Foi hoje publicada a Lei
n.º 31/2012 que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano,
alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27
de fevereiro. Está assim consumada a alteração à lei das rendas.
Foram já vários os artigo
votados ao tema que por aqui fomos editando (ver “Nova Lei de Arrendamento
Urbano 2012“). Fica aqui um excerto do Artigo 1º da nova Lei:“A presente lei aprova
medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
a) Alterando o regime
substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na
estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime
transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor
da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes
e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto
espaço de tempo;
c) Criando um
procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere
recolocação daquele no mercado de arrendamento.”
Contratos mais curtos
É o fim dos contratos por
duração indeterminada e também não haverá prazos mínimos, as partes podem
estipular o tempo que quiserem. Se nada disserem e o contrato for para
habitação, vale por dois anos; se for não habitacional, é por cinco.
Aumento das rendas
Acabaram os coeficientes
anuais. Agora vale a negociação: o senhorio propõe uma atualização (bem como o
tipo e duração de contrato que pretende). O inquilino ou aceita ou faz uma
contraproposta. Aqui o prazo é curto mas importante: inquilino e senhorio têm
30 dias para responder - a falta de resposta equivale à aceitação. Se ambos
chegarem a acordo, a renda é atualizada e o contrato passa para cinco anos (se
não acordarem outro prazo). Se não, de duas uma: ou o senhorio denuncia o
contrato e paga uma indemnização equivalente a cinco anos de renda calculada
pelo valor médio das duas propostas (há um agravamento da indemnização se o
acordo falhar por pouco); ou, não tendo dinheiro para a indemnização, pode
atualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial.
Abandono da casa
Sete meses é o tempo que
o inquilino tem para sair de casa, uma vez denunciado o contrato. Havendo
crianças ou estudantes a cargo (até 26 anos), o prazo é alargado para 13 meses.
Quem fica salvaguardado?
Durante cinco anos, os
inquilinos com mais de 65 anos, ou portador de deficiência superior a uma
incapacidade de 60% terão aumentos de renda, mas não poderão ser despejados.
Aqui, a renda será atualizada em função de uma nova avaliação da casa, sendo
que a lei fixa um limite máximo: 1/15 do valor encontrado. Haverá também três
escalões para os mais carenciados: quem ganhe até 500 euros, só pagará no
máximo 50; quem ganhe entre 500-1500 pagará um máximo de 225 euros e quem ganhe
entre 1500-2500 pagará um máximo de 600.
Despejos acelerados
Bastam dois meses em
falta no pagamento da renda para o senhorio pôr fim ao contrato, embora (e
apenas por uma vez), o inquilino possa pagar no mês seguinte o atrasado. Mas se
se atrasar mais de oito dias, por quatro vezes (seguidas ou interpoladas,
durante um ano), o senhorio pode resolver o contrato.
Obras permitem despejo
Sem apelo nem agravo, a
realização de obras profundas é motivo para desalojar os inquilinos, mediante
uma indemnização de um ano. Ao senhorio basta comunicá-lo por escrito ao
inquilino com seis meses de antecedência, juntando confirmação da câmara que o
pedido deu entrada. Mas o técnico do projeto é obrigado a um termo de
responsabilidade e o senhorio é obrigado a iniciar as obras em seis meses. Se não,
terá de pagar uma indemnização ao arrendatário, que sobe para 10 anos. O
senhorio será obrigado a realojar o inquilino (a expensas próprias) numa
freguesia limítrofe apenas se ele for carenciado (idoso, deficiente ou
necessitado) e tendo em conta o seu agregado familiar. Desaparece o conceito de
"condições análogas".
Habitação própria
A sua invocação (para o
senhorio ou seu descendente direto) é motivo de despejo (devendo dar-lhe essa
utilização em três meses e por período mínimo de dois anos). Bastam seis meses
de indemnização, não ter casa própria no mesmo concelho ou limítrofe e ser
proprietário da casa que se pretende há dois anos.
Balcão de arrendamento
O nome inicial era de
Despejo, mas a ministra desistiu devido à carga negativa. Funcionará como uma
plataforma informática junto do Balcão Nacional de Injunções, a quem o senhorio
se dirigirá tendo motivo legal. O balcão encarregar-se-á de notificar o
inquilino, mas, se este se opuser, o processo transita para o tribunal, onde
deverá ter uma tramitação mais acelerada.
Microentidades
E também as associações
de interesse público sem fins lucrativos terão um regime de transição mais
longo (cinco anos).
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