Análise de performance nas avaliações em massa

As avaliações em massa de imóveis devem cumprir algumas condições de performance para serem consideradas de boa qualidade. Estas condições estão evidentemente relacionadas com o grau de aderência que os valores calculados pelo modelo e os valores reais de mercado apresentam. Quanto mais próximos estejam os valores calculados pelo modelo dos valores observados no mercado melhor será a qualidade da avaliação. Geralmente, as medidas de performance referem-se pelo menos a dois tipos de qualidade: medidas de performance global da avaliação e medidas relacionadas com a equidade e uniformidade.

Segundo Davis (2001), o parâmetro mais usado como medida de performance global de uma avaliação é a mediana das razões de avaliação. Dada uma observação com valor de mercado (P_O) e valor calculado pelo modelo (P_C), chama-se razão de avaliação ou ratio de avaliação ao quociente:

R = P_C/P_O

Segundo este autor a mediana das razões é a medida recomendada pela IAAO (International Association of Assessing Officers) para monitorar a performance global de uma avaliação. Outro parâmetro que pode ser usado é a média ponderada das razões, que é obtida dividindo a soma dos valores calculados pela soma dos valores observados.

Em relação aos parâmetros de dispersão da avaliação, a medida mais comummente usada para avaliar a uniformidade de uma avaliação é o chamado Coeficiente de Dispersão ou COD.

O COD é obtido da seguinte maneira:

1) diminui-se de cada razão de avaliação a mediana de todas as razões;

2) é tomado o valor absoluto das diferenças anteriores;

3) calcula-se a média dos valores absolutos;

4) divide-se a média anterior pela mediana das razões de avaliação;

5) multiplica-se por 100.

Como o COD é afectado sensivelmente por valores extremos das razões de avaliação, a amostra deve ser saneada dos elementos extremos. Segundo Davis (2001), quando esta medida começou a ser utilizada era calculada sobre o intervalo interquartil dos ratios da amostra (50% central dos dados), não sendo portanto necessário eliminar pontos atípicos. Posteriormente, foi utilizado um intervalo ampliado, calculado, multiplicando o intervalo interquartil por 1.5 ou por 3 para definir os valores limites de ratios a considerar na análise.

O COD é referido como uma medida de dispersão horizontal. Ele proporciona informação sobre a uniformidade da avaliação dos imóveis em toda a área de estudo.

Um outro índice especializado pode ser definido para medir a equidade vertical da avaliação. Ele é chamado de Diferencial Relativo ao Preço ou PRD (sigla de Price Related Differential) e serve para detectar diferenças sistemáticas na forma como são avaliados os imóveis de alto e de baixo valor. Quando os imóveis de baixo valor são avaliados como uma percentagem maior do valor de mercado do que os imóveis de alto valor, a avaliação é chamada regressiva. No caso contrário, a avaliação é chamada progressiva. O PRD é calculado dividindo a média das razões de avaliação pela sua média ponderada.

Os valores recomendados para a mediana das razões de avaliação (Davis, 2001) estão no intervalo de 0.90 e 1.10. Quanto aos valores considerados ideais para o coeficiente COD, são recomendados valores menores a 10 para imóveis residenciais em áreas muito homogéneas, menores a 15 para imóveis residenciais em áreas heterogéneas e menores a 20 para terrenos baldios. Quanto ao parâmetro PRD, o intervalo recomendado é entre 0.98 e 1.03. Valores menores a 0.98 sugerem progressividade e valores maiores que 1.03 sugerem regressividade na avaliação.