CONSIDERAÇÕES SOBRE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS

Num investimento, o investidor  abstem-se do consumo ou do prazer presente com o objectivo de desfrutar de mais consumo no futuro e, ao investir suas economias tem a confiança de que o valor investido irá aumentar ao longo do tempo.

Tratando-se de investimentos no mercado imobiliário, podemos dizer que estes se dividem em dois tipos. O primeiro é aquele no qual o investidor tem como principal objetivo usufruir do imóvel para uso próprio, onde o aumento de capital pode até ser interessante no futuro, mas não é seu objetcivo principal. O segundo é aquele no qual o investidor espera aumentar o seu capital, através da renda gerada pelo imóvel ou da sua revenda futura. Neste caso, a natureza do investimento é definida como o uso corrente de recursos para gerar lucros futuros (Harrison, 1976).

Um tipo comum de investimento no mercado imobiliário é o imóvel residencial para uso próprio, no qual o investidor adquire uma casa ou apartamento onde residirá com a sua família. Nesse caso, obedecendo à sua capacidade financeira, o investidor procura adquirir um imóvel com as características que ele considera importantes para seu bem estar e da sua família como, por exemplo, tamanho do imóvel, número de cómodos, conforto, localização, beleza, entre outras. Muitas destas características são puramente qualitativas. Ao investir em um imóvel para uso próprio, a vantagem financeira conseguida pelo investidor é, geralmente deixar de pagar aluguer, reduzindo assim uma considerável parte dos gastos despendidos no orçamento doméstico.

Outro caso comum de investimento em imóveis para uso próprio é o caso de um ou mais investidores que possuem um negócio qualquer e adquirem um imóvel comercial para estabelecer um negócio. Assim como para o investidor que adquire um imóvel residencial para uso próprio, aquele que adquire um imóvel comercial, também para uso próprio tem como vantagem financeira uma parcela mensal de dinheiro que antes era a despesa de aluguer. Essa parcela pode ser reinvestida no próprio negócio, na compra de activos como equipamentos ou matéria prima, ou repassada aos proprietários como lucro.

Há também o investimento de imóveis não para uso próprio, mas sim para obtenção de renda ou lucro através de locação ou revenda. Nesse caso, procura-se um imóvel que garanta a melhor rentabilidade e consequentemente o melhor retorno do capital investido. Longe de se preocupar com com conforto e beleza, mas nem sempre os descartando, o investidor passa a  preocupar-se apenas com números: o preço pago pelo imóvel na sua aquisição, a renda obtida através deste e, consequentemente, o retorno propiciado pelo mesmo, que serve para definir a viabilidade do negócio. Além disso, há o risco do investimento, a probabilidade do investidor não conseguir o retorno projectado.A Avaliação do Bem Imóvel pelo Método Económico-Financeiro, calculando o Cashflow do investimento é a ferramenta ideal para esse tipo de investidor.

Hipóteses

A combinação de modelos permite tratar as características de valorização dos imóveis nas suas duas classes principais: as características construtivas e as características de localização. Estas duas classes de variáveis geram comportamentos diferenciados nos dados de mercado considerando estes como dados geográficos ou espacialmente distribuídos. As hipóteses a verificar são:

Hipóteses:

1. O valor da localização de um imóvel, que pode ser definido como a interacção ou o efeito combinado de todos os factores que influencim na vizinhança do imóvel, pode ser considerado como uma variável regionalizada e modelado por meio da aplicação de métodos geoestatísticos sobre uma amostra de dados de mercado.

2. Os factores de localização que influenciam no valor dos imóveis de uma região actuam sobre todos os tipos de imóveis de forma semelhante, e a influência específica deles para cada tipo de imóvel pode ser modelada por métodos econométricos a partir dos dados de mercado.

3. Os modelos de regressão espacial e em particular o modelo espacial do erro permitem estimar o efeito das variáveis construtivas e das características físicas dos imóveis, possibilitando a sua homogeneização para reduzir a heterogeneidade em relação a estas variáveis numa amostra de dados de mercado.

4. A definição e especificação da matriz de vizinhança utilizada nos testes e modelos de regressão espacial podem ser auxiliadas com o uso das técnicas geoestatísticas, especialmente a função semivariograma, a partir de critérios objectivos baseados nos dados de mercado.

5. Na modelagem do valor dos imóveis podem ser utilizadas em forma combinada as duas técnicas de análise espacial: os modelos de regressão espacial e a krigagem, permitindo estimar de forma adequada os dois tipos de factores que influenciam no valor dos imóveis: as suas características físicas e construtivas e as suas características de localização. 

Benefícios Fiscais para os imóveis eficientes, em IMI e IMT.

Tem um imóvel com produção de energia a partir de fontes renováveis? 

Então pode beneficiar de uma redução de 50% da taxa de imposto municipal sobre imóveis (IMI). Esta é uma das novidades da nova fiscalidade verde, em vigor desde o início deste ano. O objetivo do Governo com as novas vantagens fiscais em sede de IMI e IMT é dinamizar a reabilitação urbana e a eficiência energética no setor da construção, segundo explica o Ministério do Ambiente.

“Os benefícios fiscais atribuídos no âmbito da Reforma da Fiscalidade Verde em sede de IMI e IMT têm em vista promover a reabilitação urbana bem como a consagração da eficiência energética na reabilitação urbana, designadamente na execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, que visem, nomeadamente a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística", declara fonte oficial do gabinete do ministro do Ambiente, Jorge Moreira da Silva.

Como conseguir a redução das taxas de IMI e IMT

A redução de taxa de IMI nos prédios urbanos começa no ano, inclusive, em que se verifique a afetação prevista para efeitos da redução da coleta. E dura enquanto se mantiver a produção de energia a partir de fontes renováveis no imóvel - sendo que este benefício vigora pelo período de cinco anos.

Para poder beneficiar desta vantagem fiscal é preciso apresentar um requerimento devidamente documentado no serviço de Finanças da área do prédio, no prazo de 60 dias contados a partir de quando tem a produção renovável que lhe permite aceder à redução à colecta.

Além disso, os imóveis com eficiência energética podem gozar de um desconto de 15% na taxa de IMI, caso isso seja deliberado em assembleia municipal.

O que é um imóvel eficiente?

Para ser considerado como eficiente, o prédio tem de ter uma classe energética igual ou superior a A. Também os imóveis que depois de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação e conservação de edifícios, passem a ter uma classe energética atribuída ao prédio seja superior, em pelo menos duas classes, face à classe energética anteriormente certificada entram nesta categoria.

E os prédios rústicos não ficam de fora das novas regras da fiscalidade verde. Mediante deliberação da assembleia municipal, as autarquias podem fixar uma redução, até 50 %, da taxa de imposto municipal sobre este tipo de imóveis integrados em áreas classificadas que proporcionem serviços de ecossistema não apropriáveis pelo mercado.

Enfim, tal e qual a realidade...603 €.

O preço por metro quadrado (m2) que serve de referência ao apuramento do Valor Patrimonial Tributário (VPT) das casas para efeitos de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) vai manter-se inalterado nos 603 euros este ano, o que acontece desde 2010. O cálculo deste preço, que tem por base o valor por m2 de construção acrescido de 25% do valor do terreno, é relevante porque pode fazer com que a fatura do IMI desça.

De acordo com o Dinheiro Vivo, o valor do m2, a par com os coeficientes de vetustez (a idade do prédio) e de localização, são os fatores que mais pesam no apuramento do VPT de uma casa, sobre o qual incide a taxa de IMI fixada anualmente pelos municípios, num intervalo entre 0,3% e 0,5%.

Podem beneficiar desta manutenção do preço nos 603 euros todos os imóveis que em 2015 possam vir a ser alvo de uma reavaliação, ou porque são transacionados, ou porque o proprietário tomou a iniciativa de pedir uma atualização do VPT. Trata-se de um processo gratuito e que pode ser requerido nas Finanças após decorridos três anos sobre a última avaliação.

Entre 2003 (ano em que o IMI sucedeu à Contribuição Autárquica) e 2007, o preço por m2 foi subindo até atingir os 615 euros. Manteve-se neste valor em 2008 e desdeu depois, em 2010, até aos 603 euros.  Enfim, tal e qual a realidade,....a comprovar o (des)acerto do médoto de cálculo do VPT.