NOTAS DE LIQUIDAÇÃO DO IMI, ILEGAIS

"A forma como está a decorrer a cobrança do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é ilegal, uma vez que as notas de cobrança enviadas aos contribuintes não demonstram como se chega ao valor a pagar. Esta é a principal conclusão de um acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, emitido no passado dia 19, e que pode abrir caminho a que os contribuintes possam vir a solicitar ao Fisco a revisão da liquidação do IMI referente aos últimos três anos e, sendo caso disso, a devolução das quantias pagas."

Toda a noticia sobre a decisão do Supremo Tribunal de Justiça , aqui:
http://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=580837

A  propósito desta noticia, transcrevemos o pertinente alerta deixado pelo Presidente da APAE, no grupo de discussão, https://www.facebook.com/groups/avalgeral/

Diz ele, e concordamos:

1) O IMI é um imposto regulado por Lei (CIMI, DL 287/2003 e demais legislação aplicável).

2) Cada Ficha de Avaliação de imóvel cujo valor patrimonial tributário (VPT) o Perito Local determina tem de obviamente de respeitar a lei.

3) A ofensa à lei, na determinação do VPT, implica que o respectivo Perito Local assume por inte

iro a responsabilidade (cível, criminal e deontológica) pelos actos que pratica nessas determinações.

4) Por isso o legislador assegura ao Perito Local o direito/dever de independência técnica no procedimento da Avaliação. 

5) Com o recente acórdão do SPA (ver post anterior), a questão da fundamentação, pelo Perito, do valor patrimonial tributário veio tornar ainda mais sensível, para os contribuintes e seus consultores jurídicos, cada critério usado pelo Perito, no respeito rigoroso pelo CIMI e demais legislação aplicável. Um único parâmetro errado ou ignorado, em relação à realidade do imóvel, pode ser suficiente para elevado risco de responsabilidade do Perito. E de nada lhe vale alegar que não tinha informação suficiente ou que seguiu directivas do Chefe do SF, uma vez que o Perito é tecnicamente independente e tem o dever de cumprir a lei tributária.

6) Claro que a responsabilidade do Perito já era anterior ao Acórdão. Por isso, na Reunião Geral de 10-09-2012,, foi tomada por unanimidade a "posição 1".

COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO

O que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados da regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

Coeficiente de Correlação

Traduz numericamente o quanto as variáveis estão relacionadas entre si, é variável entre -1 e +1 e representada pela letra r.

Logo  -1≤ r ≤ +1

Quando:

r > 0  a  correlação é directa, correspondendo a uma recta crescente

r = 0  a correlação é nula, correspondendo a uma recta horizontal

r < 0  a correlação é inversa, correspondendo a uma recta decrescente

Tabela de interpretação de correlação:

                  r = 0 correlação nula

                  0 < r ≤ 0,30 correlação fraca

                  0,30 < r ≤ 0,60 correlação média

                  0,60 < r ≤ 0,90 correlação forte

                  0,90 < r ≤ 0,99 correlação fortíssima

                  r = 1 correlação perfeita

o coeficiente da relação é dado por: 

         

r =    sxy /  (sxx . syy)  ^(1/2) 

            

Onde , 

                  sxy = covariância  (x,y)

                            n                  n           n

                 sxy = Σ xiyi – (Σ xi . Σ yi ) / n

                                      i                   i            i

Com ,        xi = variável explicativa

                  yi = variável explicada

                  n = número de dados de pesquisa

                  sxx = variância da variável explicativa

                             n              n           

                  sxx = Σ xi² – (Σ xi²) / n

                             i                i             

                  syy = variância da variável explicada

                                      n               n           

                  syy = Σ yi² – (Σ yi ²) / n

                                      i                 i             

O Coeficiente de Correlação permite concluir que o ajuste de um modelo é melhor que o outro, mas não permite conclusões definitivas.

POUPANÇA ENERGÉTICA EM EDIFÍCIOS

Por estes dias temos observado uma procura crescente na internet por soluções conducentes à redução de consumos elétricos em edifícios. Testemunha-nos isso, o post noticia sobre Telemetria, até agora e por estes dias o mais lido deste blog.

Convém dizer que não há soluções fáceis, muito menos prontos-a-vestir. A singularidade de cada edifício, casa ou apartamento, exige uma análise aturada sobre o existente e a a ponderação de medidas corretivas sustentáveis que não serão encontradas sem o auxílio e a abordagem de um técnico profissional especializado.

Para o comum da resolução das situações de intervenção possíveis em habitação, comércio ou serviços deve procurar um Perito Certificado pela ADENE. Não embarque em despesas com novos equipamentos, só porque sim, ou porque quem lho vende promete milagres…Tão pouco deve obter um certificado, pelo certificado. Exija como objetivo uma efetiva redução na fatura de eletricidade.

A melhoria do desempenho ambiental de edifícios já existentes, desenvolvidos sob normas menos rigorosas do que as atuais, é de momento uma prioridade para responder aos desafios das alterações climáticas. Assim, para melhorar a sustentabilidade de um edifício torna-se necessário ter como base uma norma consistente e fidedigna.

Os aspetos principais do uso de um edifício avaliam-se mediante indicadores tangíveis e mensuráveis: energia, emissões, água, resíduos, saúde e transporte.

Durante uma auditoria devem analisar-se três níveis de rendimento:

1) Intrínseco: avaliação referente à envolvente do edifício e às suas instalações como foram desenhadas e tendo em conta um uso convencional.

2) Potencial: em relação ao valor intrínseco após um investimento limitado (menor ou igual a 5 anos) e otimizações-chave

3) Real: desempenho avaliado com os ocupantes e gestão atuais

O rendimento intrínseco de um edifício (ligado ao desenho da envolvente e das instalações) separa-se dos aspetos operacionais (gestão da propriedade assim como uso e comportamento dos ocupantes) e climáticos locais. Isto possibilita uma comparação consistente do comportamento dos edifícios, qualquer que seja o seu uso, estratégia de operação ou localização geográfica.

GESTOR/MEDIADOR IMOBILIÁRIO

A exemplo de concepções de trabalho em países europeus com forte tradição no mercado de arrendamento imobiliário  e   noutras latitudes onde esse mercado do arrendamento é mais expressivo,  na mediação imobiliária a função de gestor imobiliário é muitas vezes cumulativa, em diferentes variantes que poderão coexistir em simultâneo, ou não. É provável que esses serviços prestados no imobiliário sejam uma tendência nos próximos anos em Portugal. As funções mais correntes  e cumulativas com a mediação são:

Gerente de condomínio.

Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais. Este tipo de gerente forma um elo essencial entre os residentes e o gerente de propriedades, pois ocupa uma posição que lhe dá flexibilidade para supervisionar as operações diárias do imóvel. O gerente de condomínio lida não apenas com os aspetos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais. Isso pode dar-se através de encontro com pessoas que querem alugar um apartamento, até a efetiva coleta do aluguer. Para essa função, é necessário que o candidato saiba comunicar-se bem, além de gostar de interagir com pessoas. Entre outras responsabilidades, a pessoa que ocupa esse cargo deve avaliar o desempenho financeiro do imóvel, medido através dos registros de receitas e despesas da propriedade. 

Gerente de propriedades.

A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. O gerente de propriedades é primeiramente responsável pelo bem tangível, fazendo a gestão da propriedade enquanto bem físico. Ele garante a execução das atividades diárias dos gerentes de condomínio e de outros empregados, ou dos trabalhos sendo executados por terceiros. O gerente de propriedades desenvolve e segue um plano administrativo aprovado pelo proprietário. Tal plano rege todos os aspetos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade. Os gerentes de propriedade são diretamente responsáveis por manter e adicionar valor ao imóvel por meio do aprimoramento da renda operacional líquida, utilizando procedimentos operacionais eficazes e otimizando o aluguer e outras rendas.

Gerente de bens.

A pessoa que exerce essa função representa o proprietário e tem como responsabilidade gerir a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que irão adicionar valor para cada unidade gerida. As funções operacionais são exercidas e controladas pelos gerentes de propriedade e de condomínio, já que cabe ao gerente de bens cuidar da valorização a longo prazo da propriedade, como também do fluxo de caixa imediato. Em muitos casos, as metas de performance para a propriedade são estabelecidas pelo gerente de bens e depois implementadas pelo gerente de propriedades. O papel do gerente de bens ainda está sendo definido dentro de muitas organizações, e suas responsabilidades podem variar enormemente de um ambiente para outro. Em geral, o gerente de bens acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gestão diária, e venda do imóvel. Isso requer que o profissional esteja sempre atualizado sobre as oscilações do mercado e os fatores económicos que podem levar a alterações na estrutura física ou financeira do projeto.

CIMI,FÓRMULA GERAL

A explanação do cálculo de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, assume nos termos do Artº 38º do Dec.Lei 287/2003 de 12 de Novembro, a seguinte fórmula geral:

                                                Vt = Vc x A x Ca x Cl  x Cq x Cv

Com o seguinte significado:

Vt = valor patrimonial tributário

Vc = valor base dos prédios edificados

A  = área bruta de construção + área excedente à  área de implantação ó coberta + descoberta 

Ca = coeficiente de afectação

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto

Cv = coeficiente de vetustez

Sendo Vc o correspondente ao custo médio de construção por m², acrescido do valor do m² de terreno de implantação fixado em 25% daquele custo.

Para vigorar no ano económico de 2003-2004, foi fixado pela Portaria nº 982/2004 os seguintes valores:

     Custo Médio de Construção por m²  – 480 €

Valor do m² de Terreno de implantação – 120 €

                                                       ∑  Vc – 600 € (a vigorar no ano económico de 2003 -2004)

IMOBILIÁRIO:TODOS OS MERCADOS PARADOS

O Bem não se identifica com o Dever. O verdadeiro ofício da razão - disse Descartes - é examinar o justo valor de todos os bens.

"O mercado imobiliário português está a atravessar uma das piores fases de sempre. De acordo com um estudo divulgado hoje pela consultora imobiliária Cushman & Wakefield, todos os segmentos do mercado "estão parados".

De acordo com a responsável da área de estudos de mercado da Cuhsman, Marta Costa, "praticamente não há investimento" em ativos imobiliários. No primeiro semestre deste ano apenas foram movimentados 116 milhões de euros, incluindo habitação, menos 37% que no mesmo período do ano passado e "um dos valores mais baixos dos últimos 15 anos".

Já nos centros comerciais, dos três que estavam previstos apenas abriu um e nos escritórios, realizaram-se "muito poucos negócios e principalmente renegociações com as rendas a serem revistas em baixa", acrescentou Marta Costa.

Além disso, adiantou ainda a mesma responsável, não há projetos novos a entrar no mercado, apenas remodelações, até porque a taxa de desocupação é já de 12,5%, a mais alta alguma vez registada, pode ler-se no estudo da Cushman.

As zonas de Miraflores e Algés são onde há agora a maior taxa de desocupação, com cerca de 200 mil m2 de escritórios à espera de inquilinos, ou seja, mais de 35% do total desocupado na Grande Lisboa.

Na hotelaria e turismo, "o que se vê são grupos hoteleiros a cair, como é o caso do grupo CS ou do Parque Alqueva", reparou ainda Marta Costa, acrescentando que, no primeiro semestre, se registou uma quebra muito grande nos proveitos dos hotéis para valores iguais a 2009 e 2010, que foram dos piores ano para o sector em Portugal."

Fonte: http://www.dinheirovivo.pt/Empresas/Artigo/CIECO059601.html

ANÁLISE PELA INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Na Análise pela Inferência Estatística o que se pretende é explicar o mercado com base numa amostra, recorrendo à inferência estatística como procedimento de análise e interpretação de modelos e resultados de regressão.

Neste caso a inferência estatística é fundamental, permitindo, a partir da amostra, concluir sobre o comportamento geral do mercado, com determinado grau de confiança, a partir de medidas estatísticas como:

Coeficiente de Correlação; Coeficiente de Determinação; Desvio Padrão do Modelo ; Significância dos Parâmetros ; Significância do Modelo ;Intervalo de Confiança para y.

Sobre cada uma dessas medidas estatísticas falaremos adiante.