O fisco está a proceder, até ao
final do ano, à reavaliação de mais de cinco milhões de imóveis que não foram
vendidos depois de 1 de Dezembro de 2003 para efeitos do Imposto Municipal
sobre Imóveis (IMI). Isto significa que vamos assistir a uma maior carga fiscal
sobre os prédios urbanos. A Associação Nacional de Proprietários alertou para algumas situações que vão originar “revolta” em muitos casos
porque há inúmeras situações em que a carga fiscal vai quintuplicar.
A verdade é que a reavaliação vai
conduzir, em regra geral, a um aumento dos valores patrimoniais. A razão é
simples: esta incide sobre casas, lojas, terrenos e prédios registados há
vários anos – em alguns casos, há décadas – e, por isso mesmo, o valor nunca
foi revisto de forma rigorosa, estando, como tal, desajustada da realidade.
O que é certo é que os
proprietários não são obrigados a “baixar os braços” e a aceitar o novo valor
que é atribuído pela Administração Tributária. Os senhorios podem pedir uma
reavaliação do imóvel. Esse pedido terá de ser feito no prazo de 30 dias a
contar da data de notificação, mas tem um custo: 204 euros que só serão
devolvidos caso o contribuinte tenha razão. “Se a nova avaliação for
desfavorável, ou seja, resultar no mesmo valor patrimonial tributário ou
superior, não terá direito à devolução”.
Para reclamar, deverá dirigir-se
às Finanças e levar vários meios de prova. É o caso, por exemplo, de plantas,
anúncios de venda de casas idênticas, documentos de imobiliárias ou avaliações.
A partir daí, o fisco tem até 60 dias para analisar o caso e enviar uma
notificação com o novo valor patrimonial. Se o proprietário, mais uma vez, não
concordar, terá de avançar para uma impugnação judicial.
A segunda avaliação de um prédio
pode ser impugnada com fundamento em qualquer ilegalidade, designadamente a
errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio. A impugnação
não tem efeito suspensivo, pelo que o IMI continua a ser devido até à resolução
da impugnação alerta o site da Administração Geral Tributária.
Não se esqueça, no entanto, que
dois apartamentos no mesmo prédio e com a mesma tipologia não são obrigados a
ter o mesmo valor patrimonial tributário (VPT). “Basta, por exemplo, que a
exposição solar ou a vista de um deles seja considerada melhor para haver uma
diferença de valores.
NOTIFICAÇÃO
No momento em que receberem a
notificação, os contribuintes devem verificar se os dados do imóvel estão
correctos. “O fisco também se pode enganar e, a verdade é que um pequeno erro,
por exemplo, no cálculo da área total (como sabemos já ter acontecido) pode
significar uma diferença substancial no valor do IMI”. Outro dado que deve confirmar é o coeficiente de localização. Para isso, pode
utilizar os dados disponíveis no site das Finanças. “Se detectar um erro, não
deixe passar o prazo de 30 dias para reclamar. Caso contrário, só passados três
anos poderá pedir uma nova reavaliação”. Mais uma vez, este pedido custa 204
euros, verba essa que só será devolvida caso o proprietário tenha razão. Neste
caso, o processo é idêntico à segunda reavaliação e, como tal, terá de se
dirigir às repartições de finanças para reclamar.
EXCEPÇÕES
Quem tem uma casa posterior a Dezembro de 2003
“escapa” a esta reavaliação geral do património, pois os proprietários já estão
a pagar segundo as novas regras. Mesmo assim, a Deco afirma que é possível
seguir alguns truques para poupar algum dinheiro no IMI.
Para isso, terá de pedir uma atualização
dos valores que constam na caderneta predial. Para já, o pedido é gratuito e só
pode ser feito se passarem, pelo menos, três anos depois da última avaliação.
“Se, feita a nova avaliação, não concordar com o valor atribuído, pode requerer
uma segunda avaliação no prazo de 30 dias a contar da data de notificação, mas
terá de pagar entre 765 e 3060 euros.
Isto porque há parâmetros no
cálculo do imposto que não são atualizados automaticamente. É nesses que é
possível poupar. O valor de construção é uma das parcelas que mais pesa no
valor tributário, pois reflete o preço do terreno no ano da construção. “O
valor do metro quadrado foi inflacionado até atingir 615 euros, em 2006.
Depois, para responder à crise no mercado imobiliário, o fisco começou a
descê-lo até este estabilizar nos 603 euros em 2010. Por exemplo, se a casa foi
avaliada entre 2006 e 2008, o valor de construção para efeitos fiscais é de 615
euros por metro quadrado. Logo, se pedir a atualização desse critério, pagará
menos imposto.
A idade do imóvel, medida pelo
coeficiente de vetustez, também é usada para apurar o valor patrimonial. Tem
em conta o número de anos completos desde a data da licença de utilização ou da
data de conclusão das obras de edificação e vai diminuindo em função da
antiguidade do imóvel. Mas, como também não é actualizada automaticamente, o
coeficiente estará incorrecto. Há casos em que
os proprietários, utilizando esta informação, conseguiram baixar mais de cem
euros à sua factura anual de IMI. Antes de reclamar poderá sempre consultar um avaliador profissional, talvez seja isso que deva fazer primeiro.
Saiba como funciona avaliação
dos imóveis
Quem faz essa avaliação?
O fisco e para determinar o valor
patrimonial tributário (VPT), as finanças contam com uma equipa de técnicos
(alguns contratados especificamente para esta tarefa) e com a colaboração das
câmaras municipais.
Como é feito o processo?
O fisco recorre a várias fontes
de informação. Visitas ao local, consulta de plantas de arquitectura e também,
entre outras, à verificação do VPT atribuído às casas que, num mesmo prédio, já
tenham sido avaliadas segundo o IMI (porque foram transaccionadas após Dezembro
de 2003).
Vai pagar mais IMI?
A probabilidade é grande, tudo
depende da localização, área de construção, idade ou até do chamado índice de
conforto do imóvel. Se da avaliação resultar uma subida significativa do VPT, a
factura do IMI vai subir porque o acréscimo do valor anulará o efeito da
descida da taxa.
Quando começa o IMI a incidir
sobre o novo VPT?
A partir do próximo ano.
Qual é o prazo para pagar?
É pago anualmente, através de um
documento único de cobrança durante o mês de Abril, ou se o valor do IMI for
superior a 250 euros, em duas prestações durante os meses de Abril e de
Setembro. Os documentos de cobrança emitidos fora do prazo normal de liquidação
são pagos até ao fim do mês seguinte ao da notificação. Só os documentos de
cobrança relativos a dois ou mais anos, de montante superior a 250 euros são
pagos com intervalos de seis meses.
