Análise Comparativa de Cotações e do Erro – Parque das Nações

O Quadro 11.5 tem o resumo comparativo do estudo feito para um segmento de mercado (cinco apartamentos tipologia T4 com localização idêntica), em que os itens em colunas têm o mesmo significado já referido em 5.5.

PARQUE DAS NAÇÕES LISBOA	MERCADO (€)	SISTEMA (€)	% ERRO SISTEMA	85 % MERCADO (€)	CIMI (€)	% ERRO CIMI
Condomínio do Sol                                          (2.6)	474 000.000	473 397.00	-0.127	402 900.00	406 420.00	+0.874%
D. João II – Ed. Líbia                                      (2.6)	425 000.00	423 430.00	-0.369	361 250.00	358 460.00	-0.772%
Edifício Navigator                                           (2.6)	425 000.00	427 100.00	+0.494	361 250.00	363 930.00	+0.742%
Edifício Portas do Tejo                                   (2.00)	463 000.00	463 420.00	+0.090	393 550.00	321 140.00	-18.40%
Rotas das Índias  - Edifício Boa Esperança       (2.25)	425 000.00	424 605.00	-0.093	361 250.00	287 760.00	-20.34%

Quadro 11.5 Análise Comparativa de Cotações e Erro – Parque das Nações

PARQUE DAS NAÇÕES LISBOA	% Erro (SISTEMA)	Desvio da Média (X –Xi)	Quadrado do Desvio Soma (X-Xi)^2
Condomínio do Sol                                          (2.6)	-0.127 %	0,108	0,012
D. João II – Ed. Líbia                                      (2.6)	-0.369 %	0,134	0,018
Edifício Navigator                                           (2.6)	+0.494 %	-0,259	0,067
Edifício Portas do Tejo                                   (2.00)	+0.090 %	0,145	0,021
Rotas das Índias  - Edifício Boa Esperança       (2.25)	-0.093 %	0,142	0,020
	Média = 0,235%		(X-Xi)^2=0,138

Sistema DesenvolvidoQuadro 12.5 Média do Erro; Desvio da Média; Quadrado do Desvio – Parque das Nações

No Quadro 12.5 apresentam-se  os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico do Sistema Desenvolvido para o Parque das Nações.

Na sequência, determinou-se  os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%. Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 5 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student”, constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.

Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Sistema Desenvolvido:

Média aritmética do Erro:

             _                                                        

             Χ =   Σ    Xi     = 0,235 %

                            n

Graus de liberdade : n – 1 = 4

Desvio Padrão do Erro:

            S =    SQR [   Σ     (X - Χ i)²  ] /       n – 1              = 0,185 %                                                  

          

Nível de confiança desejado :80% . Percentil correspondente: 0,90

Da tabela de “t – Student “, para 4 graus de liberdade e um t = 0,90 obtém-se um tc = 1,53

Limites de confiança do Erro:

         _ 

Lc = X  ± tc     __S__     = 0,235 ±1,53 * __0,185__

                        sqr n – 1                                  2,00

Limite superior do Erro:

 Ls = 0,235 % + 0,142 %  =  0,377 %                           

Limite inferior do Erro:

 Li = 0,235 % - 0,142 %  =  0,093 %                 

Assim, o valor do Erro do Sistema Desenvolvido para o Parque das Nações em Lisboa com um nível de confiança de 80% será de  0,235 % ± 0,142 % .

O coeficiente de variação da amostragem é:

              _

Cv = S / X  =  0,787

PARQUE DAS NAÇÕES LISBOA	% Erro (CIMI)	Desvio da Média (X –Xi)	Quadrado do Desvio Soma (X-Xi)^2
Condomínio do Sol                                          (2.6)	+0.874%	7,346	53,96
D. João II – Ed. Líbia                                      (2.6)	-0.772%	7,448	55,47
Edifício Navigator                                           (2.6)	+0.742%	7,478	55,92
Edifício Portas do Tejo                                   (2.00)	-18.40%	-10,18	103,63
Rotas das Índias  - Edifício Boa Esperança       (2.25)	-20.34%	-12,22	149,33
	Média = 8,22 %		(X-Xi)^2=418,31

Quadro 13.5 Média do Erro; Desvio da Média; Quadrado do Desvio – Parque das Nações

Método CIMI

No Quadro 13.5 apresentam-se  os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico do Método CIMI para o Parque das Nações em Lisboa.

Na sequência, determinou-se  os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%.

Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 5 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student”, constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.

Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Método CIMI aplicado ao Parque das Nações em Lisboa:

Média aritmética do Erro:

             _                                                        

             Χ =   Σ    Xi     = 8,22 %

                            n

Graus de liberdade: n – 1 = 4

Desvio Padrão do Erro:

            S =     [  Σ     (X - Χ i)²  ]/  n – 1     = 10,22                                               

               

Nível de confiança desejado :80%. Percentil correspondente: 0,90

Da tabela de “t – Student “ , para 4 graus de liberdade e um t = 0,90 obtém-se um tc = 1,53

Limites de confiança do Erro:

         _ 

Lc = X  ± tc     __S__     = 8,22 ± 1,53 * __10,22__

                   sqr n – 1                                      2,00

  

Limite superior do Erro:

Ls = 8,22 % + 7,82 %  =  16,04 %                   

Limite inferior do Erro:

Li = 8,22 % - 7,82 %  =  0,40 %                  

           

Assim, o valor do Erro do Método CIMI para o Parque das Nações em Lisboa com um nível de confiança de 80% será de  8,22 %  ± 7,82 %.

O coeficiente de variação da amostragem é:

               _

Cv = S / X  =  1,24

Análise Comparativa do Erro – Parque das Nações

O erro do Método CIMI face à Metodologia usada no Sistema Desenvolvido, pode no caso do mercado de apartamentos do Parque das Nações ser sintetizado pelas medidas de tendência e dispersão resumidas no Quadro:

ERRO	CIMI	SISTEMA
MÉDIA (aritmética)	8,22 %	0,235 %
MEDIANA	0,874 %	0,127 %
AMPLITUDE	21,21%	0,863 %
DESVIO-PADRÃO	10,22 %	0,185 %

Quadro.14.5 Análise  Comparativa de Erro –  Parque das Nações

Observe-se que a caracterização do erro do Método CIMI é feita em relação a 85% do valor de mercado; caso a consideração fosse sobre o valor de mercado pode-se presumir, grosso modo, que os parâmetros do erro característico seriam  ainda 15% maiores.

LICENCIAMENTO DE OBRAS - NOVA LEGISLAÇÃO

Foi publicado no dia 9 de setembro o DL 136/2014 que introduz relevantes alterações ao RJUE (DL 555/99), no sentido de simplificar e desburocratizar o processo de licenciamento de operações urbanísticas, cuja lentidão, complexidade e incerteza sempre foram associadas aos “custos de contexto” dos investimentos imobiliários.

Cumprindo (no prazo) uma promessa da nova lei de bases, o legislador adapta o RJUE às suas novas premissas e introduz um conjunto de outras alterações no sentido da agilização dos procedimentos, compensada pelo reforço da responsabilização dos intervenientes, o que tem vindo, aliás, a ser a tendência desde 2001.

Curiosamente, com exceção do regresso das operações urbanísticas sujeitas a restrições ou servidões administrativas ao regime da licença – que se aplaude - pouco muda no elenco das operações sujeitas a cada uma das formas de controlo prévio. O que muda são os processos, sobretudo a comunicação prévia, que finalmente faz jus à nomenclatura e começa a ter contornos de uma verdadeira comunicação, retirando-se a necessidade de “admissão” que a aproximava do licenciamento.

Como medidas de agilização realça-se, entre outras: a dispensa de apresentação à CM de certificação, aprovação ou pareceres das entidades externas sobre os projetos de arquitetura e especialidades, quando exista termo de responsabilidade; a dispensa de apreciação do projeto de arquitetura no que se refere a interiores das edificações e a dispensa de apresentação dos projetos de execução com o início das obras.

Para equilibrar as medidas simplificadoras reforça-se a responsabilização dos projetistas e diretores de obra, com recurso constante a termos de responsabilidade e introduz-se um novo artigo que responsabiliza também todos os outros intervenientes (empreiteiros, promotores, proprietários) pela execução de operações urbanísticas sem controlo prévio, quando devido, ou em violação de licença, comunicação prévia ou planos urbanísticos.

Introduz-se, também, alterações cirúrgicas mas com grande significado prático que respondem a dificuldades e críticas suscitadas ao longo dos 15 anos de vigência do RJUE. Destaca-se o estabelecimento de prazo para iniciar as obras de edificação na sequência do alvará de loteamento sob pena de caducidade (max.10 anos); as autorizações de utilização para fins mistos e a consagração (finalmente!) do procedimento de legalização, com introdução da figura da legalização oficiosa por parte das CM.

A entrada em vigor deste DL ocorrerá em janeiro de 2015, com aplicação aos processos que então se encontrarem em curso, mas a plena operacionalidade das alterações dependerá muito da formação dos intervenientes no processo, em particular técnicos e dirigentes dos serviços municipais, que veem reduzida a sua intervenção, compensada pelo reforço da responsabilização dos técnicos, promotores e proprietários, a quem se exigirá por essa razão, cada vez mais, um maior conhecimento das regras urbanísticas.

Por Sofia Rodrigues Nunes, advogada responsável pelo departamento de ambiente e imobiliário e urbanismo da Gómez-Acebo & Pombo em Portugal

MEDIAÇÃO AINDA POUCO OPTIMISTA

Mediação ainda pouco optimista quanto ao futuro

Segundo o Inquérito Mensal de Conjuntura (IMC) da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação de Imobiliária de Portugal (APEMIP), em Junho a confiança das Empresas de Mediação Imobiliária continua em terreno negativo. O arrendamento continua a estar no cerne do mercado, entre os principais obstáculos ao desenvolvimento da actividade imobiliária salientam-se a contínua restritividade bancária a elevada diminuição de poder de compra e a instabilidade no mercado de trabalho.

Contudo, denota-se à semelhança do mês anterior uma ligeira animação do mercado, ao qual não será alheio, por exemplo o constante ajustamento entre a procura e a oferta, as mudanças de âmbito legal, os designados golden visa.

Mediação imobiliária continua a rejuvenescer

No mês de Junho, tendo por referência base a informação facultada pelos participantes do IMC no que diz respeito à dimensão média das empresas de mediação imobiliária (usando como referência o número médio de colaboradores), era em cerca de 43,6% dos casos constituída por dois ou menos colaboradores, 40% entre três a cinco. De mencionar, que cerca de 16,4% dos inquiridos mencionam um número de colaboradores superior a seis.

Do total de empresas inquiridas durante o mês em análise, cerca de 54,6% menciona que exerce a sua actividade no mercado imobiliário, num período temporal que varia entre cinco a dez anos. O mercado imobiliário lida correntemente com uma multiplicidade de desafios, que se centram em grande escala na esfera económica, não obstante, em Junho (com valores superiores a meses transactos) continuou a verificar-se um contínuo rejuvenescimento deste sector, com 7,3% das empresas a exercer em a sua actividade há menos de dois anos.

A diversificação do produto imobiliário continua a ser uma característica dominante das empresas de mediação imobiliária. No mês de Junho, entre os segmentos com maior nível de incidência, à semelhança de meses anteriores destacam-se o residencial, comércio e terrenos urbanos. A indústria continua a apresentar-se como o segmento com menor representatividade. No mês em análise, apenas cerca de 34,5% dos inquiridos menciona o exercício de actividade na indústria.

Mercado residencial e terrenos rústicos mais estáveis

O mês de Junho, tal como em meses anteriores, teve um sentimento negativo, no que se refere ao desempenho da actividade da sua empresa. Este foi um sentimento verificado nos diferentes segmentos de mercado, à excepção do residencial e dos terrenos rústicos (no qual a percepção de manutenção, foi um traço distintivo no mês em análise). Dos que evidenciaram um comportamento acentuadamente pessimista, destacaram-se os terrenos urbanos (59,5%) e os escritórios (58,1%).

Fonte: Diário Imobiliário

METODOLOGIAS CLÁSSICAS E METODOLOGIA CIENTIFÍCA DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

LIVRO _1

A Avaliação Patrimonial Imobiliária urbana e rústica, teve um progresso         significativo na última Década, em todo o  mundo Anglo-Saxónico e até no Brasil,                sendo mesmo considerada uma especialização em Engenharia de Avaliações,            principalmente pela Introdução da Metodologia Científica, como suporte aos métodos  técnicos até então utilizados.

Embora exista alguma literatura nacional sobre avaliações, que trata do assunto na perspectiva das metodologías tradicionais, não se dispõe em Portugal de nenhum livro que mostre os passos para a apliacação da Metodologia Científica na Engenharia de Avaliações.Este livro pretende dar uma visão geral sobre as Metodologias Tradicionais e sobre a Metodologia Cientifíca, ao mesmo tempo que através de dois casos de estudo e exemplo – Parque das Nações e Vila da Nazaré – faz a análise comparada dos resultados estimados pelo Método CIMI, com os estimados pela Metodologia Cientifíca

No CIMI desprezou-se a lei da oferta e da procura, característica mais básica de uma economia de mercado. O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere ao Método CIMI um estatuto de rigor quase científico, porque regulamentarmente incontestável, carácter que claramente não tem, e importa em nossa opinião, denunciar e corrigir tal presunção.


NOTA: Aos  que pretendam adquirir qualquer dos livros, enviá-lo-emos por correio após boa cobrança por sistema Pay-Pal ou cartão de crédito.

LIVRO_2

Este livro pretende dar uma visão  sobre as mais modernas Metodologias Cientificas em uso e estudo em todo o mundo, através de uma aplicação e caso estudo para determinação do valor da localização, carta de isovalores e avaliação em massa.

A conjugação da metodologia de regressão espacial com a geoestatística dá lugar aos modelos já por alguns denominados de Modelos Geoespaciais. A superioridade destes modelos em relação aos estimados pela Econometria Tradicional, com simples regressão espacial, está comprovada neste trabalho, pelos critérios da IAAO (International Association of Assessing Officers) de estudos de rácios para avaliações em massa, numa aplicação a dados reais extraídos do mercado imobiliário.

O método adoptado mostrou que é possível a utilização de dados de mercado de todos os tipos de imóveis para determinar o valor da localização na avaliação em massa. Os factores de localização mostraram um efeito similar para todos os tipos de imóveis e a estimativa de valorização específica para cada tipo foi modelada por regressão. O resultado mostrou que é possível realizar avaliações em massa por métodos inferenciais com estimativas confiáveis e consistentes para todos os tipos de imóveis em simultâneo, inclusive para aqueles tipos que se encontram em número limitado ou muito dispersos numa determinada região, a partir de um número reduzido de variáveis, mas onde o conhecimento prévio do valor da localização é fundamental.

Neste trabalho a inferência será realizada pelo método da Krigagem, que leva em consideração tanto efeitos locais como efeitos globais para as estimativas finais, ou seja, é função dos dados e da covariância espacial. Para realização do estudo foi considerada toda a área urbana da Vila de Nazaré. Assim, com base numa amostra de 175 dados, desenvolvem-se procedimentos e metodologias de ajustamentos espaciais com a finalidade de identificar e mensurar padrões, estruturas e variabilidade espacial dos preços dos terrenos em toda região em estudo, com base em modelos de avaliações em massa.

"CONSTRUTORES ACUSAM BANCOS DE AVALIAREM CASAS ABAIXO DO VALOR DO FISCO"

“É um abuso, uma injustiça”. É desta forma que o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) classifica o facto de os bancos estarem a avaliar casas por um valor que “não chega a metade do valor patrimonial tributário”.

Os bancos estão a avaliar casas “em um quarto do valor normal de mercado” e que “não chega a metade do valor patrimonial tributário”, acusa o líder da CPCI, citado pelo “Diário de Notícias”. Em causa estão os imóveis que são dados como garantia de financiamentos bancários.

Reis Campos classifica esta actuação como sendo “um abuso, uma injustiça total”, até porque, defende, “há casos absolutamente escandalosos e quase criminosos”.

“É intolerável que um banco atribua a um imóvel um preço inferior em 75% ao que definiu há apenas três anos”, critica o representante das construtoras. São “práticas lesivas” que “estão a colocar em prática a sobrevivência de muitas empresas”, denuncia Reis Costa.

Não deveria o título ser «Construtores acusam fisco de avaliarem casas acima do valor da Banca»?

Fonte:http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/construtores_acusam_bancos_de_avaliarem_casas_abaixo_do_valor_do_fisco.html

ANÁLISE COMPARATIVA DO ERRO NO CIMI / MÉTODO CIENTIFÍCO

No Quadro 7.5 apresenta-se um resumo comparativo das avaliações patrimoniais resultantes da aplicação do Método Cientifico, com as avaliações patrimoniais resultantes da aplicação do Método CIMI, para o mercado  da Vila da Nazaré.

Este resumo comparativo é feito  sobre todos os 27 apartamentos que constituem a amostra sobre a qual se aplicou o sistema desenvolvido, sendo um número estatisticamente suficiente para a caracterização do erro de cada um dos dois métodos usados.

O Quadro 7.5 apresenta uma relação dos  apartamentos com os seguintes itens e significado:

Mercado (em €) – é o valor pelo qual o imóvel foi transaccionado.

85% Mercado (em €) – é a cotação que a D.G.C.I. pretende atingir com a aplicação do novo método. Explicando-se a pretensa redução pela conveniência de precaver a hipótese de valorações especulativas promovidas pelos próprios serviços de avaliação da D.G.C.I.

Sistema (em €) – é a estimativa de valor  para o imóvel pela aplicação do método cientifico.

% Erro (SISTEMA) – é a percentagem de erro sobre o valor de mercado, resultante da estimativa de valor para o imóvel pelo sistema desenvolvido.

CIMI (€)  – é a estimativa de valor  para o imóvel pela aplicação do Método CIMI.

% Erro (CIMI) –  é a percentagem de erro sobre  85% do valor de mercado, resultante da estimativa de valor para o imóvel pelo Método CIMI.

Nota:
No Quadro 7.5 a descrição “O mesmo imóvel do outro lado da rua”, é uma curiosidade que pretende mostrar a diferença de cotação em zonas limites e contíguas do zonamento.

No Quadro 8.5 apresentam-se  os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico, do sistema desenvolvido para a Vila de Nazaré.

Na sequência, determinou-se  os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%.

Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 27 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student” , constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.

Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Sistema Desenvolvido:

Média aritmética do Erro:   5,72 %        Desvio Padrão do Erro: 4,04 %

Nível de confiança desejado :80% . Percentil correspondente : 0,90

Da tabela de “t – Student “,  para 26 graus de liberdade e um t = 0,90 obtém-se um tc = 1,32

 Limites de confiança do Erro    

Limite superior do Erro: Ls = 5,72 % + 1,04 %  =  6,76 %                 

Limite inferior do Erro:Li = 5,72 % - 1,04 %  =  4,68 %                 

Assim, o valor do Erro do Sistema Desenvolvido para a Vila de Nazaré com um nível de confiança de 80% será de  5,72 % ±1.04% .

O coeficiente de variação da amostragem é:              

Cv = S / X  =  0,706

No Quadro 9.5 apresenta-se  os valores auxiliares à determinação das medidas de tendência central e medidas de dispersão do erro característico do Método CIMI para a Vila de Nazaré.

Na sequência, determinou-se  os limites superior e inferior do erro médio para um intervalo com um nível de confiança de 80%.

Atendendo-se a que a amostra é reduzida a 27 dados adoptaram-se os parâmetros característicos da distribuição tipo “t” de “Student”, constatando-se não haver necessidade de qualquer saneamento de elementos da amostra face ao critério de Chauvenet.

Obtiveram-se os seguintes resultados para o Erro do Método CIMI :

Média aritmética do Erro:19,48 %

Desvio Padrão do Erro:13,32 %

Nível de confiança desejado :80% . Percentil correspondente : 0,90

Da tabela de “t – Student “, para 26 graus de liberdade e um t = 0,90 obtém-se um tc = 1,32

Limites de confiança do Erro

Limite superior do Erro: Ls = 19,58 % + 3,45 %  =  23,03 %                 

Limite inferior do Erro: Li = 19,58 % - 3,45 %  =  16,13 %                 

Assim, o valor do Erro do Método CIMI para a Vila de Nazaré com um nível de confiança de 80% será de  19,58 % ± 3,45% .

O coeficiente de variação da amostragem é:              _

Cv = S / X  =  10,04

Análise Comparativa do Erro – Vila de Nazaré

O erro do Método CIMI face à Metodologia usada no Sistema Desenvolvido, pode no caso do mercado de apartamentos na Vila de Nazaré ser sintetizado pelas medidas de tendência e dispersão resumidas no Quadro.

Observe-se que a caracterização do erro do Método CIMI é feita em relação a 85% do valor de mercado, caso a consideração fosse sobre o valor de mercado pode-se presumir, grosso modo, que os parâmetros do erro característico seriam  ainda 15% maiores.