O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis
de uma região interessa a muitos participantes da sociedade.
Desde os próprios participantes individuais no mercado como
compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do
mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos
públicos do Estado e Municipais que têm parte da sua receita originada no valor
de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem
influenciar naquele mercado.
Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação
dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal
Sobre Imóveis – IMI, e o IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes tributos
precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.
Cardoso da Silva, em
“Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:
A Metodologia CIMI
aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude
que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e
exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade
pretendida.
O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da qualidade
construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação, associado à
debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº 1427/2004, e
a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática levará à
diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.
Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes
com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e
a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo
correctivo para as desigualdades que fomenta.
Constatou-se uma completa
incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial, de diferentes fracções dentro do mesmo prédio
e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.
Face à amplitude do erro
detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego da
metodologia CIMI, e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se
nos casos em que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos
contribuintes, já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem
de injusto, – ter um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis
que o próprio mercado não confirma, deveria nesses casos, após revisão estar
assegurado ao contribuinte o direito de defesa e demonstração do erro, ou a resolução comercial com o Estado, dado que de
um bem essencial de equipamento social se trata.
O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a
consagração do direito de contestação
com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria
que ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para utentes e
proprietários finais.
Situação que se tem verificado de forma cada vez mais
incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando
seriamente industriais e proprietários,
favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas.
O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere à
Metodologia CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente
incontestável), carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir
tal presunção.
Apesar da importância, por muitos reconhecida, da necessidade de contar com Plantas
de Valores Genéricos (PVG), a sua implementação prática apresenta importantes
dificuldades técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia
aplicada, de disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio
de ferramentas de análise e modelagem apropriadas.
Vários agentes sociais e económicos, estão portanto, interessados em conhecer o correcto valor de
mercado dos imóveis de uma região, os métodos usados e suas garantias de
acerto, equidade e justiça, mantendo
actualizada essa informação.
