IMI - COMO PEDIR UMA REAVALIAÇÃO

O fisco está a proceder, até ao final do ano, à reavaliação de mais de cinco milhões de imóveis que não foram vendidos depois de 1 de Dezembro de 2003 para efeitos do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Isto significa que vamos assistir a uma maior carga fiscal sobre os prédios urbanos. A Associação Nacional de Proprietários  alertou para algumas situações que vão originar “revolta” em muitos casos porque há inúmeras situações em que a carga fiscal vai quintuplicar.

A verdade é que a reavaliação vai conduzir, em regra geral, a um aumento dos valores patrimoniais. A razão é simples: esta incide sobre casas, lojas, terrenos e prédios registados há vários anos – em alguns casos, há décadas – e, por isso mesmo, o valor nunca foi revisto de forma rigorosa, estando, como tal, desajustada da realidade.

O que é certo é que os proprietários não são obrigados a “baixar os braços” e a aceitar o novo valor que é atribuído pela Administração Tributária. Os senhorios podem pedir uma reavaliação do imóvel. Esse pedido terá de ser feito no prazo de 30 dias a contar da data de notificação, mas tem um custo: 204 euros que só serão devolvidos caso o contribuinte tenha razão. “Se a nova avaliação for desfavorável, ou seja, resultar no mesmo valor patrimonial tributário ou superior, não terá direito à devolução”.

Para reclamar, deverá dirigir-se às Finanças e levar vários meios de prova. É o caso, por exemplo, de plantas, anúncios de venda de casas idênticas, documentos de imobiliárias ou avaliações. A partir daí, o fisco tem até 60 dias para analisar o caso e enviar uma notificação com o novo valor patrimonial. Se o proprietário, mais uma vez, não concordar, terá de avançar para uma impugnação judicial.

A segunda avaliação de um prédio pode ser impugnada com fundamento em qualquer ilegalidade, designadamente a errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio. A impugnação não tem efeito suspensivo, pelo que o IMI continua a ser devido até à resolução da impugnação alerta o site da Administração Geral Tributária.

Não se esqueça, no entanto, que dois apartamentos no mesmo prédio e com a mesma tipologia não são obrigados a ter o mesmo valor patrimonial tributário (VPT). “Basta, por exemplo, que a exposição solar ou a vista de um deles seja considerada melhor para haver uma diferença de valores.

NOTIFICAÇÃO

No momento em que receberem a notificação, os contribuintes devem verificar se os dados do imóvel estão correctos. “O fisco também se pode enganar e, a verdade é que um pequeno erro, por exemplo, no cálculo da área total (como sabemos já ter acontecido) pode significar uma diferença substancial no valor do IMI”. Outro dado que deve confirmar é o coeficiente de localização. Para isso, pode utilizar os dados disponíveis no site das Finanças. “Se detectar um erro, não deixe passar o prazo de 30 dias para reclamar. Caso contrário, só passados três anos poderá pedir uma nova reavaliação”. Mais uma vez, este pedido custa 204 euros, verba essa que só será devolvida caso o proprietário tenha razão. Neste caso, o processo é idêntico à segunda reavaliação e, como tal, terá de se dirigir às repartições de finanças para reclamar.

EXCEPÇÕES

Quem tem uma casa posterior a Dezembro de 2003 “escapa” a esta reavaliação geral do património, pois os proprietários já estão a pagar segundo as novas regras. Mesmo assim, a Deco afirma que é possível seguir alguns truques para poupar algum dinheiro no IMI.

Para isso, terá de pedir uma atualização dos valores que constam na caderneta predial. Para já, o pedido é gratuito e só pode ser feito se passarem, pelo menos, três anos depois da última avaliação. “Se, feita a nova avaliação, não concordar com o valor atribuído, pode requerer uma segunda avaliação no prazo de 30 dias a contar da data de notificação, mas terá de pagar entre 765 e 3060 euros.

Isto porque há parâmetros no cálculo do imposto que não são atualizados automaticamente. É nesses que é possível poupar. O valor de construção é uma das parcelas que mais pesa no valor tributário, pois reflete o preço do terreno no ano da construção. “O valor do metro quadrado foi inflacionado até atingir 615 euros, em 2006. Depois, para responder à crise no mercado imobiliário, o fisco começou a descê-lo até este estabilizar nos 603 euros em 2010. Por exemplo, se a casa foi avaliada entre 2006 e 2008, o valor de construção para efeitos fiscais é de 615 euros por metro quadrado. Logo, se pedir a atualização desse critério, pagará menos imposto.

A idade do imóvel, medida pelo coeficiente de vetustez, também é usada para apurar o valor patrimonial. Tem em conta o número de anos completos desde a data da licença de utilização ou da data de conclusão das obras de edificação e vai diminuindo em função da antiguidade do imóvel. Mas, como também não é actualizada automaticamente, o coeficiente estará incorrecto. Há casos em que os proprietários, utilizando esta informação, conseguiram baixar mais de cem euros à sua factura anual de IMI. Antes de reclamar poderá sempre consultar um avaliador profissional, talvez seja isso que deva fazer primeiro.

Saiba como funciona avaliação dos imóveis

Quem faz essa avaliação?

O fisco e para determinar o valor patrimonial tributário (VPT), as finanças contam com uma equipa de técnicos (alguns contratados especificamente para esta tarefa) e com a colaboração das câmaras municipais.

Como é feito o processo?

O fisco recorre a várias fontes de informação. Visitas ao local, consulta de plantas de arquitectura e também, entre outras, à verificação do VPT atribuído às casas que, num mesmo prédio, já tenham sido avaliadas segundo o IMI (porque foram transaccionadas após Dezembro de 2003). 

Vai pagar mais IMI?

A probabilidade é grande, tudo depende da localização, área de construção, idade ou até do chamado índice de conforto do imóvel. Se da avaliação resultar uma subida significativa do VPT, a factura do IMI vai subir porque o acréscimo do valor anulará o efeito da descida da taxa.

Quando começa o IMI a incidir sobre o novo VPT?

A partir do próximo ano.

Qual é o prazo para pagar?

É pago anualmente, através de um documento único de cobrança durante o mês de Abril, ou se o valor do IMI for superior a 250 euros, em duas prestações durante os meses de Abril e de Setembro. Os documentos de cobrança emitidos fora do prazo normal de liquidação são pagos até ao fim do mês seguinte ao da notificação. Só os documentos de cobrança relativos a dois ou mais anos, de montante superior a 250 euros são pagos com intervalos de seis meses.