Acessibilidade refere-se geralmente à facilidade de acesso
ou a distância a pontos importantes da estrutura urbana. É a acessibilidade a
pontos importantes, como centros comerciais, educacionais e vias de trânsito
importantes.
Vizinhança refere-se à qualidade da vizinhança do imóvel. A
qualidade da vizinhança é uma variável não observável directamente, que
geralmente é medida por meio de variáveis socioeconómicas proxy como
renda média da população ou nível educacional médio.
Segundo Dubin (1992), o
principal factor determinante do valor dos imóveis é a sua localização. A
qualidade da vizinhança do imóvel e as suas características de acessibilidade,
componentes básicas da definição de localização, devem afectar directamente o
preço dos imóveis. Porém, a evidência empírica obtida e mostrada nos resultados
de grande parte dos estudos realizados, utilizando modelos hedónicos, mostra
resultados contraditórios ou pouco conclusivos neste sentido, com poucos
exemplos de coeficientes significativos nas variáveis ligadas à vizinhança e à
acessibilidade, quando não resultados incoerentes no sinal esperado dos
parâmetros correspondentes da regressão.
Segundo a mesma autora, a
forma tradicionalmente utilizada nos estudos de modelos hedónicos para estimar
a acessibilidade de um imóvel é incluir, como variável explicativa nos modelos,
uma variável distância ao pólo de valorização principal da cidade para ser
testada a sua significância como variável da regressão. Este procedimento acarreta
implícita a hipótese de que a cidade é monocêntrica, ou seja, que existe
somente um centro principal de valorização. Os modelos assim obtidos têm
mostrado resultados contraditórios por causa da especificação dos modelos. As
cidades são policêntricas ao invés de monocêntricas.
Estudos levando em
consideração a natureza policêntrica das cidades têm obtido melhores
resultados, encontrando-se evidência de que vários pólos secundários como
escolas, universidades, centros de trabalho, centros comerciais, shoppings, vias de transporte
principais, entre outros, influenciam directamente o valor dos imóveis próximos
a eles. Esta possível influência deve ser testada medindo a distância dos
imóveis a cada um deles, testando a sua significância como variável explicativa
nos modelos hedónicos.
Por outro lado, a evidência
empírica de resultados obtidos em relação aos possíveis efeitos da vizinhança
no valor dos imóveis também é variada. Os estudos têm mostrado resultados
contraditórios quanto ao sinal e à significância destes regressores nos modelos
hedónicos.
Segundo Dubin (1988), um dos motivos para esta falta de
resultados positivos encontra-se na dificuldade de medir objectivamente a
variável qualidade da vizinhança. Considerando que ela não é uma variável
directamente observável, não existe consenso sobre quais seriam as melhores
variáveis proxy para representá-la.
Orford (1999) sublinha a importância de incluir as
características locais da vizinhança, características naturais, paisagísticas,
qualidade ambiental entre outras, nos modelos de regressão hedónicos. O autor
propõe que a avaliação da influência de algumas características, tais como
acesso a parques, escolas, universidades, assim como a influência de regiões
não residenciais, pode ser realizada com o apoio de Sistemas de Informações
Geográficas para a pesquisa exaustiva destes possíveis efeitos. Ele propõe
também uma classificação de diferentes factores que influenciam na qualidade de
uma vizinhança, classificando estes elementos em três níveis de abrangência ou generalidade:
nível do imóvel, nível do logradouro e nível da vizinhança. Com o apoio de um
SIG, propõe medir de forma automatizada as distâncias a vários possíveis pólos
de valorização e construir desta forma factores de localização que seriam
testados posteriormente no modelo de regressão.
