CASTLER -Software de Avaliação de Imóveis

CASTLER®

Software de  Avaliação de Imóveis

Metodologia Científica - Inferência por Regressão Múltipla

Avalie Imóveis de forma rápida, com qualidade e de acordo com  Normas Internacionais - pague por imóvel avaliado - sem custo de compra, adesão ou mensalidades - uma avaliação gratuita mensal.

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Qualidade, Rapidez e Segurança 

Disponível em Multiplataforma (Microsoft Windows e Apple Mac OS) utiliza inferência estatística através de ajuste de modelos de regressão pelo método dos mínimos quadrados (metodologia científica). 

Contém inovador Módulo de Avaliação Expressa (Macromodelos CastleR).

Faça avaliações completas e bem detalhadas, por meio de regressões estatísticas e de variáveis geoprocessadas, de acordo com Normas Internacionais (NBR-14653), de forma imediata e simples, informando somente as características básicas dos seus imóveis a avaliar e sem necessidade de formação de amostra de dados de mercado ou estudo estatístico.

Com um Banco de Dados online (próprio e comunitário) contendo centenas de variáveis: pré-definidas, Geoespaciais, Calculadas, Próprias, etc...Apresenta funções avançadas de geoprocessamento, como Krigagem automática de informações sócioeconómicas, espacializações e distâncias. Tem  funcionamento correndo em nuvem, fazendo com que o utilizador tenha sempre o sistema atualizado sempre em última versão.

Faça avaliações para qualquer cliente de forma mais rápida e com mais qualidade.A comunidade de avaliadores CastleR compartilha, instantaneamente, dados de mercado e outras experiências de  avaliações, proporcionando a elaboração de uma nova avaliação em curto espaço de tempo e com toda a segurança. 

Apresenta, também, módulo de análise estatística convencional para criar avaliações comuns (praxe de mercado), com verificações automáticas de atendimento a Normas Internacionais e à teoria aplicada, com transformações, com projeções, com análises gráficas completas e com seleções inteligentes de equações de ajuste. Ambiente moderno e amigável, com extrema facilidade de operação. Utiliza tecnologia computacional de ponta em todo seu ambiente, inclusive na segurança da informação. Veja as características. 

Com macromodelos abrangentes geo-estruturados e pré-carregados, sistemas mais amigáveis e com mais qualidade, maior economia e agilidade nas repostas aos clientes, compartilhamento e reutilização de informações entre todos os usuários e ferramentas poderosas de Geoprocessamento fazem parte da nova tendência dentro da ‘Avaliações de Imóveis’. O CastleR já está inserido nesse futuro.

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€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis

€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis CMVM quer disciplinar o mercado das avaliações imobiliárias. A partir desta semana, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) vai passar a controlar de perto quem avalia os imóveis para entidades do sistema bancário, imobiliário, sector dos seguros ou dos fundos de pensões. 

A nova lei (Decreto-Lei nº 446/XII) que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis entrou ontem em vigor e prevê coimas pesadas, que podem chegar aos €300 mil para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas”.

Recorde-se que, nos anos mais recentes, especialmente no pico da crise, quando se multiplicavam os processos das dações de imóveis, eram recorrentes as críticas das associações imobiliárias, de construção e de proprietários para a forma como as casas eram avaliadas pela banca na altura de saldar os créditos, muito abaixo dos valores de avaliação iniciais. Segundo as associações, em alguns casos os valores chegavam a ser mais baixos que o próprio valor patrimonial tributário resultante do mega processo de atualização 
feito recentemente pelo Estado. "O novo regime não pretende estabelecer critérios de avaliação dos imóveis. 

Trata-se antes de uma lei que regula o acesso e exercício da atividade de perito avaliador de imóveis, que reputamos de muito positiva, à semelhança do que já acontecia com outras atividades, como a construção e a mediação imobiliária", explica Nuno Sá Carvalho, sócio responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. No entanto, acrescenta o especialista, alguns mecanismos consagrados na nova lei poderão indiretamente "dissuadir situações de sobreavaliação, tais como a responsabilização dos peritos por erros ou omissões, a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes pelos danos causados, bem como o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou valor do imóvel". 

Reportando diretamente à CMVM, os avaliadores de imóveis passam eles próprios a ser avaliados quanto à sua idoneidade e independência nos processos que determinam os valores dos imóveis e, consequentemente, nos valores dos créditos à habitação que são concedidos. Dois anos de suspensão O advogado da Cuatrecasas lembra ainda que, no âmbito do procedimento de acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, existem vários requisitos que procuram garantir a sua independência e qualificação profissional, nomeadamente "o regime de incompatibilidades para o exercício da atividade, que procura evitar que os peritos avaliadores de imóveis estejam numa situação suscetível de afetar a imparcialidade da sua análise, o requisito da idoneidade dos peritos para exercício da atividade a ser apreciado pela CMVM, bem como outros requisitos necessários para que seja reconhecida a qualificação e experiência profissionais dos peritos avaliadores de imóveis".

 Diz a lei que, quem desrespeitar o que está definido neste novo estatuto, além das coimas já referidas, arrisca-se - "consoante a gravidade da infração e da culpa do agente" - ainda a outro tipo de penalizações, como a interdição, por um período de dois anos do exercício da atividade do exercício de cargos sociais e de funções de administração, direção, chefia e fiscalização quando o infrator seja membro dos órgãos sociais, exerça cargos de administração, gerência, direção ou chefia ou atue em representação legal ou voluntária de peritos avaliadores de imóveis.

"Com o novo regime os peritos serão controlados" Nuno Sá Carvalho, advogado das Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, considera que, "com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade". Explica que, "no âmbito deste controlo foram estabelecidos mecanismos que terão benefícios para todos os intervenientes do sector. Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes".

O advogado acrescenta que "foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até €300 mil, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores".

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Avaliação de imóveis com novas regras.

Os peritos avaliadores de imóveis (PAI) que intervêm, por exemplo, na avaliação das casas que são compradas com recurso a empréstimo bancário, passam a partir desta sexta-feira a ter regras mais apertadas, incluindo ao nível da sua formação e idoneidade. Estas alterações à lei visam reforçar a segurança dos particulares.

Entre outras áreas, a avaliação dos imóveis é um elemento crucial na concessão de empréstimos à habitação, já que há uma relação directa entre o valor da casa e o financiamento a garantir. O novo diploma surge depois de algumas polémicas, como a discrepância do valor da avaliação do imóvel no momento de contratação de empréstimos e, posteriormente, no caso de penhora pelo banco ou de entrega à instituição financeira por acordo. Outra situação polémica está relacionada com a redução das avaliações, alegadamente por ordem dos bancos, quando estes pretendem reduzir os empréstimos.

A nova lei foi proposta pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros, integrado pelo Banco de Portugal, Seguros de Portugal e Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e  vem regular a prestação de serviços de avaliação de imóveis a entidades bancárias, mobiliárias, seguradoras e resseguradoras e fundos de pensões.

Para além do registo dos peritos, que já acontecia, a CMVM passa a ter competências reforçadas no controlo da actividade, designadamente, ao nível da avaliação da qualificação e experiência profissional. Admitido o pedido de registo, a CMVM, solicita ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões um parecer quanto à apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais apresentados no pedido de registo.

Entre as diversas disposições na nova lei que têm reflexos significativos na segurança dos consumidores, Nuno Sá Carvalho, sócio do escritório de advogados Cuatrecasas, Gonçalves Pereira destaca “a consagração de um regime contra-ordenacional, com coimas severas até 300 mil euros”.

Nuno Sá Carvalho considera que também é positivo “o regime das incompatibilidades para o exercício da actividade de perito avaliador, bem como o facto de a remuneração dos peritos avaliadores não depender directa ou indirectamente do valor de avaliação ou do valor do imóvel”.

“A responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes, bem como do seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados, cujo valor poderá ser até 500 mil euros”, é outros aspectos positivos referidos pelo jurista.

Os peritos já inscritos na CMVM não precisam de fazer nova inscrição, mas ficam a partir desta sexta-feira sujeitos às mesmas regras dos PAI, nomeadamente “ter de reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante”, e de estabelecer seguro nos termos da nova lei.

No novo enquadramento da actividade, o PAI não pode subcontratar a avaliação a terceira entidade, mesmo que seja a outro perito avaliador. Mesmo no caso da actividade assegurada por pessoas colectivas (empresas), a subcontratação não é permitida. Os seja, os peritos singulares contratados pela empresa terão de assegurar a avaliação, não podendo subcontratar o serviço.

Outro aspecto importante é a proibição do PAI prestar à mesma entidade contratante e em acumulação, serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, situação que acontecia com frequência.

A verificação de acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, de forma directa ou indirecta, com a prestação de serviços de PAI abrange não só o momento actual como os dois anos anteriores, bem como relações de domínio entre entidades.

Fonte:Público

Municipios arrecadam mais 170 Milhões em IMI.

 A receita do IMI cresceu 169,8 milhões de euros (mais 3,1%) em 2014 nos municípios, mais do dobro do crescimento registado anualmente desde 2009, revela o Anuário Financeiro dos Municípios Portugueses, que está a ser apresentado esta manhã, em Lisboa.

O documento adianta ainda que, no ano passado, a receita de IMT aumentou 28,6%, representando mais 108,4 milhões e contrariando assim a tendência de diminuição verificada entre 2007 e 2013. Neste período, a receita deste imposto revelou uma queda de 57%.

Apesar destes aumentos, a receita total cobrada dos municipios diminuiu para 7,3 mil milhões de euros, o mesmo nível de 2005. O montante das transferências do Estado recebido plos municípios foi de pouco mais de 3 mil milhões de euros, inferior ao recebido em qualquer dos últimos oito anos. Por sua vez, a receita de capital caiu 39,9%, sendo "a principal causa da descida da receita global dos municipios".

Do lado da despesa, registou-se no ano passado uma descida de 9,5% para 8,5 mil milhões de euros, sendo a mais baixa em todo o periodo entre 2008 e 2014.

O anuário financeiro avança ainda que 12 municípios são obrigados a contrair empréstimo para saneamento financeiro, uma vez que têm um nivel de divida total entre 2,25 e três vezes a média da receita corrente cobrada nos três anos anteriores. E há ainda 16 municípios que deveriam ter aderido ao procedimento de recuperação financeira porque tinham uma dívida total superior a três vezes a média da receita dos ultimos três exercícios.
Fonte: Diário Económico

CIO - Ou a importância das Tecnologias de Comunicação e Informação, hoje em dia.

Mesmo com o alto nível de investimento alocado em iniciativas para desenvolvimento de soluções ou de processos relacionados à TI, grande parte dos projectos corporativos falha devido a deficiências na liderança da iniciativa. Para evitar esse tipo de problema e o desperdício de recursos e de horas de trabalho da equipe, o CIO deve seguir algumas indicações:

1. Definição

A etapa mais crítica da elaboração de um projeto é o desenvolvimento de uma base sólida de metas, prioridades e da divisão de tarefas e responsabilidades. Torna-se necessário que o entendimento desses passos seja passado do nível hierárquico mais elevado aos postos operacionais, para que haja o envolvimento do alto comando corporativo com o processo de criação da metodologia que será aplicada para que a iniciativa seja implementada com sucesso.

Além de ser a ponte entre o CEO e a equipe de TI, o CIO deve elaborar um conjunto de políticas e melhores práticas que serão aplicadas em cada fase do processo evolutivo do projeto para mitigar riscos e estabelecer ações de contingência.

2. Avaliação

Para atingir as metas previamente determinadas, o líder de tecnologia deve justificar formalmente onde e quando os investimentos devem ser feitos, de acordo com a capacidade do negócio de cumprir o objetivo primordial do projeto. Com base nessas informações, há a necessidade de estabelecer um cronograma de atividades, o qual será avaliado e, se preciso, reformulado periodicamente.

3. Motivação

As pessoas que compõem a equipe de TI foram contratadas por um motivo específico e o CIO deve classificar esses colaboradores de acordo com suas habilidades e conhecimentos. Assim, será capaz de alocá-los para desempenhar trabalhos mais adequados a seus perfis profissionais e, certamente, colherá melhores resultados.

Além disso, ao designar funções especiais aos funcionários, o líder motiva a equipe quanto ao desenvolvimento do projeto.

4. Esclarecimento

Para contar com todo o entusiasmo da equipe, o CIO também deve explicar minuciosamente a importância do projeto para a estratégia da empresa e, consequentemente, do departamento. Sabendo que a performance individual de cada um fará diferença no resultado final da iniciativa, os profissionais perceberão mais claramente o quão significativa é sua atuação para a companhia.

5. Controle

Uma das razões mais comuns para o fracasso de um projeto está na falta de controle do gestor – quanto ao escopo e também ao budget. Por isso, o CIO deve ter pleno conhecimento da evolução da iniciativa e, se acontecer, dos problemas que surgirão no meio do caminho.

6. Preparo

Mesmo com todos os passos definidos e cumpridos de forma correta, o líder de TI deve estar preparado para dar respostas rápidas no caso de imprevistos e erros no processo, já que, como líder, ele não pode deixar que incidentes prejudiquem o andamento e os objetivos do projeto.

Por:Ron Ponce, CIO/EUA

Impacto da saída da Grécia no sector Imobiliário

Impacto da saída da Grécia no sector imobiliário Os últimos meses têm sido férteis em acontecimentos ímpares e muita coisa tem mudado a nível internacional. A saída da Grécia da zona euro parece agora inevitável, sendo apenas uma questão de tempo e de forma. Em relação ao primeiro poderá ser uma questão de semanas ou meses, no máximo um ou dois anos, mas terá tendência para ser no curto prazo, o que acaba por ser relativamente indistinto. Já em relação à forma de uma saída ordenada teria seguramente menos impacto nas economias dos países do sul do que uma saída desordenada cujas consequências poderão ser imprevisíveis e profundas.

 De qualquer forma, um provável abandono da Grécia da moeda única trará problemas a muitas empresas por toda a Europa, ficando, no entanto, Portugal, Espanha e Itália sempre no centro dos problemas. Em Portugal o "contágio" alastrará sob a forma de aumento do défice, aumento das taxas de juro e spreads e novamente maior dificuldade na obtenção de crédito. Nesse sentido o impacto será seguramente negativo para os sectores financeiro, da construção e, também, para o sector imobiliário que esteve e está, ainda no epicentro da crise.

Os últimos meses têm trazido alguma recuperação ao sector com uma assinalável recuperação dos preços nas zonas centrais e forte investimento corporativo e de particulares em propriedade comercial e de habitação em zonas selecionadas. Além disso, mais do que compras de oportunidade, muitos negócios parecem apontar para um investimento de muito longo prazo o que traduz alguma confiança no sector e, assim, indícios que parecem apontar que muitos investidores acreditam na manutenção de Portugal na zona euro.

  Segundo os principais operadores, mais de 80% desse investimento é estrangeiro e direcionado para os segmentos de escritórios, centros comerciais, lojas de rua em zonas nobres e hóteis. Acresce ainda a 'nova' procura residencial para investimento, reabilitação e segunda habitação por parte de particulares e investidores estrangeiros na sequência do recente boom turístico e do sucesso do programa de residentes não habituais e até do ziguezagueante programa dos vistos gold.

De facto, as taxas de retorno prime euro têm descido progressivamente nos últimos trimestres, em quase todos os sectores, forçando os preços em alta e denotando um aumento muito forte da liquidez.

Mas subsiste o eterno problema do endividamento. Qualquer novo perdão de dívida parcial (em caso de saída controlada) ou tendencialmente total (saída desordenada) em relação ao Estado helénico fará também aumentar o malparado na economia nacional e este não tem parado de subir, em especial no sector empresarial.

De facto, no segmento particular, os créditos de cobrança duvidosa atingem já perto de 5,5 mil milhões de euros, com a habitação, principal ativo das famílias, a representar cerca de 47% desse valor. Mais alarmante são os números do crédito às empresas em mora que atinge já 13,5 mil milhões de euros, ou seja, quase 8% do PIB. Em particular nos sectores da construção e imobiliário os números são particularmente alarmantes e representam mais de 55% do total vencido atingindo recordes históricos. Serão necessários muitos anos para recuperar um sector tão sobre-endividado ainda que com crescimentos económicos significativos.

Apesar das boas notícias recentes a prudência aconselha uma análise detalhada dos números do sector que permanece com debilidades estruturais e altamente sensível a qualquer alteração conjuntural.

 Os próximos tempos serão de incerteza e volatilidade. No fim de uma reestruturação profunda em curso do sector imobiliário restarão as dívidas. Quem ficará para as suportar?

Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão Fonte: Expresso

Importância da Avaliação do Valor de Mercado e sua Variação.

O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis de uma região interessa a muitos participantes da sociedade.

Desde os próprios participantes individuais no mercado como compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos públicos do Estado e Municipais que têm parte da sua receita originada no valor de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem influenciar naquele mercado.

Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal Sobre Imóveis – IMI, e o IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes tributos precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.

Cardoso da Silva, em “Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:

 A Metodologia CIMI aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade pretendida.

O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação, associado à debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº 1427/2004, e a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática levará à diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.

Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo correctivo para as desigualdades que fomenta.

Constatou-se uma completa incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial,  de diferentes fracções dentro do mesmo prédio e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.

Face à amplitude do erro detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego da metodologia CIMI, e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se nos casos em que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos contribuintes, já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem de injusto, – ter um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis que o próprio mercado não confirma, deveria nesses casos, após revisão estar assegurado ao contribuinte o direito de defesa e demonstração do erro, ou a  resolução comercial com o Estado, dado que de um bem essencial de equipamento social se trata.

O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a consagração  do direito de contestação com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria que ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para utentes e proprietários finais.

Situação que se tem verificado de forma cada vez mais incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando seriamente  industriais e proprietários, favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas.

O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere à Metodologia CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente incontestável), carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir tal presunção.

Apesar da importância, por muitos  reconhecida, da necessidade de contar com Plantas de Valores Genéricos (PVG), a sua implementação prática apresenta importantes dificuldades técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia aplicada, de disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio de ferramentas de análise e modelagem apropriadas.

Vários agentes sociais e económicos, estão portanto,  interessados em conhecer o correcto valor de mercado dos imóveis de uma região, os métodos usados e suas garantias de acerto, equidade e justiça,  mantendo actualizada essa informação.