NOVA NORMATIVA NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, SIM OU NÃO?

Considera a necessidade e urgência da adoção de regulamentação e normalização de procedimentos e profissionais no exercício da atividade de avaliador imobiliário em Portugal, por forma a conseguir uma equiparação ao melhor uso e desenvolvimento alcançado no estado da arte noutras latitudes.?

A pergunta e respostas são encontradas aqui,:

 https://www.facebook.com/groups/avalgeral/permalink/385995084815860/

Da Comunicação que apresentaremos brevemente, no próximo Congresso da Construção em Coimbra:

]...Apesar da relevância de um forte e tradicional mercado de serviços nesta área, a atividade profissional de avaliação imobiliária em Portugal padece de “enfermidades” e resiste fortemente a um “tratamento”. Comparativamente ao que se faz noutras partes do mundo, o atraso é evidente.

Em primeiro lugar, a profissão está completamente desregulada. Há duas associações profissionais, a APAE- Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia e mais recentemente a ANA- Associação Nacional de Avaliadores, sem quaisquer sinais de convergência entre ambas e ambas com representatividade diminuta face ao universo de profissionais. Neste cenário a CMVM - Comissão de Mercado de Valores Mobiliários, parece ter-se outorgado a si própria a capacidade de estabelecer as condições de registo e acesso destes profissionais na avaliação de imóveis de fundos imobiliários, estabelecendo para tal determinados parâmetros e valores mínimos.

Ao nível da avaliação patrimonial fiscal, que afeta uma grande parte dos portugueses, o cenário é idêntico. Aí, o código CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é “a Bíblia” e nada mais parece importar. Tem havido alguma contestação relativamente ao método de cálculo da avaliação consagrado no código CIMI, cujas debilidades são cada vez mais evidentes face à atual degradação dos valores de mercado.

Neste último domínio, da tributação patrimonial dos prédios urbanos em Portugal e da habitação em particular, é assaz relevante por razões de Estado, de justiça social e equidade, conhecer o efetivo e real valor de mercado e de rendimento dos imóveis. Para tal impõe-se uma profunda reforma legislativa e reguladora da atividade de avaliar que nos aproxime do estado da arte em uso, em comunidades técnica e cientificamente nesta profissão mais desenvolvidas....[

Participe!

DESVIO PADRÃO DO MODELO

Na análise pela Inferência Estatística o que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados da regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

  

Desvio Padrão do Modelo

O desvio padrão de um modelo geral com “p” parâmetros estimados (no caso de regressão simples p=2 – a, b) ajustados  a “n” dados yi  por uma equação de média ŷi  é dado por: 

           Se =   [( Σ (yi – ŷi )² ) / ( n – p)]^ 1/2           Onde (n-p) representa o número de graus de liberdade do modelo.

                 

O quadrado do desvio padrão fornece a variância do sistema. Isto é, a média dos quadrados dos resíduos. Entre dois modelos, deve-se escolher o de menor variância.

EXPERT EM PROGRAMAÇÃO WINDOWS

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PIPELINE IMOBILIÁRIO

Oferta e Absorção Residencial SIR-AM Porto regista vendas 14% abaixo do valor de oferta. Descontos nos usados agravam-se para 10% no Algarve.
 Oferta e Contratos de Arrendamento Rendas caem 1,8% no Porto. Tempo de absorção decresce 4 meses na AM Porto mas sobe 3 meses no Algarve.
 Turismo Segundo artigo da Aguirre Newman, Turismo terá impacto de 25.700 M€ no PIB e contribuirá para a criação de 864.500 empregos.
 Certificação Energética Certificados 284 novos fogos na AM Porto e 191 no Algarve. Classe A caracteriza maioria da construção nova nas 2 regiões.
 Investimentos Imobiliários no Brasil Os investimentos imobiliários no Brasil no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, pelo Desk Brasil da Abreu Advogados. 
Responsabilidade Social e Terceiro Sector
Impulso Positivo destaca projetos da IKEA Foundation em Portugal e no mundo bem como da Associação ASAS.

QUAL SERÁ HOJE A VIDA ÚTIL DE UM PRÉDIO HABITACIONAL ?

 

Voltando ao tema do valor do terreno e de um modo sintético:

Num empreendimento o seu presumivel valor final de transacção PVT é determinado pelo método de custos ou de reposição, (em que fica patente o valor para o Seguro do mesmo), pela expressão PVT= T+ Cc+Ea+Ef+Ec+LP em que Cc são custos da construção, os E são encargos administrativos (incluindo projectos e licenças), financeiros e de comercialização e LP ou por vezes dito LI (lucros / imprevistos) para lucro do promotor. 

Assim o T deverá valer, na óptica do construtor/promotor, o remanescente do valor a que se pretende vender deduzido de todos os custos da construção. Assim o T deverá cobrir o preço de compra do mesmo, não esquecendo que sobre o mesmo há a pagar o IMT e taxas e eventuais custos de infraestruturas (se não as houver ou ligações a grande distãncia das redes de água, electricidade e esgotos) . 

Particular atenção a custos de demolições de construções existentes no local ou movimentos de terra apreciáves. Todavia é fundamental ter conhecimento do PDM local para verificar da viabilidade da construção pretendida e o terreno não ter ónus. 

Feito isto é espectável que o terreno valha 20% a 35% função do local e finalidade da construção: desde a habitação em prédio em PH em local pobre ou comércio em locais nobres, passando pelas moradias e escritórios.

 Tudo isto em mercado estabilizado, o que não é o caso actual, e num pressuposto de prédio novo a construir ou usado e depreciado conforme tabela de Ross-Heidecke. 

Questão aos colegas para discussão : Qual a vida útil um prédio habitacional? . Colegas, um abraço.

Por,
Manuel Da Veiga Alves, aqui: https://www.facebook.com/cardosodsilva

Cardoso da Silva Manuel Da Veiga Alves, grato pela questão que levanta.

Pertinente sem dúvida. Estou a pensar na analogia, por estes tempos esquecida, do necessário tempo de amortização do investimento face ao presumível rendimento,...dado que a variável e componente de mais valias ou valorizações, a bem dizer, deixa de estar presente. Ao invés, teremos assim proválvelmente no futuro, que atender à desvalorização comercial, pela via do valor actualizado liquido, num cenário de provável deflação...e no términus de uma vida útil cada vez mais breve, necessáriamente reinvestir remodelando, reabilitando.

Sabendo-se que a vida técnica "útil" do imobiliário, por via da inovação é cada vez menor, a questão que põe parece-me tão simples quanto pertinente. Vou, com sua anuência, pegar nela e replicá-la o meu blogue a que convido se junte aqui.

Caros Colegas,

Qual a V/  reflexão ou opinião, sobre a questão? Deixe-nos o seu comentário.
Grato.