€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis CMVM quer disciplinar o mercado das avaliações imobiliárias. A partir desta semana, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) vai passar a controlar de perto quem avalia os imóveis para entidades do sistema bancário, imobiliário, sector dos seguros ou dos fundos de pensões.
A nova lei (Decreto-Lei nº 446/XII) que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis entrou ontem em vigor e prevê coimas pesadas, que podem chegar aos €300 mil para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas”.
Recorde-se que, nos anos mais recentes, especialmente no pico da crise, quando se multiplicavam os processos das dações de imóveis, eram recorrentes as críticas das associações imobiliárias, de construção e de proprietários para a forma como as casas eram avaliadas pela banca na altura de saldar os créditos, muito abaixo dos valores de avaliação iniciais. Segundo as associações, em alguns casos os valores chegavam a ser mais baixos que o próprio valor patrimonial tributário resultante do mega processo de atualização
feito recentemente pelo Estado. "O novo regime não pretende estabelecer critérios de avaliação dos imóveis.
Trata-se antes de uma lei que regula o acesso e exercício da atividade de perito avaliador de imóveis, que reputamos de muito positiva, à semelhança do que já acontecia com outras atividades, como a construção e a mediação imobiliária", explica Nuno Sá Carvalho, sócio responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. No entanto, acrescenta o especialista, alguns mecanismos consagrados na nova lei poderão indiretamente "dissuadir situações de sobreavaliação, tais como a responsabilização dos peritos por erros ou omissões, a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes pelos danos causados, bem como o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou valor do imóvel".
Reportando diretamente à CMVM, os avaliadores de imóveis passam eles próprios a ser avaliados quanto à sua idoneidade e independência nos processos que determinam os valores dos imóveis e, consequentemente, nos valores dos créditos à habitação que são concedidos. Dois anos de suspensão O advogado da Cuatrecasas lembra ainda que, no âmbito do procedimento de acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, existem vários requisitos que procuram garantir a sua independência e qualificação profissional, nomeadamente "o regime de incompatibilidades para o exercício da atividade, que procura evitar que os peritos avaliadores de imóveis estejam numa situação suscetível de afetar a imparcialidade da sua análise, o requisito da idoneidade dos peritos para exercício da atividade a ser apreciado pela CMVM, bem como outros requisitos necessários para que seja reconhecida a qualificação e experiência profissionais dos peritos avaliadores de imóveis".
Diz a lei que, quem desrespeitar o que está definido neste novo estatuto, além das coimas já referidas, arrisca-se - "consoante a gravidade da infração e da culpa do agente" - ainda a outro tipo de penalizações, como a interdição, por um período de dois anos do exercício da atividade do exercício de cargos sociais e de funções de administração, direção, chefia e fiscalização quando o infrator seja membro dos órgãos sociais, exerça cargos de administração, gerência, direção ou chefia ou atue em representação legal ou voluntária de peritos avaliadores de imóveis.
"Com o novo regime os peritos serão controlados" Nuno Sá Carvalho, advogado das Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, considera que, "com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade". Explica que, "no âmbito deste controlo foram estabelecidos mecanismos que terão benefícios para todos os intervenientes do sector. Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes".
O advogado acrescenta que "foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até €300 mil, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores".
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