LIVROS - Manual de Avaliação Imobiliária.

Ruy Figueiredo, MSc. Engª Civil, Brasileiro e radicado há muitos anos em Portugal, cedo percebeu o fosso que nos separa do Brasil  na atenção e tratamento dado a esta disciplina de Avaliação Imobiliária. Em boa hora abraçou e aproveitou a causa que culminou com a instalação da primeira Escola Superior de Actividades do Imobiliário em Portugal, a conhecida ESAI.

Posteriormente fundador da ANAI - Associação Nacional de Avaliadores, contra  e por oposição aos "Velhos do Restelo" que à gerações congelam a APAE- Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia.  Pela mesma altura e também em boa hora publicou o livro "Manual de Avaliação Imobiliária" . Uma abordagem simples e reduzida mas esclarecida, aos mais conhecidos e tradicionais  métodos de avaliação imobiliária, com um capítulo final numa abordagem simples à regressão linear simples, hoje a principal  e quase obrigatória  metodologia de avaliação usada no Brasil.

Nesta obra o autor faz uma  acentuação na matemática financeira quedando-se nos conceitos de VAL e TIR para a análise e avaliação financeira de projectos de investimento.Uma análise esclarecida da composição das taxas de capitalização no mercado financeiro.O livro consagra os três métodos clássicos de avaliação (mercado, reconstrução e rendimento).· Incipiente abordagem à análise de regressão, mas com um esclarecedor enunciado matemático do problema. Omissão total da análise estatística de resultados.

Diz ele na apresentação do seu livro:

"A atividade de Avaliação Imobiliária em Portugal ainda padece de algumas enfermidades e resiste fortemente ao seu tratamento. A ausência de normalização, a inexistência de uma base de dados imobiliários credível e estruturada, a inexistência de um plano global de certificação dos seus profissionais e o seu não reconhecimento como atividade económica específica (a CAE não faz menção explícita a esta actividade), são algumas das enfermidades, entre outras, de que tem vindo a padecer. 

Sempre ouvi dizer que a Avaliação era mais “Arte” do que “Ciência” e que, por esse facto, a subjetividade do avaliador era legitimada. No entanto, nos tempos que correm, é exigido ao avaliador uma postura cada vez mais objetiva na realização das avaliações.

 Existe, de facto, uma parcela significativa da subjetividade que pode ser objetivada. Para tal, e em primeiro lugar, a atividade deveria procurar tratamento para as enfermidades de que ainda padece. Em segundo lugar, e não menos importante, uma parte considerável do universo dos avaliadores deveria procurar obter conhecimentos mais aprofundados sobre os aspetos teóricos da avaliação. 

Nos outros países, existem diversas publicações sobre a matéria mas, em Portugal, a literatura que verse de uma forma estruturada o corpo de doutrina da Avaliação Imobiliária é inexistente.

 Reconhecendo esta lacuna, pus mãos à obra e é com prazer que agora vos apresento este Manual de Avaliação Imobiliária, esperando que ele possa servir de guia aos futuros alunos desta matéria, bem como aos avaliadores que reconheçam no mesmo alguma utilidade.

 Esta obra interessa, assim, a todos os candidatos ao exercício do serviço de Avaliação Imobiliária, aos avaliadores recém-chegados a esta atividade ou já com mais experiência, e também às entidades privadas e públicas que encomendam as avaliações. Espero que esta obra possa, de forma efetiva, reduzir alguma parcela da subjetividade com que se rege actualmente o serviço da avaliação imobiliária. Ruy Figueiredo é o presidente da Ordem dos Avaliadores — Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários"

LIVROS - AVALIAÇÃO ; Novas Perspectivas

Para os recém chegados e  iniciados agora nesta actividade profissional da avaliação patrimonial, iremos em próximos postes  dar destaque a algumas obras/livros que temos como de referência para a actividade. Sendo escassa a produção literária nacional sobre o assunto, começaremos justamente por referir alguns desses trabalhos, que consideramos incontornáveis. O primeiro dos quais, e a merecer  grande e justo destaque, é  sem dúvida,

Uma compilação das comunicações apresentadas ao 2º Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário, editada pela APAE em 2000.

Avaliação, Novas Perspectivas, Qualidade e Responsabilidade na Avaliação* Prof. Artur Bezelga; Eng.Borges Leitão; Eng. Reis Campos.

COMPUTAÇÃO NAS NUVENS APLICADA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS

A convite do CREA-PR e do IBAPE PR, os diretores da Regression Engenharia, criadores do software CastleR, que representamos na Península Ibérica escreveram um artigo para a edição número um de sua publicação especializada “Revista Técnica de AVALIAÇÕES E PERÍCIAS”, cujo lançamento aconteceu no XIX COBREAP, ocorrido em Foz do Iguaçu, de 21 a 25 de agosto de 2017, que teve como tema “Inovações Científicas e Tecnológicas” na área. 


COMPUTAÇÃO NAS NUVENS (WEB COMPUNTING, BIG DATA, DATA MINING E CLOUD GIS) APLICADA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE BENS IMÓVEIS

Engenheiro Civil Eduardo Caldeira Baduy1

Engenheiro Civil Fabiano Chimenes 2

Engenheiro Civil Marcelo Medvid 3

Resumo

Mudanças na área de avaliação de imóveis ocorrem em ritmo cada vez mais acelerado. Termos atuais, como “big data”, “cloud computing”, “data mining” e “cloud GIS” estão cada vez mais presentes do dia a dia do profissional avaliador. Avanços tecnológicos na área computacional estão propiciando um aumento significativo na qualidade dos trabalhos de avaliação e uma diminuição acentuada nos tempos de elaboração dos laudos de avaliação. Grandes produtores de avaliação de imóveis, como importantes empresas imobiliárias, construtoras e instituições bancárias, estão já atuando dentro desses novos conceitos, obtendo reduções significativas dos custos e riscos envolvidos nas determinações de valores de mercado e estabelecimento de garantias.

Palavras-chave: Computação nas nuvens; Banco de dados; Avaliação de Bens; Redes Neurais;

Geoprocessamento; Rede de Computadores

1 Introdução

Devido ao intenso crescimento da qualidade e da velocidade das conexões com a rede mundial de computadores (internet), juntamente com o fato de ser rápida, atualmente, a evolução tecnológica dentro da área computacional, viabilizou-se a utilização de tecnologia de “Cloud Computing”, ou computação nas nuvens, para a formação de banco de dados de mercado de forma “on line”, de softwares mais modernos de análise estatística e a possibilidade de compartilhamento de modelos matemáticos estatísticos dentro de comunidades de avaliadores.

Este cenário altera significativamente a forma que o Engenheiro de Avaliações atua, propiciando, inclusive, que seus arquivos (dados de mercado, fotografias, laudos, modelos estatísticos) não estejam mais instalados ou armazenados em seu próprio computador, mas na nuvem, ou seja, na própria internet.

As novas rotinas e tecnologias, disponíveis ao Engenheiro de Avaliações de Imóveis, alteram, também, a maneira de atuação profissional na elaboração de pesquisas mercadológicas, no armazenamento dos dados de mercado e na forma como se criam e se usam os modelos estatísticos. Uma nova forma de inter-relacionamento da informação com outros avaliadores está criada, com a utilização de softwares modernos que, por sua vez, viabilizam os intercambiamentos em tempo real.

2 Desenvolvimento

Apesar no termo “big data” estar em voga atualmente, dentro da atividade da avaliação de imóveis, os processos de coleta, organização e mineração de informações do mercado imobiliário, provindas da mais variada gama de fontes disponíveis, sempre estiveram presentes de alguma forma. O importante, atualmente, dentro do conceito de atuação em nuvem e levando-se em consideração os avanços da tecnologia computacional disponível, é organizar, filtrar, geoprocessar e armazenar para uso da melhor forma possível essas informações.

Processos avançados de mineração de dados (Data mining), que envolvem aplicação de inteligência artificial e de filtros na aceitação e na inclusão de novas informações, em conjunto com a possibilidade de armazenamento online, propiciam que informações comunitárias sejam compartilhadas e reutilizadas por todos, diminuindo muito os custos unitários dos entes envolvidos nos processos avaliatórios. 

As plataformas online de gerenciamento de banco relacionais convencionais, atualmente, têm novos conceitos agregados, como Data warehouse, Business intelligence e OLAP, que tratam de forma mais inteligente e eficaz a possibilidade de utilização das informações colhidas do mercado, identificando padrões de comportamento e propicia ajuda, inclusive, na tomada de decisões sobre futuros investimentos imobiliários.

Hoje em dia, a grande capacidade de armazenamento que servidores em nuvem possuem juntamente com a sua capacidade inteligente de minerar dados e de geoprocessar informações de forma avançada, permite a criação de modelos estatísticos complexos e abrangentes, os ditos ‘macromodelos’, com centenas de dados e dezenas de variáveis, que respondem perfeitamente pelos valores dos imóveis para uma cidade inteira ou, até mesmo, para um grupo de cidades (mesma microrregião avaliatória).

O termo “avaliação em massa”, que também é relativamente novo dentro da comunidade de avaliadores, trata exatamente desta utilização de um mesmo modelo estatístico abrangente para avaliar uma grande gama de imóveis ‘avaliandos’, com características diferenciadas, como padrão de acabamento, área, localização, entre outras. Quando se pensa na criação de um único macromodelo estatístico que possa responder por uma cidade inteira, do porte de Curitiba, por exemplo, o principal é ter em mãos uma coleção de variáveis de localização que dêem embasamento à diferenciação dos dados em estudo. Cloud GIS Servers (Servidores de Geoprocessamento em nuvem) podem geoprocessar informações de várias formas, utilizandose, por exemplo, de krigagem de informações socioeconômicas, espacialização de distâncias e áreas, propiciando uma avaliação correta em toda uma cidade ou região.

Dentre as vantagens percebidas, no uso de rede de servidores interconectados, nos processos

inerentes à atividade de Avaliação de Imóveis, destacam-se:

(A) Custo: 

O uso das técnicas de computação nas nuvens elimina o gasto com aquisição de programas convencionais instalados no computador. Os serviços online cobram, geralmente, de acordo com a utilização dos mesmos, ou seja, o avaliador somente irá pagar por aquilo e pela quantidade que consome, não tendo gastos extras sobre o que não usa. Também é significativa a economia percebida no investimento em pesquisas de dados de mercado, uma vez que a nuvem permite o compartilhamento de dados entre os avaliadores.

(B) Escala Global

A computação em nuvem permite que o avaliador acesse suas informações e trabalhe, em tempo real, em qualquer cidade ou região, podendo estar fora, inclusive, de seu domicilio.

(C) Desempenho

Considerando que muitas tarefas necessárias para a finalização do laudo de avaliação podem ser eliminadas ou abreviadas, o avaliador pode aproveitar seu tempo para alcançar outras metas de desempenho: como aperfeiçoar o prazo de entrega do laudo, aumentar a fundamentação da avaliação ou atender mais clientes mantendo uma alta qualidade.

(D) Confiabilidade

Com o uso da nuvem de computadores, é eliminada a necessidade de manutenção de rotina de arquivamento local e de backups de dados e de modelos estatísticos pelo avaliador. Em uma eventual necessidade de recuperação de arquivos devidos, por exemplo, a desastres, infecção por vírus ou por necessidade de formatação, o avaliador poderá recorrer prontamente à nuvem, não interrompendo suas atividades, já que todas as suas informações estão espelhadas em diversos servidores online redundantes.

(E) Velocidade

Estando os dados de mercado e os (macro) modelos matemáticos estatísticos disponibilizados de forma online, o engenheiro avaliador poderá efetuar laudos de avaliação com mais velocidade, pois a etapa de pesquisa mercadologia e tempo despendido com análise numérica dos dados são abreviados.

2 Conclusão

O desenvolvimento da tecnologia computacional e das formas de interação dentro de um ambiente em nuvem irá, de qualquer forma, nortear o funcionamento da engenharia de avaliações de bens.

Dois grupos de conceitos estarão gradativamente mais presentes dentro de nossos estudosmercadológicos, são eles: 

- IA e Gêmeos Digitais: A Inteligência artificial (IA) , assim como o aprendizado avançado de máquinas (machine learning), subdivididas em suas mais diversas formas, como aprendizagem profunda, redes neurais e algoritmos de linguagem natural, darão suporte a criações autônomas de modelos estatísticos e de formas automáticas de saneamento de dados, uma vez que transcendem os algoritmos tradicionais e podem aprender prever e auto adaptarem-se sozinhas.

Um modelo baseado em gêmeo digital tem comportamento dinâmico sobre um sistema físico, como o mercado imobiliário, e se alimenta constantemente de dados coletados e de informações de certos sensores para compreender seu estado, responder a mudanças e necessidades, improvisar operações e acrescentar valores e variáveis.

- Realidade Aumentada e Realidade Virtual: Técnicas mais avançadas de realidade aumentada (RA) e realidade virtual (RV) propiciarão a realização de vistorias técnicas remotas e a coleta de atributos de imóveis à distância, poupando tempo e recursos do profissional avaliador.

Macromodelos Abrangentes Geo-estruturados e pré-carregados, sistemas mais amigáveis e com mais qualidade, processamentos em nuvem, maior economia e agilidade nas repostas aos clientes, compartilhamento e reutilização de informações entre todos e ferramentas poderosas de Geoprocessamento fazem parte, sem dúvidas, da nova tendência dentro da ‘Avaliações de Imóveis’.

1

 Diretor Financeiro, compras e Marketing da Regression Engenharia de Avaliações Ltda, Pós-graduado em Engenharia Econômica pela CIESA e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 1999.

1

 Diretor de Análise, Segurança da Informação e Tecnologia da Regression Engenharia de Avaliações Ltda, Especialista em Gestão de Projetos, Mestrando em Hidrologia UFPR, Certificação Delphi UML e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 2000.

1

 Diretor de Ensino, Recursos Humanos e Conformidade da Regression Engenharia Ltda, Especialista em Patologias das Construções, Geoprocessamento e Engenheiro Civil pela UFPR, conclusão em 1998. 

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Curso de Inferência Estatística e Regressão Linear Simples e Múltipla

Horário

Dias 10, 17 e 24 de Fevereiro de 2018, das 9:30 às 13:00 e das 14:30 às 18:00 (sábados).

Observações

O custo da participação já inclui IVA à taxa legal em vigor. 
Preço para estudantes: 297.50 €. 
Preço para membros da Ordem dos Engenheiros, da Ordem dos Engenheiros Técnicos e da Ordem dos Arquitectos (Secção Regional do Norte): 315.00 €. 

INCLUI: 
Documentação de apoio. 
Certificado de participação em formato digital. 
Coffee-break’s nos intervalos. 
Os formandos que frequentem no mínimo 80% da acção de formação, receberão gratuitamente uma licença do software CastleR®, com um crédito de 400,00€ para utilização durante e após o curso em qualquer prazo e em quaisquer avaliações. 

O ITeCons reserva o direito de cancelar o curso, caso o número de inscritos seja inferior ao número mínimo previsto (10).

Formadores :Eng.º José Cardoso da Silva

Curso sobre a temática das Avaliações de Bens Imobiliários com objetivo de proporcionar aos participantes conhecimentos de Inferência Estatística aplicados na Engenharia de Avaliações, com aplicação de modelos de regressão linear múltipla, seguindo normas internacionais e os preceitos determinados pela NBR 14.653-2 da ABNT. 

O público alvo desta acção são profissionais ligados à atividade de avaliação imobiliária com necessidade de aprofundar os seus conhecimentos nas metodologias cientificas de avaliação, e todos aqueles que pretendem iniciar-se neste tipo de avaliações. 

Os formandos serão convidados a desenvolver diversos trabalhos práticos de forma a consolidar os conhecimentos adquiridos. No final, dependendo do aproveitamento atingido será emitido um certificado de formação profissional com avaliação quantitativa. 

INSCRIÇÕES NO ITECONS, AQUI:http://www.itecons.uc.pt/index.php?module=formacao&id=54

OS IMÓVEIS COMO DADOS ESPACIAIS.

Na literatura de avaliação imobiliária existem duas grandes escolas para o tratamento espacial dos dados de mercado: por um lado, alguns autores têm proposto a utilização das técnicas de econometria espacial e seus modelos de regressão espacial, enquanto outros têm proposto o uso de técnicas geoestatísticas. A discussão sobre qual das duas escolas tem fundamentos teóricos e metodológicos mais adequados para a área específica de modelagem dos dados imobiliários continua em aberto.

 Anselin (2002) sugere fundamentar teoricamente a escolha de um ou outro método, a partir da taxonomia proposta por Cressie (1993) para a análise estatística espacial, que distingue entre  análise de padrões pontuais, modelos geoestatísticos ou análise espacial de superfícies e modelos de regiões ou análise espacial de áreas. Anselin (2002) incorpora os conceitos relacionados com a modelagem de dados espaciais e suas representações computacionais mais comummente utilizadas, especialmente nos Sistemas de Informações Geográficas (SIG). Os modelos de dados geralmente distinguem dois tipos de dados: objectos e campos ou geocampos e geobjectos. Os objectos são entidades discretas que são geralmente representadas nos SIG como pontos, linhas e polígonos nos chamados SIG vectoriais. Na análise económica, estes objectos correspondem a agentes económicos ou jurisdições com localização bem definida espacialmente tais como endereço, código postal, bairro e município. Em contraste a estes, os geocampos pertencem a uma distribuição espacial contínua, representada como superfícies nos SIG raster. Na análise económica podem ser consideradas geocampos as superfícies de preços ou de risco, por exemplo, do valor da terra e qualidade do ar. 

Ainda segundo o mesmo autor, os tipos de dados que podem ser relacionados ao conceito de objectos espaciais ou dados de área são adequados aos tratamentos estatísticos dos modelos de econometria espacial, enquanto os tipos de dados correspondentes ao conceito de campo ou dados de superfície devem ser analisados com modelos geoestatísticos ou de superfície. Porém, o autor comenta que, no caso da análise do mercado imobiliário, os dados podem apresentar simultaneamente comportamentos identificáveis como objectos ou como campo, abrindo a possibilidade de análise espacial por ambas as metodologias.

 Esta aparente ambivalência tem a sua causa nos factores que influenciam no valor dos imóveis. Enquanto alguns destes factores, como os factores construtivos, variam de imóvel para imóvel independentemente da sua localização espacial, dando aos dados a característica de objectos, outros factores, os de localização, influenciam imóveis próximos de forma semelhante, produzindo uma variação no valor da localização de forma contínua no espaço, dando ao valor dos imóveis o comportamento de um geocampo. Desta maneira, diferentes factores influenciantes dão aos imóveis e seus valores de mercado o comportamento ao mesmo tempo de objectos e de campos espaciais. 

A nossa abordagem habitual e proposta  defende a utilização simultânea dos métodos de econometria espacial para modelar as características de objecto dos imóveis e dos métodos geoestatísticos para modelar as características de geocampo.

A PORTABILIDADE DAS AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

Na sequência,... ainda não é a  assunção política clara do caminho que é preciso percorrer , mas este projecto de lei do Grupo parlamentar do Partido Socialista, insinuasse como percursor de uma nova visão e novo ambiente para a actividade profissional dos avaliadores imobiliários.

Do blogue do colega João Fonseca, repescámos o apontamento abaixo:

"Por enquanto, quando um cliente bancário quer usufruir de um crédito à habitação tem que suportar os custos da avaliação imobiliária bancária. Apesar de suportar estes custos, o relatório de avaliação raramente lhes é facultado (eventualmente é facultado um resumo do mesmo). Por fim, se quiser pedir uma proposta de empréstimo em três instituições bancárias distintas tem de suportar os custos de três relatórios de avaliação.

Supostamente, esta situação vai modificar-se. De facto, o Partido Socialista apresentou esta semana na Assembleia da República o Projeto de Lei 624/XIII/3ª que visa terminar com esta situação. Resumidamente, o que pretende o Partido Socialista (passamos a citar):

“- O consumidor é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas expensas, devendo ser-lhe entregue um original dos mesmos no prazo de 5 dias contados desde a data da sua emissão.

-O mutuário ou candidato a mutuário pode propor à instituição de crédito mutuante que utilize um relatório de avaliação que tenha sido realizada a expensas do mutuário ou candidato a mutuário desde que o mesmo:

a) Tenha sido emitido há menos de seis meses na data em que o mutuário ou candidato a mutuário realizam a sua proposta;

b) Tenha sido efetuado por perito avaliador de imóveis registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários nos termos da Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro.

c) Caberá à instituição de crédito mutuante suportar os custos da avaliação caso esta não aceite a proposta apresentada nos termos do número anterior.”

Esta proposta deverá encerrar alguma polémica por acarretará uma diminuição de receitas de dois tipos de entidades com forte implantação e que ganham com a situação atual. Senão vejamos:

- As entidades bancárias deixam de ganhar mais-valias nos relatórios de avaliação, o que acontece neste momento;

- As empresas de avaliação podem ver, drasticamente, reduzidas as suas fontes de receita.

Existe ainda um grupo que, em nossa opinião, poderá vir a ganhar com este processo. É o caso dos peritos avaliadores de imóveis. Não havendo a obrigatoriedade da banca liderar o processo de avaliação, talvez as mais-valias possam ser melhor redistribuídas. De facto, os honorários dos peritos avaliadores poderão ser superiores aos que atualmente usufruem, sem que os consumidores finais sejam prejudicados. Eventualmente, até pagarão menos pelas avaliações aos imóveis que pretendem adquirir.

Finalmente, não podemos deixar referir as empresas de mediação imobiliária. Será que poderão passar sugerir avaliadores externos aos seus clientes, não dependentes da banca e das empresas de avaliação existentes? Como é que os códigos deontológicos se vão adaptar?

Resta saber qual vai ser a soberana decisão da Assembleia da República. É que “a procissão ainda vai no adro”!"

TIPOS DE DADOS E MODELOS EM ANÁLISE ESPACIAL

A taxonomia mais utilizada para caracterizar os problemas de análise espacial considera três tipos de dados (Câmara, 2002):

• Eventos ou padrões pontuais, quando os fenómenos são expressos por meio de ocorrências identificadas como pontos localizados no espaço, denominados processos pontuais;

  

• Superfícies contínuas, quando os fenómenos são estimados a partir de um conjunto de dados de campo, regular ou irregularmente distribuídos e que podem ser considerados como seguindo uma variação contínua no espaço;

• Áreas com contagem e taxas agregadas, quando se trata de dados associados a indivíduos localizados em pontos específicos que são agregados em unidades de análise, usualmente delimitadas por polígonos fechados (lotes, quadras, distritos, bairros, sectores censitários).

A partir da taxonomia dos tipos de dados usados nos modelos de análise espacial, Cressie (1993) classifica os tipos de modelos usados em estatística espacial em três tipos:

• Modelos de padrões pontuais;

• Modelos geoestatísticos;

• Modelos de área.

A finalidade dos modelos de estatística espacial é a escolha de um modelo inferencial que considere explicitamente os relacionamentos espaciais presentes no fenómeno (Câmara, 2002).

No caso de análise de padrões pontuais, o objecto de interesse é a própria localização espacial dos eventos em estudo, se é aleatório ou apresenta-se em aglomerados ou regularmente distribuídos.

Para a análise de superfícies por meio de modelos geoestatísticos, o objectivo é reconstruir a superfície da qual se retiraram as amostras. O modelo inferencial tem por objectivo quantificar a dependência espacial entre as amostras e utiliza o conceito de estacionariedade, que supõe um comportamento homogéneo da estrutura de correlação espacial na região de estudo. Estes modelos estão baseados na Teoria das Variáveis Regionalizadas (Chica Olmo, 1994).

No caso da análise de áreas, o objectivo é a modelagem das relações entre as variáveis que representam o fenómeno, sendo a localização uma destas variáveis. Estes modelos encontram-se agrupados como pertencentes à chamada Econometria Espacial.