A combinação de modelos permite tratar as características
de valorização dos imóveis nas suas duas classes principais: as características
construtivas e as características de localização. Estas duas classes de
variáveis geram comportamentos diferenciados nos dados de mercado considerando
estes como dados geográficos ou espacialmente distribuídos. As hipóteses a verificar são:
Hipóteses:
1. O valor da localização
de um imóvel, que pode ser definido como a interacção ou o efeito combinado de
todos os factores que influencim na vizinhança do imóvel, pode ser considerado
como uma variável regionalizada e modelado por meio da aplicação de métodos
geoestatísticos sobre uma amostra de dados de mercado.
2. Os factores de
localização que influenciam no valor dos imóveis de uma região actuam sobre
todos os tipos de imóveis de forma semelhante, e a influência específica deles
para cada tipo de imóvel pode ser modelada por métodos econométricos a partir
dos dados de mercado.
3. Os modelos de regressão
espacial e em particular o modelo espacial do erro permitem estimar o efeito
das variáveis construtivas e das características físicas dos imóveis,
possibilitando a sua homogeneização para reduzir a heterogeneidade em relação a
estas variáveis numa amostra de dados de mercado.
4. A definição e
especificação da matriz de vizinhança utilizada nos testes e modelos de
regressão espacial podem ser auxiliadas com o uso das técnicas geoestatísticas,
especialmente a função semivariograma, a partir de critérios objectivos
baseados nos dados de mercado.
5. Na modelagem do valor dos imóveis podem ser
utilizadas em forma combinada as duas técnicas de análise espacial: os modelos
de regressão espacial e a krigagem, permitindo
estimar de forma adequada os dois tipos de factores que influenciam no valor dos
imóveis: as suas características físicas e construtivas e as suas
características de localização.
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