OS IMÓVEIS COMO DADOS ESPACIAIS.

Na literatura de avaliação imobiliária existem duas grandes escolas para o tratamento espacial dos dados de mercado: por um lado, alguns autores têm proposto a utilização das técnicas de econometria espacial e seus modelos de regressão espacial, enquanto outros têm proposto o uso de técnicas geoestatísticas. A discussão sobre qual das duas escolas tem fundamentos teóricos e metodológicos mais adequados para a área específica de modelagem dos dados imobiliários continua em aberto.

 Anselin (2002) sugere fundamentar teoricamente a escolha de um ou outro método, a partir da taxonomia proposta por Cressie (1993) para a análise estatística espacial, que distingue entre  análise de padrões pontuais, modelos geoestatísticos ou análise espacial de superfícies e modelos de regiões ou análise espacial de áreas. Anselin (2002) incorpora os conceitos relacionados com a modelagem de dados espaciais e suas representações computacionais mais comummente utilizadas, especialmente nos Sistemas de Informações Geográficas (SIG). Os modelos de dados geralmente distinguem dois tipos de dados: objectos e campos ou geocampos e geobjectos. Os objectos são entidades discretas que são geralmente representadas nos SIG como pontos, linhas e polígonos nos chamados SIG vectoriais. Na análise económica, estes objectos correspondem a agentes económicos ou jurisdições com localização bem definida espacialmente tais como endereço, código postal, bairro e município. Em contraste a estes, os geocampos pertencem a uma distribuição espacial contínua, representada como superfícies nos SIG raster. Na análise económica podem ser consideradas geocampos as superfícies de preços ou de risco, por exemplo, do valor da terra e qualidade do ar. 

Ainda segundo o mesmo autor, os tipos de dados que podem ser relacionados ao conceito de objectos espaciais ou dados de área são adequados aos tratamentos estatísticos dos modelos de econometria espacial, enquanto os tipos de dados correspondentes ao conceito de campo ou dados de superfície devem ser analisados com modelos geoestatísticos ou de superfície. Porém, o autor comenta que, no caso da análise do mercado imobiliário, os dados podem apresentar simultaneamente comportamentos identificáveis como objectos ou como campo, abrindo a possibilidade de análise espacial por ambas as metodologias.

 Esta aparente ambivalência tem a sua causa nos factores que influenciam no valor dos imóveis. Enquanto alguns destes factores, como os factores construtivos, variam de imóvel para imóvel independentemente da sua localização espacial, dando aos dados a característica de objectos, outros factores, os de localização, influenciam imóveis próximos de forma semelhante, produzindo uma variação no valor da localização de forma contínua no espaço, dando ao valor dos imóveis o comportamento de um geocampo. Desta maneira, diferentes factores influenciantes dão aos imóveis e seus valores de mercado o comportamento ao mesmo tempo de objectos e de campos espaciais. 

A nossa abordagem habitual e proposta  defende a utilização simultânea dos métodos de econometria espacial para modelar as características de objecto dos imóveis e dos métodos geoestatísticos para modelar as características de geocampo.