IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS À VENDA EM PARIS

A crise  do imobiliário em Portugal pode ser um bom negócio em Fraança. A 1ª Feira do Imobiliário Português em Paris acontece este fim-de-semana, organizada pela Câmara do Comércio e da Indústria Franco-Portuguesa (CCIFP), iniciativa inédita em França. Os grupos económicos portugueses têm novas oportunidades de vendas , "O país tem uma maioria de proprietários, cerca de 80%, mas neste contexto difícil muitos bens imobiliários são colocados à venda no mercado (...), uma oportunidade para investidores franceses" esclarece a página facebook do evento.

Aqui:  http://www.facebook.com/events/110262892451875/

A página também insiste várias vezes na competitividade dos preços baixos, e refere o interesse do negócio para quem tem 3 vezes mais poder de compra em relação a Portugal.

Uma oportunidade para os consumidores franceses e luso-descendentes e uma oportunidade/necessidade para os Bancos. Esta feira junta 90 entidades, a maioria bancos portugueses e agências imobiliárias.Os Bancos tentam agora vender as habitações que a indústria de construção civil não conseguiu colocar no mercado. Reproduzimos a seguir a noticía.

NOUVEAU SALON PORTE DE VERSAILLES 1ère édition du Salon de l'Immobilier Portugais à Paris du 14 au 16 septembre 2012 Paris, le 10 juillet 2012 - La Chambre de Commerce de d’Industrie Franco-Portugaise (CCIFP) organise pour la première fois en France le Salon de l’Immobilier portugais à Paris (SIPP) les 14, 15 et 16 septembre prochains, au Parc des Expositions de la Porte de Versailles. Une initiative de la CCIFP en faveur du secteur immobilier Depuis sa création en juillet 2006, la CCIFP a pour mission de promouvoir les affaires entre le Portugal et la France en aidant les entreprises engagées dans le commerce bilatéral à accéder aux services, aux conseils et contacts adaptés à leurs besoins. Dans un contexte économique difficile, la CCIFP a évalué les différents secteurs prometteurs pour l’investissement au Portugal. Les résultats ont démontré que leurs efforts devaient avant tout se concentrer sur le Tourisme, les hautes technologies, la mer et ses produits dérivés, la santé et l’immobilier. Le secteur de l’immobilier est en crise mais, contrairement à son voisin l’Espagne, la bulle spéculative n’a pas sa place au Portugal. Le pays compte une majorité de propriétaires, près de 80%, mais, dans ce contexte difficile, de nombreux biens immobiliers sont mis en vente sur le marché. Afin de faciliter la présentation de ces opportunités aux investisseurs français, la CCIFP organise à Paris en septembre prochain la première édition d’un salon dédié à l’immobilier portugais. Faciliter l’échange et valoriser les opportunités Des partenaires importants ont déjà confirmé leur participation telles que les banques Banque BCP, BESV, Montepio, Caixa Geral de Depósitos, les assurances Fidelidade Mundial, les promoteurs Paço, Libertas, Wallis, mais aussi les institutions : l’Ambassade du Portugal, l’AICEP Portugal Global, Turismo de Portugal, AIP, SIL. Ces opportunités seront présentées par région et par type de projets facilitant la visite et le choix des investisseurs potentiels. Les exposants – tous francophones – participeront également à une série de conférences et de séminaires qui permettront de développer les avantages fiscaux et financiers, de présenter les projets en détail mais aussi les régions portugaises et leurs atouts. De Lisbonne à l’Algarve en passant par la Vallée du Douro, de nombreuses occasions s’offrent aux investisseurs français, particuliers ou professionnels, seniors à la recherche d’une nouvelle résidence principale ou famille en quête d’un pied à terre pour les vacances. Les avantages pour les investisseurs • 320 jours de soleil par an • La proximité de la France : 30 vols quotidiens au départ des principales villes de France • La garantie de la sécurité, d'excellentes infrastructures de santé, connectivité… • Le pays est membre de la Communauté Européenne : la monnaie est donc l'euro • Un pouvoir d'achat multiplié par 3 pour les séniors français s'installant au Portugal • La grande qualité des biens immobiliers proposés à prix cassés • La richesse de la culture, du patrimoine, et de la gastronomie 7 bonnes raisons de visiter le salon • C’est la 1ère édition du Salon de l’Immobilier Portugais à Paris ! • Les exposants parlent tous français • Une offre adaptée aux particuliers pour des résidences principales ou secondaires • Des opportunités pour investir dans la pierre à des prix très compétitifs pour des biens neufs ou anciens. • A titre d’exemple: une villa standard achetée 520 000€ en 2010 a été mise en vente à 280 000 EUR en 2011 • Les projets seront présentés en images et en vidéos • Des informations sur les moyens de financement sont également mises à disposition: des banques portugaises, implantées en France peuvent, grâce à leur siège au Portugal, proposer des modalités de financement sans contrainte pour l’acheteur d’être à l’étranger. • La mise en place de forfaits, en partenariat avec des compagnies aériennes, facilitera le voyage des futurs investisseurs au Portugal, afin de visiter leur nouvelle acquisition et la région alentour. • La présence de l’office de tourisme du Portugal et des différentes régions portugaises permettront d'avoir une meilleure connaissance du pays. www.sipp.ccifp.fr

FUNÇÕES DE TRANSFORMAÇÃO

Funções de Transformação de Regressões Simples Não Lineares.

Nem sempre se observa uma tendência linear dos pontos que representam os dados de mercado. Na maioria das situações a relação entre variável explicada e explicativa dá-se de uma forma não linear.  Contudo, segundo modelos que podem ser linearizados por via da transformação das funções, de que se apresentam a seguir alguns exemplos :

Função Logarítmica

Trata-se de função do tipo:  e^y = e^a . X^b

onde                           ® e = base de logaritmos neperianos.

Funções deste tipo podem ser linearizadas através da aplicação das propriedades dos logaritmos neperianos.

 Transformada Linear : y = a + b . Ln (x)

                                                                                  com                 Y’ = y

                                                                                                           a’ = a

                                                                                                           b’ = b

                                                                                                          x’ = Ln (x)

                                                                                                          y’ = a’ + b’ x’

Função Exponencial

y=a.b^X

Transformada Linear: Ln (y) = Ln (a) + x Ln (b)

                                                                                  com                 y’ = Ln (y)

                                                                                                          a’ = Ln (a)

                                                                                                          x’ = x

                                                                                                          b’ = Ln (b)

                                                                                                          y’ = a’ + b’ x’

Função Potencial

y=a.X^b

Transformada Linear: Ln (y) = Ln (a) + b.Ln (x)

                                                                                        com           y’ = Ln (y)

                                                                                                          a’ = Ln (a)

                                                                                                          b’ = b

                                                                                                          x’ = Ln (x)

                                                                                                          y’ = a’ + b’ x’

Outras como a Hiperbólica, a Quadrática, a Inversa da Raiz,… são linearizáveis, tendo após transformação procedimentos idênticos aos adoptados no caso da Regressão Linear Simples.

MÉTODO CIMI

Ao realizarmos a utilidade da aplicação de diversas metodologias de avaliação, tem atualmente particular acuidade e oportunidade a apreciação comparada, que iniciaremos com este poste sobre o uso do Método CIMI na avaliação imobiliária. 

Iniciamos o tema pela apresentação das principais razões e objetivos subjacentes a este código CIMI , que decorrem da leitura do Dec.Lei 287/2003. Apresentaremos mais tarde uma dissecação da fórmula geral de cálculo prevista no método CIMI, explanando todos os parâmetros envolvidos até à fórmula deduzida.

Constituindo-se num método novo, o método CIMI define parâmetros e regras objetivas próprias e é em si mesmo uma novidade em Portugal, naturalmente resultante de um trabalho aturado que importa respeitar. 

No Preâmbulo do Dec. Lei 287/2003 de 12 de Novembro pode ler-se: “Há muito tempo que existe um largo consenso acerca do carácter profundamente injusto do regime de tributação (estática) do património imobiliário motivado em parte pela profunda desactualização das matrizes prediais e essencialmente na inadequação do sistema de avaliações prediais…”. 

Resumidamente, dos principais aspetos diremos que o novo código assenta nos seguintes pressupostos:

 - Inadequação dos Métodos 

 Embora o Código da Contribuição Autárquica tenha entrado em vigor em 1 de Janeiro de 1989, o sistema de avaliações vigente era ainda o do velho Código da Contribuição Predial e do Imposto Sobre a Indústria Agrícola, de 1963 (e que em grande parte manteve o sistema do Código da Contribuição Predial de 1913). Ou seja, o sistema de avaliações até agora vigente foi criado para uma sociedade que já não existe, de economia rural e onde a riqueza imobiliária era predominantemente rústica. Por essa razão, o regime legal de avaliação da propriedade urbana até agora vigente era profundamente desajustado da realidade atual.

 - Desfasamento Face ao Mercado
A enorme valorização nominal dos imóveis, em especial dos prédios urbanos habitacionais, comerciais e terrenos para construção, minaram a estrutura e a coerência do atual sistema de tributação. Estes fatores conduziram a distorções e iniquidades, incompatíveis com um sistema fiscal justo e moderno e sobretudo, no entender do legislador, a uma situação de sobre tributação dos prédios novos ao lado de uma desajustada sub tributação dos prédios antigos. 

 - Alterar Versus Legislar de Raiz
A profundidade das alterações introduzidas é de tal ordem que se entendeu, em lugar de rever a contribuição autárquica, criar o imposto municipal sobre imóveis (IMI), terminologia entendida como mais adequada para designar a realidade tributária em causa. 

 - Carácter Inovador
Com este Código opera-se uma profunda reforma do sistema de avaliação da propriedade, em especial da propriedade urbana. Lê-se no Dec. Lei 287/2003, que pela primeira vez em Portugal “o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal de avaliações que se pretendeu totalmente assente em fatores objetivos, de grande simplicidade e coerência interna, e sem espaço para a subjetividade e discricionariedade do avaliador”. É um quadro legal, pensamos que igualmente sem espaço para as vicissitudes do mercado imobiliário e do arrendamento, instituindo o CIMI o principio de que o valor económico do prédio urbano tem imediata correspondência no valor de mercado. O que não é verdade.

 - Fatores Tidos em Consideração
Foram acolhidas, no essencial, as recomendações do relatório da Comissão de Desenvolvimento da Reforma Fiscal, bem como os critérios do anteprojecto do Código de Avaliações elaborado em 1991, atualizados mais tarde no âmbito da Comissão da Reforma da Tributação do Património, considerando-se, nomeadamente, a relevância do custo médio de construção, da área bruta de construção e da área não edificada adjacente, o preço por metro quadrado, incluindo o valor do terreno, a localização, a qualidade e conforto da construção, a vetustez e as características das envolventes.

 - Importância da Localização
Estes fatores são complementados com zonamentos municipais específicos, pretensamente correspondentes a áreas uniformes de valorização imobiliária, com vista a impedir a aplicação de fatores idênticos independentemente da localização de cada prédio e de cada município no território nacional. 

- Repartição Mais Justa
Os objetivos fundamentais das alterações propostas são o de criar um novo sistema de determinação do valor patrimonial dos imóveis, o de atualizar os seus valores e o de repartir de forma supostamente mais justa a tributação da propriedade imobiliária. 

- Equidade e Progressividade
Outro dos principais objetivos a alcançar é o da rápida melhoria do nível de equidade. Tal é prosseguido, enquanto não for determinada a avaliação geral, como sabemos atualmente a decorrer, através de: a) da actualização imediata da matriz dos valores patrimoniais tributários, pela via da avaliação geral. b) da redução substancial dos limites da taxa, antes fixados em 0,4% (mínima) e 0,8% (máxima) para 0,2% (mínima) e 0,5% (máxima)tes fixados em 0,4‰ (mínima) e 0,8‰ (máxima); c) do estabelecimento de limites ao aumento da Coleta, por forma a que não ocorra nem um agravamento exagerado e abrupto do imposto a pagar, nem uma quebra na receita, competindo aos municípios determinar em concreto qual a taxa a aplicar. 

- Salvaguarda de Imóveis com Arrendamentos Antigos
No caso de prédio ou parte de prédio urbano para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 321 -B/90, de 15 de Outubro, ou por contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes da entrada em vigor do Decreto -Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não pode exceder o valor que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 15. A atualização do valor patrimonial dos prédios urbanos arrendados e que continuem arrendados no domínio de vigência do novo Código, será feita através da capitalização da renda anual, evitando assim que os seus titulares se vejam confrontados com um imposto a pagar que poderia exceder o rendimento efetivamente recebido.

- Prédios Rústicos
Nos prédios rústicos, continua a considerar-se como base para a tributação o seu potencial rendimento produtivo, com alterações de menor relevância, sendo a realização de uma reforma mais global diferida para o momento da reestruturação da base cadastral destes prédios. 

- Maior Liberdade Municipal
Os prédios urbanos novos e os que forem transmitidos no domínio de vigência do CIMI serão objecto de avaliação com base nas novas regras de avaliação e passarão a ser tributados por uma taxa entre 0,2% e 0,5%, a fixar por cada município. Maior Liberdade Municipal Outra medida importante desta reforma é o reforço dos poderes tributários dos municípios, nomeadamente através dos novos poderes de determinar alguns benefícios fiscais, no âmbito das políticas urbanística, cultural, de desenvolvimento e de combate à desertificação.

As Novas Taxas de Tributação (IMI) 

 Estas taxas incidem sobre o valor patrimonial apurado. Tratando-se de prédios mistos, constituídos por parte rústica e parte urbana, aplica-se ao valor patrimonial de cada parte a respetiva taxa.

AVALIAÇÃO GERAL EM DERRAPAGEM

Até ao final de Julho, só um terço dos prédios por avaliar já tinha valores fiscais actualizados. Finanças estarão já a admitir só terminar em Março de 2013.

Dos 5,2 milhões de prédios terão de ser reavaliados para efeitos de IMI até ao final do ano, a 31 de Julho só cerca de um terço estavam já com valores patrimoniais tributários actualizados. Isto significa que, a manter-se este ritmo, até ao final do ano estarão avaliados cerca de três milhões de imóveis. Se assim acontecer, não será possível cumprir a meta de concluir a avaliação geral em 2012, tal como foi definido no memorando assinado com a troika.

Fonte:http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=577641&pn=1

Podemos dizer que já sabiamos que ia ser assim. Não sabemos ainda é como vai ser a reavaliação a cada três anos,....muito menos como serão pagas.

CURVA DOS MÍNIMOS QUADRADOS

É a curva ou recta cuja soma dos quadrados das distâncias ou desvios dos diversos dados de mercado em relação a ela é mínima,  sendo os coeficientes “a”, “b” e “c” determinados pelo Método dos Mínimos Quadrados.

 Vejamos como se realiza uma regressão linear simples. 

Se fôr (xi; yi) o conjunto de “n” pontos que constituem a amostra, os procedimentos para o cálculo de “a” e “b” e para a obtenção da equação são:

1.  Determinação da média X dos valores que a variável explicativa “X” assume na amostra:

       X = n ˉ¹ Σ Xi

2. Determinação da média Y dos valores que a variável explicada “Y” assume na amostra:

      Y = n ˉ¹ Σ Yi

3. Determinação da soma dos quadrados das diferenças entre cada valor xi e a média X :

      A = Σ (xi – X)²

4. Determinação das constantes “b” e “a” da recta y = a + bx através das fórmulas seguintes:

     b = Aˉ¹ [ Σ yi (xi-X)]

     a = Y – b X

GESTÃO/MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Agora que o boom da promoção imobiliária passou a atividade de mediação, dará cada vez mais lugar à gestão imobiliária. Essa  atividade de mediação, sem deixar de existir deverá verificar uma evolução na perspetiva da gestão imobiliária, trabalhando áreas como administração, operação,  marketing e manutenção de imóveis de forma a satisfazer as expectativas do proprietário.

A gestão imobiliária irá crescer como profissão devido a algumas tendências significativas como, a de uma maior percentagem de imóveis  sendo considerado como investimento e a gestão dessas propriedades será um fator preponderante. É reconhecido o fato de que a gestão imobiliária requer treinamento formal. A natureza mutável do ramo imobiliário continuará a gerar mais empregos e oportunidades de desenvolvimento de carreira para todos aqueles comprometidos com uma melhoria contínua, excelência no desempenho e melhor qualidade na prestação de serviços aos clientes.

O trabalho realizado por gestores imobiliários varia enormemente conforme o cargo que ocupam, a empresa para a qual trabalham e o tipo de imóveis que administram. Dentro do vasto campo imobiliário, a maioria dessas funções encaixa nas seguintes categorias: gestão de condomínio, gestão de propriedades, gestão de bens. Essas são divisões genéricas aplicativas das áreas existentes no ramo de gestão imobiliária. Ao nível da gestão de bens e de propriedades, muitas das responsabilidades se interpenetram. Além disso, o título do cargo e as responsabilidades entregues aos mediadores/gestores imobiliários variam dependendo do tipo de organização e da propriedade administrada.

Voltaremos a este assunto : Mediação/Gestão imobiliária.

A REGRESSÃO LINEAR SIMPLES

 A relação é representada pela equação da recta:

Y = a + bx                                         Onde

y = variável explicada

x = variável explicativa

a = intercepto ® valor de y  quando x = 0

b = coeficiente de regressão ou  incremento
de y quando X é aumentado 1 unidade

Considerando:

            y = a + b x      a apreciação do mercado

e

            ŷ = a + b x + ε     a equação da amostra ou modelo ajustado desse mercado, em que

Ŷ = estimativa do valor de y

ε = erro total de regressão da amostra em relação ao mercado e constitui o erro a ser analisado.

Procurar uma equação matemática que tenha o menor erro em relação à amostra e consequentemente ao mercado é o objectivo do Método.