No Quadro 7.5 apresenta-se um resumo comparativo das avaliações patrimoniais resultantes da aplicação do Método Cientifico, com as avaliações patrimoniais resultantes da aplicação do Método CIMI, para o mercado da Vila da Nazaré.
Este resumo comparativo é feito sobre todos os 27 apartamentos que constituem a amostra sobre a qual se aplicou o sistema desenvolvido, sendo um número estatisticamente suficiente para a caracterização do erro de cada um dos dois métodos usados.
O Quadro 7.5 apresenta uma relação dos apartamentos com os seguintes itens e significado:
Mercado (em €) – é o valor pelo qual o imóvel foi transaccionado.
85% Mercado (em €) – é a cotação que a D.G.C.I. pretende atingir com a aplicação do novo método. Explicando-se a pretensa redução pela conveniência de precaver a hipótese de valorações especulativas promovidas pelos próprios serviços de avaliação da D.G.C.I.
Sistema (em €) – é a estimativa de valor para o imóvel pela aplicação do método cientifico.
% Erro (SISTEMA) – é a percentagem de erro sobre o valor de mercado, resultante da estimativa de valor para o imóvel pelo sistema desenvolvido.
CIMI (€) – é a estimativa de valor para o imóvel pela aplicação do Método CIMI.
% Erro (CIMI) – é a percentagem de erro sobre 85% do valor de mercado, resultante da estimativa de valor para o imóvel pelo Método CIMI.
Nota:
No Quadro 7.5 a descrição “O mesmo imóvel do outro lado da rua”, é uma curiosidade que pretende mostrar a diferença de cotação em zonas limites e contíguas do zonamento.
No Quadro 7.5 a descrição “O mesmo imóvel do outro lado da rua”, é uma curiosidade que pretende mostrar a diferença de cotação em zonas limites e contíguas do zonamento.
No Quadro 8.5 apresentam-se os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico, do sistema desenvolvido para a Vila de Nazaré.
Na sequência, determinou-se os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%.
Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 27 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student” , constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.
Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Sistema Desenvolvido:
Média aritmética do Erro: 5,72 % Desvio Padrão do Erro: 4,04 %
Nível de confiança desejado :80%
. Percentil correspondente : 0,90
Da tabela de “t – Student “, para 26 graus de liberdade e um t = 0,90
obtém-se um tc
= 1,32
Limites de confiança do Erro
Limite superior do Erro: Ls = 5,72 % + 1,04 % = 6,76 %
Limite inferior do Erro:Li = 5,72 % - 1,04 % = 4,68 %
Assim, o valor do Erro do Sistema Desenvolvido para a Vila de Nazaré com um nível de confiança de 80% será de 5,72 % ±1.04% .
O coeficiente de variação da amostragem é:
Cv = S / X = 0,706
No Quadro 9.5 apresenta-se os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico do Método CIMI para a Vila de Nazaré.
Na sequência, determinou-se os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%.
Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 27 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student”, constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.
Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Método CIMI :
Média aritmética
do Erro:
Desvio Padrão do Erro:
Nível de confiança desejado :80% . Percentil correspondente : 0,90
Da tabela de “t – Student “, para 26 graus de liberdade e um t = 0,90 obtém-se um tc = 1,32
Limites de confiança do Erro
Limite superior do Erro: Ls = 19,58 % + 3,45 % = 23,03 %
Limite inferior do Erro: Li = 19,58 % - 3,45 % = 16,13 %
Assim, o valor do Erro do Método CIMI para a Vila de Nazaré com um nível de confiança de 80% será de 19,58 % ± 3,45% .
O coeficiente de variação da amostragem é: _
Cv = S / X = 10,04
Análise Comparativa do Erro – Vila de Nazaré
O erro do Método CIMI face à Metodologia usada no Sistema Desenvolvido, pode no caso do mercado de apartamentos na Vila de Nazaré ser sintetizado pelas medidas de tendência e dispersão resumidas no Quadro.
Observe-se que a caracterização do erro do Método CIMI é feita em relação a 85% do valor de mercado, caso a consideração fosse sobre o valor de mercado pode-se presumir, grosso modo, que os parâmetros do erro característico seriam ainda 15% maiores.
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