MÉTODO DO RENDIMENTO - PRESSUPOSTOS

A avaliação de um bem imobiliário com recurso a esta metodologia engloba basicamente as seguintes duas tarefas: 

             1. Estimação do rendimento liquido proporcionado pelo imóvel dado pela equação seguinte:

                        RL = RB – D         

em que RL é o rendimento liquido ; RB é o rendimento bruto e D as despesas de manutenção e exploração.

            2. Fixação da taxa de actualização ou de capitalização adequada que no caso de prédio arrendado se obtém da seguinte forma:                                                                                     

                        Taxa de capitalização bruta = RB(anual) / v                                                                                      

                        Taxa de capitalização liquida = RL(anual) / v

em que “V” é o valor de mercado do prédio.

A taxa de capitalização deverá traduzir a relação entre os mercados de arrendamento e de venda, num dado lugar e momento e  tornar indiferente para o proprietário do imóvel, a venda do mesmo ou o recebimento de uma renda ao longo do período de vida útil da construção (30 a 40 anos).

Num cenário de mercado imobiliário “extremamente perfeito” estas duas abordagens conduziriam aos mesmos valores, ou seja, o valor de mercado seria o valor de investimento e teríamos:

Taxa de Actualização, igual a TIR ( Taxa Interna de Rentabilidade)  que torna VAL (Valor Actualizado Liquido) igual a zero, com :

                           I = Capital Investido

                        Ru = Rendimentos Obtidos na Vida Útil do Prédio

                        Du = Despesas Ocorridas na Vida Útil do Prédio

                          n = Período de Vida Útil (30 a 40 anos)

                       Vr = Valor Residual

                         r = Taxa de Actualização = TIR  (Taxa Interna de Rendibilidade)

                                          n

            VAL = Ø = - I +  Σ    Ru – Du  +    Vr   

                                      u = 1   (1 + R)ⁿ   (1 + r)ⁿ

Com a nova Lei do arrendamento, surgem novos e diferentes desafios para os avaliadores imobiliários que terão que estimar o valor de um imóvel arrendado, habituados a estimar o valor de um imóvel arrendado dividindo a renda anual por uma "yield", ou a calcular o rendimento bruto de quinze anos. Valores que no comum das situações está abaixo ou acima dos valores de mercado para esses imóveis , quando não mesmo com um VAL negativo.