COEFIC. DETERMINAÇÃO - ANÁLISE ESTATÍSTICA

O que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados da regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

Coeficiente de Determinação

O quadrado do coeficiente de correlação, indica o poder de explicação do modelo. 

O coeficiente de determinação é variável de  0 a 1 e a sua notação é a letra r elevada ao quadrado.

            R = r²

Indica em que percentagem a variável explicada é devida às variáveis explicativas

FUNDOS DE REABILITAÇÃO URBANA

"Está em preparação um novo fundo de investimento imobiliário (FII) para reabilitação urbana para intervir no centro da cidade de Leiria. O fundo está a ser preparado pela Fundbox em parceria com investidores privados e com o apoio da autarquia, e a ideia é replicar o modelo que a sociedade gestora lançou em Coimbra, com fundo Coimbra Viva I. De acordo com informação avançada na imprensa regional, os proprietários do edifício O Paço, onde está instalada uma loja Zara, estão a trabalhar com a Fundbox com vista à criação do novo fundo, que englobará capitais públicos e privados. Um processo que já estará a decorrer há dois meses, e que prevê uma candidatura ao programa JESSICA.

Citado pelo jornal Região de Leiria Online, João Safara, vogal da comissão executiva da Fundbox, disse que a sociedade gestora está neste momento a analisar “o melhor modelo financeiro, tencionando colocar o dossiê para aprovação a curto prazo”"

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/10/fundbox-prepara-fundo-de-reabilitacao.html? utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed:+blogspot/TQXhj+(ImoNews+Portugal)

O investimento em Imobiliário é, tradicionalmente, uma forma segura de investimento, capaz de gerar retornos estáveis ao longo do tempo e acompanhar a evolução da inflação.

Provavelmente nos próximos tempos iremos assistir à formação de Fundos Imobiliários deste género, como forma de gestão e recuperação urbana com constituição de sociedade gestoras de capitais mistos, com parceiros com experiência no desenvolvimento e gestão de fundos imobiliários que disponibilizem aos seus clientes a possibilidade de investimento em fundos imobiliários temáticos ou fundos específicos feitos à medida das suas necessidades.

Os fundos de investimento imobiliário surgiram em Portugal na década de 80 com o objetivo de possibilitar aos pequenos aforradores o acesso a investimentos imobiliários, que pela sua natureza, exigem elevados recursos financeiros.

Com a revisão da legislação dos fundos imobiliários (DL 60/2002 e alterações posteriores), o Governo tornou os fundos imobiliários um veículo mais eficiente e flexíveis de captação de investimento para o sector imobiliário. Os fundos possuem uma série de benefícios fiscais, quer ao nível da tributação dos rendimentos dos fundos, quer na distribuição de rendimentos aos participantes  e serão um excelente veículo financeiro para a reabilitação urbana.

IMI, E O MERCADO DE ARRENDAMENTO?

De acordo com as contas da APEMIP, as receitas dos impostos sobre os imóveis passaram de 605 milhões de euros em 2002, ano anterior à implementação do IMI, que substituiu a contribuição autárquica, para 1.160 milhões de euros no ano passado, o que representou um aumento de 90 por cento. 

Com o novo aumento, acrescentou, "Portugal passa a ser o país da Europa onde o património mais é taxado", alertando para a consequente destruição do mercado de arrendamento. 

"Vai destruir completamente o mercado de arrendamento, porque não vejo nenhum investidor com uma taxa destas a investir no mercado de arrendamento", acrescentou. 

Luís Lima alertou ainda para a falta de condições da Justiça e das Finanças para dar seguimento "à quantidade de processos", resultante do incumprimento das famílias. 

"O Governo deve ter noção até onde pode ir e não pensar que o imobiliário é a árvore das patacas, porque neste momento já não tem nada", declarou.

Fonte:http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=583241

CÂMARAS DEVEM REPUDIAR TAXAS MÁXIMAS

 “Não deixarei de fazer um apelo para que as Câmaras apliquem as taxas do IMI o mais baixo possível, por forma a aliviar a carga fiscal aos cidadãos, mesmo que para tanto se adiem obras menos necessárias. A MELHOR FORMA DE UM MUNICÍPIO AJUDAR OS MUNCÍPES É REDUZIR OS IMPOSTOS E TAXAS MUNICIPAIS.” Fernando Costa, Pres. C.M. Caldas da Rainha, SCn., 10.11.2012

Entretanto estão em avaliação até ao final do ano cerca de 5,3 milhões de fogos.

Trata-se de uma receita municipal. O valor patrimonial tributário é um postulado. Os Órgãos de Soberania postulam como é calculado, com regras jurídicas cautelarmente complexas, às vezes enviesadas, muitas vezes vagas. O Decreto-Lei 287/2003 já vai na 20ª (vigésima) alteração. As dúvidas entre os próprios especialistas exigem "Circulares" de interpretação. A “Troika” quer certezas. A soma dos valores patrimoniais tem de produzir, pelo menos, mais cento e cinquenta milhões de euros de imposto por ano, face a anos transactos. Facilmente se estima que produzirá cerca de dez vezes mais.

Em 2015, quando já não houver o limite máximo de subida de setenta e cinco euros por contribuinte, (que a proposta de OE para 2013, pretende suspender) a APAE- Associação Portuguesa de Avaliações de Engenharia, contas feitas, estima um acréscimo de 128% face aos mil e cem milhões de euros de receita anual, que prevê para 2012. Ou seja mais de 2,3 mil milhões anuais.

O Governo porfia em provar que vai além da “Troika”. Só não diz quantos milhões, dezenas ou centenas de milhões pensa colher a mais, dos (pseudo) proprietários das casas. Ao olharmos para os colossais milhões da dívida das autarquias, recentemente revelados, com benevolência somos levados a pensar que o melhor será o Governo criar mais uma almofada. Quem paga mais trinta euros também paga mais sessenta. Ou mais cem.

Cinco milhões de imóveis, a uma média de duzentos euros por ano, rendem aproximadamente mil milhões de euros. Já pagam parte dos juros anuais para os credores. Um ano para fazer a Avaliação Geral. Claro que aumentar o valor patrimonial, quando o valor de mercado está em queda é uma contradição. Proudhon dizia que a propriedade é um roubo – exceto as pequenas casas, como a dele próprio. Na aldeia diz-se que quem rouba a ladrão tem cem anos de perdão.

O valor patrimonial tributário tem impacto relevante sobre famílias e empresas. O "Estado Novo" baseou o imposto imobiliário no rendimento, e bem!. Aquando da grande reforma fiscal a criação do Imposto Único, unificou todos, menos um: o imposto sobre imóveis. Procedeu-se então a uma mudança ideológica estrutural: o imposto passou a ser sobre o valor patrimonial e não sobre o rendimento, como devia. Logo decidiu-se que seria suportado pelo proprietário, tenha ou não rendimento do prédio.

A justificação técnica e moral foi simples: é justo que o município seja ressarcido dos custos que suporta com os prédios, tais como iluminação, escolas, ruas, água, etc. A deformação ideológica assentou, assim, numa contradição: a grande maioria dos serviços municipais é prestada não ao proprietário, quanto tal, mas ao utente (inquilino ou proprietário). Os prédios não produzem esgotos nem bebem água ou vão ao jardim. Nem usam transportes. Os utentes, sim. E as infra-estruturas são sempre pré-custeadas pelo promotor, em obras e taxas a que obriga o licenciamento.Para o resto já se pagam taxas!

Estas medidas provocarão aumentos brutais do imposto (três, quatro vezes ou mesmo mais sobre o valor pago no antecedente)! Mas afinal esta não é uma nova medida de austeridade! O IMI existe desde 2003  e tem sido pago, só por muitos poucos. O alargamento da base tributária para todo o universo edificado, gerará receitas absolutamente extraordinárias para as Autarquias, pelo que será desejável e expectável uma descida significativa das taxas de incidência, a aplicar.

Apesar de anunciado um regime especial de proteção às famílias de mais baixos recursos, a verdade é que a maioria dos proprietários, em muitos concelhos com autarcas em aflição financeira  vão ter no IMI uma oportunidade de recuperação  e vão confrontar sem pudor, os munícipes com valores simplesmente insuportáveis e imorais.

"A luta contra a desproporcionalidade ou mesmo o arbítrio dos impostos foi sempre a base das iniciativas vitoriosas dos avanços políticos do povo (democracia), mesmo antes, muito provavelmente, da Magna Carta, imposta a João Sem Terra. E parece-me evidente ser a hora, mais uma vez que o "soberano" está de calças na mão, para lhe ganhar maior controlo sobre a arrecadação fiscal ou para a regatear contra maiores liberdades, contra a burocracia e por uma "vida boa", colectiva e pessoal, nas famílias ou solta de todo das "polícias", na feliz acessão anglo-saxónica de dispositivos socioeconómicos de controlo e vigilância." António Carvalho, 2011 (Juiz Conselheiro do Tribunal de Contas)

As Câmaras devem repudiar as taxas máximas e aplicar taxas significativamente  inferior a essas, se possível, em ordem a atenuar a monstruosidade da carga fiscal sobre os seus residentes. É o mínimo que se espera daqueles representantes dos cidadãos!

O IMI JÁ NÃO É UM IMPOSTO, É UMA RENDA

Oiça a voz e comentário de Sidónio Pardal, urbanista e especialista em tributação do património, a propósito da reavaliação dos imóveis urbanos para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis.

23:57 Quinta feira, 4 de outubro de 2012

Ler mais: http://expresso.sapo.pt/o-imi-ja-nao-e-um-imposto-e-uma-renda=f757974#ixzz28Nm8N4JL

Eu direi ainda que este comentário remete-nos para a pertinência de se atender nesta tributação ao rendimento intrínseco da propriedade e não ao valor comercial.

MAIS RENDAS, MENOS VENDAS

O mercado de arrendamento de habitações em Portugal continua em alta face ao mercado      de compra e venda. Segundo dados avançados pelo  Confidencial Imobiliário,  agosto não foi diferente de meses   anteriores e    as vendas  continuam a perder para os arrendamentos.

O ritmo de procura de casas para arrendar foi mais reduzido em agosto, mas as expectativas continuam positivas. Segundo o Confidencial imobiliário, este mercado continua a beneficiar das quebras nas vendas e pela limitação no acesso ao crédito para a compra de casa, restrição essa que leva as famílias a optar, muitas vezes, pelo arrendamento.

O valor pago pelas famílias tem contudo diminuído e as expectativas quanto à sua evolução são negativas - motivado pela grande oferta do mercado e menos rendimentos disponíveis.

Quanto à compra e venda de habitações, a palavra utilizada pelo Portuguese Housing Market Survey é fragilidade. Tanto as expectativas como a própria atividade se mantêm pouco consistentes, com os preços a cairem bem como o número de transações. 

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Economia/Artigo/CIECO062883.html

ÁREA BRUTA, PARÂMETROS

O valor de cada um dos parâmetros ou fatores que constituem a fórmula geral, é muitas vezes variável em função de aspetos circunstanciais que se descreverão em postagens  a seguir.

A área bruta de construção + área excedente à área de implantação resulta da seguinte expressão (Artº 40º Do CIMI):

A = (Aa + Ab)xCaj + Ac + Ad

em que:

Aa => representa a área bruta privativa habitacional medida pelo perímetro exterior incluindo varandas, caves e sótãos com utilização idêntica – Coeficiente 1

Ab => representa as áreas brutas dependentes com função não habitacional como garagens arrecadações, instalações para animais, etc… - Coeficiente 0.30

Caj => representa o coeficiente de ajustamento de áreas.

Ac => representa a área do terreno livre até 2x a área de implantação – Coeficiente 0.025

Ad => representa a área do terreno livre que excede o limite de Ac – Coeficiente 0.005