€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis

€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis CMVM quer disciplinar o mercado das avaliações imobiliárias. A partir desta semana, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) vai passar a controlar de perto quem avalia os imóveis para entidades do sistema bancário, imobiliário, sector dos seguros ou dos fundos de pensões. 

A nova lei (Decreto-Lei nº 446/XII) que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis entrou ontem em vigor e prevê coimas pesadas, que podem chegar aos €300 mil para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas”.

Recorde-se que, nos anos mais recentes, especialmente no pico da crise, quando se multiplicavam os processos das dações de imóveis, eram recorrentes as críticas das associações imobiliárias, de construção e de proprietários para a forma como as casas eram avaliadas pela banca na altura de saldar os créditos, muito abaixo dos valores de avaliação iniciais. Segundo as associações, em alguns casos os valores chegavam a ser mais baixos que o próprio valor patrimonial tributário resultante do mega processo de atualização 
feito recentemente pelo Estado. "O novo regime não pretende estabelecer critérios de avaliação dos imóveis. 

Trata-se antes de uma lei que regula o acesso e exercício da atividade de perito avaliador de imóveis, que reputamos de muito positiva, à semelhança do que já acontecia com outras atividades, como a construção e a mediação imobiliária", explica Nuno Sá Carvalho, sócio responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. No entanto, acrescenta o especialista, alguns mecanismos consagrados na nova lei poderão indiretamente "dissuadir situações de sobreavaliação, tais como a responsabilização dos peritos por erros ou omissões, a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes pelos danos causados, bem como o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou valor do imóvel". 

Reportando diretamente à CMVM, os avaliadores de imóveis passam eles próprios a ser avaliados quanto à sua idoneidade e independência nos processos que determinam os valores dos imóveis e, consequentemente, nos valores dos créditos à habitação que são concedidos. Dois anos de suspensão O advogado da Cuatrecasas lembra ainda que, no âmbito do procedimento de acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, existem vários requisitos que procuram garantir a sua independência e qualificação profissional, nomeadamente "o regime de incompatibilidades para o exercício da atividade, que procura evitar que os peritos avaliadores de imóveis estejam numa situação suscetível de afetar a imparcialidade da sua análise, o requisito da idoneidade dos peritos para exercício da atividade a ser apreciado pela CMVM, bem como outros requisitos necessários para que seja reconhecida a qualificação e experiência profissionais dos peritos avaliadores de imóveis".

 Diz a lei que, quem desrespeitar o que está definido neste novo estatuto, além das coimas já referidas, arrisca-se - "consoante a gravidade da infração e da culpa do agente" - ainda a outro tipo de penalizações, como a interdição, por um período de dois anos do exercício da atividade do exercício de cargos sociais e de funções de administração, direção, chefia e fiscalização quando o infrator seja membro dos órgãos sociais, exerça cargos de administração, gerência, direção ou chefia ou atue em representação legal ou voluntária de peritos avaliadores de imóveis.

"Com o novo regime os peritos serão controlados" Nuno Sá Carvalho, advogado das Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, considera que, "com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade". Explica que, "no âmbito deste controlo foram estabelecidos mecanismos que terão benefícios para todos os intervenientes do sector. Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes".

O advogado acrescenta que "foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até €300 mil, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores".

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Avaliação de imóveis com novas regras.

Os peritos avaliadores de imóveis (PAI) que intervêm, por exemplo, na avaliação das casas que são compradas com recurso a empréstimo bancário, passam a partir desta sexta-feira a ter regras mais apertadas, incluindo ao nível da sua formação e idoneidade. Estas alterações à lei visam reforçar a segurança dos particulares.

Entre outras áreas, a avaliação dos imóveis é um elemento crucial na concessão de empréstimos à habitação, já que há uma relação directa entre o valor da casa e o financiamento a garantir. O novo diploma surge depois de algumas polémicas, como a discrepância do valor da avaliação do imóvel no momento de contratação de empréstimos e, posteriormente, no caso de penhora pelo banco ou de entrega à instituição financeira por acordo. Outra situação polémica está relacionada com a redução das avaliações, alegadamente por ordem dos bancos, quando estes pretendem reduzir os empréstimos.

A nova lei foi proposta pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros, integrado pelo Banco de Portugal, Seguros de Portugal e Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e  vem regular a prestação de serviços de avaliação de imóveis a entidades bancárias, mobiliárias, seguradoras e resseguradoras e fundos de pensões.

Para além do registo dos peritos, que já acontecia, a CMVM passa a ter competências reforçadas no controlo da actividade, designadamente, ao nível da avaliação da qualificação e experiência profissional. Admitido o pedido de registo, a CMVM, solicita ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões um parecer quanto à apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais apresentados no pedido de registo.

Entre as diversas disposições na nova lei que têm reflexos significativos na segurança dos consumidores, Nuno Sá Carvalho, sócio do escritório de advogados Cuatrecasas, Gonçalves Pereira destaca “a consagração de um regime contra-ordenacional, com coimas severas até 300 mil euros”.

Nuno Sá Carvalho considera que também é positivo “o regime das incompatibilidades para o exercício da actividade de perito avaliador, bem como o facto de a remuneração dos peritos avaliadores não depender directa ou indirectamente do valor de avaliação ou do valor do imóvel”.

“A responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes, bem como do seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados, cujo valor poderá ser até 500 mil euros”, é outros aspectos positivos referidos pelo jurista.

Os peritos já inscritos na CMVM não precisam de fazer nova inscrição, mas ficam a partir desta sexta-feira sujeitos às mesmas regras dos PAI, nomeadamente “ter de reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante”, e de estabelecer seguro nos termos da nova lei.

No novo enquadramento da actividade, o PAI não pode subcontratar a avaliação a terceira entidade, mesmo que seja a outro perito avaliador. Mesmo no caso da actividade assegurada por pessoas colectivas (empresas), a subcontratação não é permitida. Os seja, os peritos singulares contratados pela empresa terão de assegurar a avaliação, não podendo subcontratar o serviço.

Outro aspecto importante é a proibição do PAI prestar à mesma entidade contratante e em acumulação, serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, situação que acontecia com frequência.

A verificação de acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, de forma directa ou indirecta, com a prestação de serviços de PAI abrange não só o momento actual como os dois anos anteriores, bem como relações de domínio entre entidades.

Fonte:Público