VALOR HOMOGENEIZADO

A fim de ser possível tratar de forma numérica a não apenas intuitiva todas as variáveis anteriormente apresentadas, se não se dispuser de mais nenhuma ferramenta, dever-se-á proceder à técnica da homogeneização de valores.

Primeiramente, será necessário comparar valores de venda pretendidos para imóveis análogos e que se encontrem disponíveis no mercado. No entanto, a informação recolhida pelos avaliadores no trabalho de prospecção ou disponibilizada por outros meios nem sempre é imediatamente comparável com a propriedade que se analisa. E isto porque, como é óbvio, só muito dificilmente os imóveis de referência são iguais ao que é objecto de avaliação.

Para que seja possível comparar será necessário que o avaliador efectue os ajustamentos que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço. Este trabalho de ajustamento designa-se por homogeneização e consiste em dar um tratamento às sub-variáveis de modo a torná-los homogéneos, isto é, comparáveis ao imóvel em apreço.

A homogeneização será então aplicada passo a passo a todas as variáveis apresentadas , dotando-as de um factor majorativo (superior a 1) ou minorativo (inferior a 1), consoante a variável em análise apresente características piores ou melhores, respectivamente, no imóvel de referência que no a avaliar.

O valor atribuído pelo mercado a cada imóvel de referência, será alterado face ao imóvel em avaliação, pela seguinte expressão :

Vhom = (V - A ) x cL1 x cL2 x cL3 x....x cC1 x cC2 x cC3 x ...cn ...x cA

em que:

Vhom - Valor homogeneizado do imóvel em referência

V - Valor de oferta do imóvel em referência

A - Valor de algum elemento acessório ou de benfeitoria não comum, que exista no imóvel de referência

ci - coeficiente de homogeneização em função de cada sub-variável.

Deste modo, a média dos valores homogeneizados dos imóveis seleccionados para referência, será o valor de avaliação a atribuir ao imóvel em estudo.

A questão que se coloca é a objectivação desses coeficientes. Em países com cartas de preços regionais ou com bases de dados operacionais, é relativamente simples determinar esses coeficientes. Em Portugal, apenas a intuição e experiência do avaliador poderão servir de suporte a esse exercício de ajustamento.

Não esquecendo porém que se devem analisar todas as variáveis uma a uma e ter em atenção para que estas não se cruzem, ou seja, nunca se fazer reflectir no coeficiente adoptado para uma variável, os aspectos considerados noutra.

Uma vez homogeneizada toda a amostra, a análise estatística possibilita enunciar um valor ou leque de valores mais prováveis para o imóvel a avaliar.