Na literatura de avaliação imobiliária existem duas grandes
escolas para o tratamento espacial dos dados de mercado: por um lado, alguns
autores têm proposto a utilização das técnicas de econometria espacial e seus
modelos de regressão espacial, enquanto outros têm proposto o uso de técnicas
geoestatísticas. A discussão sobre qual das duas escolas tem fundamentos
teóricos e metodológicos mais adequados para a área específica de modelagem dos
dados imobiliários continua em aberto.
Anselin (2002) sugere
fundamentar teoricamente a escolha de um ou outro método, a partir da taxonomia
proposta por Cressie (1993) para a análise estatística espacial, que distingue
entre análise de padrões pontuais, modelos geoestatísticos ou
análise espacial de superfícies e modelos de regiões ou análise espacial de
áreas. Anselin (2002) incorpora os conceitos relacionados com a modelagem de
dados espaciais e suas representações computacionais mais comummente
utilizadas, especialmente nos Sistemas de Informações Geográficas (SIG). Os
modelos de dados geralmente distinguem dois tipos de dados: objectos e campos
ou geocampos e geobjectos. Os objectos são entidades discretas que são
geralmente representadas nos SIG como pontos, linhas e polígonos nos chamados
SIG vectoriais. Na análise económica, estes objectos correspondem a agentes
económicos ou jurisdições com localização bem definida espacialmente tais como
endereço, código postal, bairro e município. Em contraste a estes, os geocampos
pertencem a uma distribuição espacial contínua, representada como superfícies
nos SIG
raster. Na análise económica podem ser consideradas geocampos as
superfícies de preços ou de risco, por exemplo, do valor da terra e qualidade
do ar.
Ainda segundo o mesmo autor, os tipos de dados que podem
ser relacionados ao conceito de objectos espaciais ou dados de área são
adequados aos tratamentos estatísticos dos modelos de econometria espacial,
enquanto os tipos de dados correspondentes ao conceito de campo ou dados de
superfície devem ser analisados com modelos geoestatísticos ou de superfície.
Porém, o autor comenta que, no caso da análise do mercado imobiliário, os dados
podem apresentar simultaneamente comportamentos identificáveis como objectos ou
como campo, abrindo a possibilidade de análise espacial por ambas as metodologias.
Esta aparente ambivalência tem a sua causa nos factores que
influenciam no valor dos imóveis. Enquanto alguns destes factores, como os
factores construtivos, variam de imóvel para imóvel independentemente da sua
localização espacial, dando aos dados a característica de objectos, outros
factores, os de localização, influenciam imóveis próximos de forma semelhante,
produzindo uma variação no valor da localização de forma contínua no espaço,
dando ao valor dos imóveis o comportamento de um geocampo. Desta maneira,
diferentes factores influenciantes dão aos imóveis e seus valores de mercado o
comportamento ao mesmo tempo de objectos e de campos espaciais.
A nossa abordagem habitual e proposta defende a
utilização simultânea dos métodos de econometria espacial para modelar as
características de objecto dos imóveis e dos métodos geoestatísticos para
modelar as características de geocampo.
