COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO

O que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados da regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

Coeficiente de Correlação

Traduz numericamente o quanto as variáveis estão relacionadas entre si, é variável entre -1 e +1 e representada pela letra r.

Logo  -1≤ r ≤ +1

Quando:

r > 0  a  correlação é directa, correspondendo a uma recta crescente

r = 0  a correlação é nula, correspondendo a uma recta horizontal

r < 0  a correlação é inversa, correspondendo a uma recta decrescente

Tabela de interpretação de correlação:

                  r = 0 correlação nula

                  0 < r ≤ 0,30 correlação fraca

                  0,30 < r ≤ 0,60 correlação média

                  0,60 < r ≤ 0,90 correlação forte

                  0,90 < r ≤ 0,99 correlação fortíssima

                  r = 1 correlação perfeita

o coeficiente da relação é dado por: 

         

r =    sxy /  (sxx . syy)  ^(1/2) 

            

Onde , 

                  sxy = covariância  (x,y)

                            n                  n           n

                 sxy = Σ xiyi – (Σ xi . Σ yi ) / n

                                      i                   i            i

Com ,        xi = variável explicativa

                  yi = variável explicada

                  n = número de dados de pesquisa

                  sxx = variância da variável explicativa

                             n              n           

                  sxx = Σ xi² – (Σ xi²) / n

                             i                i             

                  syy = variância da variável explicada

                                      n               n           

                  syy = Σ yi² – (Σ yi ²) / n

                                      i                 i             

O Coeficiente de Correlação permite concluir que o ajuste de um modelo é melhor que o outro, mas não permite conclusões definitivas.

POUPANÇA ENERGÉTICA EM EDIFÍCIOS

Por estes dias temos observado uma procura crescente na internet por soluções conducentes à redução de consumos elétricos em edifícios. Testemunha-nos isso, o post noticia sobre Telemetria, até agora e por estes dias o mais lido deste blog.

Convém dizer que não há soluções fáceis, muito menos prontos-a-vestir. A singularidade de cada edifício, casa ou apartamento, exige uma análise aturada sobre o existente e a a ponderação de medidas corretivas sustentáveis que não serão encontradas sem o auxílio e a abordagem de um técnico profissional especializado.

Para o comum da resolução das situações de intervenção possíveis em habitação, comércio ou serviços deve procurar um Perito Certificado pela ADENE. Não embarque em despesas com novos equipamentos, só porque sim, ou porque quem lho vende promete milagres…Tão pouco deve obter um certificado, pelo certificado. Exija como objetivo uma efetiva redução na fatura de eletricidade.

A melhoria do desempenho ambiental de edifícios já existentes, desenvolvidos sob normas menos rigorosas do que as atuais, é de momento uma prioridade para responder aos desafios das alterações climáticas. Assim, para melhorar a sustentabilidade de um edifício torna-se necessário ter como base uma norma consistente e fidedigna.

Os aspetos principais do uso de um edifício avaliam-se mediante indicadores tangíveis e mensuráveis: energia, emissões, água, resíduos, saúde e transporte.

Durante uma auditoria devem analisar-se três níveis de rendimento:

1) Intrínseco: avaliação referente à envolvente do edifício e às suas instalações como foram desenhadas e tendo em conta um uso convencional.

2) Potencial: em relação ao valor intrínseco após um investimento limitado (menor ou igual a 5 anos) e otimizações-chave

3) Real: desempenho avaliado com os ocupantes e gestão atuais

O rendimento intrínseco de um edifício (ligado ao desenho da envolvente e das instalações) separa-se dos aspetos operacionais (gestão da propriedade assim como uso e comportamento dos ocupantes) e climáticos locais. Isto possibilita uma comparação consistente do comportamento dos edifícios, qualquer que seja o seu uso, estratégia de operação ou localização geográfica.

GESTOR/MEDIADOR IMOBILIÁRIO

A exemplo de concepções de trabalho em países europeus com forte tradição no mercado de arrendamento imobiliário  e   noutras latitudes onde esse mercado do arrendamento é mais expressivo,  na mediação imobiliária a função de gestor imobiliário é muitas vezes cumulativa, em diferentes variantes que poderão coexistir em simultâneo, ou não. É provável que esses serviços prestados no imobiliário sejam uma tendência nos próximos anos em Portugal. As funções mais correntes  e cumulativas com a mediação são:

Gerente de condomínio.

Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais. Este tipo de gerente forma um elo essencial entre os residentes e o gerente de propriedades, pois ocupa uma posição que lhe dá flexibilidade para supervisionar as operações diárias do imóvel. O gerente de condomínio lida não apenas com os aspetos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais. Isso pode dar-se através de encontro com pessoas que querem alugar um apartamento, até a efetiva coleta do aluguer. Para essa função, é necessário que o candidato saiba comunicar-se bem, além de gostar de interagir com pessoas. Entre outras responsabilidades, a pessoa que ocupa esse cargo deve avaliar o desempenho financeiro do imóvel, medido através dos registros de receitas e despesas da propriedade. 

Gerente de propriedades.

A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. O gerente de propriedades é primeiramente responsável pelo bem tangível, fazendo a gestão da propriedade enquanto bem físico. Ele garante a execução das atividades diárias dos gerentes de condomínio e de outros empregados, ou dos trabalhos sendo executados por terceiros. O gerente de propriedades desenvolve e segue um plano administrativo aprovado pelo proprietário. Tal plano rege todos os aspetos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade. Os gerentes de propriedade são diretamente responsáveis por manter e adicionar valor ao imóvel por meio do aprimoramento da renda operacional líquida, utilizando procedimentos operacionais eficazes e otimizando o aluguer e outras rendas.

Gerente de bens.

A pessoa que exerce essa função representa o proprietário e tem como responsabilidade gerir a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que irão adicionar valor para cada unidade gerida. As funções operacionais são exercidas e controladas pelos gerentes de propriedade e de condomínio, já que cabe ao gerente de bens cuidar da valorização a longo prazo da propriedade, como também do fluxo de caixa imediato. Em muitos casos, as metas de performance para a propriedade são estabelecidas pelo gerente de bens e depois implementadas pelo gerente de propriedades. O papel do gerente de bens ainda está sendo definido dentro de muitas organizações, e suas responsabilidades podem variar enormemente de um ambiente para outro. Em geral, o gerente de bens acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gestão diária, e venda do imóvel. Isso requer que o profissional esteja sempre atualizado sobre as oscilações do mercado e os fatores económicos que podem levar a alterações na estrutura física ou financeira do projeto.

CIMI,FÓRMULA GERAL

A explanação do cálculo de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, assume nos termos do Artº 38º do Dec.Lei 287/2003 de 12 de Novembro, a seguinte fórmula geral:

                                                Vt = Vc x A x Ca x Cl  x Cq x Cv

Com o seguinte significado:

Vt = valor patrimonial tributário

Vc = valor base dos prédios edificados

A  = área bruta de construção + área excedente à  área de implantação ó coberta + descoberta 

Ca = coeficiente de afectação

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

Cv = coeficiente de vetustez

Sendo Vc o correspondente ao custo médio de construção por m², acrescido do valor do m² de terreno de implantação fixado em 25% daquele custo.

Para vigorar no ano económico de 2003-2004, foi fixado pela Portaria nº 982/2004 os seguintes valores:

     Custo Médio de Construção por m²  – 480 €

Valor do m² de Terreno de implantação – 120 €

                                                       ∑  Vc – 600 € (a vigorar no ano económico de 2003 -2004)

IMOBILIÁRIO:TODOS OS MERCADOS PARADOS

O Bem não se identifica com o Dever. O verdadeiro ofício da razão - disse Descartes - é examinar o justo valor de todos os bens.

"O mercado imobiliário português está a atravessar uma das piores fases de sempre. De acordo com um estudo divulgado hoje pela consultora imobiliária Cushman & Wakefield, todos os segmentos do mercado "estão parados".

De acordo com a responsável da área de estudos de mercado da Cuhsman, Marta Costa, "praticamente não há investimento" em ativos imobiliários. No primeiro semestre deste ano apenas foram movimentados 116 milhões de euros, incluindo habitação, menos 37% que no mesmo período do ano passado e "um dos valores mais baixos dos últimos 15 anos".

Já nos centros comerciais, dos três que estavam previstos apenas abriu um e nos escritórios, realizaram-se "muito poucos negócios e principalmente renegociações com as rendas a serem revistas em baixa", acrescentou Marta Costa.

Além disso, adiantou ainda a mesma responsável, não há projetos novos a entrar no mercado, apenas remodelações, até porque a taxa de desocupação é já de 12,5%, a mais alta alguma vez registada, pode ler-se no estudo da Cushman.

As zonas de Miraflores e Algés são onde há agora a maior taxa de desocupação, com cerca de 200 mil m2 de escritórios à espera de inquilinos, ou seja, mais de 35% do total desocupado na Grande Lisboa.

Na hotelaria e turismo, "o que se vê são grupos hoteleiros a cair, como é o caso do grupo CS ou do Parque Alqueva", reparou ainda Marta Costa, acrescentando que, no primeiro semestre, se registou uma quebra muito grande nos proveitos dos hotéis para valores iguais a 2009 e 2010, que foram dos piores ano para o sector em Portugal."

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Empresas/Artigo/CIECO059601.html

ANÁLISE PELA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Na Análise pela Inferência Estatística o que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados de regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

Coeficiente de Correlação; Coeficiente de Determinação; Desvio Padrão do Modelo ; Significância dos Parâmetros ; Significância do Modelo ;Intervalo de Confiança para y.

Sobre cada uma dessas medidas estatísticas falaremos adiante.

IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS À VENDA EM PARIS

A crise  do imobiliário em Portugal pode ser um bom negócio em Fraança. A 1ª Feira do Imobiliário Português em Paris acontece este fim-de-semana, organizada pela Câmara do Comércio e da Indústria Franco-Portuguesa (CCIFP), iniciativa inédita em França. Os grupos económicos portugueses têm novas oportunidades de vendas , "O país tem uma maioria de proprietários, cerca de 80%, mas neste contexto difícil muitos bens imobiliários são colocados à venda no mercado (...), uma oportunidade para investidores franceses" esclarece a página facebook do evento.

Aqui:  http://www.facebook.com/events/110262892451875/

A página também insiste várias vezes na competitividade dos preços baixos, e refere o interesse do negócio para quem tem 3 vezes mais poder de compra em relação a Portugal.

Uma oportunidade para os consumidores franceses e luso-descendentes e uma oportunidade/necessidade para os Bancos. Esta feira junta 90 entidades, a maioria bancos portugueses e agências imobiliárias.Os Bancos tentam agora vender as habitações que a indústria de construção civil não conseguiu colocar no mercado. Reproduzimos a seguir a noticía.

NOUVEAU SALON PORTE DE VERSAILLES 1ère édition du Salon de l'Immobilier Portugais à Paris du 14 au 16 septembre 2012 Paris, le 10 juillet 2012 - La Chambre de Commerce de d’Industrie Franco-Portugaise (CCIFP) organise pour la première fois en France le Salon de l’Immobilier portugais à Paris (SIPP) les 14, 15 et 16 septembre prochains, au Parc des Expositions de la Porte de Versailles. Une initiative de la CCIFP en faveur du secteur immobilier Depuis sa création en juillet 2006, la CCIFP a pour mission de promouvoir les affaires entre le Portugal et la France en aidant les entreprises engagées dans le commerce bilatéral à accéder aux services, aux conseils et contacts adaptés à leurs besoins. Dans un contexte économique difficile, la CCIFP a évalué les différents secteurs prometteurs pour l’investissement au Portugal. Les résultats ont démontré que leurs efforts devaient avant tout se concentrer sur le Tourisme, les hautes technologies, la mer et ses produits dérivés, la santé et l’immobilier. Le secteur de l’immobilier est en crise mais, contrairement à son voisin l’Espagne, la bulle spéculative n’a pas sa place au Portugal. Le pays compte une majorité de propriétaires, près de 80%, mais, dans ce contexte difficile, de nombreux biens immobiliers sont mis en vente sur le marché. Afin de faciliter la présentation de ces opportunités aux investisseurs français, la CCIFP organise à Paris en septembre prochain la première édition d’un salon dédié à l’immobilier portugais. Faciliter l’échange et valoriser les opportunités Des partenaires importants ont déjà confirmé leur participation telles que les banques Banque BCP, BESV, Montepio, Caixa Geral de Depósitos, les assurances Fidelidade Mundial, les promoteurs Paço, Libertas, Wallis, mais aussi les institutions : l’Ambassade du Portugal, l’AICEP Portugal Global, Turismo de Portugal, AIP, SIL. Ces opportunités seront présentées par région et par type de projets facilitant la visite et le choix des investisseurs potentiels. Les exposants – tous francophones – participeront également à une série de conférences et de séminaires qui permettront de développer les avantages fiscaux et financiers, de présenter les projets en détail mais aussi les régions portugaises et leurs atouts. De Lisbonne à l’Algarve en passant par la Vallée du Douro, de nombreuses occasions s’offrent aux investisseurs français, particuliers ou professionnels, seniors à la recherche d’une nouvelle résidence principale ou famille en quête d’un pied à terre pour les vacances. Les avantages pour les investisseurs • 320 jours de soleil par an • La proximité de la France : 30 vols quotidiens au départ des principales villes de France • La garantie de la sécurité, d'excellentes infrastructures de santé, connectivité… • Le pays est membre de la Communauté Européenne : la monnaie est donc l'euro • Un pouvoir d'achat multiplié par 3 pour les séniors français s'installant au Portugal • La grande qualité des biens immobiliers proposés à prix cassés • La richesse de la culture, du patrimoine, et de la gastronomie 7 bonnes raisons de visiter le salon • C’est la 1ère édition du Salon de l’Immobilier Portugais à Paris ! • Les exposants parlent tous français • Une offre adaptée aux particuliers pour des résidences principales ou secondaires • Des opportunités pour investir dans la pierre à des prix très compétitifs pour des biens neufs ou anciens. • A titre d’exemple: une villa standard achetée 520 000€ en 2010 a été mise en vente à 280 000 EUR en 2011 • Les projets seront présentés en images et en vidéos • Des informations sur les moyens de financement sont également mises à disposition: des banques portugaises, implantées en France peuvent, grâce à leur siège au Portugal, proposer des modalités de financement sans contrainte pour l’acheteur d’être à l’étranger. • La mise en place de forfaits, en partenariat avec des compagnies aériennes, facilitera le voyage des futurs investisseurs au Portugal, afin de visiter leur nouvelle acquisition et la région alentour. • La présence de l’office de tourisme du Portugal et des différentes régions portugaises permettront d'avoir une meilleure connaissance du pays. www.sipp.ccifp.fr