IMI: PROPRIETÁRIOS TÊM ATÉ OUTUBRO PARA EVITAR SUBIDA

Os proprietários de imóveis arrendados com valores antigos, ou seja, anteriores a 1990, têm até ao final de outubro para tentar travar a subida do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Assim, prolonga-se por dois meses o prazo inicial, que terminava no final deste mês de agosto.

O Ministério das Finanças publicou em Diário da República a portaria que determina o modelo do requerimento que os senhorios terão de entregar.

As Finanças estão a proceder a uma avaliação geral dos imóveis, da qual resultará uma atualização do valor patrimonial dos imóveis e, consequentemente, do IMI. Até ao final da nova data, os senhorios podem entregar nas Finanças a participação de rendas para que, em 2013, a atualização do IMI não reflita na totalidade o novo valor da avaliação. Uma possibilidade destinada a senhorios de imóveis com contratos de arrendamento mais antigos (até 1990), onde o valor das rendas é muito baixo.

De acordo com as regras, sempre que a avaliação apurar um valor patrimonial tributário superior a 15 vezes a renda anual, será esse o valor tido em conta no cálculo do IMI.

Além do requerimento, os senhorios devem entregar uma cópia do contrato de arrendamento e dos recibos das rendas desde 2010 até agora e podem fazê-lo nas repartições de Finanças ou no Portal das Finanças.

FONTE:http://www.agenciafinanceira.iol.pt/dinheiro/casas-imoveis-habitacao-rendas-arrendamento-imi/1367311-3851.html

MÉTODO DO RENDIMENTO

O Método do Rendimento tem especial enfoque em torno do conceito de “taxa de actualização”, comparando-o com  outros conceitos operativos paralelos utilizados na “arte de avaliação”como a taxa de capitalização, a taxa interna de rentabilidade, e outros.

O “Método do Rendimento”, também conhecido pelo “Método da capitalização do Rendimento”, “Método Analítico”, “Método Indirecto” ou “Método de Exploração”, é especialmente adequado para a estimativa dos valores de propriedades produtivas que podem ser arrendadas por determinado valor de renda, isto é, que podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, mensal, sazonal ou anual.

POLITICAS DE INVESTIMENTO DOS FUNDOS E EMPRESAS DE SEGUROS

As abordagens regulamentares das políticas de investimento diferem para cada país. A perspectiva tradicional que muitos países adoptam está assente num conjunto de regras e limites quantitativos, destinados a várias classes de activos com o objectivo de minimizar o risco intrínseco à política de investimento a implementar. Noutros países, tem vindo a ser adoptada uma perspectiva baseada apenas em princípios qualitativos, denominada “prudent person". Esta abordagem, assenta numa lógica direccionada, essencialmente, para uma óptica comportamental, no sentido de que, quem faz a gestão do investimento não será avaliado através do sucesso das suas decisões, mas antes pelo facto de essas decisões terem sido, ou não, tomadas com base em princípios razoáveis e ponderados.

Em Portugal foi adoptada uma perspectiva intermédia na evolução da abordagem tradicional para a abordagem “prudent person", denominada “prudent person plus". Este novo sistema tem como filosofia os princípios da perspectiva da “prudent person" em complemento com um conjunto de regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial. Este novo sistema foi introduzido em 2002 para os fundos de pensões e em 2003 para as empresas de seguros. Com este novo regime pretende-se adoptar uma maior flexibilidade na gestão dos activos, onde os gestores podem beneficiar as suas carteiras pela evolução dos mercados financeiros. Por outro lado, é pretendido reforçar os requisitos de governação através de uma filosofia de gestão orientada para o risco que estimule os gestores a melhor identificar, avaliar e controlar os riscos inerentes ao investimento. A nova regulamentação tem como ponto de partida a exigência do estabelecimento de uma política de investimento. Esta política deve ser adequada às especificações da empresa, no que refere à natureza e duração dos compromissos assumidos e às características da população abrangida.

A definição da política de investimento está também sujeita a um conjunto de princípios, entre os quais se destacam, nomeadamente: a adequada diversificação e dispersão dos activos; a selecção criteriosa das aplicações tendo em conta o seu risco de mercado e o risco intrínseco; a prudência na percentagem das aplicações em activos que apresentem um elevado grau de risco; e limitação a níveis prudentes das aplicações que apresentem reduzida liquidez. Importa acrescentar que, para as referidas regras quantitativas justificáveis numa óptica prudencial do sistema “prudent person plus", existem dois tipos de limites. Os limites “soft", que podem ser ultrapassados através da redução dos riscos de investimento e utilização de técnicas de gestão activo-passivo. Os limites “hard", que incidem no risco de concentração, estabelecendo máximos que não podem ser ultrapassados.

Identificam-se normas que regulam as carteiras de activos dos investidores institucionais, com destaque para o investimento no imobiliário. Os diplomas que regulam o investimento dos fundos de pensões apresentam apenas princípios qualitativos para o investimento no imobiliário, os investimentos em imóveis pertencentes à carteira de investimento das empresas seguradoras regem-se, não só, por princípios qualitativos, mas também quantitativos. 

EMPRESAS SEGURADORAS

As empresas seguradoras são as sociedades de direito português, que cobrem aproximadamente 90% da quota de mercado. Estas empresas são classificadas como “ramo vida" e “ramo não vida", em função da respectiva actividade. Também existem as empresas mistas que actuam nos dois ramos, ou seja, comercializam produtos que permitem a cobertura das responsabilidades de seguros vida e de seguros não vida.À semelhança desta classificação, as carteiras de investimento destas empresas também estão divididas em função da sua actividade, nomeadamente vida e não vida, onde se encontram descriminados os activos que estão afectos respectivamente às coberturas das responsabilidades vida e não vida. Para além destes, existem os activos que se encontram nas carteiras de investimento e que não estão afectos a cobrir responsabilidades de seguros, denominando-se assim por “não afectos" ou activos “livres". De acordo com a o artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 94-B/98, de 17 de Abril, revisto pelo artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 8-C/2002, de 11 de Janeiro, a natureza dos activos representativos das provisões técnicas, os respectivos limites percentuais, bem como os princípios gerais da congruência e da avaliação desses activos, são fixados por norma do Instituto de Seguros de Portugal. Estas regras, relativas às políticas de investimento, estão descritas na Norma Regulamentar n.º 13/2003-R, de 17 de Julho, emitida pelo Instituto de Seguros de Portugal.

Esta norma impõe que os investimentos em terrenos e edifícios de exploração industrial, apenas possam ser admitidos em situações excepcionais. Relativamente aos limites de investimento imobiliário, esta norma impõe um máximo de 50% que deverá ser representado por aplicações em terrenos e edifícios, créditos decorrentes de empréstimos bancários, acções de sociedades imobiliárias e unidades de participação (UP’s) em fundos de investimento imobiliário. Limita também em 10% a representação por aplicações num ou em vários terrenos e edifícios, suficientemente próximos entre si para poderem ser considerados como um único investimento. De acrescentar ainda que a referida norma apenas incide sobre as provisões técnicas, estando fora deste âmbito os activos não afectos das carteiras de activos.

HOSTELS, DEPOIS DO BOOM A VENDA

Depois do “boom” na construção, “hostels” do Porto começam a ser postos à venda.

A abundância de ofertas leva a que haja quem queira abandonar o negócio . Há vários hostels à venda no Porto através de anúncios de imobiliárias na Internet, um novo fenómeno que se explica pelo facto de ser um produto na moda, mas também pelo rápido aumento da oferta de camas e da concorrência.

“Estou preocupado com a moda dos hostels”, disse em entrevista à Lusa o presidente da Associação Portuguesa de Hotelaria Restauração e Turismo (APHORT), Rodrigo Pinto Barros, recordando que os proprietários estão a perder dinheiro nos seus negócios e sentem a “necessidade de vender o seu imóvel”.

A cidade do Porto registou nos últimos cinco anos um ‘boom’ de hostels e hoje há perto de 30 unidades hoteleiras do género e seis novos pedidos diários na câmara, mas essa “abertura desenfreada”, de mãos dadas com a crise e com uma procura turística que não acompanha a oferta, está a conduzir a um outro fenómeno que é o da colocação à venda daqueles imóveis.

O Tattva Design Hostel, inserido no perímetro de Património Mundial, junto à Sé, abriu há quatro meses e está à venda por 3,1 milhão de euros no sítio da Internet portocity.olx.pt.

O Invictus hostel tem também um anúncio no Trespasse.com, onde se pode ler “Vende-se Hostel na Baixa do Porto -- valor 135 mil euros”.

Na descrição da venda do hostel -- colocado a 11 de abril deste ano, pode mesmo ler-se que o motivo da venda é a “mudança de ramo” e que o volume de negócios, por ano, daquela unidade hoteleira ronda os “100 mil euros”

Na página da Remax, o Garden House Hostel, situado em plena Rua de S. Catarina, está à venda por 1,7 milhão de euros. Na descrição é indicado que o hostel, dedicado a “estudantes universitários”, tem um rendimento mensal de “4600 euros”.

Na imobiliária de Paulo Sérgio, na página da Internet, o Wine Hostel está à venda por 650 mil euros. Na descrição do imóvel informa-se que é um prédio centenário com quatro andares, com 360 metros quadrados de área útil e construção de 2010.

Segundo o presidente da APHORT, a decisão de vender os hostels está também relacionada com o facto de os donos não pertencerem ao ramo hoteleiro e de não terem nem formação, em qualificações para saberem promover e defender o hostel num mercado concorrencial.

“Não é só abrir. Tem que haver qualificação e promoção, porque a oferta é muito maior do que a procura”, alerta Rodrigo Pinto Barros. A explosão de novas unidades hoteleiras explica-se pelo investimento dos empresários da construção civil que viram na hotelaria uma “oportunidade de negócio”, mas também pela “ânsia” de alguns jovens que receberam em heranças familiares casas antigas no centro da cidade e as transformaram em hotéis e hostels, explicou Rodrigo Pinto Barros.

Há, no entanto, hostels à venda porque simplesmente os investidores querem “mudar de ramo”, como é o caso do Invictus Hostel.

A rentabilização do investimento é outro motivo para a venda, como explica à Lusa fonte do Hostel Tattva, afirmando que a venda não é “uma prioridade” e que só se realizará caso apareça uma “boa oferta”. “Vender e ficar como arrendatário” é outra hipótese, comenta.

Fonte:http://www.publico.pt/Local/depois-do-boom-na-construcao-hostels-do-porto-comecam-a-ser-postos-a-venda-1557988

VARIANTES DO MÉTODO DO CUSTO

Uma outra variante do “Método do Custo” é o “Método do Valor Residual” ou “Método Involutivo”.

O “Método do Valor Residual” é um caso particular do “Método do Custo” pois considera no seu processo de cálculo todos os custos e receitas envolvidos na execução do empreendimento imobiliário.Este método aplica-se na estimativa de valor de bens imobiliários com um valor potencial, ou seja, cujo valor poderá ser substancialmente superior se forem investidos capitais de modo a promover a sua alteração ou ampliação.

Nesse sentido, este método aplica-se correntemente na estimação do valor de: 

a) propriedades que irão ser objecto de obras de beneficiação (alteração, ampliação ou outras) e de que se pretende conhecer o valor, no estado físico em que se encontram; 

b) terrenos.

A estimação do valor das propriedades referidas  na alínea a), com recurso a este método envolve os seguintes passos: 

1. Estimação do valor comercial presumível actual da propriedade, após as alterações ou ampliações a promover. 

2. Estimação dos custos dos trabalhos e de outras despesas necessárias para a realização das alterações ou ampliações. 

3. Dedução ao valor comercial presumível estimado em 1, dos custos referidos na alínea anterior.

No que se refere ao “valor residual ou remanescente” de um terreno, de acordo com este método é Calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota-parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado e isto porque nas operações de investimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um factor de produção e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota-parte no produto final. 

MÉTODO SEL

Com origem na Suiça em 1974, tem a potencialidade de acompanhar a evolução das exigências funcionais, com a evolução das necessidades dos utentes, reflectidas na avaliação periódica das ponderações de importância atribuída a cada critério exigencial.

Simplificado em 2003, passando de 66 para 39 critérios, valoriza agora mais as necessidades actuais e exigências dos utilizadores, avaliando-se a habitabilidade numa hierarquia de objectivos como a seguir se indica.

ATRIBUTOS CARACTERIZADORES DO VALOR DE UM IMÓVEL
Critérios de Avaliação do Método SEL
Critérios de Avaliação						Pontos	Ponderação	Pontos	Valor
								Ponderados
	B1	Área habitável					3
	B2	Número de compartimentos					3
	B3	Flexibilidade de utilização					3
	B4	Paredes mobiláveis nos  espaços comuns					3
	B5	Janelas nos espaços comuns					2
W1	B6	Localização da zona para refeições					2
	B7	Mobiliário na zona de refeições					2
HABITAÇÃO	B8	Ligação cozinha - zona de refeições					2
	B9	Janela na cozinha					1
	B10	Equipamento sanitário					1
	B11	Janelas nas instalações sanitárias					1
	B12	Possibilidades arranjos dos espaços					4
	B13	Espaços modulares					2
	B14	Possibilidade de reorganização					2
	B15	Facilidades de circulação					2
	B16	Espaços exteriores privados					3
	Ponderação total						36
	Valor de Utilização W1					(Pontos ponderados W1)/36
	B17	Oferta de habitação					2
	B18	Locais suplementares para alugar					3
	B19	Modificação da dimensão da habitação					2
	B20	Acessibilidade à habitação					2
	B21	Entrada do imóvel					2
W2	B22	Lavandaria e secagem de roupa					3
	B23	Locais de arrumo privados					2
MEIO	B24	Locais de arrumos comuns					1
EXTERIOR	B25	Locais comuns polivalentes					1
ENVOLVENTE	B26	Espaços comuns exteriores					4
	B27	Acesso por peões e ciclistas					2
	B28	Lugares de estacionamento para automóveis					1
	B29	Transição do espaço público para o privado					1
	B30	Poluição sonora e protecção contra o ruído					2
	Ponderação total						28
	Valor de Utilização W2					(Pontos ponderados W2)/28
	B31	Local de jogos no quarteirão					3
	B32	Parque público ou floresta					2
W3	B33	Transportes públicos					8
	B34	Proximidade do centro					8
LOCAL	B35	Jardim de infância e escola primária					3
DE	B36	Escola secundária					1
IMPLANTAÇÃO	B37	Equipamento de serviços sociais					1
	B38	Zona de recreio e lazer					3
	B39	Centro regional					7
	Ponderação total						36
	Valor de Utilização W3					(Pontos ponderados W3)/36
Valor de Utilização W1+W2						(Pontos ponderados W1+W2)/34
Valor de Utilização W1+W2+W3						(Pontos Ponderados W1+W2+W3)/100

requisitos, ou exigências mínimas, que são:

 M1 – áreas líquidas mínimas

 M2 – área bruta da habitação e programa de espaços previsto

 M3 – equipamento da cozinha e instalações sanitárias

 M4 – isolamento térmico e acústico regulamentar

 M5 – habitações adequadas a pessoas idosas e deficientes

Ultrapassada esta primeira fase, os 39 critérios de Avaliação são avaliados (numa escala de 1 a 3 – em alguns critérios com intervalo de meio ponto), com recurso a listas escalonadas de exigências (quadros de comparação com situações tipo) ou a funções de transformação (via gráfica).

A determinação do Valor de Utilização é efectuada, finalmente pela soma, dos produtos individuais da nota de cada critério pelo valor da ponderação correspondente, sendo a classificação final do empreendimento dada por.

                           39

            Vu =   Σ  ni x Pi/Σ Pi

                          i = 1

Vu = Valor de utilização

ni = Nota de cada critério

Pi = Ponderação correspondente

A ponderação é feita com a distribuição sucessiva de um dado número de pontos pelos elementos da hierarquia de objectivos que se encontram subordinados a um nível superior, sendo a ponderação final de cada critério o produto sucessivo da pontuação de cada “ramo lógico” que o contém.

Metodologias de apreciação do tipo SEL e QUALITEL são muito frequente entre nós contemplando aspectos como a envolvente, o edifício, a habitação, qualidade de projectos e de execução. Talvez o melhor e mais completo exemplo seja  o Método FEUP/Moreira da Costa, em que a avaliação é efectuada com recurso a listas escalonadas de exigências, a quadros de dupla entrada, ou a funções de transformação prática. Neste caso a ponderação foi estabelecida a partir de inquéritos realizados a engenheiros e arquitectos, para os vários níveis da hierarquia dos atributos.