Voltando ao tema do valor do terreno e de um modo sintético:
Num empreendimento o seu presumivel valor final de transacção PVT é determinado pelo método de custos ou de reposição, (em que fica patente o valor para o Seguro do mesmo), pela expressão PVT= T+ Cc+Ea+Ef+Ec+LP em que Cc são custos da construção, os E são encargos administrativos (incluindo projectos e licenças), financeiros e de comercialização e LP ou por vezes dito LI (lucros / imprevistos) para lucro do promotor.
Assim o T deverá valer, na óptica do construtor/promotor, o remanescente do valor a que se pretende vender deduzido de todos os custos da construção. Assim o T deverá cobrir o preço de compra do mesmo, não esquecendo que sobre o mesmo há a pagar o IMT e taxas e eventuais custos de infraestruturas (se não as houver ou ligações a grande distãncia das redes de água, electricidade e esgotos) .
Particular atenção a custos de demolições de construções existentes no local ou movimentos de terra apreciáves. Todavia é fundamental ter conhecimento do PDM local para verificar da viabilidade da construção pretendida e o terreno não ter ónus.
Feito isto é espectável que o terreno valha 20% a 35% função do local e finalidade da construção: desde a habitação em prédio em PH em local pobre ou comércio em locais nobres, passando pelas moradias e escritórios.
Tudo isto em mercado estabilizado, o que não é o caso actual, e num pressuposto de prédio novo a construir ou usado e depreciado conforme tabela de Ross-Heidecke.
Questão aos colegas para discussão : Qual a vida útil um prédio habitacional? . Colegas, um abraço.
Por,
Manuel Da Veiga Alves, aqui: https://www.facebook.com/cardosodsilva
Cardoso da Silva Manuel Da Veiga Alves, grato pela questão que levanta.
Pertinente sem dúvida. Estou a pensar na analogia, por estes tempos esquecida, do necessário tempo de amortização do investimento face ao presumível rendimento,...dado que a variável e componente de mais valias ou valorizações, a bem dizer, deixa de estar presente. Ao invés, teremos assim proválvelmente no futuro, que atender à desvalorização comercial, pela via do valor actualizado liquido, num cenário de provável deflação...e no términus de uma vida útil cada vez mais breve, necessáriamente reinvestir remodelando, reabilitando.
Sabendo-se que a vida técnica "útil" do imobiliário, por via da inovação é cada vez menor, a questão que põe parece-me tão simples quanto pertinente. Vou, com sua anuência, pegar nela e replicá-la o meu blogue a que convido se junte aqui.
Pertinente sem dúvida. Estou a pensar na analogia, por estes tempos esquecida, do necessário tempo de amortização do investimento face ao presumível rendimento,...dado que a variável e componente de mais valias ou valorizações, a bem dizer, deixa de estar presente. Ao invés, teremos assim proválvelmente no futuro, que atender à desvalorização comercial, pela via do valor actualizado liquido, num cenário de provável deflação...e no términus de uma vida útil cada vez mais breve, necessáriamente reinvestir remodelando, reabilitando.
Sabendo-se que a vida técnica "útil" do imobiliário, por via da inovação é cada vez menor, a questão que põe parece-me tão simples quanto pertinente. Vou, com sua anuência, pegar nela e replicá-la o meu blogue a que convido se junte aqui.
Qual a V/ reflexão ou opinião, sobre a questão? Deixe-nos o seu comentário.
Grato.
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