NOVA NORMATIVA NA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA, SIM OU NÃO?

Considera a necessidade e urgência da adoção de regulamentação e normalização de procedimentos e profissionais no exercício da atividade de avaliador imobiliário em Portugal, por forma a conseguir uma equiparação ao melhor uso e desenvolvimento alcançado no estado da arte noutras latitudes.?

A pergunta e respostas são encontradas aqui,:

 https://www.facebook.com/groups/avalgeral/permalink/385995084815860/

Da Comunicação que apresentaremos brevemente, no próximo Congresso da Construção em Coimbra:

]...Apesar da relevância de um forte e tradicional mercado de serviços nesta área, a atividade profissional de avaliação imobiliária em Portugal padece de “enfermidades” e resiste fortemente a um “tratamento”. Comparativamente ao que se faz noutras partes do mundo, o atraso é evidente.

Em primeiro lugar, a profissão está completamente desregulada. Há duas associações profissionais, a APAE- Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia e mais recentemente a ANA- Associação Nacional de Avaliadores, sem quaisquer sinais de convergência entre ambas e ambas com representatividade diminuta face ao universo de profissionais. Neste cenário a CMVM - Comissão de Mercado de Valores Mobiliários, parece ter-se outorgado a si própria a capacidade de estabelecer as condições de registo e acesso destes profissionais na avaliação de imóveis de fundos imobiliários, estabelecendo para tal determinados parâmetros e valores mínimos.

Ao nível da avaliação patrimonial fiscal, que afeta uma grande parte dos portugueses, o cenário é idêntico. Aí, o código CIMI - Código do Imposto Municipal sobre Imóveis é “a Bíblia” e nada mais parece importar. Tem havido alguma contestação relativamente ao método de cálculo da avaliação consagrado no código CIMI, cujas debilidades são cada vez mais evidentes face à atual degradação dos valores de mercado.

Neste último domínio, da tributação patrimonial dos prédios urbanos em Portugal e da habitação em particular, é assaz relevante por razões de Estado, de justiça social e equidade, conhecer o efetivo e real valor de mercado e de rendimento dos imóveis. Para tal impõe-se uma profunda reforma legislativa e reguladora da atividade de avaliar que nos aproxime do estado da arte em uso, em comunidades técnica e cientificamente nesta profissão mais desenvolvidas....[

Participe!

DESVIO PADRÃO DO MODELO

Na análise pela Inferência Estatística o que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados da regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

  

Desvio Padrão do Modelo

O desvio padrão de um modelo geral com “p” parâmetros estimados (no caso de regressão simples p=2 – a, b) ajustados  a “n” dados yi  por uma equação de média ŷi  é dado por: 

           Se =   [( Σ (yi – ŷi )² ) / ( n – p)]^ 1/2           Onde (n-p) representa o número de graus de liberdade do modelo.

                 

O quadrado do desvio padrão fornece a variância do sistema. Isto é, a média dos quadrados dos resíduos. Entre dois modelos, deve-se escolher o de menor variância.

EXPERT EM PROGRAMAÇÃO WINDOWS

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PIPELINE IMOBILIÁRIO

Oferta e Absorção Residencial SIR-AM Porto regista vendas 14% abaixo do valor de oferta. Descontos nos usados agravam-se para 10% no Algarve.
 Oferta e Contratos de Arrendamento Rendas caem 1,8% no Porto. Tempo de absorção decresce 4 meses na AM Porto mas sobe 3 meses no Algarve.
 Turismo Segundo artigo da Aguirre Newman, Turismo terá impacto de 25.700 M€ no PIB e contribuirá para a criação de 864.500 empregos.
 Certificação Energética Certificados 284 novos fogos na AM Porto e 191 no Algarve. Classe A caracteriza maioria da construção nova nas 2 regiões.
 Investimentos Imobiliários no Brasil Os investimentos imobiliários no Brasil no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, pelo Desk Brasil da Abreu Advogados. 
Responsabilidade Social e Terceiro Sector
Impulso Positivo destaca projetos da IKEA Foundation em Portugal e no mundo bem como da Associação ASAS.

QUAL SERÁ HOJE A VIDA ÚTIL DE UM PRÉDIO HABITACIONAL ?

 

Voltando ao tema do valor do terreno e de um modo sintético:

Num empreendimento o seu presumivel valor final de transacção PVT é determinado pelo método de custos ou de reposição, (em que fica patente o valor para o Seguro do mesmo), pela expressão PVT= T+ Cc+Ea+Ef+Ec+LP em que Cc são custos da construção, os E são encargos administrativos (incluindo projectos e licenças), financeiros e de comercialização e LP ou por vezes dito LI (lucros / imprevistos) para lucro do promotor. 

Assim o T deverá valer, na óptica do construtor/promotor, o remanescente do valor a que se pretende vender deduzido de todos os custos da construção. Assim o T deverá cobrir o preço de compra do mesmo, não esquecendo que sobre o mesmo há a pagar o IMT e taxas e eventuais custos de infraestruturas (se não as houver ou ligações a grande distãncia das redes de água, electricidade e esgotos) . 

Particular atenção a custos de demolições de construções existentes no local ou movimentos de terra apreciáves. Todavia é fundamental ter conhecimento do PDM local para verificar da viabilidade da construção pretendida e o terreno não ter ónus. 

Feito isto é espectável que o terreno valha 20% a 35% função do local e finalidade da construção: desde a habitação em prédio em PH em local pobre ou comércio em locais nobres, passando pelas moradias e escritórios.

 Tudo isto em mercado estabilizado, o que não é o caso actual, e num pressuposto de prédio novo a construir ou usado e depreciado conforme tabela de Ross-Heidecke. 

Questão aos colegas para discussão : Qual a vida útil um prédio habitacional? . Colegas, um abraço.

Por,
Manuel Da Veiga Alves, aqui: https://www.facebook.com/cardosodsilva

Cardoso da Silva Manuel Da Veiga Alves, grato pela questão que levanta.

Pertinente sem dúvida. Estou a pensar na analogia, por estes tempos esquecida, do necessário tempo de amortização do investimento face ao presumível rendimento,...dado que a variável e componente de mais valias ou valorizações, a bem dizer, deixa de estar presente. Ao invés, teremos assim proválvelmente no futuro, que atender à desvalorização comercial, pela via do valor actualizado liquido, num cenário de provável deflação...e no términus de uma vida útil cada vez mais breve, necessáriamente reinvestir remodelando, reabilitando.

Sabendo-se que a vida técnica "útil" do imobiliário, por via da inovação é cada vez menor, a questão que põe parece-me tão simples quanto pertinente. Vou, com sua anuência, pegar nela e replicá-la o meu blogue a que convido se junte aqui.

Caros Colegas,

Qual a V/  reflexão ou opinião, sobre a questão? Deixe-nos o seu comentário.
Grato.

A SUA CASA TEM O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO CORRECTO?

A Deco Proteste lançou um simulador para saber se têm ou não falhas as avaliações feitas pelas finanças para definir o valor tributário dos imóveis fundamental para definir o IMI a pagar pelos contribuintes.

Há algumas semanas a associação de consumidores revelou que há factores importantes para as contas que não são automaticamente actualizados pelo fisco, bem como que já encontrou erros em algumas das reavaliações feitas este ano pelas finanças ao valor patrimonial dos imóveis.

O problema é que pedir a reavaliação do imóvel custa 204 euros, dinheiro que só é devolvido se o contribuinte tiver razão na queixa. Para ajudar as fazer as contas, a Deco Proteste lançou agora um simulador.

À TSF, Joaquim Rodrigues da Silva, da Deco Proteste, sublinha que este simulador dá uma garantia adicional ao contribuinte para ter a certeza se tem ou não razão e receber de volta os 204 euros pagos para pedir a reavaliação.

A associação de consumidores tem aconselhado muita atenção aos contribuintes que estão a receber as reavaliações e acrescenta que, na maioria dos casos, quem teve uma avaliação de 2005 a 2008 deve ir às finanças pedir uma actualização do valor do imóvel.

Simular aqui:http://www.deco.proteste.pt/dinheiro/impostos/simule-e-poupe/imi-valor-da-casa-esta-correto

COEFICIENTE DE AJUSTAMENTO DE ÁREAS-CIMI

O cálculo da área bruta total de construção é o principal parâmetro de cálculo do Método Imi, sendo a área   contabilizável para o cálculo do valor      patrimonial tributário    regressiva em relação à área real , para superfícies acima da média.

Caj - Coeficiente de ajustamento de áreas:

1 - Para os prédios cuja afectação seja a habitação, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes fórmulas:

2 - Para os prédios cujas afectações sejam o comércio ou os serviços, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é  aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:

3 - Para os prédios cuja afectação seja a indústria, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:

4 - Para os prédios cuja afectação seja a de estacionamento coberto, individual ou colectivo, fechado ou aberto, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, seguindo a mesma metodologia de cálculo do n.º 1, de acordo com a seguinte tabela:

5 - Nos terrenos para construção, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às edificações autorizadas ou previstas, de acordo com as seguintes regras:

a) Quando existir apenas uma afectação, aplica-se a tabela correspondente;

b) Quando existir mais de uma afectação, com discriminação de área, aplica-se a tabela correspondente a cada uma das afectações;

c) Quando existir mais de uma afectação e não seja possível estabelecer a discriminação referida na alínea anterior, aplica-se a tabela da afectação economicamente dominante.