Para efeito de crédito hipotecário, as avaliações imobiliárias são sempre "feitas" pelos bancos! Para saber quanto vai pagar, pergunte no banco onde pretende contrair o empréstimo quais
as despesas associadas ao processo, incluindo a avaliação.
Publicamos abaixo informação disponibilizada e obtida através dos Folhetos de Comissões e Despesas remetidos ao Banco de Portugal pelas instituições de crédito, nos termos do Aviso n.º 8/2009 e da Instrução n.º 21/2009... e respeitante apenas a dois dos maiores bancos do Sistema Financeiro nacional, com consulta dísponível no link:
http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/DireitosdosClientes/DireitoInformacao/Precarios/Paginas/Precarios.aspx
Publicamos abaixo informação disponibilizada e obtida através dos Folhetos de Comissões e Despesas remetidos ao Banco de Portugal pelas instituições de crédito, nos termos do Aviso n.º 8/2009 e da Instrução n.º 21/2009... e respeitante apenas a dois dos maiores bancos do Sistema Financeiro nacional, com consulta dísponível no link:
http://clientebancario.bportugal.pt/pt-PT/DireitosdosClientes/DireitoInformacao/Precarios/Paginas/Precarios.aspx
Verifica-se que em média o valor base cobrado por estes (e pelos demais) bancos aos seus clientes por uma avaliação de imóvel ronda os 525 a 750 Euros.
Em 2002 , vinte anos depois, os mesmos bancos estavam a pagar, ao avaliador, em média 120,00 a 150,00 € por relatório de avaliação. Cobravam então aos seus clientes pela mesma avaliação cerca de 250,00 €. Pagavam portanto ao avaliador, cerca de 50% do valor final cobrado ao cliente.
Por essa altura (2002/04) os Bancos em geral,como o melhor das cartéis, implementaram uma politica de concentração do trabalho de avaliação das suas carteiras de imóveis, em empresa únicas e dedicadas só a estes serviços de avaliação. Estas empresas por sua vez recrutaram a colaboração da massa de avaliadores externos que então já faziam e continuam a fazer a cobertura do território nacional, nas respectivas zonas de origem que melhor conhecem, e que por norma se circunscreve ao concelho de residência e limítrofes.
Por vezes estas novas empresas concentracionárias das avaliações, clientes e interlocutores únicos dos respectivos bancos, subdividiram-se em extensão territorial por três delegações: centro, norte e sul.
Chegámos a participar em Coimbra, chamados que fomos para conhecimento da "nova realidade", a convite de uma dessas empresas, que havia ganho o "concurso para selecção de empresa" aberto para o efeito, pelo BPI.... Era então proposto aos presentes uma nova forma de trabalho, que consistia na "entrega" do relatório do avaliador em ficheiro Excel num portal dedicado e construído pela "nova empresa" intermediária entre o Banco e os avaliadores externos no terreno...
A "expertise" desta(s) empresa(s) descortinava-se no entendimento que faziam de tal procedimento como um sistema de avaliação em massa.
Ainda hoje há entre avaliadores um sentimento de "justificada" repulsa por tudo o que seja anúncio de análise de avaliação em massa, creio que por o associarem (mal) a este tipo de concentracionismo capitalista. O pior do capitalismo!
A "expertise" desta(s) empresa(s) descortinava-se no entendimento que faziam de tal procedimento como um sistema de avaliação em massa.
Ainda hoje há entre avaliadores um sentimento de "justificada" repulsa por tudo o que seja anúncio de análise de avaliação em massa, creio que por o associarem (mal) a este tipo de concentracionismo capitalista. O pior do capitalismo!
O que então foi concentrado, nestas "novas empresas" de avaliação foram as margens de remuneração do avaliador no terreno, passado à designação de externo, retirando-lhe a sustentação real para um trabalho sério e digno!
As novas "empresas de avaliação" impuseram então um corte no valor dos serviços prestados pelos "avaliadores externos", que se situou na fixação até hoje de um valor de remuneração médio por avaliação na ordem 10,00 a 15,00 euros por relatório, quando não mesmo 7.50 ou 5.00 dependendo da "massa de avaliações" a fazer e da capacidade em realizar estafetas que muitos jovens ansiosos de entrar nesse mercado, estavam e sempre estão dispostos a fazer no terreno, para ganharem curriculum. Por norma aguentam-se 1 a 2 anos e partem para "outra". Há que fazer novas formações, novas fornadas de candidatos...
O valor final atribuído ao imóvel , também esse ficou mais concentrado e ao dispor das referidas empresas "contratadas" pelos bancos, como interlocutores privilegiados e únicos. Canal de comunicação que passou a ser exclusivo e naturalmente subordinado. Empresas que vivem em exclusivo e dependentes de grandes clientes ( como os bancos) não têm como não ser subordinadas!
Contas feitas, por volta do ano dois mil (no auge do mercado imobiliário) nós fazíamos, em média duas a três avaliações por dia,...talvez. Nessa altura sabíamos que só na região centro o BPI, por exemplo, contava cerca de 120 avaliadores, em média um por município.
Agora vejamos, quem fica com o dinheiro da avaliação!
Num cenário hipotético de todos os avaliadores fazerem (à época) uma média de duas avaliações por dia, resulta um total de 240 avaliações. Nos cinco dias úteis da semana serão 1200 avaliações. Admitindo que a grande Lisboa só por si requeria um volume de avaliações idêntico às demais regiões do país , teremos que multiplicar o resultado por quatro regiões e por 50 semanas. O que representará aproximadamente cerca de 60.000 avaliações/ano e por região. Vem para total nacional 240.000 relatórios de avaliação/ano. Isto só para uma destas entidades bancárias.
Quanto custam estas avaliações aos bancos? Nada, quem as paga são os clientes finais!
Ainda assim, se as referidas "empresas contratadas" receberem igual valor ao que estas pagam aos avaliadores externos (e é isso que afirmam, para justificar o valor que pagam)....podemos então admitir, sem grande erro, um custo médio final por avaliação, para a entidade bancária , de cerca de 50,00 Euros/ avaliação ( 25,00+25,00 €).
Façamos então um exercício simples: atendendo ás tabelas de valores tabelados e cobrados aos clientes finais e admitindo como valor médio o valor mais baixo aí previsto de 500,00 €/avaliação, conclui-se ter havido uma parte da remuneração da avaliação paga pelo cliente final de cerca de 450,00 €/avaliação que se perdeu pelo caminho.
Este "remanescente perdido pelo caminho", num ano representa a módica quantia de :
Pois bem, é óbvio que quem teve essa ideia concentracionária, fez estas contas e já era administrador de Banco! Por norma o "esperto" é ainda hoje sócio/coadministrador também da referida "empresa de serviços avaliação", para quem você "jovem avaliador" aceita trabalhar ao preço e condições de um estafeta. Lamento dizê-lo, mas é mesmo a preço de estafeta, não de avaliador, que você trabalha!
O valor final atribuído ao imóvel , também esse ficou mais concentrado e ao dispor das referidas empresas "contratadas" pelos bancos, como interlocutores privilegiados e únicos. Canal de comunicação que passou a ser exclusivo e naturalmente subordinado. Empresas que vivem em exclusivo e dependentes de grandes clientes ( como os bancos) não têm como não ser subordinadas!
Contas feitas, por volta do ano dois mil (no auge do mercado imobiliário) nós fazíamos, em média duas a três avaliações por dia,...talvez. Nessa altura sabíamos que só na região centro o BPI, por exemplo, contava cerca de 120 avaliadores, em média um por município.
Num cenário hipotético de todos os avaliadores fazerem (à época) uma média de duas avaliações por dia, resulta um total de 240 avaliações. Nos cinco dias úteis da semana serão 1200 avaliações. Admitindo que a grande Lisboa só por si requeria um volume de avaliações idêntico às demais regiões do país , teremos que multiplicar o resultado por quatro regiões e por 50 semanas. O que representará aproximadamente cerca de 60.000 avaliações/ano e por região. Vem para total nacional 240.000 relatórios de avaliação/ano. Isto só para uma destas entidades bancárias.
Quanto custam estas avaliações aos bancos? Nada, quem as paga são os clientes finais!
Ainda assim, se as referidas "empresas contratadas" receberem igual valor ao que estas pagam aos avaliadores externos (e é isso que afirmam, para justificar o valor que pagam)....podemos então admitir, sem grande erro, um custo médio final por avaliação, para a entidade bancária , de cerca de 50,00 Euros/ avaliação ( 25,00+25,00 €).
Façamos então um exercício simples: atendendo ás tabelas de valores tabelados e cobrados aos clientes finais e admitindo como valor médio o valor mais baixo aí previsto de 500,00 €/avaliação, conclui-se ter havido uma parte da remuneração da avaliação paga pelo cliente final de cerca de 450,00 €/avaliação que se perdeu pelo caminho.
Este "remanescente perdido pelo caminho", num ano representa a módica quantia de :
450,00 € x 240.000 = 10.800.000,00 €
Mas dada a contracção do mercado creditício, que seja actualmente metade disto. Ainda assim serão:
Cinco milhões e Quatrocentos Mil euros/ Ano
É muito dinheiro para uma qualquer empresa de serviços.
Pois bem, é óbvio que quem teve essa ideia concentracionária, fez estas contas e já era administrador de Banco! Por norma o "esperto" é ainda hoje sócio/coadministrador também da referida "empresa de serviços avaliação", para quem você "jovem avaliador" aceita trabalhar ao preço e condições de um estafeta. Lamento dizê-lo, mas é mesmo a preço de estafeta, não de avaliador, que você trabalha!
Aceitar essas novas condições propostas no encontro/reunião de Coimbra , sem primeiro perceber quem ia ser o beneficiário final de tal "reforma", não era aceitável para nós. Fosse o beneficiário o cliente final, e talvez ainda hoje fizéssemos avaliações para entidades bancárias.... que remédio se não alinhar por uma economia de escala nos custos gerais de um financiamento, a quem dele precisa. Mas não, foi isso que aconteceu!Os mesmos relatórios de avaliação que há época o cliente pagava a 250,00 €, paga hoje 750,00 €. Os avaliadores, esses viram a sua remuneração regredir de 120,00 € para 12,00 €/avaliação em média.
O beneficiário, no caso do BPI (e pai da ideia) chamava-se "M.Leitão", há época também membro do conselho de administração do Banco e "founder" da empresa de serviços de avaliação, que haveria de ganhar o anunciado concurso. Sabemo-lo circunstancialmente e disso fomos avisados por amigo, que sabia estarmos a preparar uma candidatura da nossa empresa esse anúncio,... não valeria a pena,disse!
Hoje trabalhamos sobretudo a fazer contra-avaliações, para os clientes finais. Normalmente no momento em que os mesmos bancos se propõem a executar hipotecas, existe conflito de interesses.
O beneficiário, no caso do BPI (e pai da ideia) chamava-se "M.Leitão", há época também membro do conselho de administração do Banco e "founder" da empresa de serviços de avaliação, que haveria de ganhar o anunciado concurso. Sabemo-lo circunstancialmente e disso fomos avisados por amigo, que sabia estarmos a preparar uma candidatura da nossa empresa esse anúncio,... não valeria a pena,disse!
Hoje trabalhamos sobretudo a fazer contra-avaliações, para os clientes finais. Normalmente no momento em que os mesmos bancos se propõem a executar hipotecas, existe conflito de interesses.
Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades, bancárias peritos avaliadores e clientes bancários e analisar, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada?!
Que dirá o regulador (CMVM e Banco de Portugal) a isto?
Chamamos os "bois" pelos nomes, e enviamos a conhecimento por correio electrónico, juntamente com a exigida e renovada apólice de seguro!
A área de avaliação de activos imobiliários mexe com muitos e poderosos interesses, não pode ou não deve ser compreendida/aceite de forma tão levianamente concentrada , na medida em que as avaliações para o sistema financeiro, acabam sempre por ter conhecidos impactos sistémicos na economia.
Chamamos os "bois" pelos nomes, e enviamos a conhecimento por correio electrónico, juntamente com a exigida e renovada apólice de seguro!A área de avaliação de activos imobiliários mexe com muitos e poderosos interesses, não pode ou não deve ser compreendida/aceite de forma tão levianamente concentrada , na medida em que as avaliações para o sistema financeiro, acabam sempre por ter conhecidos impactos sistémicos na economia.
Só através da implementação de uma nova política e
procedimentos/regulamentos de reconhecimento do estatuto profissional e independencia do avaliador será possível um novo padrão de exigência, que assuma o carácter económico imprescindível da fiabilidade da informação que uma avaliação imobiliária deve encerrar para todos os participantes e em particular para as famílias, seus destinatários últimos.
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