REUNIÃO DE PERITOS LOCAIS

Realiza-se no auditório da Sede Nacional da Ordem dos Engenheiros, em Lisboa, no dia 10 de Setembro, pelas 17h, uma reunião organizada pela Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia (APAE), com o apoio da Ordem dos Arquitectos.

Além dos associados da APAE, a reunião é aberta a outros peritos locais e destina-se a fazer o ponto da situação das condições em que a avaliação geral está a ser realizada.

Inscrição prévia (gratuita), na Secretaria da APAE através dos seguintes contactos:

E-mail: apae@mail.telepac.pt

Fonte: http://www.arquitectos.pt/index.htm?no=2020493739%2C154

CASAS PERDEM VALOR

Se antes comprar casa era um bom investimento porque valorizava, hoje essa situação inverteu-se. Em Junho deste ano, o valor médio de avaliação bancária para habitação desceu 7,9%.

Uma das principais preocupações do setor imobiliário nos últimos tempos tem sido a desvalorização na avaliação bancária dos imóveis. Depois de anos de crescente valorização, os valores das casas começaram a cair. E se comprar um imóvel representava um bom investimento, esse negócio já não é assim tão rentável. Tal como no mercado automóvel, onde o carro que sai do stand começa automaticamente a desvalorizar; também as casas seguem o mesmo caminho.

De acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE), no mês de Junho deste ano o valor médio de avaliação bancária para habitação situou-se nos 1.039 euros o metro quadrado, registando uma variação mensal negativa de 0,8%, e um decréscimo homólogo de 7,9%. Em termos de amplitude, considerando os 25% menores e 25% maiores, a avaliação bancária nacional para habitação registou-se entre os 667 euros/m2 e os 1.673/m2.

Algarve com valores mais elevados

Segundo o relatório de Agosto de 2012 do Gabinete de Estudos da APEMIP (Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), numa desagregação por regiões é interessante verificar que no mês de Junho, o Algarve registou o valor médio de avaliação mais elevado (1.332/m2), seguindo a tendência do mês passado.

Já nas Áreas Metropolitanas, de Lisboa e do Porto, o valor médio no mês em análise foi respetivamente de 1.240 euros/m2 e 967/m2. Com valores acima das respetivas médias metropolitanas estão os municípios de Lisboa (1.875/m2), Cascais (1.531/mm2), Oeiras (1.480/m2), Odivelas (1.291/m2), Loures (1.257/m2) e Almada (1.254/m1); e Porto (1.288/m2), Matosinhos (1.139/m2), Espinho (1.123/m2), Póvoa do Varzim (1.105/m2) e Vila do Conde (999/m2).

Apartamentos valem mais

Através do INE é possível observar a variável em análise para cerca de quarenta cidades. Nestas destacaram-se em Junho, com valores acima da média nacional, Faro (1.315/m2), Portimão (1.257/m2), Évora (1.243/m2), Coimbra (1,217/m2) e Olhão (1.062/m2). Numa análise por tipo de habitação, mais concretamente apartamentos vs moradias, no mesmo período o valor médio, no âmbito nacional era 1.065/m2 e 992/m2, respetivamente.

Comparando o mês em análise com o mesmo período em 2011, observou-se uma contração mais acentuada nos apartamentos (-9,5%) do que nas moradias (-5,8%). Também face a Maio houve uma quebra, mas menor, nos apartamentos (-1,2%), e uma ligeira subida nas moradias (0,2%).

Este panorama sugere que, ao decidir a compra de uma habitação, é necessário equacionar muito bem a casa que pretende adquirir. Na altura de escolher, pondere os prós e contras da habitação porque mais tarde, se optar pela venda, poderá não ser pelo mesmo preço que a comprou, mas sim inferior.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/casas-perdem-valor.html

AVALIAÇÕES BANCÁRIAS, VOLTAM A DESCER

O valor médio da avaliação bancária da habitação voltou a descer em Julho, com o metro quadrado a valer 1.033 euros, menos seis euros do que em Junho, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística.

Em Julho de 2011, o valor médio da avaliação bancária situava-se nos 1.114 euros, o que corresponde a uma variação homóloga de -7,3% e a uma desvalorização do metro quadrado em 81 euros.

Na Área Metropolitana de Lisboa, a diminuição foi mais acentuada, com o valor médio da avaliação bancária em julho a fixar-se nos 1.236 euros, 0,3% abaixo do mês anterior e menos 8,5% do que o mês homólogo.

Na Área Metropolitana do Porto, o valor da avaliação bancária situou-se nos 969 euros por metro quadrado, o que corresponde a uma variação de 0,2% em cadeia e -6,8% em termos homólogos.

A região do Alentejo e a Região Autónoma dos Açores foram as que registaram uma variação homóloga mais acentuada, com descidas de 9 e 21%, respectivamente.

Fonte. Económico

MERCADO IMOBILIÁRIO, CONSUMIDOR COM NOVOS COMPORTAMENTOS

Por muito tempo, para alcançar os seus objetivos de marketing, foram usadas técnicas e estratégia como telemarketing, email’s em massa, mala direta, rádio, impressos e TV visando impactar o consumidor das mais variadas formas possíveis. No cenário atual, em que vivemos uma revolução digital, o uso dessas técnicas e estratégias tem perdido eficácia à medida que o consumidor aprende e começa a evitar essas interrupções.

O novo comportamento

Com a popularização dos mecanismos de buscas como Google, Yahoo e Bing ou de portais e sites que concentram ofertas de imóveis e imobiliárias, o utilizador está aprendendo a se comportar de forma crítica e seletiva. A internet permite ao  utilizador  fazer a sua busca no conforto e comodidade de seu lar, podendo fazer um levantamento completo do imóvel, da região, visualizar fotos e vídeos, pesquisar dados relevantes sobre o bairro e solicitar o agendamento de uma visita, que muitas vezes pode ser feita online diretamente com o agente imobiliário.

Hoje, o consumidor pesquisa e recolhe informações através de mecanismos de buscas. Quem procura alguma informação executa uma pesquisa de dezenas ou centenas de vezes por dia e ao invés de assistir a uma publicidade na TV, ler uma mensagem de spam ou ouvir um representante de vendas, a maioria prefere por intermédio de notebooks, tablets ou smartphones procurar a informação online através de um portal ou blog especializado que encontrou no Google.

Somado a isso temos o efeito da viralização(antes chamado “boca-a-boca”) que tem sido potencializado pelas redes sociais, permitindo ao mediador trabalhar a fidelização de seus potenciais clientes junto da sua marca ou seu nome, através de um continuo relacionamento, seja através de email-marketing ou através das redes sociais.

O nível de confiança adquirido por motores de busca como o Google, bem como de sites e portais imobiliários aliado ao poder de propagação de redes sociais como Facebook, Twitter e Google Plus, permitem aos profissionais do setor imobiliário um alto nível de segmentação, aumentando a relevância para o seu cliente e consequentemente melhorando os resultados de suas ações.

O Marketing tradicional acabou?

É lógico que marketing tradicional continua tendo seu valor...aliás, o marketing online é apenas mais uma das várias estratégias de marketing. O que deve ser feito é a revisão de velhos conceitos e paradigmas, afinal, as pessoas cansaram-se de serem interrompidas através das mensagens tradicionais criando um bloqueio natural que muitas vezes leva à rejeição natural do que está sendo oferecido.

O ponto principal é que as pessoas aprendem e interagem de forma totalmente diferente desde alguns anos atrás e usam a internet para obter informações, comprar e se relacionar, trazendo um novo comportamento pouco conhecido e explorado. Entretanto, a essência do ser humano continua sendo a mesma com os seus desejos, falhas e vontades, o que mudou foi o seu comportamento perante essas necessidades que hoje são potencializadas pelas redes sociais.

O caminho do sucesso é, sem dúvida, o equilíbrio e a combinação certa das estratégias disponibilizadas, procurando sempre integrar as ações tradicionais com as novas ferramentas que hoje estão facilmente acessíveis,  e tentar cada vez mais entender as atividades e relações humanas para conseguir atender seus anseios e desejos.

Fonte:http://imobnewsportugal.blogspot.pt/2012/08/o-novo-comportamento-do-consumidor-no.html?utm_source=feedburner&utm_medium=email&utm_campaign=Feed:+blogspot/TQXhj+(ImoNews+Portugal)

A REGRESSÃO LINEAR

Todos os métodos acabam por ser comparativos com os dados de mercado.

Quando a variável dependente ou explicada é determinada por uma variável conhecida temos uma regressão simples. Quando esta relação é linear temos uma regressão linear simples.

A melhor maneira de observar as tendências extraídas do próprio mercado é através de uma representação dos dados em eixos cartesianos.

Se considerarmos, como nos exemplos das Fig.(s)1.; 2; 3 e 4 uma representação da variação dos preços unitários do terreno, em relação às respectivas frentes dos lotes podemos observar :

Na figura 1. a atendência da amostra. A intensidade (inclinação da recta) da amostra. A dispersão de dados (homocedasticidade) da  amostra.  A forma funcional da curva da amostra.                                                                      

Na figura 2 pode-se antever a recta de regressão correspondente à amostra, representada pela recta que passa mais próxima de todos os pontos e que corresponde ao modelo procurado.                                                  

                         Fig. 1.  Tendência da amostra      Fig. 2. A recta de regressão

Assim para se encontrar uma estimativa do preço médio para um lote com Fo de frente, basta encontrar o correspondente preço qo na Fig. 3. Para explicitar o modelo em forma de uma equação, por se tratar de uma recta será no exemplo da Fig. 4 a seguinte equação:

    Fig.  3  Estimativa do  preço médio        Fig. 4. O modelo em forma de uma equação

q = bo + b1 . Fe

  onde bo = 98  ® corresponde ao coef. linear da recta

    b1  = tg 45º = 1® corresponde ao coef. angular

Q = 98 + Fe sendo  este o Modelo para estimar os preços médios de quaisquer terrenos com frentes    dentro dos limites abrangidos pela pesquisa.    

INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, MÉTODO CIENTIFICO

Esta metodologia, reconhecida por diversos autores  como cientifica, difere frontalmente dos procedimentos empíricos adoptados pela homogeneização de valores, onde predomina o subjectivismo dos factores correctivos que não respeitam o mercado e o atrelam ao pensamento e à vontade do avaliador.

O Método Cientifico propícia a busca do verdadeiro comportamento do mercado, através de modelos matemáticos que descrevem a real influência dos atributos formadores de valor, livre de subjectividade e das fórmulas empíricas.

É válido para este Método o que atrás ficou dito para o Método Comparativo de Dados de Mercado, sendo diferente na forma de tratamento dos dados que sucintamente iremos partilhar e explanar no futuro. 

TAXA NOMINAL E TAXA EFECTIVA

Tem ainda valor e resultados diferentes considerar-se uma taxa nominal, ou uma taxa efectiva.

Diz-se que uma Taxa é Nominal: Quando o período de capitalização difere do representado por ela, por exemplo,    t = 12% a.a.( ao ano) com capitalização mensal. Isto é o mesmo que uma capitalização de 1% a.m.., que representa mais que 12% a.a..

Diz-se que uma Taxa é Efectiva: Quando o período de capitalização coincide com o representado por ela.

 Questões – Problema do Método:

- Determinação do Prémio de Risco ou taxa de atractividade.

- Existência de um mercado de arrendamento capaz de fornecer valores médios de renda.