FACTORES DE LOCALIZAÇÃO

Entre todas as variáveis que influenciam no valor dos imóveis, as variáveis ou factores referidos à localização dos imóveis são as mais complexas de analisar e modelar.

Os factores de localização que participam da valorização de um imóvel são inúmeros: características da cidade e do bairro, proximidade a centros comerciais, culturais, centros de educação, de saúde, factores de segurança pública, características socioeconómicas da vizinhança, proximidade a factores ambientais desejáveis ou indesejáveis, entre outros. A lista completa de factores que potencialmente e efectivamente interagem para valorizar uma localização e os imóveis ali construídos pode ser extremamente ampla.

A dinâmica urbana produz uma contínua mudança e mobilidade na enumeração destes factores: natividades comerciais que abrem ou fecham mudando as características de uma vizinhança, novos empreendimentos económicos e sociais e investimentos públicos, quase toda a mudança na fisionomia urbana afecta directa ou indirectamente o valor dos imóveis localizados nas suas áreas de influência.

Os modelos de avaliação tradicionalmente utilizados na engenharia de avaliações apresentam algumas dificuldades para lidar com esta complexidade de factores.

Os modelos econométricos ou modelos hedônicos de preços procuram explicar o valor dos imóveis a partir da influência de variáveis explicativas, sendo estas geralmente classificadas como variáveis construtivas ou próprias do imóvel e variáveis de localização ou de acessibilidade e vizinhança, que podem ser comuns a um conjunto de imóveis próximos entre si.

As variáveis de acessibilidade são geralmente consideradas como uma função da distância do imóvel a um determinado pólo de valorização ou desvalorização. Variáveis deste tipo podem não se mostrar estatisticamente significativas num modelo de regressão por vários motivos, desde alguns relacionados com a composição da amostra, até ao grau de generalidade que o pólo valorizador possa ter em relação ao conjunto de imóveis de uma região.

As variáveis de vizinhança tentam medir estes efeitos de um ponto de vista local, definindo áreas de vizinhança onde as variáveis de localização podem ter um efeito semelhante para todos os imóveis. As variáveis de vizinhança podem apresentar problemas relacionados com a definição e delimitação destas áreas homogéneas. Geralmente a delimitação das mesmas é definida em função de critérios externos à análise dos dados de mercado como, por exemplo, usar zonamentos definidos para outros objectivos, nem sempre representativos de zonas verdadeiramente homogéneas, podendo isto gerar problemas de significância destas variáveis.

As variáveis ou factores de localização que não são correctamente especificados e modelados podem gerar outro tipo de problemas nos modelos de regressão. Além da perda de poder de explicação do modelo, o tratamento incompleto ou inadequado de factores de localização pode provocar a autocorrelação espacial nos resíduos do modelo. A presença de autocorrelação espacial nos resíduos invalida uma das hipóteses básicas de aplicação do modelo de regressão e questiona a validade dos testes de hipótese da regressão tornando ineficientes as estimativas.

Tentando encontrar soluções teóricas e metodológicas para os problemas mencionados, duas técnicas estatísticas diferentes têm sido propostas paralelamente para o tratamento e modelagem dos efeitos espaciais nos dados de mercado: as técnicas de econometria espacial ou modelos de regressão espacial e as técnicas geoestatísticas.

O trabalho, que partilharemos em futuros postais, propõe um método para a análise e modelagem dos factores de localização dos imóveis utilizando de forma combinada os dois tipos de modelos espaciais mencionados: os de regressão espacial e os geoestatísticos.

A combinação de modelos permite tratar as características de valorização dos imóveis nas suas duas classes principais: as características construtivas e as características de localização. Estas duas classes de variáveis geram comportamentos diferenciados nos dados de mercado considerando estes como dados geográficos ou espacialmente distribuídos.

O  trabalho propõe também incluir, na análise dos factores de localização de uma determinada região, imóveis de tipos diferentes, modelando a influência da localização sobre cada tipo de imóvel a partir da análise dos dados de mercado, construindo assim um modelo mais abrangente e estável. 

TERMOS TÉCNICOS PARA AVALIAÇÁO DE IMÓVEIS

Avaliação – expresso na norma NBR 14653: “é a determinação técnica 

do valor de um imóvel ou de um direito sobre o mesmo”.

Avaliação – utilizado pelo engenheiro e professor Alberto Lélio Moreira, expresso em seu livro Introdução à Engenharia de Avaliação: “é a arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento técnico e o bom julgamento são condições essenciais”.

Bens Tangíveis - são aqueles que podem ser tocados, têm existência física tais como: terrenos, edifícios, máquinas, instalações e assim por diante.

Bens Intangíveis - são aqueles representados por direitos, tais como: marcas, patentes, fundo de comércio, ponto comercial e outros também não materializáveis directamente por objectos ou bens físicos.

Valor - uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e muitos elementos modificadores e afim de não nos estendermos muito na matéria, apresentaremos algumas das mais usuais definições, utilizadas no assunto:

Valor de mercado – frequentemente, o valor de mercado de um bem, é referido como sendo o preço pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso o adquiriria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a pressões anormais.

Valor de reposição - é aquele valor de propriedade, baseado no que ela custaria (geralmente ao nível de preços correntes de mercado), para repor a propriedade ou seus serviços igual e satisfatoriamente com, pelo menos, outro preço de semelhante propriedade ou seus serviços.

Valor potencial - representado pela capacidade que o imóvel possui de produzir renda máxima. Pode se situar aquém ou além do valor económico. A avaliação vai mostrar se, em face do valor potencial, um negócio imobiliário oferece atractivos para a aplicação de capitais.

Preço de mercado - O montante realmente pago ou a ser pago pela propriedade numa transacção particular. Difere do valor de mercado porque se trata de um fato histórico ou concretizado, enquanto que o valor de mercado é e permanece uma avaliação até ser comprovado. O preço de mercado não envolve a adoção de conduta prudente pelas partes, de ausência de estímulos indevidos ou de qualquer outra condição básica relacionada com o conceito de valor de mercado.

Metodologia de avaliação - a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado, envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influênc ia no valor. A seguir alguns dos métodos:

Método Comparativo – É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, considerando-se a homogeneização.

Método de Custo – é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalente (custo de substituição).

Método de capitalização da renda – É o método baseado na teoria do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade eeconómica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como método de aproveitamento máximo eficiente.

Método residual – É aquele em que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias. Conhecendo-se o valor total do imóvel e o das benfeitorias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.

Método do custo de reprodução – Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua depreciação.

Método de Custo de Reposição por Novo - é normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares, acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e instalação. Considera ainda a idade real ou aparente, coeficiente de manutenção, regime de trabalho e obsolescência.

Avaliação rigorosa – é aquela em que estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, conforme descrito na norma NBR 14653.

Avaliação normal – é aquela em que os elementos que contribuem para formar a convicção de valor estão indicados de forma resumida, ou que, respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosas, conforme descrito na norma NBR 14653.

Avaliação expedita – é aquela que se louva em informações e na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por metodologia definida nesta norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor.

Pólos de influência - locais que por suas características influenciam os preços dos imóveis situados nas imediações – pode ser comparado a pontos ancoras.

Pólos de valorização - locais dotados de atributos positivos, que resultam na valorização dos imóveis das imediações são locais específicos, exemplo: proximidade do mar em cidades litorâneas.

Vantagem da coisa feita ou “groing value” - acréscimo ao valor de um bem pronto, numa certa data, em comparação com outro de mesmas características, mas ainda por ser construído.

Análise Espacial

Há duas correntes de experimentaçãoem avaliação imobiliária, sobretudo no mundo anglosaxónico e no Brasil, a análise de regressão espacial e a análise geoestatística, senão mesmo, por vezes, uma combinação entre ambas as técnicas, aproveitando as potencialidades de cálculo de ferramentas SIG como o GEODA e outras entretanto cada vez mais disponíveis.

Há contudo neste contexto universal, de vasta experimentação de novos modelos hedônicos de análise e determinação do valor da habitação, um trabalho que para nós se destaca, que granjeámos conhecer, inicialmente a partir de um resumo científico e, mais tarde, de forma completa a partir de uma generosa cedência do seu autor, Professor  Doutor Eng. Civil Peruzzo Triveloni.

Ao trabalho de Mestrado de Rosemeri Michael, sob o título “Uso da Inferência Estatística e Análise de Superfície de Tendência para a Avaliação em Massa de Imóveis” (2004), orientado pelo Professor Peruzzo Triveloni, havia de seguir-se um outro, da autoria deste último sob o título “Utilização de Métodos de Análise Espacial na Avaliação em Massa de Imóveis” (2006) que lhe serviu como dissertação de tese para doutoramento. E foi este último trabalho “Método Para Determinação do Valor da Localização com Uso de Técnicas Inferenciais e Geoestatísticas na Avaliação em Massa de Imóveis” (Universidade Federal de Santa Catarina – Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil) que, na nossa opinião, pelo seu carácter inovador e congregador do melhor desenvolvimento da “arte de avaliar”, combinando técnicas de análise espacial com análise geoestatística,  nos despertou o interesse para um exercício prático de repetição e confirmação das conclusões aí alcançadas, e de que falaremos em futuras partilhas.

Interesse que se justifica, no desiderato do método proposto, que, “de uma só vez”, realiza dois dos principais objectivos, sempre perseguidos por quem trabalha profissionalmente na avaliação imobiliária: (1) a avaliação em massa e (2) o valor da localização. Elegemo-lo assim como desafio e processo de aprendizagem, testando e confirmando a sua validade e simultaneamente, modestamente procurando melhorar a sua performance.