212188898 * ATTERRENO)²

A análise da auto correlação dos novos dados VH através do ensaio de um semivariograma estrutural omnidireccional, revelaram ser um conjunto de valores fortemente independentes sem auto correlação que permita o ajustamento a qualquer modelo teórico de semivariograma. Estes novos dados crescentemente homogeneizados e fortemente assimétricos, são um índice representativo da percentagem não explicada da variável dependente. Ou seja, será representativo do valor unitário do metro quadrado dos imóveis, não atribuível aos atributos físicos e construtivos e, em tese, representativo do valor da localização relativa dos dados da amostra.

Este novo índice VH de  baixa variância,  baixo valor absoluto e grande assimetria, foi adicionado  ao modelo inicial de regressão por mínimos quadrados (MQO) como uma nova variável explicativa do modelo.  Tomando os antilogaritmos obtivemos do novo modelo por minimos quadrados a seguinte equação de regressão,:

VALOR/M2 = e^(+6,882672018 +9,009842078 / ABCONSTRUÇÃO½ +1,170634601 * MORADIA +1,027712928 * APARTAMENTO +1,115007951 * COMERCIO -0,3949747045 * VETUSTEZ +0,02003085739 * PADRÃO² +0,0008549415707 * ATTERRENO -2,469002367 / VH2½)

Finalmente, de acordo com o modelo obtido, o valor da localização dos imóveis pode ser obtido da seguinte forma:

Valor/m2 da localização :            Valocal = e^(6,882672018 -2,469002367 / VH2½)

O semivariograma omnidireccional de Valocal aparece na Figura 2, onde pode ser analisada a estrutura de variação espacial, mostrando menor variância para as observações mais próximas e maiores variâncias para as observações mais distantes.

                            Figura 2. Semivariograma experimental omnidireccional da variável Valocal

A análise dos semivariogramas experimentais para todas as direções comprova a existência de um padrão de variação espacial esférico de semivariograma. Os semivariogramas obtidos mostram que os dados apresentam uma variabilidade devida à estrutura espacial que responde por cerca de 50% da variância total, sendo os outros 50% devidos a outras causas.  Os parâmetros deste semivariograma podem ser observados na Tabela 4.

PARÂMETRO	NOTAÇÃO	VALOR
Efeito Pepita	Co	218
Patamar	Ct	6436
Alcance	a	608
Ângulo de Anisotropia	<	0º
Factor de Anisotropia	F	0.914

Tabela 4. Parâmetros do Semivariograma Estimado

O alcance máximo da dependência espacial é de 608 metros na direção N/S enquanto o factor de anisotropia igual a 0.91 indica que o alcance da influência entre observações na direção E/W é igual a cerca de 91% da distância de influência na direção N/S.

Utilizando os parâmetros do semivariograma e uma grade de krigagem de 100 metros de lado foi realizada a krigagem da variável Valocal, sendo estimados os valores do atributo VL (valor da localização) em locais não amostrados a partir de dados amostrados na mesma área. A nova variável VL (Valor da Localização)  é assim o resultado das estimativas da krigagem por blocos do valor médio  da variável Valocal. O método da krigagem produz uma suavização nos dados, diminuindo os valores extremos devido às características da interpolação, aos parâmetros do semivariograma e também à homogeneização produzida pela krigagem. O suporte informativo do valor da localização deixou de ser Valocal pontual conforme a amostragem e passou a ser contínuo e em superfície com uma grelha de 100x100m policromática com um gradiente de variação do valor de localização de aproximadamente 30 €/m2, agora com a designação de VL.

O resultado da krigagem permite analisar e interpretar consistentemente a complexa interação e fatores de valorização e desvalorização da região. Os resultados apresentam coerência com a realidade da área de estudo possibilitando uma fácil interpretação. A variável VL obtida pela krigagem representa de forma consistente a valorização e desvalorização das diferentes localizações a partir das informações contidas na amostra de mercado.

                                  Figura 3. Carta de Isovalores da Variável VL (montagem)

4.4 Modelo de Avaliação em Massa

Para verificar a significância estatística da variável VL foi calculado um novo modelo de regressão por mínimos quadrados onde VL ( com os valores de Valocal) é incluída como variável explicativa. Os resultados do novo modelo de regressão, observados na Tabela 5, mostram a forte significância da variável VL, eliminando a auto correlação espacial nos resíduos e o poder de explicação geral do modelo.

                                       Tabela 5. Tabela de resultados para variáveis

A variável explicativa VL (Valocal), que representa o valor da localização dos imóveis, mostra-se como uma das variáveis individuais com maior grau de significância.

Os testes de normalidade e homocedasticidade dos resíduos mostraram resultados satisfatórios. A Figura 4 mostra graficamente a normalidade dos resíduos do modelo, comparando o valor dos resíduos com o seu valor normal esperado, obtendo-se um ajuste adequado.

                                 Fig. 4. Gráfico de normalidade dos resíduos da regressão

Outro resultado muito importante é o referente aos testes de autocorrelação espacial dos resíduos da nova regressão por MQO. Na Tabela 6 pode ser observado o resultado do diagnóstico de auto correlação dos resíduos, onde todos os testes mostram que a nova regressão não apresenta auto

correlação espacial dos resíduos.

INDÍCES DE MORAN I
Moran I	-0.0149
Moran I -Estatística	0.09187
Significância	0.992680
Média	-0.01682
Desvio-Padrão	0.02090
INDICES LM ROBUSTO
Erro Espacial	0.36635
Erro (significância)	0.54500
Desfasagem Espacial	2.27020
Desfasagem (significância)	0.13188

                   Tabela 6. Testes de autocorrelação espacial do novo modelo de MQO

Os testes de Moran e do Multiplicador de Lagrange para os modelos do erro e da variável dependente mostram que não existe auto correlação significativa nos resíduos da regressão, verificando-se somente a possibilidade de um pequeno erro por desfasagem espacial.

O modelo de avaliação em massa proposto permite calcular o valor para todos os diferentes tipos de imóveis incluídos na amostra e em toda a área considerada.

5. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

5.1 Conclusões

1. O método permitiu estimar um índice do valor da localização fortemente significativo no modelo de avaliação em massa. O método utilizado mostrou que o valor da localização de um imóvel é o resultado da interação de diversos pólos e efeitos de valorização e desvalorização. Este valor pode ser considerado como uma variável regionalizada e modelado por geoestatística. A multiplicidade de pólos de valorização ficou evidenciada na carta de isovalores, cada um deles caracterizado por uma área de influência, gradiente e anisotropias de variação específicas.

2. O método utilizado mostrou que o semivariograma experimental omnidirecional foi uma ferramenta útil para estimar a dimensão da matriz de vizinhança da regressão espacial com critérios objetivos, definindo o principal parâmetro da matriz, a distância máxima de vizinhança, em função da análise dos dados de mercado.

3. O método adotado mostrou que é possível a utilização de dados de mercado de diferentes tipos de imóveis em simultâneo para predizer estimativas na avaliação em massa e para determinar o valor da localização. Os fatores de localização mostraram um efeito similar para todos os tipos de imóveis e a estimativa de valorização específica para cada tipo de imóvel foi modelada por regressão por minimos quadrados. O modelo final MQO incluindo a variável de localização estimada apresentou desempenho superior ao modelo espacial do erro, melhorando o seu poder explicativo.

5.2 Recomendações

1. O método proposto poderá ser de grande utilidade na implementação de Sistemas de Informações Geográficas (SIG´s) nas Câmaras Municipais, instrumento já adotado por alguns municípios. Na maioria das situações com um upgrade em análise estatística, baixo investimento de capital e reduzida mobilização de meios técnicos e humanos, conseguir-se-á uma permanente atualização e manutenção de um hipotético sistema de avaliação patrimonial mais eficiente e rigoroso. Conseguir-se-á a elaboração de plantas de valores genéricos atualizadas de prédios urbanos e terrenos, em concordância com  reais valores de mercado e de um modelo de avaliação em massa. Proporcionará uma melhoria de instrumentos para politicas de ordenamento do território e para políticas de equidade fiscal. Permitirá o traçado de cartas de isovalores para a localização, atual razão para todas  as inseguranças e “angústias” do avaliador patrimonial, margens de subjetividade e erros de avaliação.

2. A normalização da avaliação imobiliária em Portugal, de metodologias e de profissionais, tendo subjacente a normalização europeia na adoção de métodos estatísticos  e  um mercado de serviços de avaliações periciais mais esclarecido e esclarecedor com um decorrente mercado imobiliário e fundiário mais regulado e transparente seria um ganho social e económico relevante para a população em geral. Nesse sentido nova regulamentação da atividade de avaliação imobiliária em Portugal, deveria ser estudada porventura em parceria com o Conselho Nacional das Ordens Profissionais e através desta, elaborada proposta de lei à Assembleia da República.

Em nossa opinião, justifica-se a assunção pelo meio académico, do ensino regular das modernas e mais tradicionais metodologias de avaliação imobiliária, como uma disciplina curricular, no âmbito de formações com componente em gestão de empreendimentos e em particular nos cursos de engenharia civil e arquitetura, parece-nos absolutamente pertinente, dada a maior convergência e aptidão destes profissionais, desde sempre reconhecida pelo mercado, para este tipo de serviços. A total ausência de regulamentação do sector, seja no acesso à atividade, seja no modo como é exercida, tem-se traduzido na prática, por um significativo atraso generalizado no conhecimento e aplicação das melhores regras de arte desta profissão técnica, que tem nos profissionais de engenharia civil e arquitetos os principais intérpretes. A proliferação da oferta de cursos de pós-graduação nesta área, alguns com mais de década e meia de edições, é bem sintomática da procura e da necessidade de formação que os imensos profissionais desta técnica sentem.

REFERÊNCIAS

[1] L. Anselin, Spatial Econometrics. Discussion paper, Bruton Center, School of Social Sciences, University of Texas at Dallas, 1999.

[2] L. Anselin, Under the Hood. Issues in the Specification and Interpretations of Spatial Regression Models, Agricultural Economics, vol.27, Issue 3, pp 247-267, 2002.

[3] A. Can, The Measurement of Neighborhood Dynamics in Urban House Prices, Economic Geography, vol. 66, pp. 254-272, 1990.

[4] A. Can, Specification and estimation of hedonic housing price models, Regional Science and Urban Economics, n. 22, pag. 453-474, 1992.

[5] R. C. Guervós, Aproximación al Valor de la Vivienda. Aplicación a la Ciudad de Granada, Ed.Universidad de Granada, 1999.

[6] J. C. Olmo, Teoría de las Variables Regionalizadas. Aplicación en Economía Espacial y Valoración Inmobiliaria, Ed. Universidad de Granada, 1994.

[7] R. A. Dantas, Modelos Espaciais aplicados ao Mercado Habitacional. Um Estudo de Caso para a Cidade do Recife, Tese de Doutorado em Economia. Universidade Federal de Pernambuco. Recife, 2003.

[8] R. A. Dantas, A. M. Magalhães, F. J. Rocha, La importancia de la regresión espacial en la tasación inmobiliaria, I Congreso Internacional en Tasación y Valoración. Valencia, 2002.

[9] R. Dubin, Estimation of Regression Coefficients in the Presence os Spatially Autocorrelated Error Terms, The Review of Economics and Statistics, Vol. 70, 3, pp. 466-474, 1988.

[10] R. Dubin, Spatial autocorrelation and neighborhood quality, Regional Science and Urban Economics, n. 22, pag. 433-452, 1992.

[11] R. K. Pace, O. W. Gilley, Using the Spatial Configuration of the Data to Improve Estimation, Journal of Real Estate and Economics, vol. 14, número 3, pp. 333-340, 1997.

[12] R. K. Pace, R. Barry, C. F. Sirmans, Spatial Statistics and Real Estate, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 17, N. 1, 1998.

[13] C. A. Trivelloni, Método para Determinação do Valor da Localização com Uso de Técnicas Inferenciais e Geoestatísticas na Avaliação em Massa de Imóveis, Tese de Doutorado, Universidade Federal de Santa Catarina, 2005.

[14] J. Cardoso da Silva, O Cimi Face à Inferência Estatística, Tese de Mestrado, FCTUC, 2006.

[15] J. Cardoso da Silva, Avaliação Em Massa – Determinação do Valor da Localização, Tese de Doutoramento, Universidade de Coimbra, 2012.