Modelos contínuos

 Os modelos contínuos partem do princípio de que o valor dos imóveis ou o valor da sua localização adoptam uma forma contínua de variação. Esta continuidade surge do efeito da distância entre as amostras. Este fenómeno permite utilizar a distância entre amostras como uma informação útil para a modelagem do valor da localização. Esta forma de variação determina que o valor da localização tenha a forma de uma superfície que pode ser modelada.

Existem dois tipos de modelagem do valor da localização como superfície contínua: as superfícies de tendência e a krigagem.

Uma superfície de tendência é a superfície gerada pela expressão polinomial das coordenadas geográficas dos imóveis. Geralmente, trabalha-se com um grau de polinómio baixo, de quarta ou quinta ordem. As superfícies de tendência são consideradas apropriadas quando o objectivo é a modelagem espacial dos fenómenos de grande escala, mostrando-se menos adequada para a modelagem de fenómenos espaciais de pequena escala (Michael, 2004).

As principais limitações das superfícies de tendência são as seguintes:

– Não corrigem os efeitos de autocorrelação espacial nos resíduos;

– Apresentam problemas de extrapolação nas bordas da área de estudo;

– Podem gerar multicolinearidade nas variáveis a medida que aumenta o grau do polinómio;

– A superfície polinomial não modela adequadamente o gradiente de variação do valor, mantendo assim autocorrelação espacial nos resíduos;

– Na medida que aumenta o grau do polinómio de tendência usado o tamanho da amostra também deve aumentar substancialmente.

A modelagem por krigagem dos resíduos de uma regressão com as variáveis construtivas é um método que pode ser utilizado para uma amostra de imóveis homogéneos (Dubin, 1992; Chica Olmo, 1994; e Cano Guervós, 1999, entre outros). O método apresenta as seguintes limitações:

– Como modelo aditivo, não considera a possível interacção entre variáveis construtivas e de localização.

– A tentativa de definir um valor da localização a partir deste modelo aditivo esbarra na estimação da constante do modelo, pois a constante da regressão responde ao mesmo tempo às características construtivas e de localização. As técnicas propostas até ao momento para separar essa constante nas duas partes correspondentes e assim definir o valor da localização e o valor da construção não têm sido satisfatórias.

– A estimação exacta da krigagem nos pontos da malha (krigagem pontual) introduz o erro dos dados na modelagem da superfície.

– O uso do método residual não considera a existência de autocorrelação espacial nos resíduos da regressão das variáveis construtivas, a diferença da regressão espacial, mantendo assim os erros de estimação dos parâmetros.

Em resumo, o valor de uma localização é influenciado pela proximidade na sua vizinhança de uma série de serviços urbanos, factores naturais e socioeconómicos (presença de belezas naturais, investimentos públicos, centros comerciais, centros culturais como escolas, universidades, igrejas e teatros), factores de segurança social e criminalidade, factores de qualidade e poluição ambiental, qualidade do transporte, características do trânsito de veiculos, qualidade construtiva dos imóveis na região, entre outros.

Pode dizer-se que todas as características urbanas e sociais, naturais e económicas do espaço urbano afectam o valor dos imóveis localizados nas suas vizinhanças, existindo um alto grau de inter-relação entre todos os factos urbanos e entre o valor dos imóveis entre si. Devido ao dinamismo urbano provocado pela construção de novos empreendimentos e investimentos públicos e privados, o valor da localização urbana encontra-se em permanente mudança e constitui a parte do valor dos imóveis que tem maior grau de dinamismo: o investimento urbano afecta o valor das localizações próximas a ele.

Considerada desta forma, a definição da localização e do seu valor pode deduzir-se que o valor da localização varia de forma permanente e continua em todo o solo urbano, podendo existir regiões onde esta variação tem menor intensidade, em zonas onde não existem muitos pólos de valorização próximos e não há investimentos públicos importantes, enquanto outras regiões têm um gradiente de variação do valor acentuado, em especial na proximidade dos pólos de valorização mais importantes de uma região.

Outra característica fundamental do valor da localização, devido à distribuição heterogénea dos fenómenos urbanos, é a sua variação diferencial para cada direcção espacial, isto é, a variação do valor da localização tem uma característica basicamente anisotrópica.