€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis

€300 mil de multa para quem falsear valor dos imóveis CMVM quer disciplinar o mercado das avaliações imobiliárias. A partir desta semana, a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) vai passar a controlar de perto quem avalia os imóveis para entidades do sistema bancário, imobiliário, sector dos seguros ou dos fundos de pensões. 

A nova lei (Decreto-Lei nº 446/XII) que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis entrou ontem em vigor e prevê coimas pesadas, que podem chegar aos €300 mil para quem prestar informações que “não sejam verdadeiras, completas, objetivas, atuais, claras e lícitas”.

Recorde-se que, nos anos mais recentes, especialmente no pico da crise, quando se multiplicavam os processos das dações de imóveis, eram recorrentes as críticas das associações imobiliárias, de construção e de proprietários para a forma como as casas eram avaliadas pela banca na altura de saldar os créditos, muito abaixo dos valores de avaliação iniciais. Segundo as associações, em alguns casos os valores chegavam a ser mais baixos que o próprio valor patrimonial tributário resultante do mega processo de atualização 
feito recentemente pelo Estado. "O novo regime não pretende estabelecer critérios de avaliação dos imóveis. 

Trata-se antes de uma lei que regula o acesso e exercício da atividade de perito avaliador de imóveis, que reputamos de muito positiva, à semelhança do que já acontecia com outras atividades, como a construção e a mediação imobiliária", explica Nuno Sá Carvalho, sócio responsável pela área de Imobiliário e Construção da Cuatrecasas, Gonçalves Pereira. No entanto, acrescenta o especialista, alguns mecanismos consagrados na nova lei poderão indiretamente "dissuadir situações de sobreavaliação, tais como a responsabilização dos peritos por erros ou omissões, a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes pelos danos causados, bem como o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou valor do imóvel". 

Reportando diretamente à CMVM, os avaliadores de imóveis passam eles próprios a ser avaliados quanto à sua idoneidade e independência nos processos que determinam os valores dos imóveis e, consequentemente, nos valores dos créditos à habitação que são concedidos. Dois anos de suspensão O advogado da Cuatrecasas lembra ainda que, no âmbito do procedimento de acesso à atividade de perito avaliador de imóveis, existem vários requisitos que procuram garantir a sua independência e qualificação profissional, nomeadamente "o regime de incompatibilidades para o exercício da atividade, que procura evitar que os peritos avaliadores de imóveis estejam numa situação suscetível de afetar a imparcialidade da sua análise, o requisito da idoneidade dos peritos para exercício da atividade a ser apreciado pela CMVM, bem como outros requisitos necessários para que seja reconhecida a qualificação e experiência profissionais dos peritos avaliadores de imóveis".

 Diz a lei que, quem desrespeitar o que está definido neste novo estatuto, além das coimas já referidas, arrisca-se - "consoante a gravidade da infração e da culpa do agente" - ainda a outro tipo de penalizações, como a interdição, por um período de dois anos do exercício da atividade do exercício de cargos sociais e de funções de administração, direção, chefia e fiscalização quando o infrator seja membro dos órgãos sociais, exerça cargos de administração, gerência, direção ou chefia ou atue em representação legal ou voluntária de peritos avaliadores de imóveis.

"Com o novo regime os peritos serão controlados" Nuno Sá Carvalho, advogado das Cuatrecasas, Gonçalves Pereira, considera que, "com a aprovação do novo regime, os peritos avaliadores de imóveis ficam sujeitos a um procedimento de controlo relativamente ao acesso e exercício da atividade". Explica que, "no âmbito deste controlo foram estabelecidos mecanismos que terão benefícios para todos os intervenientes do sector. Além das medidas relativas à independência e qualificação dos peritos, podemos destacar a responsabilidade por erros ou omissões dos relatórios de avaliação e a responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes".

O advogado acrescenta que "foram estabelecidos requisitos que conferem maior segurança aos intervenientes do mercado, como o seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados ou o facto de a remuneração não poder depender direta ou indiretamente do valor de avaliação ou do imóvel, bem como a previsão de um regime sancionatório, com coimas até €300 mil, que é dissuasor de eventuais atos lesivos dos consumidores".

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Avaliação de imóveis com novas regras.

Os peritos avaliadores de imóveis (PAI) que intervêm, por exemplo, na avaliação das casas que são compradas com recurso a empréstimo bancário, passam a partir desta sexta-feira a ter regras mais apertadas, incluindo ao nível da sua formação e idoneidade. Estas alterações à lei visam reforçar a segurança dos particulares.

Entre outras áreas, a avaliação dos imóveis é um elemento crucial na concessão de empréstimos à habitação, já que há uma relação directa entre o valor da casa e o financiamento a garantir. O novo diploma surge depois de algumas polémicas, como a discrepância do valor da avaliação do imóvel no momento de contratação de empréstimos e, posteriormente, no caso de penhora pelo banco ou de entrega à instituição financeira por acordo. Outra situação polémica está relacionada com a redução das avaliações, alegadamente por ordem dos bancos, quando estes pretendem reduzir os empréstimos.

A nova lei foi proposta pelo Conselho Nacional de Supervisores Financeiros, integrado pelo Banco de Portugal, Seguros de Portugal e Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e  vem regular a prestação de serviços de avaliação de imóveis a entidades bancárias, mobiliárias, seguradoras e resseguradoras e fundos de pensões.

Para além do registo dos peritos, que já acontecia, a CMVM passa a ter competências reforçadas no controlo da actividade, designadamente, ao nível da avaliação da qualificação e experiência profissional. Admitido o pedido de registo, a CMVM, solicita ao Banco de Portugal e à Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões um parecer quanto à apreciação da idoneidade e avaliação da qualificação e experiência profissionais apresentados no pedido de registo.

Entre as diversas disposições na nova lei que têm reflexos significativos na segurança dos consumidores, Nuno Sá Carvalho, sócio do escritório de advogados Cuatrecasas, Gonçalves Pereira destaca “a consagração de um regime contra-ordenacional, com coimas severas até 300 mil euros”.

Nuno Sá Carvalho considera que também é positivo “o regime das incompatibilidades para o exercício da actividade de perito avaliador, bem como o facto de a remuneração dos peritos avaliadores não depender directa ou indirectamente do valor de avaliação ou do valor do imóvel”.

“A responsabilidade solidária e independente de culpa das entidades contratantes, bem como do seguro de responsabilidade civil profissional contratado a favor de terceiros lesados, cujo valor poderá ser até 500 mil euros”, é outros aspectos positivos referidos pelo jurista.

Os peritos já inscritos na CMVM não precisam de fazer nova inscrição, mas ficam a partir desta sexta-feira sujeitos às mesmas regras dos PAI, nomeadamente “ter de reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante”, e de estabelecer seguro nos termos da nova lei.

No novo enquadramento da actividade, o PAI não pode subcontratar a avaliação a terceira entidade, mesmo que seja a outro perito avaliador. Mesmo no caso da actividade assegurada por pessoas colectivas (empresas), a subcontratação não é permitida. Os seja, os peritos singulares contratados pela empresa terão de assegurar a avaliação, não podendo subcontratar o serviço.

Outro aspecto importante é a proibição do PAI prestar à mesma entidade contratante e em acumulação, serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, situação que acontecia com frequência.

A verificação de acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, de forma directa ou indirecta, com a prestação de serviços de PAI abrange não só o momento actual como os dois anos anteriores, bem como relações de domínio entre entidades.

Fonte:Público

Municipios arrecadam mais 170 Milhões em IMI.

 A receita do IMI cresceu 169,8 milhões de euros (mais 3,1%) em 2014 nos municípios, mais do dobro do crescimento registado anualmente desde 2009, revela o Anuário Financeiro dos Municípios Portugueses, que está a ser apresentado esta manhã, em Lisboa.

O documento adianta ainda que, no ano passado, a receita de IMT aumentou 28,6%, representando mais 108,4 milhões e contrariando assim a tendência de diminuição verificada entre 2007 e 2013. Neste período, a receita deste imposto revelou uma queda de 57%.

Apesar destes aumentos, a receita total cobrada dos municipios diminuiu para 7,3 mil milhões de euros, o mesmo nível de 2005. O montante das transferências do Estado recebido plos municípios foi de pouco mais de 3 mil milhões de euros, inferior ao recebido em qualquer dos últimos oito anos. Por sua vez, a receita de capital caiu 39,9%, sendo "a principal causa da descida da receita global dos municipios".

Do lado da despesa, registou-se no ano passado uma descida de 9,5% para 8,5 mil milhões de euros, sendo a mais baixa em todo o periodo entre 2008 e 2014.

O anuário financeiro avança ainda que 12 municípios são obrigados a contrair empréstimo para saneamento financeiro, uma vez que têm um nivel de divida total entre 2,25 e três vezes a média da receita corrente cobrada nos três anos anteriores. E há ainda 16 municípios que deveriam ter aderido ao procedimento de recuperação financeira porque tinham uma dívida total superior a três vezes a média da receita dos ultimos três exercícios.
Fonte: Diário Económico

CIO - Ou a importância das Tecnologias de Comunicação e Informação, hoje em dia.

Mesmo com o alto nível de investimento alocado em iniciativas para desenvolvimento de soluções ou de processos relacionados à TI, grande parte dos projectos corporativos falha devido a deficiências na liderança da iniciativa. Para evitar esse tipo de problema e o desperdício de recursos e de horas de trabalho da equipe, o CIO deve seguir algumas indicações:

1. Definição

A etapa mais crítica da elaboração de um projeto é o desenvolvimento de uma base sólida de metas, prioridades e da divisão de tarefas e responsabilidades. Torna-se necessário que o entendimento desses passos seja passado do nível hierárquico mais elevado aos postos operacionais, para que haja o envolvimento do alto comando corporativo com o processo de criação da metodologia que será aplicada para que a iniciativa seja implementada com sucesso.

Além de ser a ponte entre o CEO e a equipe de TI, o CIO deve elaborar um conjunto de políticas e melhores práticas que serão aplicadas em cada fase do processo evolutivo do projeto para mitigar riscos e estabelecer ações de contingência.

2. Avaliação

Para atingir as metas previamente determinadas, o líder de tecnologia deve justificar formalmente onde e quando os investimentos devem ser feitos, de acordo com a capacidade do negócio de cumprir o objetivo primordial do projeto. Com base nessas informações, há a necessidade de estabelecer um cronograma de atividades, o qual será avaliado e, se preciso, reformulado periodicamente.

3. Motivação

As pessoas que compõem a equipe de TI foram contratadas por um motivo específico e o CIO deve classificar esses colaboradores de acordo com suas habilidades e conhecimentos. Assim, será capaz de alocá-los para desempenhar trabalhos mais adequados a seus perfis profissionais e, certamente, colherá melhores resultados.

Além disso, ao designar funções especiais aos funcionários, o líder motiva a equipe quanto ao desenvolvimento do projeto.

4. Esclarecimento

Para contar com todo o entusiasmo da equipe, o CIO também deve explicar minuciosamente a importância do projeto para a estratégia da empresa e, consequentemente, do departamento. Sabendo que a performance individual de cada um fará diferença no resultado final da iniciativa, os profissionais perceberão mais claramente o quão significativa é sua atuação para a companhia.

5. Controle

Uma das razões mais comuns para o fracasso de um projeto está na falta de controle do gestor – quanto ao escopo e também ao budget. Por isso, o CIO deve ter pleno conhecimento da evolução da iniciativa e, se acontecer, dos problemas que surgirão no meio do caminho.

6. Preparo

Mesmo com todos os passos definidos e cumpridos de forma correta, o líder de TI deve estar preparado para dar respostas rápidas no caso de imprevistos e erros no processo, já que, como líder, ele não pode deixar que incidentes prejudiquem o andamento e os objetivos do projeto.

Por:Ron Ponce, CIO/EUA

Impacto da saída da Grécia no sector Imobiliário

Impacto da saída da Grécia no sector imobiliário Os últimos meses têm sido férteis em acontecimentos ímpares e muita coisa tem mudado a nível internacional. A saída da Grécia da zona euro parece agora inevitável, sendo apenas uma questão de tempo e de forma. Em relação ao primeiro poderá ser uma questão de semanas ou meses, no máximo um ou dois anos, mas terá tendência para ser no curto prazo, o que acaba por ser relativamente indistinto. Já em relação à forma de uma saída ordenada teria seguramente menos impacto nas economias dos países do sul do que uma saída desordenada cujas consequências poderão ser imprevisíveis e profundas.

 De qualquer forma, um provável abandono da Grécia da moeda única trará problemas a muitas empresas por toda a Europa, ficando, no entanto, Portugal, Espanha e Itália sempre no centro dos problemas. Em Portugal o "contágio" alastrará sob a forma de aumento do défice, aumento das taxas de juro e spreads e novamente maior dificuldade na obtenção de crédito. Nesse sentido o impacto será seguramente negativo para os sectores financeiro, da construção e, também, para o sector imobiliário que esteve e está, ainda no epicentro da crise.

Os últimos meses têm trazido alguma recuperação ao sector com uma assinalável recuperação dos preços nas zonas centrais e forte investimento corporativo e de particulares em propriedade comercial e de habitação em zonas selecionadas. Além disso, mais do que compras de oportunidade, muitos negócios parecem apontar para um investimento de muito longo prazo o que traduz alguma confiança no sector e, assim, indícios que parecem apontar que muitos investidores acreditam na manutenção de Portugal na zona euro.

  Segundo os principais operadores, mais de 80% desse investimento é estrangeiro e direcionado para os segmentos de escritórios, centros comerciais, lojas de rua em zonas nobres e hóteis. Acresce ainda a 'nova' procura residencial para investimento, reabilitação e segunda habitação por parte de particulares e investidores estrangeiros na sequência do recente boom turístico e do sucesso do programa de residentes não habituais e até do ziguezagueante programa dos vistos gold.

De facto, as taxas de retorno prime euro têm descido progressivamente nos últimos trimestres, em quase todos os sectores, forçando os preços em alta e denotando um aumento muito forte da liquidez.

Mas subsiste o eterno problema do endividamento. Qualquer novo perdão de dívida parcial (em caso de saída controlada) ou tendencialmente total (saída desordenada) em relação ao Estado helénico fará também aumentar o malparado na economia nacional e este não tem parado de subir, em especial no sector empresarial.

De facto, no segmento particular, os créditos de cobrança duvidosa atingem já perto de 5,5 mil milhões de euros, com a habitação, principal ativo das famílias, a representar cerca de 47% desse valor. Mais alarmante são os números do crédito às empresas em mora que atinge já 13,5 mil milhões de euros, ou seja, quase 8% do PIB. Em particular nos sectores da construção e imobiliário os números são particularmente alarmantes e representam mais de 55% do total vencido atingindo recordes históricos. Serão necessários muitos anos para recuperar um sector tão sobre-endividado ainda que com crescimentos económicos significativos.

Apesar das boas notícias recentes a prudência aconselha uma análise detalhada dos números do sector que permanece com debilidades estruturais e altamente sensível a qualquer alteração conjuntural.

 Os próximos tempos serão de incerteza e volatilidade. No fim de uma reestruturação profunda em curso do sector imobiliário restarão as dívidas. Quem ficará para as suportar?

Por Pedro Pimentel, Mestre em Gestão Fonte: Expresso

Importância da Avaliação do Valor de Mercado e sua Variação.

O conhecimento do verdadeiro valor de mercado dos imóveis de uma região interessa a muitos participantes da sociedade.

Desde os próprios participantes individuais no mercado como compradores e vendedores, passando pelos agentes comerciais permanentes do mercado, como imobiliárias, investidores, empresas construtoras, até aos órgãos públicos do Estado e Municipais que têm parte da sua receita originada no valor de mercado dos imóveis e que, por meio das suas obras públicas, podem influenciar naquele mercado.

Os municípios em Portugal são responsáveis pela aplicação dos impostos sobre a propriedade e a transferência imobiliárias com o Imposto Municipal Sobre Imóveis – IMI, e o IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis, entre outras taxas. Para realizar a gestão destes tributos precisam amiúde da avaliação de imóveis nas respectivas regiões tributárias.

Cardoso da Silva, em “Avaliação Imobiliária – O CIMI face à Inferência Estatística” (2005), conclui que:

 A Metodologia CIMI aplicada à determinação do valor de mercado acarreta erros com uma amplitude que demonstra a sua ineficiência como metodologia de avaliação imobiliária e exígua explicação do valor de mercado, com evidente prejuízo da equidade pretendida.

O carácter dúbio das directrizes relativas à apreciação da qualidade construtiva, da localização excepcional e do estado de conservação, associado à debilidade da definição destes conceitos constantes na Portaria nº 1427/2004, e a inexistência de um descritor de valor para eles, na prática levará à diferenciação patrimonial de imóveis semelhantes.

Nas áreas-limite dos zonamentos, quase sempre coincidentes com arruamentos, os índices de localização operam a promoção de um dos lados e a desvalorização do outro, sem que se preveja no método nenhum processo correctivo para as desigualdades que fomenta.

Constatou-se uma completa incapacidade do método de processos de diferenciação do valor patrimonial,  de diferentes fracções dentro do mesmo prédio e face, por exemplo, à orientação, como à exposição, ou dimensão panorâmica.

Face à amplitude do erro detectado, 66,34% em 85% do valor de mercado associado ao emprego da metodologia CIMI, e atendendo particularmente à legislação que a suporta, se nos casos em que tal erro ocorra por defeito, se pode aceitar isso na defesa dos contribuintes, já nos casos em que tal ocorre por excesso, porquanto isso tem de injusto, – ter um património contributivo valorizado pelo Estado em níveis que o próprio mercado não confirma, deveria nesses casos, após revisão estar assegurado ao contribuinte o direito de defesa e demonstração do erro, ou a  resolução comercial com o Estado, dado que de um bem essencial de equipamento social se trata.

O Decreto-Lei n.º 287/2003, nesta situação, sem a consagração  do direito de contestação com prova diversa ou extra regulamentar, é fortemente penalizante para uma indústria que ciclicamente ocorre numa produção excedentária bem como para utentes e proprietários finais.

Situação que se tem verificado de forma cada vez mais incidente, em todo o território nacional, nos últimos cinco anos, penalizando seriamente  industriais e proprietários, favorecendo colectas tributárias inadequadas e injustas.

O Decreto-Lei n.º 287/2003 na sua extensão confere à Metodologia CIMI um estatuto de rigor quase científico (porque regulamentarmente incontestável), carácter que claramente não tem, e importa denunciar e corrigir tal presunção.

Apesar da importância, por muitos  reconhecida, da necessidade de contar com Plantas de Valores Genéricos (PVG), a sua implementação prática apresenta importantes dificuldades técnicas, principalmente devido a problemas de metodologia aplicada, de disponibilidade de informações actualizadas e de acesso e domínio de ferramentas de análise e modelagem apropriadas.

Vários agentes sociais e económicos, estão portanto,  interessados em conhecer o correcto valor de mercado dos imóveis de uma região, os métodos usados e suas garantias de acerto, equidade e justiça,  mantendo actualizada essa informação. 

VALOR DE MERCADO E PREÇO

O valor de mercado é definido como a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

Segundo Dantas (1998), o mercado imobiliário compõe-se de três elementos: os bens levados a mercado, as partes desejosas em vendê-los e as partes interessadas em adquiri-los.

Para Gonzalez (1996a e 1996b), as características próprias de imobilidade e a baixa elasticidade na produção e renovação dos bens imóveis fazem do mercado imobiliário um mercado claramente imperfeito. Dantas (1998) argumenta que, em relação aos participantes do mercado, compradores e vendedores, o mercado imobiliário é geralmente dominado por uma grande parte de agentes, investidores, empreendedores, que concorrem entre si, formando um oligopólio.

Estas características fazem com que os preços praticados num mercado sejam mais distantes do valor de mercado quanto mais oligopólico for o mercado. 

Valor de Mercado e Preço

O preço, segundo a Associação Brasileira De Normas Técnicas NBR 14653-1 (2001), é a quantia pela qual se efectua ou se propõe efectuar uma transacção envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.

Segundo Dantas (1998), é comum confundir o valor de mercado com o preço de um bem imóvel. O preço pode ser inferior ou superior ao valor de mercado, dependendo de circunstâncias particulares da negociação, como a urgência do vendedor ou do comprador para realizar a transacção. Contudo, como os preços praticados pelo mercado podem estar ora abaixo ora acima do valor de mercado, na prática, estima-se o valor de mercado como a média dos preços.

O método comparativo de dados de mercado, usado prioritariamente na Engenharia de Avaliações, busca encontrar uma relação entre os preços que são praticados no mercado e as diversas características dos imóveis que determinam o valor dos mesmos.

Porém, esta relação não é determinística senão aleatória. Imóveis com características individuais semelhantes podem ter preços de venda diferentes por diversas razões. Portanto, para um mesmo elemento do domínio da função do valor, poderiam existir vários elementos da imagem da mesma, o que torna a relação entre os preços e as características influenciantes de carácter aleatório.

O valor de mercado pode ser considerado uma variável aleatória cuja estimação pontual é feita pela média dos preços praticados no mercado.

A condição fundamental para a aplicação do método comparativo de dados é a existência de um conjunto de elementos que possa ser tomado, estatisticamente, como uma amostra representativa do mercado.

A principal informação de referência ou base de comparação do valor de mercado dos imóveis é a dos preços de venda efectivamente realizados num determinado período de tempo e numa determinada região.

As ofertas de imóveis à venda também fazem parte da base de dados de comparação, porém, elas contêm um factor de diferença em relação ao eventual valor de venda no mercado, que é a margem de negociação embutida no preço de oferta. Toda a oferta inclui uma margem do valor sujeita a negociação que será explorada pelos eventuais interessados.

A literatura de Engenharia de Avaliações aponta a preferência pelo uso de dados de vendas reais em vez do  uso de ofertas, por serem considerados melhores indicadores do verdadeiro valor de mercado dos imóveis. No entanto, a falta de acesso a informações reais deste e a falta de confiança nos valores declarados nas transacções leva, na maioria dos casos, ao uso de dados de ofertas como massa de dados principal nas avaliações.

Os valores de ofertas podem ser considerados aproximações do valor de mercado dos imóveis, mas para isto deve ser considerada a margem de erro contida neste tipo de dados. As ofertas geralmente têm embutidas no seu valor duas possíveis fontes de diferença em relação ao valor de mercado. Uma delas é a estimação pelo vendedor do valor de mercado do imóvel; a outra é o valor adicionado na oferta como margem de negociação entre vendedor e comprador. Nenhuma destas duas possíveis fontes de diferença pode ser conhecida a priori pelo avaliador que utiliza esta informação de mercado como parte da sua amostra. Elas dependem de factores subjectivos como o grau de conhecimento do mercado e as expectativas do vendedor, a sua urgência em realizar a venda, entre outros factores. Um vendedor, necessitado de vender de forma rápida, colocará uma margem de negociação menor, para a oferta resultar mais atractiva face a outras. Um vendedor sem urgência na venda pode colocar uma margem maior, procurando maximizar o seu lucro.

Qualquer venda efectivamente realizada inclui uma negociação particular entre vendedor e comprador, onde também operam vários factores subjectivos. Desta negociação resultará o preço final da venda. Por esta razão, o preço de venda e o valor de mercado podem ser diferentes.

Apesar das possíveis diferenças entre o valor de oferta e o valor de mercado, na prática de avaliação imobiliária muitas vezes devem ser usados como fontes de informações os dados de oferta de imóveis como informação de referência do seu valor de mercado, devendo considerar-se e estimar também a margem média de negociação embutida no seu valor.

Os dados de oferta são uma fonte de informação pública e numerosa e que reflecte as tendências reais do mercado imobiliário.Pode dizer-se então que o preço de oferta de um imóvel é uma variável proxy do seu valor de mercado. 

CONSIDERAÇÕES SOBRE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS

Num investimento, o investidor  abstem-se do consumo ou do prazer presente com o objectivo de desfrutar de mais consumo no futuro e, ao investir suas economias tem a confiança de que o valor investido irá aumentar ao longo do tempo.

Tratando-se de investimentos no mercado imobiliário, podemos dizer que estes se dividem em dois tipos. O primeiro é aquele no qual o investidor tem como principal objetivo usufruir do imóvel para uso próprio, onde o aumento de capital pode até ser interessante no futuro, mas não é seu objetcivo principal. O segundo é aquele no qual o investidor espera aumentar o seu capital, através da renda gerada pelo imóvel ou da sua revenda futura. Neste caso, a natureza do investimento é definida como o uso corrente de recursos para gerar lucros futuros (Harrison, 1976).

Um tipo comum de investimento no mercado imobiliário é o imóvel residencial para uso próprio, no qual o investidor adquire uma casa ou apartamento onde residirá com a sua família. Nesse caso, obedecendo à sua capacidade financeira, o investidor procura adquirir um imóvel com as características que ele considera importantes para seu bem estar e da sua família como, por exemplo, tamanho do imóvel, número de cómodos, conforto, localização, beleza, entre outras. Muitas destas características são puramente qualitativas. Ao investir em um imóvel para uso próprio, a vantagem financeira conseguida pelo investidor é, geralmente deixar de pagar aluguer, reduzindo assim uma considerável parte dos gastos despendidos no orçamento doméstico.

Outro caso comum de investimento em imóveis para uso próprio é o caso de um ou mais investidores que possuem um negócio qualquer e adquirem um imóvel comercial para estabelecer um negócio. Assim como para o investidor que adquire um imóvel residencial para uso próprio, aquele que adquire um imóvel comercial, também para uso próprio tem como vantagem financeira uma parcela mensal de dinheiro que antes era a despesa de aluguer. Essa parcela pode ser reinvestida no próprio negócio, na compra de activos como equipamentos ou matéria prima, ou repassada aos proprietários como lucro.

Há também o investimento de imóveis não para uso próprio, mas sim para obtenção de renda ou lucro através de locação ou revenda. Nesse caso, procura-se um imóvel que garanta a melhor rentabilidade e consequentemente o melhor retorno do capital investido. Longe de se preocupar com com conforto e beleza, mas nem sempre os descartando, o investidor passa a  preocupar-se apenas com números: o preço pago pelo imóvel na sua aquisição, a renda obtida através deste e, consequentemente, o retorno propiciado pelo mesmo, que serve para definir a viabilidade do negócio. Além disso, há o risco do investimento, a probabilidade do investidor não conseguir o retorno projectado.A Avaliação do Bem Imóvel pelo Método Económico-Financeiro, calculando o Cashflow do investimento é a ferramenta ideal para esse tipo de investidor.

Hipóteses

A combinação de modelos permite tratar as características de valorização dos imóveis nas suas duas classes principais: as características construtivas e as características de localização. Estas duas classes de variáveis geram comportamentos diferenciados nos dados de mercado considerando estes como dados geográficos ou espacialmente distribuídos. As hipóteses a verificar são:

Hipóteses:

1. O valor da localização de um imóvel, que pode ser definido como a interacção ou o efeito combinado de todos os factores que influencim na vizinhança do imóvel, pode ser considerado como uma variável regionalizada e modelado por meio da aplicação de métodos geoestatísticos sobre uma amostra de dados de mercado.

2. Os factores de localização que influenciam no valor dos imóveis de uma região actuam sobre todos os tipos de imóveis de forma semelhante, e a influência específica deles para cada tipo de imóvel pode ser modelada por métodos econométricos a partir dos dados de mercado.

3. Os modelos de regressão espacial e em particular o modelo espacial do erro permitem estimar o efeito das variáveis construtivas e das características físicas dos imóveis, possibilitando a sua homogeneização para reduzir a heterogeneidade em relação a estas variáveis numa amostra de dados de mercado.

4. A definição e especificação da matriz de vizinhança utilizada nos testes e modelos de regressão espacial podem ser auxiliadas com o uso das técnicas geoestatísticas, especialmente a função semivariograma, a partir de critérios objectivos baseados nos dados de mercado.

5. Na modelagem do valor dos imóveis podem ser utilizadas em forma combinada as duas técnicas de análise espacial: os modelos de regressão espacial e a krigagem, permitindo estimar de forma adequada os dois tipos de factores que influenciam no valor dos imóveis: as suas características físicas e construtivas e as suas características de localização. 

Benefícios Fiscais para os imóveis eficientes, em IMI e IMT.

Tem um imóvel com produção de energia a partir de fontes renováveis? 

Então pode beneficiar de uma redução de 50% da taxa de imposto municipal sobre imóveis (IMI). Esta é uma das novidades da nova fiscalidade verde, em vigor desde o início deste ano. O objetivo do Governo com as novas vantagens fiscais em sede de IMI e IMT é dinamizar a reabilitação urbana e a eficiência energética no setor da construção, segundo explica o Ministério do Ambiente.

“Os benefícios fiscais atribuídos no âmbito da Reforma da Fiscalidade Verde em sede de IMI e IMT têm em vista promover a reabilitação urbana bem como a consagração da eficiência energética na reabilitação urbana, designadamente na execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, que visem, nomeadamente a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística", declara fonte oficial do gabinete do ministro do Ambiente, Jorge Moreira da Silva.

Como conseguir a redução das taxas de IMI e IMT

A redução de taxa de IMI nos prédios urbanos começa no ano, inclusive, em que se verifique a afetação prevista para efeitos da redução da coleta. E dura enquanto se mantiver a produção de energia a partir de fontes renováveis no imóvel - sendo que este benefício vigora pelo período de cinco anos.

Para poder beneficiar desta vantagem fiscal é preciso apresentar um requerimento devidamente documentado no serviço de Finanças da área do prédio, no prazo de 60 dias contados a partir de quando tem a produção renovável que lhe permite aceder à redução à colecta.

Além disso, os imóveis com eficiência energética podem gozar de um desconto de 15% na taxa de IMI, caso isso seja deliberado em assembleia municipal.

O que é um imóvel eficiente?

Para ser considerado como eficiente, o prédio tem de ter uma classe energética igual ou superior a A. Também os imóveis que depois de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação e conservação de edifícios, passem a ter uma classe energética atribuída ao prédio seja superior, em pelo menos duas classes, face à classe energética anteriormente certificada entram nesta categoria.

E os prédios rústicos não ficam de fora das novas regras da fiscalidade verde. Mediante deliberação da assembleia municipal, as autarquias podem fixar uma redução, até 50 %, da taxa de imposto municipal sobre este tipo de imóveis integrados em áreas classificadas que proporcionem serviços de ecossistema não apropriáveis pelo mercado.

Enfim, tal e qual a realidade...603 €.

O preço por metro quadrado (m2) que serve de referência ao apuramento do Valor Patrimonial Tributário (VPT) das casas para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) vai manter-se inalterado nos 603 euros este ano, o que acontece desde 2010. O cálculo deste preço, que tem por base o valor por m2 de construção acrescido de 25% do valor do terreno, é relevante porque pode fazer com que a fatura do IMI desça.

De acordo com o Dinheiro Vivo, o valor do m2, a par com os coeficientes de vetustez (a idade do prédio) e de localização, são os fatores que mais pesam no apuramento do VPT de uma casa, sobre o qual incide a taxa de IMI fixada anualmente pelos municípios, num intervalo entre 0,3% e 0,5%.

Podem beneficiar desta manutenção do preço nos 603 euros todos os imóveis que em 2015 possam vir a ser alvo de uma reavaliação, ou porque são transacionados, ou porque o proprietário tomou a iniciativa de pedir uma atualização do VPT. Trata-se de um processo gratuito e que pode ser requerido nas Finanças após decorridos três anos sobre a última avaliação.

Entre 2003 (ano em que o IMI sucedeu à Contribuição Autárquica) e 2007, o preço por m2 foi subindo até atingir os 615 euros. Manteve-se neste valor em 2008 e desdeu depois, em 2010, até aos 603 euros.  Enfim, tal e qual a realidade,....a comprovar o (des)acerto do médoto de cálculo do VPT.