A PORTABILIDADE DAS AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

Na sequência,... ainda não é a  assunção política clara do caminho que é preciso percorrer , mas este projecto de lei do Grupo parlamentar do Partido Socialista, insinuasse como percursor de uma nova visão e novo ambiente para a actividade profissional dos avaliadores imobiliários.

Do blogue do colega João Fonseca, repescámos o apontamento abaixo:

"Por enquanto, quando um cliente bancário quer usufruir de um crédito à habitação tem que suportar os custos da avaliação imobiliária bancária. Apesar de suportar estes custos, o relatório de avaliação raramente lhes é facultado (eventualmente é facultado um resumo do mesmo). Por fim, se quiser pedir uma proposta de empréstimo em três instituições bancárias distintas tem de suportar os custos de três relatórios de avaliação.

Supostamente, esta situação vai modificar-se. De facto, o Partido Socialista apresentou esta semana na Assembleia da República o Projeto de Lei 624/XIII/3ª que visa terminar com esta situação. Resumidamente, o que pretende o Partido Socialista (passamos a citar):

“- O consumidor é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas expensas, devendo ser-lhe entregue um original dos mesmos no prazo de 5 dias contados desde a data da sua emissão.

-O mutuário ou candidato a mutuário pode propor à instituição de crédito mutuante que utilize um relatório de avaliação que tenha sido realizada a expensas do mutuário ou candidato a mutuário desde que o mesmo:

a) Tenha sido emitido há menos de seis meses na data em que o mutuário ou candidato a mutuário realizam a sua proposta;

b) Tenha sido efetuado por perito avaliador de imóveis registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro.

c) Caberá à instituição de crédito mutuante suportar os custos da avaliação caso esta não aceite a proposta apresentada nos termos do número anterior.”

Esta proposta deverá encerrar alguma polémica por acarretará uma diminuição de receitas de dois tipos de entidades com forte implantação e que ganham com a situação atual. Senão vejamos:

- As entidades bancárias deixam de ganhar mais-valias nos relatórios de avaliação, o que acontece neste momento;

- As empresas de avaliação podem ver, drasticamente, reduzidas as suas fontes de receita.

Existe ainda um grupo que, em nossa opinião, poderá vir a ganhar com este processo. É o caso dos peritos avaliadores de imóveis. Não havendo a obrigatoriedade da banca liderar o processo de avaliação, talvez as mais-valias possam ser melhor redistribuídas. De facto, os honorários dos peritos avaliadores poderão ser superiores aos que atualmente usufruem, sem que os consumidores finais sejam prejudicados. Eventualmente, até pagarão menos pelas avaliações aos imóveis que pretendem adquirir.

Finalmente, não podemos deixar referir as empresas de mediação imobiliária. Será que poderão passar sugerir avaliadores externos aos seus clientes, não dependentes da banca e das empresas de avaliação existentes? Como é que os códigos deontológicos se vão adaptar?

Resta saber qual vai ser a soberana decisão da Assembleia da República. É que “a procissão ainda vai no adro”!"

TIPOS DE DADOS E MODELOS EM ANÁLISE ESPACIAL

A taxonomia mais utilizada para caracterizar os problemas de análise espacial considera três tipos de dados (Câmara, 2002):

• Eventos ou padrões pontuais, quando os fenómenos são expressos por meio de ocorrências identificadas como pontos localizados no espaço, denominados processos pontuais;

  

• Superfícies contínuas, quando os fenómenos são estimados a partir de um conjunto de dados de campo, regular ou irregularmente distribuídos e que podem ser considerados como seguindo uma variação contínua no espaço;

• Áreas com contagem e taxas agregadas, quando se trata de dados associados a indivíduos localizados em pontos específicos que são agregados em unidades de análise, usualmente delimitadas por polígonos fechados (lotes, quadras, distritos, bairros, sectores censitários).

A partir da taxonomia dos tipos de dados usados nos modelos de análise espacial, Cressie (1993) classifica os tipos de modelos usados em estatística espacial em três tipos:

• Modelos de padrões pontuais;

• Modelos geoestatísticos;

• Modelos de área.

A finalidade dos modelos de estatística espacial é a escolha de um modelo inferencial que considere explicitamente os relacionamentos espaciais presentes no fenómeno (Câmara, 2002).

No caso de análise de padrões pontuais, o objecto de interesse é a própria localização espacial dos eventos em estudo, se é aleatório ou apresenta-se em aglomerados ou regularmente distribuídos.

Para a análise de superfícies por meio de modelos geoestatísticos, o objectivo é reconstruir a superfície da qual se retiraram as amostras. O modelo inferencial tem por objectivo quantificar a dependência espacial entre as amostras e utiliza o conceito de estacionariedade, que supõe um comportamento homogéneo da estrutura de correlação espacial na região de estudo. Estes modelos estão baseados na Teoria das Variáveis Regionalizadas (Chica Olmo, 1994).

No caso da análise de áreas, o objectivo é a modelagem das relações entre as variáveis que representam o fenómeno, sendo a localização uma destas variáveis. Estes modelos encontram-se agrupados como pertencentes à chamada Econometria Espacial.