LIVROS - ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES - Uma Introdução à Metodologia Cientifica

Nesta obra o autor faz a apologia da  Metodologia Cientifica na Avaliação Imobiliária, elegendo a Inferência Estatística como processo intermediário à apreciação de resultados de Análise de Regressão Linear Múltipla sobre atributos da habitação.

Uma obra que expõe objectivamente os métodos disponíveis e acentua as técnicas de tratamento de dados, evidenciando a formulação teórica para a aplicação da inferência estatística a análises de regressão sobre valor de bens, processo que o autor designa de Metodologia Científica. Todo o livro está embasado nessa metodologia, constituindo em nosso entender uma obra incontornável para quem à partida desconhecendo o método pretenda conhecer a sua formulação teórica e na prática aplicá-lo.

O seu conteúdo está disposto numa sequência lógica, distribuído em dez capítulos, de modo que o entendimento de cada um, pressupõe o conhecimentos dos anteriores. No início faz-se uma apresentação geral da Engenharia de Avaliações, chamando a atenção para os conceitos de valor e de mercado.

 A Metodologia Básica (mercado, rendimento, reconstrução) aplicável compõe o segundo capítulo. A Metodologia de Pesquisa Cientifica inicia-se no terceiro capítulo ,no qual se faz uma apresentação ampla de cada um dos passos necessários à sua adequada aplicação e se desenvolve em tópicos específicos até final do livro. 

O quarto capítulo ocupa-se da inferência estatística e à Modelação dedicam-se os capítulos quinto, sexto, sétimo e oitavo. Isto é, o quinto ao Modelo de Regressão Linear Simples, o sexto ao Modelo de Regressão Linear Múltipla, o sétimo a alguns Modelos Especiais, e o oitavo ao tratamento de dados através dos Modelos Lineares Generalizados, que o autor considera uma das técnicas mais modernas da actualidade.

No nono capítulo um modelo para avaliação sob a óptica da análise de investimentos, utilizando técnicas de simulação. No décimo e último capítulo, propõe um roteiro para a apresentação de relatórios em conformidade com as normas Brasileiras.

Questões – Problema:

·   A inexistência de exemplos práticos completos da aplicação dos métodos.

Dias 7, 14 e 21 de abril de 2018.

Metodologias Clássicas de Avaliação de Bens Imobiliários

Curso sobre a temática das Avaliações de Bens Imobiliários com o objetivo de proporcionar aos participantes conhecimentos básicos de Engenharia de Avaliações em relação aos diversos métodos previstos em normas Nacionais e Internacionais (CMVM, ISP, ABNT), nomeadamente: Quantificação de Custos para avaliação de Benfeitorias; Rendimento na avaliação de Empreendimentos; Evolutivo para avaliação de Terrenos com Benfeitorias; Involutivo para avaliação de Terrenos e Comparativo de Dados de Mercado, utilizando Inferência Estatística Básica, para avaliação de bens em geral.

Após as sessões lectivas em sala, os formandos serão convidados a desenvolver um trabalho prático de forma a consolidar os conhecimentos adquiridos. 

Neste contexto, o ITeCons irá promover a 2ª Edição desta acção de formação, leccionada pelo Eng.º José Cardoso da Silva, a decorrer nas instalações do ITeCons, no seguinte horário: 

- Dias 7, 14 e 21 de abril de 2018, das 09:30 às 13:00 e das 14:30 às 18:00 (sábados). 

Os formandos que frequentem no mínimo 80% da acção de formação, receberão gratuitamente uma licença do software CastleR®, com um crédito de 400,00€ para utilização durante e após o curso em qualquer prazo e em quaisquer avaliações.

Saiba mais e inscreva-se, aqui :http://www.itecons.uc.pt/index.php?module=formacao&id=55

LIVROS - "Curso de Extensão em Engenharia Legal e de Avaliações"

Um livro abrangendo matéria de perícia e de avaliações, na teoria e na prática. É um livro texto do consagrado "Curso de Extensão em Engenharia Legal e de Avaliações" da Universidade Federal Fluminense, assim como dos inúmeros cursos que o autor ministrou em todo o Brasil e no exterior, inclusive em Portugal  na década de 90 no IST, Lisboa.

Nesta obra o autor faz uma análise exaustiva dos métodos Involutivo e Residual como variantes do Custo de Reprodução.

Fornece os resultados de um exemplo da Metodologia Inferencial com recurso ao Software AVALIA V2.10, … citando “ o mais completo software para Engenharia de Avaliações, desenvolvido pela equipe de Engenharia da DOAL Informática, LTDA, que foi plataforma do banco de dados do IBAPE/SP”.

Para além da abordagem pedagógica das metodologias tradicionais, com explanação de conceitos e exemplos embasados na experiência profissional, o autor ensaia exemplos do tratamento de dados por análise estatística descritiva e exemplos de análise de regressão por inferência estatística.

Tece considerações e dá orientações sobre avaliações especiais como, cinemas, teatros, hotéis, postos de serviço, imóveis rurais, máquinas, equipamentos e jazidas minerais.

Questões – Problema:

· O livro é omisso na enunciação matemática da regressão linear.

- Sérgio António Abunahman; 1999; “Engenharia Legal e de Avaliações”

Palavras-Chave: Reprodução; Residual; Involutivo.

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA - Quem Certifica, Controla e Aprova esse Acto de Engenharia?

quim é um moderador neste grupo.

- Quem Certifica, Controla e Aprova esse Acto de Engenharia?

Num Grupo de Engenheiros Civis, muito a propósito  e na sequência da partilha da Petição Pública : “Pelo reconhecimento da importância da Peritagem em Avaliação Imobiliária”, publicada ao lado,...o colega Eng. Joaquim de Almeida, deixava essa pertinente e natural  questão, que dá título a este poste.

Pensamos que só com a prévia elaboração/adopção/adaptação de um Regulamento técnico que enquadre métodos e balize os seus resultados se poderá, a par resolver satisfatoriamente a questão dos honorários....É fundamental para a credibilidade dos Avaliadores e das suas avaliações, um Regulamento que credibilize o Acto, à semelhança por exemplo de um REBAP ou RSA, tão conhecido de todos.

No Brasil como quase no resto do mundo Anglo-Saxónico , a par de um Regulamento para o Exercício da Actividade e Honorários dos profissionais , existe ainda um outro Regulamento, prévio que  enquadra e baliza  o Acto (Avaliação Imobiliária) , que  é obrigatoriamente enquadrado em parâmetros definidos por esse Regulamento, que assegura e baliza uma visão critica da qualidade de cada de avaliação, sem o cumprimento do qual a avaliação feita, não passa de uma opinião de valor, sem  qualquer valor legal ou jurídico.

Partilhamos para quem tiver a curiosidade , a seguir um pequeno trecho representativo, do que dizemos do referido Regulamento:

TABELA DE HONORÁRIOS DE PAI NO BRASIL

Porque o problema dos honorários dos PAI´s em Portugal parece ter finalmente  entrado na ordem das preocupações destes profissionais, deixamos aqui um contributo simples. Uma publicação do Regulamento e Tabela de Honorários  do IBAP-SERGIPE a vigorar no Brasil, que de resto segue o que se prescreve e faz no mundo Anglo-Saxónico, e esperamos possa servir de inspiração.

Destacamos. ..."... a conduta vedada  na alínea B do parágrafo do artigo III do código de Ética Profissional de Engenharia, Arquitectura , Agronomia, Geografia e Geologia  a quem  apresentar propostas de honorários com valores vis ou extorsivos ou desrespeitando tabelas de honorários com os valores mínimos aceitáveis "

Peritos Avaliadores Anseiam Por Organização,...e Voz.

Pode ler-se em recente grupo de Peritos Avaliadores Imobiliários, em Facebook:

""Exmos. Senhores,

Dirigimo-nos a V. Exas na qualidade de associados e peritos avaliadores no seguimento das sucessivas alterações que a nossa actividade tem sido alvo, nomeadamente exigências de mercado que nos obrigam a grandes investimentos para a continuidade do desempenho das nossas funções. 

A actividade bancária tem tido um grande foco mediático e legislativo com fortes posições tomadas pelos legisladores e associações sendo que os interesses dos Peritos Avaliadores, que aqui se representam nem sempre foram respeitados ou consultados. Um dos ramos de nossa actividade trata-se da avaliação bancária onde o forte monopólio e gestão autocrática, com total ausência de tomada de posição das associações, tem permitido que pressões e honorários desajustados permaneçam aceites e diminuam a actividade de grande importância e relevância, para o sistema financeiro. Vejamos, a introdução da Lei 153/2015, de 14 de Setembro regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.
Tem como pilares de exigência: 

Artigo 5º

Qualificação e experiência profissional

“ Qualificação e experiência profissionais para o exercício da profissão de perito avaliador de imóveis a quem possuir licenciatura, pós -graduação ou mestrado adequados à avaliação de imóveis”

“ O conhecimento aprofundado pressupõe um mínimo de 45 créditos de acordo com o Sistema Europeu de Transferência e Acumulação de Créditos.”

Consideramos aqui um grande investimento por parte dos interessados no conhecimento intelectual que deve ser ressarcido e reconhecido em cada trabalho que se apresenta.

Artigo 7.º

Seguro de responsabilidade civil

“ No exercício da sua atividade profissional, a responsabilidade civil dos peritos avaliadores de imóveis por danos causados no exercício da sua atividade deve ser garantida por seguro de responsabilidade civil profissional, de duração mínima anual, contratado a favor de terceiros lesados com um mínimo de capital seguro por anuidade “

Mais uma exigência vinculativa, que representa um custo para o Perito avaliador.

Artigo 5.º -A, Portaria n.º 342-B/2016, de 29 de dezembro

Serviços de supervisão contínua da atividade dos peritos avaliadores de imóveis

1 — É devida à CMVM, por cada perito avaliador de imóveis registado na CMVM, pessoa coletiva ou singular, uma taxa anual, pela supervisão contínua dos serviços por si prestados, no valor de:

a) € 600, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja superior a € 20 000 000;

b) € 300, quando o valor total das avaliações imobiliárias realizadas no ano anterior seja igual ou inferior a € 20 000 000.

Para o desenvolvimento da actividade, a inscrição na CMVM surge como mandatória e mais uma vez tem um custo associado para o perito,  justificado pelo “ (…) contexto regulatório e de evolução dos mercados de instrumentos financeiros, as crescentes complexidade exigência e responsabilidade da atividade da CMVM, implicam a contínua adequação e qualificação dos seus recursos humanos, materiais e financeiros. Situações recentes, nomeadamente em matéria de intermediação financeira, demonstraram a importância de reforçar os meios ao dispor da CMVM, acompanhando o reforço do papel da supervisão a que se vem fazendo apelo.”

De referir sobre este ultimo artigo que temos assistido à realização de avaliações por colegas que não se encontram habilitados e quando recorremos à CMVM, estes pedem que façamos o trabalho de delator, colocando em risco no nosso nome e profissionalismo e justificando a total ausência de acompanhamento e protecção que se pretende da mesma.

Aliado a estes factos, que referimos em supra e são do V/ conhecimentos temos ainda a somar a necessidade de aquisição de material para o desenvolvimento da actividade como veiculo para as deslocações, custos de combustível, seguros e portagens, maquinas fotográficas para a exigências dos relatórios, computador e internet para a entrega dos trabalhos e encargos de telecomunicações para o contacto com os clientes, custos com impressoras para o envio de documentos às empresas que gerem a actividade, dado que nem sempre o cliente entrega a documentação, entre outros. A isto somamos as exigências cada vez maiores na entrega apressada de relatórios perfeitamente desajustados aos diferentes imóveis e complexidade dos mesmos que vêm a denegrir a actividade, diminuição da qualidade dos trabalhos e a prejudicar os principais interessados, que são os cidadão Portugueses ou Estrangeiros que recorrem ao sistema financeiro para verem realizados os seus desideratos de particulares, empresas e outras operações que elevam e permitem o desenvolvimento do nosso País e sociedade. Relembro que em cada relatório realizado para o sistema financeiro bancário é exigido ainda ao perito a representação do banco, a quem o cliente solicita a operação e que tentamos realizar com todo o profissionalismo alimentando assim o sistema que em último não tem consideração pelo trabalho de campo.

O valor médio pago por avaliação para a banca, pelas empresas é de cerca de 35€+Iva, sendo que existem trabalhos pagos por valores inferiores. 

Este conjunto de considerações torna-se ainda mais débil nas dificuldades sentidas no pagamento dos honorários, por parte de algumas empresas aos peritos externos e a diminuição de peritos registados com habilitações, dado o diminuto número de jovens que têm interesse nesta área, quer por acesso à licenciatura compatível quer pelo desinteresse da mesma, pelos baixos honorários e elevada exigência de prazos e custos associados.

Por tudo isto, questionamos qual a V/ agenda relativamente ao controlo ou definição de tabelas de honorários, com vista ao interesse dos associados e Peritos Avaliadores. Ou se existe espaço para uma cooperação na tentativa de agilizarmos um plano de acção com vista a resolução das preocupações que aqui apresentamos por forma a mitigar este desagrado e que interfere com todos que desenvolvem a actividade que poderá levar, num último estágio, a uma paragem da actividade, por um período a definir. 

Gratos por toda a consideração que possam colocar nas preocupações dos associados que se dirigem a V/ Exas de forma respeitosa e cordial e que pretendem uma resposta colaborativa até dia 15 de Março. 

Melhores Cumprimentos ""

Adira aqui:https://www.facebook.com/groups/852107694952268/

In - "Peritos Avaliadores Registados na CMVM

LIVROS - Análise Económica e Financeira de Projectos

Nesta obra os autores materializam a ponte entre Economia e Engenharia visando a racionalidade das decisões de investimento. Formulações de síntese de diversas técnicas da Análise  de  Projectos  numa  perspectiva  financeira  na preparação e avaliação de projectos.

 Conceitos sobre projectos, mercado, investimentos, rendibilidade, risco, avaliação económica e social, capitalização, actualização e outros,…fundamentais ao exercício de avaliador.

 -Fernando Abecassis e Nuno Cabral;1991 “Análise Económica e Financeira de Projectos”

 Palavras-Chave: Projecto; Engenharia; Economia.

Questões – Problema:

·  Análise conceptual pouco dirigida à especificidade da avaliação imobiliária.